公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅 徒歩8分
山手線「原宿」駅 徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅 徒歩11分
◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階
◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い
◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計
◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）
関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html
[スレ作成日時]2017-01-26 13:01:13
パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2017-01-26 15:30:50
投稿する
削除依頼
70年借地権だけど区役所と一体化の開発だからしっかり補修メンテは行われそう。
一応住宅棟とは分離してるようだけどね。豊島区の区ヤクションという分かりやすい モデル例もありますし、価格次第で人気になるのではないでしょうか。 |
|
|---|---|---|
| No.2 |
ここいいですよね。
|
|
| No.3 |
ここは待ってる人多いでしょ。
神宮前みたいな地代にならなければいいのだけどね。 |
|
| No.4 |
施工は庁舎と公会堂に関しては東急建設です、こちらも同じ可能性あるのではないですかね
|
|
| No.5 |
ここか馬車道が今一番興味あります！
|
|
| No.6 |
決して駅から近くもなく朝はセンター街のゴミ山の脇を通り過ぎて出勤して
仕事で疲れて若者が騒ぐ喧騒の中帰宅する。 渋谷の駅前に出れば何でも揃う便利さはあるものの好き嫌い分かれそうな立地ですね。 代々木公園が割と近いことはメリットですが、日常の買い物はどこでするのでしょうかね？ デパ地下やネットスーパーでしょうか。 OKストアやハナマサが遠くない距離にあるので週末にまとめ買いも可能かもしれませんが 果たしてこの立地は便利なのでしょうかねという疑問 それでも人気？になりそうなのですよね？ ちょっと色々皆様の意見をお伺いしたいです。 |
|
| No.7 |
若者ならともかく、年配者が自宅として買う様な物件ではないと思います。
|
|
| No.8 |
買うでしょ。というか年配しか高額だから買えないでしょ
|
|
| No.9 |
|
|
| No.10 |
決して立地はよくないし、定借だし。難点多すぎ。話題だけでは無理がある。
|
|
| No.11 |
|
|
| No.12 |
渋谷、表参道まで数分、代々木公園も至近、週末のイベントは五月蝿いと感じることもあるが住んで楽しい立地ですよ。渋谷駅の建て替えも順調に進んでいますし、綺麗になり使いやすくなるでしょう。今後もこの周辺や反対側含め再開発計画多いですし楽しみですね。
|
|
| No.13 |
|
|
| No.14 |
とりあえず今年1番の注目物件だろう
|
|
| No.15 |
|
|
| No.16 |
http://mansion-madori.com/blog-entry-4640.html
この方の中でも注目物件のようですね。 富裕層が放っておかない立地だと.. 借地料次第ですが借地云々もさほどデメリットでもなさそうですね。 千桜タワーも高い借地料がと散々言われましたが早期に完売しましたしね。 |
|
| No.17 |
その人だけじゃなく、ここに注目してる人は相当多いよ。
|
|
| No.18 |
絶対買いたい
|
|
| No.19 |
|
|
| No.20 |
自分の注目物件だからでしょう。そうでもない物件は話題にも挙げないということでしょう。
|
|
| No.21 |
定期借地で残期間があと30年とか短くなってきた時の物件価格がどうなるか、一応気になりますよね。まだ例もないでしょうから。
|
|
| No.22 |
杞憂。自分はその前に売却するつもり。
|
|
| No.23 |
パークコート神宮前の中古の売出し価格が参考になるかも。
|
|
| No.24 |
