マンションの管理会社、理事会、理事長について語りましょう。

[匿名さん]

貴方は管理会社、理事会に満足していますか？
現況を情報交換しましょう。

[633: マンション管理士試験上位合格者]

アク禁頼んどいたよ。

[634: 立候補検討中]

今まで輪番理事で運営されていた理事会に立候補を検討しています。
立候補して以下の改革をしたいのですが、皆さんのご意見やアドバイスをお聞かせ下さい。

①毎期総入れ換えの理事を、半分交代にして理事会に継続性を持たせる
②２ヶ月に１回開催の理事会を毎月開催にして、スピーディーに案件に対応する
③理事会運営支援サイトを活用して、理事同士の連絡を密に取り、理事会の場以外でも議論を進める
④管理費会計に全額算入されている潤沢な駐車場使用料を、独立した駐車場会計にする

宜しくお願いします。

[635: 匿名さん]

634さん
現在理事会の開催が2ヶ月に1回とのことですが、マンションの規模はどの程度ですか？戸数は？
駐車場は機械式駐車場ですか？

[636: 匿名さん]

　２か月に１回の理事会が処理できるのは、滞納等の特別な問題がなく、大規模修繕などもない場合はあり得ます。　マンションの規模にはｎかかわりません。　機械式駐車場は、１０年以上のものは、高さや幅が、今の車の規格に合わず、お荷物になりますから、使用台数の調査等、将来予測も含め、放棄（ほったらかし）や廃棄が必要です。　会計では、一般会計の中で、駐車場費用の分離又は特別会計化し、明確にすることが必要です。

[637: 匿名さん]

　訂正があります。　２行目の「ｎかかわりません。」は　「かかわりません」の誤りです。
　なお、「マンション管理士試験上位合格者」なる馬鹿者が「アク禁頼んどいたよ。」などと、ほざいていますが、運営会社様は、無茶なことには対応せず、投稿できるようになりました。　誠にありがとうございます。

[638: 匿名さん]

みんなでサイトかLINEか知りませんが、そこで議論できたら理事会開催しなくていいのではないでしょうか。みんな通常はわざわざ会合なんてやりたくありません。
些末なものは担当を決めて一任するか、理事長へ一任することかと思います。何の検討が遅いのかはわかりませんが、担当者の捌きかたがまず問題なのではないでしょうか。

再任して任期２年で交代制にするといっても、誰が最初にやるかが課題です。まず仲間作った方が良さそうです。

駐車場会計が目的になっているのでおかしいですし、維持管理を目的とした料金なわけでも無いでしょう。
まずは利用料と維持費の総括から始めないと、誰も意味がわかりません。余計な手数料もかかるため、いきなり会計を分けるのは正直無駄と思います。
年数などもわかりませんが、結局はお金の話ですから、計算すればいいだけではないでしょうか。

[639: 匿名さん]

　理事会は準備万端で開催すれば、３０分程度で済みます。　理事会を閉会した後は、時間のある人だけ雑談すればいいのです。　ただし、雑談会の内容を理事会議事録に含めてはいけません。　管理会社からの報告は、定型化して、文書にさせればいいのです。　虚偽の文書作成は、当然ですが、信義誠実の原則に違反しますし、善管注意義務違反です。

[640: 匿名さん]

30分で済むなんて！目から鱗です。
うちの理事会なんて3時間は当たり前で、ほとんど何も決まらずに組合員に放り投げるありさまです。
やたらと議題対象の専門委員会を立ち上げては募集していますが、半数以上が立候補の理事会なのに甲斐性なしの集まりで情けないです。

[641: 匿名さん]

　あくまでも準備万端で臨んだ場合の話しです。

　管理規約によりますが、理事会は、総会の準用部分が多く、理事会開催の１週間程度前には理事会議案書配布しなければなりません。
　逆算すると、１０日前には役員から議案を提出するとともに、対応策の案も提出してもらいます。
　管理会社からの議案も含め、遅くとも管理規約に定めのある日までに理事会議案書を配布し、目を通してもらいます。
　目を通すか通さないかは役員の勝手ですが、少なくとも情報提供はしていますので、瑕疵はありません。
　各担当理事から提案してもらい意見を求めます。　よほどのことがない限り、紛糾することはありません。
　動議の提出は、役員のみが可能です。　管理会社に動議提出権はありません。
　理事会議案書に記載がなければ、善管注意義務違反と言えばいいのです。

