パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[1: 匿名さん]

70年借地権だけど区役所と一体化の開発だからしっかり補修メンテは行われそう。
一応住宅棟とは分離してるようだけどね。豊島区の区ヤクションという分かりやすい
モデル例もありますし、価格次第で人気になるのではないでしょうか。

[2: 匿名さん]

ここいいですよね。

[3: 匿名さん]

ここは待ってる人多いでしょ。
神宮前みたいな地代にならなければいいのだけどね。

[4: 匿名さん]

施工は庁舎と公会堂に関しては東急建設です、こちらも同じ可能性あるのではないですかね

[5: 匿名さん]

ここか馬車道が今一番興味あります！

[6: 匿名さん]

決して駅から近くもなく朝はセンター街のゴミ山の脇を通り過ぎて出勤して
仕事で疲れて若者が騒ぐ喧騒の中帰宅する。
渋谷の駅前に出れば何でも揃う便利さはあるものの好き嫌い分かれそうな立地ですね。

代々木公園が割と近いことはメリットですが、日常の買い物はどこでするのでしょうかね？
デパ地下やネットスーパーでしょうか。
OKストアやハナマサが遠くない距離にあるので週末にまとめ買いも可能かもしれませんが
果たしてこの立地は便利なのでしょうかねという疑問
それでも人気？になりそうなのですよね？

ちょっと色々皆様の意見をお伺いしたいです。

[7: 匿名さん]

若者ならともかく、年配者が自宅として買う様な物件ではないと思います。

[8: 匿名さん]

買うでしょ。というか年配しか高額だから買えないでしょ

[9: 匿名さん]

>>6 匿名さん
センター街は通らないでしょ。

[10: 匿名さん]

決して立地はよくないし、定借だし。難点多すぎ。話題だけでは無理がある。

[11: 匿名さん]

>>10 匿名さん
立地良くないかなぁ？悪いと言われれば悪いけど、パルコや宮下公園の方の再開発もあるし、NHKの建て替えとかって話もあるんですけど。

[12: 匿名さん]

渋谷、表参道まで数分、代々木公園も至近、週末のイベントは五月蝿いと感じることもあるが住んで楽しい立地ですよ。渋谷駅の建て替えも順調に進んでいますし、綺麗になり使いやすくなるでしょう。今後もこの周辺や反対側含め再開発計画多いですし楽しみですね。

[13: 匿名さん]

>>6 匿名さん

駅まで最短で歩くならセンター街は通らない方が早いでしょう。この物件が建つのは税務署の辺りなので、徒歩8分くらいで駅に着けると思います

[14: 匿名さん]

とりあえず今年1番の注目物件だろう

[15: 匿名さん]

>>8 匿名さん

年配者が、ここに住んで何を楽しむのかな。

[16: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-4640.html

この方の中でも注目物件のようですね。
富裕層が放っておかない立地だと..
借地料次第ですが借地云々もさほどデメリットでもなさそうですね。
千桜タワーも高い借地料がと散々言われましたが早期に完売しましたしね。

[17: 匿名さん]

その人だけじゃなく、ここに注目してる人は相当多いよ。

[18: 匿名さん]

絶対買いたい

[19: 匿名さん]

>>16 匿名さん
リンク先を読んだけど
三井も地所も野村も、誉めまくってるだけじゃない。いつものブッタ切り無しで。

[20: 匿名さん]

自分の注目物件だからでしょう。そうでもない物件は話題にも挙げないということでしょう。

[21: 匿名さん]

定期借地で残期間があと30年とか短くなってきた時の物件価格がどうなるか、一応気になりますよね。まだ例もないでしょうから。

[22: 匿名さん]

杞憂。自分はその前に売却するつもり。

[23: 匿名さん]

パークコート神宮前の中古の売出し価格が参考になるかも。

[24: マンション検討中さん]

すでに仕様ダウン
http://www.kensetsunews.com/?p=78407

コストダウンか
もしくは地盤等で免震にできない事情があったか。

[25: 保存用]

東急建設で3月着工/渋谷区役所建替え住宅棟/三井不レジら



　三井不動産レジデンシャルは、東京都渋谷区、三井不動産、日本設計と官民連携で進める（仮称）「渋谷区役所建替プロジェクト」のうち、住宅棟の施工者を東急建設に決め、３月に着工する。２０２０年９月の完成を目指す。設計は日本設計。当初計画していた免震構造を制震構造に変えたほか、規模も変更した。
【制震構造に変更】

　住宅棟の規模はＲＣ造地下４階地上３９階建て延べ６万１５００㎡で、最高高さは１４３ｍ。住宅戸数は５０５戸、駐車場は１６１台となる。直接基礎を採用する。
　当初計画では地下３階地上３９階建て延べ６万０４２０㎡の規模で免震構造の採用を想定していたが、ともに変更した。地下１階と地下２階の間に予定していた免震層は８７３台収容の駐輪場と設備機器スペースとして活用する。
　地下階数は増えたものの、深さは変わらず、地下の建築面積は減少し、掘削土量約２万１０００m3を削減する。工事車両台数の減少により、ＣＯ2も削減できる。
　今後は３月に山留め・土工を始め、１８年２月ごろに地下、１１月ごろに地上の各躯体工事に着手する。
　住宅棟の建設地は宇田川町２８－４９ほか。庁舎と公会堂の敷地のうち、４５６５㎡に７０年の定期借地権を設定して整備する。民間事業者はマンションを建設・分譲し、定期借地期間終了後、区に土地を更地返還する。
　庁舎・公会堂（宇田川町２８－２０ほかの敷地７８５５㎡）は、東急建設の施工で１９年５月の完成に向け工事が進められている。設計は日本設計。規模はＳ・ＲＣ・ＳＲＣ造地下２階地上１５階建て延べ４万２０００㎡。
［ 2017-02-15 4面 面名:４面］