|
|
| No.25 |
東急建設で3月着工/渋谷区役所建替え住宅棟/三井不レジら
三井不動産レジデンシャルは、東京都渋谷区、三井不動産、日本設計と官民連携で進める（仮称）「渋谷区役所建替プロジェクト」のうち、住宅棟の施工者を東急建設に決め、３月に着工する。２０２０年９月の完成を目指す。設計は日本設計。当初計画していた免震構造を制震構造に変えたほか、規模も変更した。 【制震構造に変更】 住宅棟の規模はＲＣ造地下４階地上３９階建て延べ６万１５００㎡で、最高高さは１４３ｍ。住宅戸数は５０５戸、駐車場は１６１台となる。直接基礎を採用する。 当初計画では地下３階地上３９階建て延べ６万０４２０㎡の規模で免震構造の採用を想定していたが、ともに変更した。地下１階と地下２階の間に予定していた免震層は８７３台収容の駐輪場と設備機器スペースとして活用する。 地下階数は増えたものの、深さは変わらず、地下の建築面積は減少し、掘削土量約２万１０００m3を削減する。工事車両台数の減少により、ＣＯ2も削減できる。 今後は３月に山留め・土工を始め、１８年２月ごろに地下、１１月ごろに地上の各躯体工事に着手する。 住宅棟の建設地は宇田川町２８－４９ほか。庁舎と公会堂の敷地のうち、４５６５㎡に７０年の定期借地権を設定して整備する。民間事業者はマンションを建設・分譲し、定期借地期間終了後、区に土地を更地返還する。 庁舎・公会堂（宇田川町２８－２０ほかの敷地７８５５㎡）は、東急建設の施工で１９年５月の完成に向け工事が進められている。設計は日本設計。規模はＳ・ＲＣ・ＳＲＣ造地下２階地上１５階建て延べ４万２０００㎡。 ［ 2017-02-15 4面 面名:４面］ |
|
| No.26 |
上に伸びたのでアスペクト比の関係で免震から
制震になったとかかね。コスト的にはコンクリの量も 増加するのでコストダウンにはならなさそうだけど |
|
| No.27 |
去年の記事と比較しましたが、地下３階⇒地下４階になっただけで、
地下深度も建物高さも変わってないように思えます。 最近は免震技術も発達しかなり縦長でも免震可能ですし、 アスペクト比以外の原因（建物形状、地盤、敷地への可動部設置可否、など）で 何かが免震を諦めざるを得なかったか、もしくはコストダウンではないかと。 通常だと、コストは免震＞制震で、免震が5%程度高くつきます。 （超高層だと梁柱を大きくしなくて良い分コストが逆転することもあり） 計画時より建設費上がるし、人はいないし、工期遅れるし、で仕方ない面もあるのでは。 >>23 >パークコート神宮前の中古の売出し価格が参考になるかも。 もしそうだと某千桜以上になりそうで、残念。 |
|
| No.28 |
定期借地50年のパークコート神宮前は
2009年の新築時点で坪平均320くらい 現中古は坪平均330万くらい |
|
| No.29 |
市況もあるけど上がってるんですね。
ここも地代と価格次第ですが期待出来そうですね |
|
| No.30 |
今がピーク説もあるので、なんとも
中央区、港区、江東区以外は、2040年までに人口は減っていく予想もあるし 下記みても渋谷区は減少傾向なのは確か http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2012/03/60m3t200.htm |
|
| No.31 |
クヤクションとしては豊島区のほうが数段上だね。
|
|
| No.32 |
まあ今年販売されるなら一番の注目物件なのは間違い無しだな
|
|
| No.33 |
当初計画より大幅うしろ倒しだからねえ
建設ラッシュなんで仕方なし 遅れても良いもの作って欲しい |
|
| No.34 |
定借だけどブリリアタワー代々木公園より高くなるね。
低層で坪400万、最上階なら坪1000万でも売れるだろ。 資産というより消耗品として買う層からしたら価値が減損しようが ここの展望はいくら出しても欲しいでしょう。 私は泡銭ですが30階あたりを坪700万くらいなら買いたい。いやいくらでも買うｗ |
|
| No.35 |
やっぱり北向きの部屋が高いのかな？
|
|
| No.36 |
|
|
| No.37 |
|
|
| No.38 |
|
|
| No.39 |
資材・人件費ピーク時の建設で確実にブリリアより高いだろうね。
そして代々木公園に一番近いタワマンはこっちになるんだから笑 区役ションどころか区億ションって来年には皮肉られてるでしょう。。 |
