パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[1121: 匿名さん]

世界一
海外でも、有名で映画の撮影に使われるくらいです

[1122: 匿名さん]

>1119：匿名さん
駅周辺はねー。そうだね。
狂喜乱舞の中 痴漢も横行していたらしいし。
そういう街なんだろね。
男性単身者にしかニーズがない。

ここは離れてるから関係ないけどね。

[1123: 匿名さん]

タイムズスクエアとセントラルパーク沿いの億ションの関係と同じだね
100平米2億4000万円で買っても月100万円で貸せれば5%の利回りになる

[1124: 匿名さん]

マンションマニアじゃない俺だとそれじゃ全く旨味ないな

[1125: 匿名さん]

マンションマニアなら、利回りに加えて、渋谷の高台にタワーマンションを所有する喜びがプラスになるので十分満足できる

[1126: 匿名さん]

あーだこーだいっても買えない人が9割なので、要約すると妬み乙となってしまう非情。

[1127: 匿名さん]

>>1126 匿名さん
ここ買わないけど、早く価格とか発表されて欲しい。かなり注目してます。

[1128: マンション検討中さん]

渋谷〜新宿の再開発で西の逆襲という感じだな
ここは象徴的なタワーとして当面ランドマークになると思われる

[1129: 匿名さん]

アメリカも東海岸から西海岸にIT企業の成長で経済の重心が移ったのと同様に日本も丸の内から六本木そして渋谷に重心が移りつつあるね

[1130: 匿名さん]

>>1129 匿名さん
そうそう。西は西で再開発あるのに、
湾岸＊＊＊＊の方々は東京の重心は東へと言い張ってるのが滑稽だわな。

[1131: 匿名さん]

>>1130 匿名さん
東側の方が容積率が大きいとこ多いからね。その部分は有利です。

[1132: 名無しさん]

>>1129 匿名さん
六本木、丸の内、渋谷の順の間違いでしょ？
丸の内周辺には大手商社、外資、金融がまだ残ってるけど、
ベンチャーメインの六本木はすでに終わって
ベンチャーの新たな重心は渋谷。

[1133: 名無しさん]

>>1131 匿名さん
会社規模は東のが大きいし、お固め企業。
渋谷は新興ベンチャー中心
Google 来れば初の大きな会社！めでたい。

[1134: 匿名さん]

マイクロソフトがある品川はダメですか？

[1135: 匿名さん]

>>1134 匿名さん
住むにはダメ。Vタワー住んでたけど品川駅の通勤混雑に嫌気がさして引っ越した。

[1136: 名無しさん]

流石に渋谷や原宿ほどではないよ、品川

[1137: マンション検討中さん]

Appleやメルカリは六本木だしUBERは恵比寿、AirbnbやLINEは新宿、テスラは赤坂。高感度な立地のオフィスにわざわざ殺風景な湾岸や雑居ビル街から通勤する人はいない。どう考えても今後はIT分野の就業人口が増え金融は減っていく、特に高度人材は尚更。これをどう見るか。

[1138: 名無しさん]

>>1137 単に給料と、家賃に寄るんじゃない。
家賃賄えるなら、そりゃ近所のが便利だけど。
高度人材で衣食住センスが最新のではない人はいくらでもいる。
つうか、営業や企画はともかく、技術オタクほどこだわらないし、会社に住んでるw

[1139: 名無しさん]

>>1137 マンション検討中さん
IT 系の企業こそ、湾岸、大手町、日本橋、品川、大崎あたりに多いけどね。
実態、詳しくないでしょ？
ITではないけど、今煌めくと言えば、
Zozoとか、舞浜でなかった？

[1140: 名無しさん]

インド人多い西葛西、川崎あたりも
高度IT人材が住む地域。東や湾岸周辺だね。
メーカー付きIoT 関連だと南武線沿線。

あと、金融人材需要するのは、ネット移行やシステム化やAI 化が進むからであって、銀行員は減ってもシステム屋は減らせない。

[1141: マンション検討中さん]

