公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅 徒歩8分
山手線「原宿」駅 徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅 徒歩11分
◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階
◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い
◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計
◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）
関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html
[スレ作成日時]2017-01-26 13:01:13
パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？
| No.102 |
by マンション検討中さん 2017-06-07 23:14:23
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削除依頼
[No.101と本レスを、ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]
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|---|---|---|
| No.103 |
助成金はでていないよ。渋谷区の議事録を読んでみなさい。
東京の建設費は5年前から1.5倍以上になっていて土地価格も上がっているから この立地ならオール億ションも考えられる。 |
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| No.104 |
全戸億は流石にないだろ。まぁ坪単価でみれば
かなりの高額物件だろうけど。期待値は高いね。 上層は眺望もあるし相当高いのだろうね。 |
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| No.105 |
借地権なら結構お安くなるんじゃない？
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| No.106 |
地代自体は割と安くなるかも？みたいな話は出てるね
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| No.107 |
区議会議員に地代設定211億が安いと言われて、渋谷区長が39億の損害賠償訴訟起されてる。
地代安くなるってなにそれ？三井不動産が地代を安く設定する理由ないでしょｗ 渋谷区はナイキとも揉めてから、三井へ追加請求訴訟やりかねないｗｗｗ |
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| No.108 |
地代を設定するのは渋谷区だけど、ぼったくるわけにもいかんから割安とまではいかなくても常識的な範囲で落ち着くだろ。あと草生やすとか2ちゃんじゃないのですから控えましょうよ。いい歳した大人が頭悪そうに見えますよ
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| No.109 |
三井の物件は買って損はありませんし安心感が違います。
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| No.110 |
社員のステマ対有識者の構図乙
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| No.111 |
上層坪900万、中層坪700万、低層坪500万。
中層以上は億超えで、低層は客寄せ用に8000万台を入れてくるでしょうね。 借地権211億だから坪180万くらい乗ってくるイメージ。借地権は60年分割だから安く感じるね。 |
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| No.112 |
それくらいで出るなら全然ありてすねー
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| No.113 |
3棟の総事業費は2013年12月時点で367億円。三井不動産などは定期借地の権利金として区に支払う154億円の代わりに、新庁舎と新公会堂を建設して区に譲り渡す。定期借地期間の終了後、分譲マンションの土地は更地に戻して区に返還する。
元々3棟合計で367億計算だから、その間の上昇分を考えてもそこまで高くならなさそうですね。 |
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| No.114 |
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| No.115 |
定借物件ってそんなにすんなり解体できるんだろうか。逆に心配になる。相手は何百という区民、こちらはパブリックサーバント、大衆の僕だよ？渋谷区大丈夫か？
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| No.116 |
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| No.117 |
たしかに115は不勉強すぎる。
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| No.118 |
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| No.119 | ||
| No.120 |
最後の10年ぐらいは凄く安くなって色々面倒くさい人たちが越して来るでしょうね、御愁傷様です。私もその光景を見ることはないでしょう。
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| No.121 |
定期借地権と聞いてないと借地料の支払いを拒否する人を一人一人訴えるのかな渋谷区は、みたいな技術的問題点とかねえ...反社会勢力が本気で突っ込んできたら大変ですよねえ。日本人でなかったらもっと厄介かも。
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| No.122 |
うわ～頭悪そうな意見
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| No.123 |
ほんと、頭悪いヤツばっかり。
そんなモロモロのヤカラの問題の対策に、 定借という法律ができたんですよ。 貧乏＝バカという、私の理論が正しいことがよくわかるね（笑） |
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| No.124 |
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| No.125 |