|
| No.40 |
池袋の区役ションの最上階ペントハウスが売りにでてる。
当時は2億400万だったのが2年落ちで3億2000万・・ 当時は現金一括買いが4割だったってことで渋谷区役ションも瞬間蒸発だよね。 倍率下げるために全部億ションにしても即完でしょうｗ |
|
| No.41 |
そうですよね。ここは立地がとてもいいですよね。借地じゃなかったら私も買いたいです。
住むのであれば、賃貸でいいかもですが。 |
|
| No.42 |
|
|
| No.43 |
スミフは資金あるから残ってでも値下げしないで高値キープさせるからここは吊り上げるでしょう。
抽選っていっても抽選じゃないアレもあるし。なんでもありません。 |
|
| No.44 |
新航路ってそんなに影響ありますかね？時間帯も限られているし。いろんな人がいろんな所でネガってるけど。
|
|
| No.45 |
とはいえ、80dbaて結構な騒音だぞ
|
|
| No.46 |
飛行機好きの人、以外には影響あると思いますが。 |
|
| No.47 |
結局他のスレでも話題にはされても盛り上がらず大した問題とは認識されてない感じだから
さしたる影響もないのではないでしょうか。 |
|
| No.48 |
仮に飛行ルートになったら渋谷区のマンションの半分くらいは音聞こえるようになる。
欲しい人がネガキャンする程度だったのが、売り出されたら倍率20倍以上で妬みネガキャンすごくなるよｗ |
|
| No.49 |
結局そんな問題の優先順位は低いといのは他の物件で明らかですからね。同じ方が頑張ってネガキャンしても大した意味はないし効果もない。
|
|
| No.50 |
|
|
| No.51 |
|
|
| No.52 |
別にこの物件を貶める気は更々ありませんが、参考までに。
飛行機の騒音は体験したことない人には想像が難しいです、実際私もそうでした。 以前町田市に仕事で何回か行ったのですが、近くに厚着基地がある関係で飛行機がたまに遥か高く頭上を通過します。 あれはうるさいとかいうレベルではなくて、体の中から音がなってるのかと錯覚する程に体中に響き、体中が震えるように感じるんですよ。 屋外を歩いてる時はもちろん、安いオフィスビルの壁なんてものともせずにです。 この物件や白金の物件を検討している方は一度体験してみた方がいいと思います。 住んでみると慣れるでしょうが、ゲストはビックリするでしょうね。 |
|
| No.53 |
連続投稿ご苦労様です。飛行ルートが通ろうが数十倍の倍率で売り出されるのは確定しています。
|
|
| No.54 |
厚木基地の近くに実家があるが、あんなもの慣れの問題だな。戦闘機の方がずっと五月蝿いが
それでも慣れる。そして大して気にもならなくなる。別に体験云々でどうこういう気もないが さしたる問題にならないというのが現実 |
|
| No.55 |
|
|
| No.56 |
平均部屋単価が1億円以上のブリリアタワー目黒で平均4倍以上って・・・
ここは借地だから安かったら10倍超えてしまうよｗスミフが所有権並の根付けで3倍に抑えるのを願ってる。 いくらでもいいからここが欲しい人だけで完売いけるんだから頼むぜ！ |
|
| No.57 |
スミフじゃないし・・・
|
|
| No.58 |
小さい部屋つくらないかなー
|
|
| No.59 |
免震やめたのか、がっかりだわ
|
|
| No.60 |
借地だけど66㎡1億でいいよ。下層500、上層800万、ペント1000。借地でこれなら2～3倍かなぁ。
庶民の申し込みは出来るだけカットしてほしいｗ |
|
| No.61 |
施工は渋谷の開発といえば東急ですから、東急建設なら気合い入れてくるん作るじゃないですかね。
|
|
| No.62 |
東急じゃなくて、スーゼネだったらよかったのに。免振から制振に変えたり、とちょっと残念。
多少高くてもいいから、いいもの作ってほしいな。 いいものなら、この立地であれば買い手はいくらでもいるだろうし。 |
|
| No.63 |
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
|
|
| No.64 |
そういえば総理大臣の本宅の近くですね。こちらの物件
|
|
| No.65 |
安倍さんちは神山町だからブリリアタワー代々木公園のほうが近い
|
|
| No.66 |
ブリリアタワー代々木公園の坪550万円代とシティタワー恵比寿の坪600万円代が