[26: 匿名さん]

上に伸びたのでアスペクト比の関係で免震から
制震になったとかかね。コスト的にはコンクリの量も
増加するのでコストダウンにはならなさそうだけど

[27: 匿名さん]

去年の記事と比較しましたが、地下３階⇒地下４階になっただけで、
地下深度も建物高さも変わってないように思えます。
最近は免震技術も発達しかなり縦長でも免震可能ですし、
アスペクト比以外の原因（建物形状、地盤、敷地への可動部設置可否、など）で
何かが免震を諦めざるを得なかったか、もしくはコストダウンではないかと。
通常だと、コストは免震＞制震で、免震が5%程度高くつきます。
（超高層だと梁柱を大きくしなくて良い分コストが逆転することもあり）
計画時より建設費上がるし、人はいないし、工期遅れるし、で仕方ない面もあるのでは。

>>23
>パークコート神宮前の中古の売出し価格が参考になるかも。
もしそうだと某千桜以上になりそうで、残念。

[28: 匿名さん]

定期借地50年のパークコート神宮前は
2009年の新築時点で坪平均320くらい
現中古は坪平均330万くらい

[29: 匿名さん]

市況もあるけど上がってるんですね。
ここも地代と価格次第ですが期待出来そうですね

[30: 匿名さん]

今がピーク説もあるので、なんとも
中央区、港区、江東区以外は、2040年までに人口は減っていく予想もあるし
下記みても渋谷区は減少傾向なのは確か
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2012/03/60m3t200.htm

[31: 匿名さん]

クヤクションとしては豊島区のほうが数段上だね。

　

[32: 匿名さん]

まあ今年販売されるなら一番の注目物件なのは間違い無しだな

[33: 匿名さん]

当初計画より大幅うしろ倒しだからねえ
建設ラッシュなんで仕方なし

遅れても良いもの作って欲しい

[34: ガンホー長者]

定借だけどブリリアタワー代々木公園より高くなるね。
低層で坪400万、最上階なら坪1000万でも売れるだろ。
資産というより消耗品として買う層からしたら価値が減損しようが
ここの展望はいくら出しても欲しいでしょう。
私は泡銭ですが30階あたりを坪700万くらいなら買いたい。いやいくらでも買うｗ

[35: 匿名]

やっぱり北向きの部屋が高いのかな？

[36: 匿名さん]

>>28 匿名さん

定借の50年ものは買わない方が良い。と、住宅評論家や住宅ブロガーたちがよく書きます。70年ものならともかく。

[37: 匿名]

>>36 匿名さん
そうは言っても価格次第でしょ。
仮に３０年でも安けりゃ買う。
価格が決まってからの話しだな。

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん

例えばその30年なら、ローンも30年以下しか借りられないので、中古での買い手が減るのだそうです。

[39: 匿名さん]

資材・人件費ピーク時の建設で確実にブリリアより高いだろうね。
そして代々木公園に一番近いタワマンはこっちになるんだから笑
区役ションどころか区億ションって来年には皮肉られてるでしょう。。

[40: ガンホー長者]

池袋の区役ションの最上階ペントハウスが売りにでてる。
当時は2億400万だったのが2年落ちで3億2000万・・
当時は現金一括買いが4割だったってことで渋谷区役ションも瞬間蒸発だよね。
倍率下げるために全部億ションにしても即完でしょうｗ

[41: 匿名さん]

そうですよね。ここは立地がとてもいいですよね。借地じゃなかったら私も買いたいです。
住むのであれば、賃貸でいいかもですが。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
立地と言えば、スムログでマン点さんの過去記事を見ると
今話題の新航路の一つが、この区役所跡地真上を通過予定みたいですね。はてさて、どうなるか。

[43: 匿名]

スミフは資金あるから残ってでも値下げしないで高値キープさせるからここは吊り上げるでしょう。
抽選っていっても抽選じゃないアレもあるし。なんでもありません。

[44: 匿名さん]

新航路ってそんなに影響ありますかね？時間帯も限られているし。いろんな人がいろんな所でネガってるけど。

[45: 匿名さん]

とはいえ、80dbaて結構な騒音だぞ

[46: 匿名さん]

飛行機好きの人、以外には影響あると思いますが。

[47: 匿名さん]

結局他のスレでも話題にはされても盛り上がらず大した問題とは認識されてない感じだから
さしたる影響もないのではないでしょうか。

[48: 匿名]

仮に飛行ルートになったら渋谷区のマンションの半分くらいは音聞こえるようになる。
欲しい人がネガキャンする程度だったのが、売り出されたら倍率20倍以上で妬みネガキャンすごくなるよｗ

[49: 匿名さん]

結局そんな問題の優先順位は低いといのは他の物件で明らかですからね。同じ方が頑張ってネガキャンしても大した意味はないし効果もない。

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん

白金の方は効果あったんだか、イマイチの売れ行きらしいですが