定期借地権に関する法規ができてからまだ日も浅く、実際に期限が来て取り壊しで更地返還された物件の事例は現時点ではないわけで、半世紀以上先に何が起こるかはわかんないです。いざとなったら更地に戻すお金がないとか揉めたらどうなんでしょ。取り壊しが近くなった頃、かつての香港の九龍城みたいなスラムにはならないのか心配です。渋谷らしいといえばそうですが
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| No.126 |
そういうのを取らぬ狸の皮算用という
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| No.127 |
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| No.128 |
70年後に色々判例が積み上がって来ると意外な結末があるかもね
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| No.129 |
何の参考にもならない憶測で笑った。
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| No.130 |
▽「PC代々木初台」(参考)
まだスレが無いようなので、区内供給として参考UP 日頃、近隣のタケミツオペラシティとオペラパレスは、池袋の芸術劇場、 上野の東京文化会館、渋谷のオーチャード&ＮＨＫ、赤坂サントリー他の 主要ホールともども、何かと出向くことも多い地区。 本物件は低層地区なので、3階建2000㎡超46戸・本年12月入居で販売開始は、 今夏7月に予定されている。 概要ttps://www.31sumai.com/mfr/X1410/outline.html |
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| No.131 |
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| No.132 |
そもそも解体準備金など貯まってしまえば以後の徴収はなくなるものだよ。解体の数カ月前まで集めてるとでも思ってんの？管理費などと同じで払わなければ、部屋自体差し押さえられるだけ。
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| No.133 |
>>132
解体準備金ってどうやってプールするの？ |
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| No.134 |
積み立て
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| No.135 |
>>134
それ、理事長パクったらなくなるやん。銀行倒産したら保全されるのか？個人の預金じゃないからどの程度保全されるんだろうね、分散はしないの？信託ですらないのかい？それでもハイパーインフレになったらアッと言う間に解体資金は不足するよなあ、70年後に何が起きるかやっぱりわからんね、くわばらくわばら。 |
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| No.136 |
ゼロ金利で物価が上昇するという方向性もあるよね。求人難とか資材の高騰とかで解体費用だけインフレってことだってあるしな。資産課税やマイナス金利が導入されるかも知らないし、そもそも今世紀後半にコインや紙幣が存在しているかどうかも怪しい。将来電子マネーに換金するとして、その電子マネーが突然暴落して解体業者の決済に使われる電子マネーに対して弱くなるなんてことだって、半世紀も先の事だ、あるかもね。
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| No.137 |
定借、素人が手出すにはやっぱリスク大きいわ～
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| No.138 |
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| No.139 |
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| No.140 |
イマイチ的を得ていないあまり賢くなさそうな
定借ネガさんはアルファグランデのスレを 読むことをオススメするよ。 まあそれを読んで理解出来るほどの頭をお持ちかは 分かりませんが、、 |
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| No.141 |
>>140
頭の問題ではなくリスク推定の問題。 渋谷のど真ん中で楽しく暮らすという効能と将来解体しようにもできない貧民窟になるリスクを勘案して、リスクと比べて効能が著しく大きい、あるいはリスクは極めて低いと考える方はどうぞお求めください。あ、定借だからお借りくださいか。 |
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| No.142 |
そんな阿呆なリスクを懸念するくらいなら
マンションなんて検討やめれという話。 あんまり理解できてないようだね 笑 |
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| No.143 |
千桜タワーのスレでも流石にこんな間抜けなネガはいなかったと思う。
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| No.144 |
修繕積立金は払ってさえいれば総額が足りなくても追い出されはしないが、解体準備積立金は足りないと裸にひん剥かれて追い出されるからなあ...リスクのもたらす結果が大きく違う。しかし現時点でも共益費以外に解体準備積立金という余計な費用が発生してランニングコストが高く付くというのも困るよねえ。70年後に解体が決まっている使い捨て建築の質も気になる。
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| No.145 |
カネ全額捨てても惜しくない人だけが買えばいいんだよ、定借物件なんてモノは。
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| No.146 |
放漫財政のツケや恐慌による極端な税収不足で仮に将来渋谷区が財政再建団体になったら、地代がうんと値上げになるリスクもある。それこそポピュリストが区政を乗っ取って給食代無料化の財源をお金持ちに負担させるとかぬかしてここの地代値上げによる歳入増で賄おうとするかもね。
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| No.147 |
ここも千桜もそうだけど、希少性のある定借物件で周辺再開発もあるなら数年住んで売却益もだせるんじゃない？大した益が出なくても元々安いんし、要はものの考え方。
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| No.148 |
定借マーケットはまだまだ成熟したとは言えないから、売るに売れなくなるリスクは相応にある。将来売る可能性があるなら、定借物件はお勧めしないな・・・
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| No.149 |