即日完売が出来るかでここの運命がｗ とは言っても、ここは定借だけど建築費最高値＋立地最強を加味したら坪500以上でしょうけど |
|
| No.67 |
代々木公園までは若干距離があるんですね。
ＮＨＫの建て替えでビューがかぶらなければよいですが、それによってだいぶ価値がかわるのかも。 渋谷区初のパークコートタワーだろうから、定借でも坪600～かな。 坪500なら全戸倍率2桁の瞬間蒸発でしょうね。苦笑 |
|
| No.68 |
|
|
| No.69 |
この規模ならパークコートタワーでしょう。
坪700でも買うわって人が500人いればいいわけだから強気でくるのでは。 最上階坪1000オーバー、上層800～1000、中層700、低層600。 定借でブリリア目黒と同レベルでくるんじゃない。今思うと神宮前の定借は安かったねｗ |
|
| No.70 |
神宮前なんて分譲時は坪250万とか。それが10年落ちで坪400万で売れるから最高だね。
区役ションの坪600万が10年後に坪900万で売れるから買いです！ |
|
| No.71 |
|
|
| No.72 |
|
|
| No.73 |
>>免震から制振に格下げした時点でパークコートではない気がするが。
いやいや、熊本で免震がダメージを受けてからは、 情報に敏感な人ほど免震を不安視し始めているから、これで正解。 デベが、ここを買う層はそういう層だと踏んだだけ。 |
|
| No.74 |
>>ＮＨＫの建て替えでビューがかぶらなければよいですが
NHKの高さ90ｍのタワーはNHKの敷地の南西のコーナーに立つから大丈夫。 40ｍの情報棟が現在のNHK正門あたりに立つから影響は低層階の北側だけ。 |
|
| No.75 |
|
|
| No.76 |
まぁパークコート○○タワーって感じになるのは間違いないだろ。
|
|
| No.77 |
|
|
| No.78 |
>77
だから投資家はバカって言われるんだよｗおっさん笑わせるなよｗｗｗ |
|
| No.79 |
|
|
| No.80 |
|
|
| No.81 |
公園通りも現在3区分が進行中で、ちょいと人どうりも落ちているが、
大法人系所有がファンドに渡った。 年末はブルーLEDが頂点地区内まで綺麗だし、ファンド動向等･･、 明日も近隣所用出没だが、日頃行き来があるだけに数年後が楽しみだ。 |
|
| No.82 |
|
|
| No.83 |
この物件の並びにあるという住友物件もそろそろ動き出すのかな
|
|
| No.84 |
現状を見ると、三井さんしかできない。
そこにどんなものを建てるか？スペック次第。 エントランス・共用部・外壁のスペックに期待。 土地、資材、建築コストの高どまる時期に、いかにいいものを残せるのか！ 地図に残る仕事、次世代に誇れる仕事をお願いします。 |
|
| No.85 |
定借だし、パークホームズ渋谷ザ・タワー でいいんじゃない。コストの兼ね合いから制震に変更したくらいだからハイスペック路線というのも首をかしげるよ
|
|
| No.86 |
流石にそれはないわ。ここならパークコートが妥当でしょ。あとホームズタワーなど過去にもそんな物件は一つもないですよ。
|
|
| No.87 |
|
|
| No.88 |
価格考えたら普通にコートだろう。あと区役所は別棟だし関係ない
|
|
| No.89 |
タワマンでホームズってなにそれｗ安く買いたいのだろうが定借でも坪600超えるでしょ。
高いとワーワー騒がれようが500世帯に売れればいいわけで。パークタワー渋谷神南が妥当。 |
|
| No.90 |
その価格設定にするなら流石パークコートだろうな。
|
|
| No.91 |
別棟の渋谷区役所とライブ会場はマンション地を貸すから無償建設という特殊契約。
それの建設コストもクヤクションで回収するわけだから所有権並の販売価格でくるでしょう。 |
|
| No.92 |
ちなみに近くのパルコ建替えが高さ約100mで述床面積64,000㎡で建築費470億円。
クヤクションは高さ140ｍで述床面積60,000㎡で述べ床はほぼ同程度。 そこに無償建設の2棟のコストを乗せて505戸に販売するということは・・・あとは想像してねｗ |
|
| No.93 |
それだと全室億超えでないと回収できないですね。だから設計変更して階数増やしたのかぁ。。
|
|
| No.94 |
高くなっても期待値は大きいですねこの物件の場合は..