　理事会での役員の発言には、信義誠実の原則により行われたものには、責任がありません。
　管理会社（特にフロント）の発言は、個人で行われたものではなく、管理会社としての公式見解ですから、嘘をついたり、個人的見解を述べれば、信義誠実の原則に反します。

　よほどのことがない限り、短時間で済みます。　これは、事前準備さえすれば可能です。

　自主管理していた時、そのようにしていて、管理会社が入ると、長々と収支報告するので参りました。

　管理報告の要点を、紙にすれば、よほどのことがない限り、管理報告は、１分で済みます。

　虚偽記載があれば、契約違反です。

[642: 匿名さん]

30分で済む理事会開催は確認だけでしょう。
そこに管理会社からの月次報告も含むとなると、ほぼ事前に決まっているだけですので、特に理事会はやらなくていいような気がします。

[643: 匿名さん]

そうなんですね。
ほなうちの理事会はアホなん？

[644: 匿名さん]

　馬鹿な管理会社にかかれば、理事会は大馬鹿になります。
　間違いがあれば、ご遠慮なく、そちら管理規約の記載も含め、お教え下さい。
　運営会社様には「利用規約等に反する」投稿とは存じますが、大目に見ていただきたいと思います。

[645: 匿名さん]

でも賢い理事会だと管理会社が困るでしょ
ごはんのタネなんだからさ。

[646: 匿名さん]

馬鹿な管理会社のせいだとしたら、馬鹿な管理会社と契約した理事がバカなのだ

[647: 立候補検討中]

＞635さん
規模は90戸程度です。
駐車場はタワー型のエレベーター方式です。
築5年程度です。

＞638さん
確かに④の駐車場会計は目的にするとおかしいですね。④は手段でその目的は管理委託内容を含めた管理費委託費の検討です。

現在駐車場使用料の全額が管理費収入に算入されているので黒字です。しかし、余剰金はそれほど多くありません。
将来駐車場の空車が増えると、管理が立ち行かなくなる可能性もあります。

そもそも、当方のマンションはデベロッパーの子会社が管理を受託していて、競争原理が働かない中での委託内容と委託費が決まっている事に疑問があります。
そして、＞636さんも仰るような会計の分離が必要と言われているのに、あえて標準管理規約を変えていることに疑念があります。
更に、標準管理規約から変えた理由の説明を求めても、「法的義務がない」との対応に不信感しかありません。

このようなお金に関わる、しかも十数年先を考えただけでも億の単位になる話を、2ヶ月に一度の理事会では何も決められないでしょうし、毎年理事が総入れ替えになると、その都度1から話を戻さないといけず、管理組合に考える余地を与えない状態にされてしまっていると思えてなりません。

[648: 匿名さん]

　管理規約を知らない管理会社が、管理規約を知らない管理組合を、経験的に簡単に騙せることを知っているだけの話しです。

　マンション管理センターは、管理規約違反は、管理会社の善管注意義務違反との見解で、セミナー等の資料にも記載があります。

　管理業務主任者の資格は、マンション管理業協会が資格授与機関なので、詳細は分かりませんが、マンション管理センターは、マンション管理士の資格授与機関なので、マンション管理士が、管理会社の社員の場合、管理規約違反は、管理会社の善管注意義務違反であることは承知しています。
　いくつかの管理会社の方と、お話をしましたが、どうも、管理規約は管理組合だけが守るものと思っておられるようです。　管理業務主任者なあ分かりませんが、マンション管理士なら、管理規約通りの業務はできる（現状ではできるようにする）のが当然です。
　少なくとも、管理会社のマンション管理士は、管理業務を日常的に行っており、管理委託契約書、重要事項説明書、管理規約他、憲法をはじめ諸法令による業務はできた当たり前です。