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| No.150 |
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| No.151 |
あとで売る時になってから「失敗した」って思っても手遅れだからなぁ・・・
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| No.152 |
買手は限られるからね。特に中古は
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| No.153 |
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| No.154 |
とりあえず価格も地代もわからない現時点であれこれ騒いでる奴はこの物件には向かないし、無駄なことしてるだけのただの馬鹿
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| No.155 |
確かに価格次第だけどここの場合はある程度高くても
立地のポテンシャルで売れてしまいそうだけどね。 借地になる場所って基本的に手放したくない場所 だから借地にするってこともまま有るし。 ここの書き込み見る限りアンチさんもいて 注目の物件という感じもしますしね。 どうなるか楽しみですね |
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| No.156 |
資産と思って買いたいならこのマンションは分不相応。
資産ではなく消耗品くらいに思える層だけにしてほしいから値段は高くていいよ。 一括払いか住宅ローン控除を使うために薄くローン組む人たちだけで完売できる。 2013年の3棟367億の試算を参考にしてる人いたけど アベノミクスでそこから一気にコストアップした。 現に地代も上がって三井も採算合わないから当初予定より高層に申請して認められたわけだ。 |
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| No.157 |
地代というか権利金だけどね。まあ採算とれるラインまで持っていくのは慈善事業じゃないし仕方がないね。
ここのような物件は高くても売れてしまうだろうから 得かどうかという話ではないが資産としては手堅いかな。 |
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| No.158 |
色んな方がいるのですね、我が家は高くてもいいなんてこれっぽっちも思わないですが。買いやすい価格ならそれに越したことはないかなという感じです。
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| No.159 |
定借物件は車みたいな消耗品と捉えるべきだろう、資産形成にはならないと思う。地代がどれぐらいかにもよるが所有権の物件と比べると節税にはなるかな？
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| No.160 |
その辺の事情は物件にもよるな。この物件なら価格次第だが全然ありだとも思う
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| No.161 |
消耗品としてなら良い物件。資産としてならリセール時の買い方のローンも通りにくく難しい物件。
高くても買いたいという人たちだけで完売できれば お手ごろで買いたい人たちがいくら文句言おうが三井からしたら知ったこっちゃない。 |
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| No.162 |
賑わってきましたね。
同じ定期借地権の物件の千桜は参考になるのではないでしょうか。 //www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593860/ ただ、ここは結構高く分譲される予感はしますが。 |
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| No.163 |
出版と賃貸仲介がメインの会社のマンションは安くても・・・ね？
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| No.164 |
渋谷区民優先住戸は出てくるだろうね。5年間の貸借・転売禁止かな。
シティタワー品川のつぼ120万ってすごいね、10年落ちが2.5倍でのリセール。 |
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| No.165 |
借地権は211億になってるけど区長が借地が安いと39億の訴訟起こされてるから
再設定の申し入れも考えられるが三井は飲まないだろうな。 そうなると渋谷区VS三井の訴訟もありえる。 ナイキとも訴訟して渋谷区が実質勝訴の和解に持ちこんでて強気な渋谷区！ |
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| No.166 |
これだけの規模になれば特定の層に買ってほしいというのは無理な話
色んな思惑の人が当然住むだろ。それでもこの場所なら欲しい人たくさんなのだろうね。 物件価格はともかく元々は区の土地ですから地代もそこまでにはならない気もしますね。 そうなると資産としての流動性も高いかな。 |
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| No.167 |
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| No.168 |
資産で考えても、住環境で考えても、問題点は新航路。
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| No.169 |
色んなところで言われてるが大して影響していないという事実。実際に飛び始めても渋谷区や新宿区あたりは大した影響は無さそうだね
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| No.170 |
区民優先もやっぱりあるかな。パンダ住戸もありそうだし住民票移す人も出てくるかもね。
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| No.171 |
クヤクションなので、区民優先枠はあるでしょうね。
千桜を逃したので、ここは注目してます。千桜の時は、千代田区に一時的に住民票写して購入した人がいたので、ここもパンダ小屋狙いのそういう方々は多数いそうな予感。周辺再開発が見込まれるかつ超都心立地は定借でも買いだと個人的には思ってます。 坪４００台なら瞬間蒸発かな。 |
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| No.172 |
安いアパートに住民票移して申し込むと抽選で当たらないのでご注意くだ・・・おっと。
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| No.173 |
坪400台で出せるわけない。坪600台＋借地権200が相場。