ZOZOは特殊。地元なだけでしょ。品川、大崎はそうだし、最近は五反田なんかも多いね。湾岸でなく城南だけどね。

湾岸にあるのはデータセンターとか付加価値低いIT産業や部門だけだよ。ご苦労様。

[1142: 匿名さん]

>>1139 名無しさん
zozoが舞浜とは、初めて聞いたよ。君詳しいね。笑

[1143: 名無しさん]

>>1142 匿名さん

失礼、美浜だったか
https://www.starttoday.jp/about/history/

[1144: 名無しさん]

>>1141 マンション検討中さん
データセンターは地盤良いとこに作るから
原則湾岸は無いよ。

[1145: 名無しさん]

>>1141 マンション検討中さん
データセンターの付加価値低いとはいつの時代の人よ。
このAWS全盛時代に。
オペさんの給料自体は低くても
データセンターはサービス運用の基盤だし
割と稼ぎ頭よ。

[1146: 名無しさん]

データセンターは2020年に向け用地不足の懸念
http://tech.nikkeibp.co.jp/it/atcl/ncd/14/457163/111502794/

どこもパンパンなわけだ

[1147: 匿名さん]

渋谷は臭すぎで無理ですわ

[1148: マンション検討中さん]

>>1145 名無しさん

人的付加価値の話ししてるのに大丈夫？勘定系の保守やってる人が増えてもマンション価格上がらんでしょww

[1149: 名無しさん]

だから、湾岸にデータセンターは普通つくらんて。
地盤改良に金かかるし。
むしろ、地盤の良い回線起点の大手町から離れ過ぎない場所が理想なんで、割とお高めの土地になる。
テレコムセンタービルに惑わされたんだろうけど、あれはレアな方。

[1150: 名無しさん]

>>1148 あんたこそ、湾岸にデータセンターばかりとか大丈夫かw
データセンターがあるからマンション価格に影響する訳ではなく、高級マンション用地として優秀な土地が実はデータセンター向けってだけ。
NHK周りにもあるよ。セキュリティ上どの建物がそうかは普通あまり公開されないけど。

[1151: 名無しさん]

つまり、データセンターと用地を取り合う場所にあるマンションが、優良マンション

[1152: 名無しさん]

じぶんが間違った情報出したと思ったら、
屁理屈で張り合わずに
>>1143みたいに素直に訂正すれば良いだけじゃない？

不動産クラスタって頭古くて固い人多いけど
そんなんだと渋谷に住むには感度悪いんじゃない？

[1153: 匿名さん]

さいたま化した渋谷には住みたくない。

[1154: 名無しさん]

池袋のが出やすくない？
あ、埼京線をアクセス改善中か。

[1155: マンション検討中さん]

アット東京とかNTTコムとかどこにあるか知らんのかな？

そもそもデータセンターの有無はどうでもよくて、東京の東側にはユーザー系とかSIerみたいな年収1000万（）目指してがんばってるIT土方が生息していて、渋谷や六本木、五反田なんかの活気あるスタートアップエコシステムとは無縁ということが言いたいだけ。

[1156: 匿名さん]

住むどころか駅に降りるのさえ嫌だわ

[1157: 匿名さん]

>>1156 匿名さん

なのに掲示板は覗くんだな

[1158: 名無しさん]

>>1155 SIerは上流会社の部長クラスで、せいぜい1500〜2000万弱てトコだからね。
外資系技術者やコンサルには負ける。

[1159: 匿名さん]

>>1152 名無しさん

同感。湾岸にデータセンターが多いのは過去に住宅不適地とされていたからで、今の湾岸の地位を貶めるものでは決してないからね。倉庫が多かったのと同じ話。

[1160: 名無しさん]

しかし一部上場企業だと年収一千万ぼっちでローン一億組めるから侮れん。
信用情報買いってやつ？
中小企業の有資格者や
株で儲けた現金買いよりは信用あるのか
優先して貰えたりする。

[1161: 名無しさん]