　管理組合は、完全自主管理の経験から、諸法令、管理規約に詳しくありません。（正確には知りません。）
　言い方は良くありませんが、何でもありです。　憲法違反でも、実質的にそれが経済的ならその方法を選びます。　管理規約違反でも、実質的に管理組合運営に適した方法ならば、そのように運営します。
　その方が、管理組合に適した方法で、気の付いた管理組合は、管理規約を改正しています。

　例えば、財閥系管理会社なら、井桁の付いた悪徳管理会社のみが、理事長と監事を「特別理事」と呼び、その他の理事を「一般理事」と呼んでいます。　他の管理会社で、同様の呼び方をしているところは、ほとんどありません。　マンション管理業協会でも、そのような呼び方はしていません。

　簡単に言うと、悪徳管理会社に必要な役員は、理事長と監事だけです。

[649: 匿名さん]

647さん
635です。50名程度なら2ヶ月に1回でもよいと思いますが、90名程度なら毎月理事会を開催するとよいでしょう。いずれにせよ、管理会社・理事会がきちんと理事会前に準備することが必要です。
それと、半数改選についてですが、輪番には輪番の問題がありますが、半数改選には半数改選の問題があります。半数改選だからといって、継続性があるわけではありません。
機械式駐車場なら、会計等を整理し今後駐車場会計として別会計にしてもよいでしょう。

[650: 匿名]

>>649 匿名さん
↑あほ
50戸なら二カ月一回
90戸なら毎月？
じゃあ200戸なら毎月二回か？
あほ

[651: 匿名]

>>648 匿名さん
あほ
管理業務主任者の資格がマンション管理業協会の資格って、おたくかなりのボケ老人だね

[652: 匿名]

ここの書き込み見てると井げたのついたが口ぐせの老人含めてとんでもないボケ老人ばかり。
日本のマンションの危機かもね

[653: 匿名さん]

　その通り。　高齢化も含め、限界マンションが増えています。　気を付けましょう。
　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社のマンション管理士の社員上級フロントにかかれば、どんなマンションでも、限界マンションになります。
、

[654: 匿名さん]

賢い理事会だと管理会社が困るとか飯の種なんだからという人は理事になるな。

[655: 匿名さん]

賢い理事会だと管理会社が困るとか飯の種なんだからという人は理事になるな。管理組合が困る。

[656: 匿名]

>>653 匿名さん
あほ
デベ系マンションが限界マンションになるわけがなかろう。
多少管理費が高いだけだ。あほ

[657: 匿名さん]

　管理費が高いから限界マンションになるわけではなく、横領着服等の不正行為で、国土交通省からお叱りがあったのでは？　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社に。

[661: 匿名さん]

[No.658～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[662: 匿名さん]

>>647 立候補検討中さん

標準にはそこまでの記載は無いです。
どのくらいの立地かわかりませんけど、タワー駐はその規模では大変苦しいと思います。
建物の周りにタワー式駐車場が運営されているような立地だったらまだしもですけどね。

築5年ということなら、長期修繕計画の改定時期ですから、シンプルに考えると、そこをつついて居住者に危機感を持たせ、管理会社の相見積りを自力で取得することです。

タワー式駐車場メーカーからの長期修繕計画を出させ計算すればするのと、管理会社から他の部分も提出させましょう。

会計を分離するだとか、理事会を毎月にするだとかは手段であって目的ではありません。
手段を目的にしてしまうと、誰もついてきませんよ。

[663: 匿名さん]

スレ伸びていますね。
削除されるような投稿はやめましょう。

[664: 匿名さん]

　[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]

[665: 匿名さん]

東京都にお住まいの方は投票に行きましょう。

[666: 珍回太郎]