|
|
| No.95 |
定借マンションなんかより、
いっそのことサービスアパートメントのような高級賃貸の方が割り切って楽しめるのにな。 長く住む立地でもないし。。。 持ってる人なら、私の言うことが理解できると思いますが。 |
|
| No.96 |
>>三井不動産などのグループは新庁舎を建て権利金代わりにする。金額は２１１億円とのことだ。
要はタダで区役所を建築する代わりに土地の取得代（借地だから当然だけど）は無し、権利金211億円払わない代わりに区役所を建てるというわけだよね。 それプラスタワマン建設費が掛かるわけだけど、高いは高いだろうけどそんなものなんじゃないのかな。この辺の土地取得すればそれ以上とかになるのだろうし。 |
|
| No.97 |
地下3～地上1階までは居住者なしで、さらに各階の廊下などを控除すると
2/3の40000㎡（約12000坪）くらいが住居部分と仮定。 パルコと建設費がほぼ一緒として建設費480億と仮定。 ゆえに坪単価400万、これに三井の利益18％乗せると坪472万。 ※利益18％は2013～2016年の三菱地所のマンション販売の営業利益率だったので引用 三井が支払い済みの借地権211億を割り返すと坪175万。 これは借地権だから65年払いになるのか？（借地70年のうち5年は建設期間） 211億を利子無しで設定するとは考えられないので、70年分の利子を乗せて分割払いが濃厚。 利子無しだったら坪647万、利子有りだったら坪750万以上。現場からは以上です。 |
|
| No.98 |
普通は国からお金でてるはずだからその計算はちと的外れ
|
|
| No.99 |
区役所の建替えだから助成金はもしかしたら出てるかもね。まぁ色んな予想が飛び交うのもここが注目の物件だからということでしょうかね。
モモレジさんも販売されるならここを今年の注目の物件に推してましたから。 |
|
| No.100 |
安くはでないだろうというのは何となく誰でも分かりそうなものだし、それでも売れるのだろうなというのもこれまた誰でも分かりそうなもの。今のとこそれ以上でも以下でもないかな。
|
|
| No.102 |
[No.101と本レスを、ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]
|
|
| No.103 |
助成金はでていないよ。渋谷区の議事録を読んでみなさい。
東京の建設費は5年前から1.5倍以上になっていて土地価格も上がっているから この立地ならオール億ションも考えられる。 |
|
| No.104 |
全戸億は流石にないだろ。まぁ坪単価でみれば
かなりの高額物件だろうけど。期待値は高いね。 上層は眺望もあるし相当高いのだろうね。 |
|
| No.105 |
借地権なら結構お安くなるんじゃない？
|
|
| No.106 |
地代自体は割と安くなるかも？みたいな話は出てるね
|
|
| No.107 |
区議会議員に地代設定211億が安いと言われて、渋谷区長が39億の損害賠償訴訟起されてる。
地代安くなるってなにそれ？三井不動産が地代を安く設定する理由ないでしょｗ 渋谷区はナイキとも揉めてから、三井へ追加請求訴訟やりかねないｗｗｗ |
|
| No.108 |
地代を設定するのは渋谷区だけど、ぼったくるわけにもいかんから割安とまではいかなくても常識的な範囲で落ち着くだろ。あと草生やすとか2ちゃんじゃないのですから控えましょうよ。いい歳した大人が頭悪そうに見えますよ
|
|
| No.109 |
三井の物件は買って損はありませんし安心感が違います。
|
|
| No.110 |
社員のステマ対有識者の構図乙
|
|
| No.111 |
上層坪900万、中層坪700万、低層坪500万。
中層以上は億超えで、低層は客寄せ用に8000万台を入れてくるでしょうね。 借地権211億だから坪180万くらい乗ってくるイメージ。借地権は60年分割だから安く感じるね。 |
|
| No.112 |
それくらいで出るなら全然ありてすねー
|
|
| No.113 |
3棟の総事業費は2013年12月時点で367億円。三井不動産などは定期借地の権利金として区に支払う154億円の代わりに、新庁舎と新公会堂を建設して区に譲り渡す。定期借地期間の終了後、分譲マンションの土地は更地に戻して区に返還する。
元々3棟合計で367億計算だから、その間の上昇分を考えてもそこまで高くならなさそうですね。 |
|
| No.114 |
|
|
| No.115 |
定借物件ってそんなにすんなり解体できるんだろうか。逆に心配になる。相手は何百という区民、こちらはパブリックサーバント、大衆の僕だよ？渋谷区大丈夫か？
|
|
| No.116 |
|
|
| No.117 |
たしかに115は不勉強すぎる。
|
|
| No.118 |
|
|
| No.119 | ||
| No.120 |
最後の10年ぐらいは凄く安くなって色々面倒くさい人たちが越して来るでしょうね、御愁傷様です。私もその光景を見ることはないでしょう。