>>1155 マンション検討中さん
五反田は東側だ

>>1155 マンション検討中さん
NTT関連は最近は三鷹、品川、大手町、新宿あたりだね。
アット東京は20年前くらいに巨大なの豊洲に立ててたから、まだ使い続けてるかと。

[1162: 匿名さん]

五反田が東側だったら白金台や目黒も東側だね
まぁ、京都の東で東京だから、この際ぜんぶ東側でいいかもね

[1163: 名無しさん]

流石に目黒は違うw

[1164: 匿名さん]

何処から東でも西でもいいけど、結局、都心３区とそれ以外でしょ。

[1165: 名無しさん]

渋谷は3区てはないよ

[1166: 名無しさん]

>>1164 匿名さん
もしかして、渋谷の高台より
湾岸のが3区だから上だとか言いたいとか？
まさかだよね？

[1167: 匿名さん]

渋谷は大量の痴漢が集まるしマジむり
似たようなのが沢山住んでそう

[1168: マンション検討中さん]

どうした、元気ないね
無理なら無理しなくて良いのだぞ

[1169: 匿名さん]

オフィスに関して言えば渋谷の高台より都心三区の方が基本上でしょ。Sクラスのビルって殆ど丸の内大手町日本橋で、その次に新宿六本木渋谷ってイメージ。坪賃料も。
渋谷は駅前以外住むところって印象あるけど。

[1170: マンション検討中さん]

>>1169 匿名さん
いま、渋谷の賃料うなぎ登りというか
そもそも入れるテナント空いてないよ？
知らないの？

[1171: 匿名さん]

それ、どこでも一緒ですよ。

[1172: 匿名さん]

>>1171 匿名さん
無知晒しw。特に渋谷が逼迫してるんだよ。

[1173: 匿名さん]

渋谷はオワコン

[1174: 匿名さん]

まぁ、現状オフィス賃料は大丸日が圧倒的だし、オフィス需要が逼迫してるのはどこも同じです。因みにIT系が渋谷五反田に多いのは賃料が安いからでもある。
ここはマンションスレなので、あんまり関係ない話ですけどね。レジとしては渋谷の方が高かったりしますし。

[1175: マンション検討中さん]

買える価格なら欲しいなぁ。
渋谷なんか住めるのと思ってたが、住んでみたら超便利だよ。
ユニーブルとかアトラスとかミタケとか黙って買った人は賢明？
ほとんどのネガは気にすることない！笑
買える人はこんなとこ読まないで黙って買う。
定借もそんなこと気にしない金持ちが買う。

[1176: 匿名さん]

>>1170 マンション検討中さん
スクランブルスクエアは坪４万超えくらいらしいので、まだまだ安いですね。

[1177: マンション検討中さん]

>>1175 マンション検討中さん
賢明です。
再開発しまくっていてどこがオワコンなのか笑
PARCOも来年には建つみたい

[1178: マンション検討中さん]

ここって９月下旬竣工で４月下旬入居開始って随分間が空いているけど、
三井の賃貸分を埋めるために入居時期を遅らせているのかな？

[1179: 匿名さん]

渋谷は間違いない。
相対的に土地がないのが良いところ。
東急さん頑張ってるし外国人いっぱいだしGoogleも来るし最悪誰かが買ってくれる立地

[1180: 匿名さん]

>>1178: マンション検討中さん　

そんなもんでないかな。

浜離宮も長いよ。

[1181: マンション検討中さん]

役所絡むと大体安全策なんで長い

[1182: 匿名さん]

グーグルを含めIT企業が渋谷に戻ってくれば、渋谷の魅力は一層高まるでしょ
あとは価格だね
借地期間も７０年なら、最後どうなるかを考える必要もなさそうだし

[1183: 匿名さん]

ここは唯一無二の立地なので定借がどうとかタワーが嫌とか言っても虚しいね
池袋のクヤクションも高い高いの大合唱だったが結果は見ての通り
コンセプトや屋上の専有部見ても、三井はグローバルレベルのレジデンス作り意識してるな