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| No.174 |
借地権は所有権の７～８掛けですよ。そんなに高く分譲されて買う人なんて居ます？
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| No.175 |
場所が場所だからね。定借だろうが、高くても売れるだろうね。
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| No.176 |
ここは、学区はどこになるのですか？
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| No.177 |
借地権は毎月払いだから管理費、修繕積立て、解体準備金に借地権が更に乗ると
毎月の支払いが10万超えるから買える層は限られてくるでしょう。 |
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| No.178 |
多分富裕層が買うようなオシャレな物件ではないだろうね、ここは投資用でしかあり得ない。自分の時間を人のために捧げる人の住まいという気がする。
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| No.179 |
学区は神南小、松濤中です。
渋谷区は学校選択希望制で、他の学校を希望することもできますが、 希望者が多い場合は学区内の人は大丈夫で、残りの枠が抽選になる感じです。 小学校は毎年何校か抽選になっています。神南も人気校だと思います。 中学校は抽選になる学校もあるけれど、私立に行く人も多いので、 結局希望の学校に行けるという話です。 |
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| No.180 |
賃貸よりはずっと安く住める訳だけだから、この場所なら欲しい層はたくさんいるでしょうね。
お宝物件と言われたシティタワー品川まではいかなくても 千桜と同等かそれ以上の人気にはなるんじゃないですかね。とりあえず色んな方が注目してる物件のようなので楽しみですね。 |
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| No.181 |
坪600で借地権だと賃貸の方が安いんじゃない？
ここら辺の賃貸そんなに高くないでしょ。 |
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| No.182 |
所有権より価格も安いし、賃貸より維持費も安い
ほんと中間のような物件だけどメリットもあるよね。 |
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| No.183 |
何度見ても資産のない人が資産形成のつもりでローンを組んで買うのはメリットが少ないな。やはり即金で買って賃貸に出すのが一番パフォーマンスが良い。
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| No.184 |
色んな人が買うからそういう予想や願望はあまり意味をはさないんじゃないかな。それこそ多種多様だと思うわ。
それこそ実需派から賃貸派など色々だろう。 まあこの立地なら何でもある程度需要あるかなと思うけど |
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| No.185 |
渋谷区民優先やるだろうからそっちは5年間は貸借転売禁止などつくよね。一般枠は貸借転売なんでもあり。
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| No.186 |
分からんね。そもそも区民の優先枠作るみたいな枠組みだたって計画見る限り存在してる感じはない。まあ人気になりそうだから転売住戸などは出てきそうだね。安い部屋は争奪戦ですかね。
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| No.187 |
アナリストの予想とは真逆に為替が現在108円と円高になってますが、いつになったら予想通りの120円になるんですか？
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| No.188 |
トランプの影響かね
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| No.189 |
定借は税金が安いからいいけど値段が高かったら税金を払う先が渋谷区じゃなくて不動産屋になりそう。せめて買ったメリットを感じられる程度には安くして欲しいな。どこかの阿呆がそういう空気読めずに訴訟してるし
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| No.190 |
安く出て欲しいけど買えないような争奪戦は勘弁ですかね
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| No.191 |
あまり安すぎるのも困るけどね、所有権じゃないから頑張って高く買うモチベがわかないのも事実だからなあ。
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| No.192 |
まあ、高いでしょう。安くする理由がない。
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| No.193 |
普通に人気の物件になりそう。あちこちで注目みたいなこと書かれてたりする物件ですしね。
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| No.194 |
消耗品ならメリット大の物件、資産ならデメリット大の物件でしょ。このあたりは賃貸高くないから投資物件としてもたいした旨味でないとのこと
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| No.195 |
スムログのマン点さんは、ここの上を新航路の飛行機が通過と予想してるのに、大した影響はないと未来を断定する人がいる。
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| No.196 |
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| No.197 |
ここの住人のお金が渋谷区のためになるのは悪くない。しかも最後は土地を返すなんて、どれだけ渋谷愛に溢れているんだろう
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| No.198 |
別にその分は安く購入出来るんだからいいだろう。所有権で持つのが必ずしも正解とは思わないけどね。
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| No.199 |
定借は限られた時間の中でどう回すかが問われるな。玄人向き。
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| No.200 |
そんな難しいものでもないだろ。
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