|
|
| No.121 |
定期借地権と聞いてないと借地料の支払いを拒否する人を一人一人訴えるのかな渋谷区は、みたいな技術的問題点とかねえ...反社会勢力が本気で突っ込んできたら大変ですよねえ。日本人でなかったらもっと厄介かも。
|
|
| No.122 |
うわ～頭悪そうな意見
|
|
| No.123 |
ほんと、頭悪いヤツばっかり。
そんなモロモロのヤカラの問題の対策に、 定借という法律ができたんですよ。 貧乏＝バカという、私の理論が正しいことがよくわかるね（笑） |
|
| No.124 |
|
|
| No.125 |
定期借地権に関する法規ができてからまだ日も浅く、実際に期限が来て取り壊しで更地返還された物件の事例は現時点ではないわけで、半世紀以上先に何が起こるかはわかんないです。いざとなったら更地に戻すお金がないとか揉めたらどうなんでしょ。取り壊しが近くなった頃、かつての香港の九龍城みたいなスラムにはならないのか心配です。渋谷らしいといえばそうですが
|
|
| No.126 |
そういうのを取らぬ狸の皮算用という
|
|
| No.127 |
|
|
| No.128 |
70年後に色々判例が積み上がって来ると意外な結末があるかもね
|
|
| No.129 |
何の参考にもならない憶測で笑った。
|
|
| No.130 |
▽「PC代々木初台」(参考)
まだスレが無いようなので、区内供給として参考UP 日頃、近隣のタケミツオペラシティとオペラパレスは、池袋の芸術劇場、 上野の東京文化会館、渋谷のオーチャード&ＮＨＫ、赤坂サントリー他の 主要ホールともども、何かと出向くことも多い地区。 本物件は低層地区なので、3階建2000㎡超46戸・本年12月入居で販売開始は、 今夏7月に予定されている。 概要ttps://www.31sumai.com/mfr/X1410/outline.html |
|
| No.131 |
|
|
| No.132 |
そもそも解体準備金など貯まってしまえば以後の徴収はなくなるものだよ。解体の数カ月前まで集めてるとでも思ってんの？管理費などと同じで払わなければ、部屋自体差し押さえられるだけ。
|
|
| No.133 |
>>132
解体準備金ってどうやってプールするの？ |
|
| No.134 |
積み立て
|
|
| No.135 |
>>134
それ、理事長パクったらなくなるやん。銀行倒産したら保全されるのか？個人の預金じゃないからどの程度保全されるんだろうね、分散はしないの？信託ですらないのかい？それでもハイパーインフレになったらアッと言う間に解体資金は不足するよなあ、70年後に何が起きるかやっぱりわからんね、くわばらくわばら。 |
|
| No.136 |
ゼロ金利で物価が上昇するという方向性もあるよね。求人難とか資材の高騰とかで解体費用だけインフレってことだってあるしな。資産課税やマイナス金利が導入されるかも知らないし、そもそも今世紀後半にコインや紙幣が存在しているかどうかも怪しい。将来電子マネーに換金するとして、その電子マネーが突然暴落して解体業者の決済に使われる電子マネーに対して弱くなるなんてことだって、半世紀も先の事だ、あるかもね。
|
|
| No.137 |
定借、素人が手出すにはやっぱリスク大きいわ～
|
|
| No.138 |
|
|
| No.139 |
|
|
| No.140 |
イマイチ的を得ていないあまり賢くなさそうな
定借ネガさんはアルファグランデのスレを 読むことをオススメするよ。 まあそれを読んで理解出来るほどの頭をお持ちかは 分かりませんが、、 |
|
| No.141 |
>>140
頭の問題ではなくリスク推定の問題。 渋谷のど真ん中で楽しく暮らすという効能と将来解体しようにもできない貧民窟になるリスクを勘案して、リスクと比べて効能が著しく大きい、あるいはリスクは極めて低いと考える方はどうぞお求めください。あ、定借だからお借りくださいか。 |
|
| No.142 |
そんな阿呆なリスクを懸念するくらいなら
マンションなんて検討やめれという話。 あんまり理解できてないようだね 笑 |
|
| No.143 |
千桜タワーのスレでも流石にこんな間抜けなネガはいなかったと思う。
|
|
| No.144 |
修繕積立金は払ってさえいれば総額が足りなくても追い出されはしないが、解体準備積立金は足りないと裸にひん剥かれて追い出されるからなあ...リスクのもたらす結果が大きく違う。しかし現時点でも共益費以外に解体準備積立金という余計な費用が発生してランニングコストが高く付くというのも困るよねえ。70年後に解体が決まっている使い捨て建築の質も気になる。
|
|
| No.145 |
カネ全額捨てても惜しくない人だけが買えばいいんだよ、定借物件なんてモノは。
|
|
| No.146 |