[1184: マンション検討中さん]

ここの物件に限らないが、ブリリア池袋売り出した頃と比べるとだいぶ市況は違うけどね

[1185: 匿名さん]

最大の懸念事項は、最も近い駅に徒歩8分という確定事実がどう評価されるか。
新駅開業予定もなしにここまで駅距離のあるマンションが長く高い資産評価を維持するのは難しいのでは。
広尾に広大な敷地とかいうのならばともかく。

[1186: 名無しさん]

あんな坂だらけの道8分も歩けないわ。

[1187: 匿名さん]

難しくないわ！渋谷たぞ！

[1188: 名無しさん]

渋谷とか乗降客どんどん減ってるし衰退するだけ
夏とか普通に臭いし汚いしとても住むとこじゃない

[1189: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋の分譲時も今が相場のピークでこれから暴落するの大合唱だったけどね。過去ログ見ると笑えるわ。

[1190: 匿名さん]

定借ですから、期間が短くなるにつれて安くなって当たり前。毎年最低でも１%は下がる覚悟は必要です。

[1191: 匿名さん]

渋谷衰退だつて。衰退するわけない

[1192: 名無しさん]

>>1191 匿名さん
現実みなよ。
事実渋谷を利用する人はどんどん減ってる。降りる魅力がないんだよ。

[1193: 匿名さん]

今工事中だから減るに決まってるでしょう
これから唯一就業人口増加するITの集積地なのに渋谷が衰退したら日本終わるわ

オフィスとしてこっそり絶賛衰退中なのは赤坂や六本木だけど、それも単なるサイクルね
渋谷や虎ノ門が吸い上げているだけ

[1194: 匿名さん]

>>1193 匿名さん
しーっ、、わざわざ情弱さんに教えてあげる必要ないですよ。

[1195: 匿名さん]

渋谷が衰退だったら発展するのはどこ？
新宿？

[1196: 匿名さん]

2000年代前半に六本木にIT企業群を奪われた渋谷だが、若年層や外国人の根強い人気に支えられていることに加え、100年ぶりの再開発で日本のシリコンバレーになりつつある
ビルの坪賃料も六本木を超えてくるでしょう

[1197: 名無しさん]

ヒカリエが出来ても何の効果なくここ10年利用者は減り続けてる。
集まるのは金のない若者だけ。
新宿池袋は維持し続けてるのに何でだろうね？

[1198: 匿名さん]

運河民ご自慢の常盤橋でしょ
共働きで住宅ローンかつかつだからできても行かないくせにね

[1199: 匿名さん]

>>1198 匿名さん

武蔵小山がここにも出没してる

[1200: マンション検討中さん]

渋谷なんでガメラが来れば破壊され衰退するだろうね
懸念はそれくらい

[1201: マンション検討中さん]

>>1197 名無しさん
商業地としては若者の街に
こだわり過ぎたから
ヒカリエでさえ、20ー30代ターゲットで
高級感ないし。
消費のポリュームゾーンは40代半ばだから
そこを取り込めなければ難しい。

新興企業のテナントととしては、今後も
発展していくでしょう。

[1202: マンション検討中さん]

>>1198 匿名さん
まだ立ってもないし
立つ前からゴジラに出演して重石になる
活躍ぶり。

[1203: マンション検討中さん]

>>1196 匿名さん
すでに、青山あたりのテナント賃料平均は坪で3000円くらいしか変わらんよ。

[1204: 匿名さん]

渋谷の再開発は成功すると思う。
東急さんはマジ本気。
一連の再開発の建て替えに便乗して西武百貨店の建て替えもほぼ確定。
NHKの建て替えもここには好材料じゃないかな。

[1205: 匿名さん]

広告邪魔だわ

[1206: 匿名さん]

東急には誰も期待していないでしょう。
三菱か三井なら良かったのに。運がないというかなんとやら。
このパークコートタワーには全く影響はないですけどね。

[1207: 匿名さん]

>>1206 匿名さん

鉄道会社をなめたらいかんよ。
あとここも三井だし宮下公園も三井だよ。

[1208: マンション検討中さん]

新宿もある京王と違って東急は渋谷一本足打法だからな
採算度外視でGoogle誘致するあたりも気合いが違うわ

[1209: マンション検討中さん]

ここって販売価格に地代含むとありますが、もし10年住んで売却したいってときはその地代はどうなるのですか？結局地代込みの高値売却ってむすがしいのかな？
神宮前みたいに安いけど地代掛かるって売り方できないと思いまして。

[1210: マンション掲示板さん]

>>1207 匿名さん
鉄道会社は都市導線含め街自体を作るからね
二子玉川とか自由が丘とか田園都市線沿線は
かなり成功した

[1211: 匿名さん]

渋谷再開発は成功するだろう。
だがいかんせん山手線外側に向かって８分は遠い、遠すぎる。青山方面とは訳が違う。
結局、相対的な割安感を出してくれるかどうか次第。

[1212: 名無しさん]

プール(笑)作って高級感出すらしいからそれはない

[1213: 匿名さん]

羽田への飛行機が、ここの真上付近を通過するそうなのに
車輪出した飛行機の下のマンションに高級感があるやら。

[1214: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/3693/

これね。75dB位？

[1215: マンション検討中さん]

>>1212 名無しさん
プールは最上階のプライベート設備だから庶民は享受できないでしょ？

[1216: マンション検討中さん]

定借は考えちゃうなー
渋谷の中でも住む場所じゃないしね。
渋谷であれば松濤あたりでちょっと頑張って2LDK買うなー

[1217: 匿名さん]

地代を引渡時一括払いだから所有権と殆ど同じですよ。

[1218: 匿名さん]

地代一括払いの場合って、転売時の税金計算上はどのような扱いになるかご存知の方います？　購入時の諸経費の一種ということで原価扱い？

[1219: 匿名さん]

家賃分が
取得費の金額から毎月毎月下がってしまいますよね。

[1220: マンション検討中さん]

借地料一括というのは、210億円を505戸で分割なのでしょうか。それとも、販売戸数の355戸での分割なのでしょうか。

150戸は三井不動産が賃貸として出すはずですので、三井不動産としては販売する側だけで借地料の全額を持ってもらいたいと思ってるのでは？

単純に全戸同じ面積として、総建築面積の7割が住戸に当てられるとすると、一戸平均85m2＝約26坪となります。

借地料は、355で割ると一戸あたり6000万円
（もし好意的に505で割ると4200万円）

上物が坪当り200万円かけて建設していたとすると、上物で5200万円
（ソースは以下、坪当り100万円で高い方だそうです。坪当り200万円なら、相当なもんかな、と）
https://www.zakzak.co.jp/smp/economy/ecn-news/news/20140223/ecn1402230...

建築費用として、85m2で11200万円

上物の3割を利益として享受するとすると

85m2で6000+5200×1.3＝12760万円（坪490万）での販売になるんではないでしょうか。もし、505戸で割って、三井不動産も150戸分の借地料を支払うのであれば、10960万円（坪420万）

もしあくどい計算で、355戸で割った挙句土地代に関しても3割乗せて利益をぶんどりたいなら
（6000+5200）×1.3＝14560万円（坪560万円）

あとは、三井不動産がいくら建設費を削って利益は乗っけたいかによって、前後するかとおもいますが、坪当り500万円とかが、いいとこなんじゃないでしょうか。

坪単価800の場合は、20800万円の販売で、三井不動産が82%の利益

坪単価1000の場合は、26000万円の販売で、三井不動産が130%の利益

建設費用をおしめば、利益率はさらに上がっていきます。

なので、借地料込みで坪500万円を超えてきたら、割とあくどい計算をしていると思うのですが、どうなんでしょうか。

坪800だのと言っている人は、何を根拠にその数字が出てくるのか教えていただけますでしょうか。