放漫財政のツケや恐慌による極端な税収不足で仮に将来渋谷区が財政再建団体になったら、地代がうんと値上げになるリスクもある。それこそポピュリストが区政を乗っ取って給食代無料化の財源をお金持ちに負担させるとかぬかしてここの地代値上げによる歳入増で賄おうとするかもね。
|
|
| No.147 |
ここも千桜もそうだけど、希少性のある定借物件で周辺再開発もあるなら数年住んで売却益もだせるんじゃない？大した益が出なくても元々安いんし、要はものの考え方。
|
|
| No.148 |
定借マーケットはまだまだ成熟したとは言えないから、売るに売れなくなるリスクは相応にある。将来売る可能性があるなら、定借物件はお勧めしないな・・・
|
|
| No.149 |
|
|
| No.150 |
|
|
| No.151 |
あとで売る時になってから「失敗した」って思っても手遅れだからなぁ・・・
|
|
| No.152 |
買手は限られるからね。特に中古は
|
|
| No.153 |
|
|
| No.154 |
とりあえず価格も地代もわからない現時点であれこれ騒いでる奴はこの物件には向かないし、無駄なことしてるだけのただの馬鹿
|
|
| No.155 |
確かに価格次第だけどここの場合はある程度高くても
立地のポテンシャルで売れてしまいそうだけどね。 借地になる場所って基本的に手放したくない場所 だから借地にするってこともまま有るし。 ここの書き込み見る限りアンチさんもいて 注目の物件という感じもしますしね。 どうなるか楽しみですね |
|
| No.156 |
資産と思って買いたいならこのマンションは分不相応。
資産ではなく消耗品くらいに思える層だけにしてほしいから値段は高くていいよ。 一括払いか住宅ローン控除を使うために薄くローン組む人たちだけで完売できる。 2013年の3棟367億の試算を参考にしてる人いたけど アベノミクスでそこから一気にコストアップした。 現に地代も上がって三井も採算合わないから当初予定より高層に申請して認められたわけだ。 |
|
| No.157 |
地代というか権利金だけどね。まあ採算とれるラインまで持っていくのは慈善事業じゃないし仕方がないね。
ここのような物件は高くても売れてしまうだろうから 得かどうかという話ではないが資産としては手堅いかな。 |
|
| No.158 |
色んな方がいるのですね、我が家は高くてもいいなんてこれっぽっちも思わないですが。買いやすい価格ならそれに越したことはないかなという感じです。
|
|
| No.159 |
定借物件は車みたいな消耗品と捉えるべきだろう、資産形成にはならないと思う。地代がどれぐらいかにもよるが所有権の物件と比べると節税にはなるかな？
|
|
| No.160 |
その辺の事情は物件にもよるな。この物件なら価格次第だが全然ありだとも思う
|
|
| No.161 |
消耗品としてなら良い物件。資産としてならリセール時の買い方のローンも通りにくく難しい物件。
高くても買いたいという人たちだけで完売できれば お手ごろで買いたい人たちがいくら文句言おうが三井からしたら知ったこっちゃない。 |
|
| No.162 |
賑わってきましたね。
同じ定期借地権の物件の千桜は参考になるのではないでしょうか。 //www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593860/ ただ、ここは結構高く分譲される予感はしますが。 |
|
| No.163 |
出版と賃貸仲介がメインの会社のマンションは安くても・・・ね？
|
|
| No.164 |
渋谷区民優先住戸は出てくるだろうね。5年間の貸借・転売禁止かな。
シティタワー品川のつぼ120万ってすごいね、10年落ちが2.5倍でのリセール。 |
|
| No.165 |
借地権は211億になってるけど区長が借地が安いと39億の訴訟起こされてるから
再設定の申し入れも考えられるが三井は飲まないだろうな。 そうなると渋谷区VS三井の訴訟もありえる。 ナイキとも訴訟して渋谷区が実質勝訴の和解に持ちこんでて強気な渋谷区！ |
|
| No.166 |
これだけの規模になれば特定の層に買ってほしいというのは無理な話
色んな思惑の人が当然住むだろ。それでもこの場所なら欲しい人たくさんなのだろうね。 物件価格はともかく元々は区の土地ですから地代もそこまでにはならない気もしますね。 そうなると資産としての流動性も高いかな。 |
|
| No.167 |
|
|
| No.168 |
資産で考えても、住環境で考えても、問題点は新航路。
|
|
| No.169 |
色んなところで言われてるが大して影響していないという事実。実際に飛び始めても渋谷区や新宿区あたりは大した影響は無さそうだね
|
|
| No.170 |
区民優先もやっぱりあるかな。パンダ住戸もありそうだし住民票移す人も出てくるかもね。
|
|
| No.171 |
クヤクションなので、区民優先枠はあるでしょうね。
千桜を逃したので、ここは注目してます。千桜の時は、千代田区に一時的に住民票写して購入した人がいたので、ここもパンダ小屋狙いのそういう方々は多数いそうな予感。周辺再開発が見込まれるかつ超都心立地は定借でも買いだと個人的には思ってます。 坪４００台なら瞬間蒸発かな。 |
|
| No.172 |
安いアパートに住民票移して申し込むと抽選で当たらないのでご注意くだ・・・おっと。
|
|
| No.173 |
坪400台で出せるわけない。坪600台＋借地権200が相場。
|
|
| No.174 |
借地権は所有権の７～８掛けですよ。そんなに高く分譲されて買う人なんて居ます？
|
|
| No.175 |
場所が場所だからね。定借だろうが、高くても売れるだろうね。
|
|
| No.176 |
ここは、学区はどこになるのですか？
|
|
| No.177 |
借地権は毎月払いだから管理費、修繕積立て、解体準備金に借地権が更に乗ると
毎月の支払いが10万超えるから買える層は限られてくるでしょう。 |
|
| No.178 |
多分富裕層が買うようなオシャレな物件ではないだろうね、ここは投資用でしかあり得ない。自分の時間を人のために捧げる人の住まいという気がする。
|
|
| No.179 |
学区は神南小、松濤中です。
渋谷区は学校選択希望制で、他の学校を希望することもできますが、 希望者が多い場合は学区内の人は大丈夫で、残りの枠が抽選になる感じです。 小学校は毎年何校か抽選になっています。神南も人気校だと思います。 中学校は抽選になる学校もあるけれど、私立に行く人も多いので、 結局希望の学校に行けるという話です。 |
|
| No.180 |
賃貸よりはずっと安く住める訳だけだから、この場所なら欲しい層はたくさんいるでしょうね。
お宝物件と言われたシティタワー品川まではいかなくても 千桜と同等かそれ以上の人気にはなるんじゃないですかね。とりあえず色んな方が注目してる物件のようなので楽しみですね。 |
|
| No.181 |
坪600で借地権だと賃貸の方が安いんじゃない？
ここら辺の賃貸そんなに高くないでしょ。 |
|
| No.182 |
所有権より価格も安いし、賃貸より維持費も安い
ほんと中間のような物件だけどメリットもあるよね。 |
|
| No.183 |
何度見ても資産のない人が資産形成のつもりでローンを組んで買うのはメリットが少ないな。やはり即金で買って賃貸に出すのが一番パフォーマンスが良い。
|
|
| No.184 |
色んな人が買うからそういう予想や願望はあまり意味をはさないんじゃないかな。それこそ多種多様だと思うわ。
それこそ実需派から賃貸派など色々だろう。 まあこの立地なら何でもある程度需要あるかなと思うけど |
|
| No.185 |
渋谷区民優先やるだろうからそっちは5年間は貸借転売禁止などつくよね。一般枠は貸借転売なんでもあり。
|
|
| No.186 |
分からんね。そもそも区民の優先枠作るみたいな枠組みだたって計画見る限り存在してる感じはない。まあ人気になりそうだから転売住戸などは出てきそうだね。安い部屋は争奪戦ですかね。
|
|
| No.187 |
アナリストの予想とは真逆に為替が現在108円と円高になってますが、いつになったら予想通りの120円になるんですか？
|
|
| No.188 |
トランプの影響かね
|
|
| No.189 |
定借は税金が安いからいいけど値段が高かったら税金を払う先が渋谷区じゃなくて不動産屋になりそう。せめて買ったメリットを感じられる程度には安くして欲しいな。どこかの阿呆がそういう空気読めずに訴訟してるし
|
|
| No.190 |
安く出て欲しいけど買えないような争奪戦は勘弁ですかね
|
|
| No.191 |
あまり安すぎるのも困るけどね、所有権じゃないから頑張って高く買うモチベがわかないのも事実だからなあ。
|
|
| No.192 |
まあ、高いでしょう。安くする理由がない。
|
|
| No.193 |
普通に人気の物件になりそう。あちこちで注目みたいなこと書かれてたりする物件ですしね。
|
|
| No.194 |
消耗品ならメリット大の物件、資産ならデメリット大の物件でしょ。このあたりは賃貸高くないから投資物件としてもたいした旨味でないとのこと
|
|
| No.195 |
スムログのマン点さんは、ここの上を新航路の飛行機が通過と予想してるのに、大した影響はないと未来を断定する人がいる。
|
|
| No.196 |
|
|
| No.197 |
ここの住人のお金が渋谷区のためになるのは悪くない。しかも最後は土地を返すなんて、どれだけ渋谷愛に溢れているんだろう
|
|
| No.198 |
別にその分は安く購入出来るんだからいいだろう。所有権で持つのが必ずしも正解とは思わないけどね。
|
|
| No.199 |
定借は限られた時間の中でどう回すかが問われるな。玄人向き。
|
|
| No.200 |
そんな難しいものでもないだろ。
|
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