私は今年初めて管理組合の理事に選任されました。

会合に参加するために電車にて会場に行ったのですが、そこで交通費として￥30000貰いました。他の理事や理事長も同じだと思います。

実際にかかった費用は￥3500です。

これは、交通費の水増し請求ではないでしょうか？
もし、活動費が含まれているとしたら、実質の交通費と活動費と項目を分けるべきだと思います。

※他の理事の方に聞いたのですが、今までの慣習だから・・ということでした。

又、組合員の方から交通費が高すぎるとの苦情も言われました。

そこで相談ですが、組合員の方から「不当利得返還請求」「背任行為」等で訴訟を起こされないでしょうか？

又、何か対処方法があればご指導お願いします。

[667: 理事長補佐]

>>666
規約・細則に交通費の定めがなく、慣習なんですか？
それと毎回理事会に出席するたびに30000円貰うのですか？
30000円の額から考えると、交通費ではなく役員報酬のような気がします。
そうなると、これも規約・細則に定めがありますか？

[668: 匿名さん]

毎回30000円かかる(もらう)ということ？
年に何回ですか？

ちなみに、会計報告して承認得るから、その時点で一回切れ目があります。訴訟は起こしたければ何を理由にしてもいいですから、とりあえず規約や細則、総会席上でどのように取り扱われているかの確認が必要です。

[669: 匿名さん]

　ほぼひと月経ちましたが、確認されましたか？

[670: 匿名さん]

　常識的にはあり得ない金額ですね。　理事会だけで支出できる訳はありませんので、管理会社が関係している恐れが強いです。　自主管理なら「お手盛り」はその気になれば出来ますが、管理会社抜きにはそのような支出は困難です。　新聞や雑誌に管理組合の不正が乗りますが、管理会社の関与なしに、不正や過剰支出を行うことは困難ですので、理事会よりも管理会社に問題ありです。

[671: 匿名さん]

管理会社が、勝手にやるわけないので、どう考えても管理組合理事会の問題な。

[672: 匿名さん]

　管理会社の関与なしに不正支出はできない。　通帳と印鑑が別なのに出金できるわけがない。

[673: 匿名さん]

印鑑、通帳の紛失届を出し、通帳を再発行して現金を引き出してドロン。

インターネットバンキングのパスワードは理事長だけしか知らないので
現金を引き出して、ドロン。後は借金だらけの抵当権付の専有部分のみ。

[674: 匿名さん]

大型でロウコストマンションは、住民のご機嫌取りが上手で、規約を重視しない商売上手
な管理会社であれば、規約を守らない住民に注意することを躊躇っていると気が付いたと
きはマンションは気が付かない所が手に負えなくなっている。

築古で中古価格が格安の時期に入居したり、リホームしたりしている専有部分の履歴を管理
を怠ると隠れ反社会的人物が入居している。これ等が管理会社等と共謀して組合を牛耳る。

[675: 匿名さん]

　それがあったか。　さすが財閥系悪徳管理会社。　やることが天才的。

[676: 匿名さん]

６７５さん、６７４ですが、勝手な事を言わないでください。
財閥系ではありません。独立大手の管理会社１０９の事です。

財閥系は、三井、三菱、住友、野村、安田、等の事です。

[677: 匿名さん]

　言い訳は不要　財閥系は特に不要　その中でも井桁の付いた悪徳管理会社は不要。

[678: マンション管理士試験上位合格者]

井げたはいい会社だと思いますよ

[679: 匿名さん]

そうです井桁は良い管理会社です。

[680: 匿名さん]

うちのマンションで理事会に大規模修繕のアドバイザーで顧問としてマンション管理士が来た。
理事長の仲間だそうである。

臨時総会での大規模修繕の説明会で一組合員から外壁塗装についての塗料にラインエックスの
使用はできないかとの質問に対して、理事長も、マンション管理士も知識が無く回答ができな
かった。

後日その一組合員にラインエックス塗料について質問すると、今、一組合員もうわさで聞いた
だけでマンションの外壁の塗装に使えるかどうかは知らないので、マンション管理士に質問し
たとの返事でした。

どなたか知りませんでしょうか。

マンション管理士に質問するで投稿しましたが回答がありませんでした。

[681: 購入経験者さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、（削除しました。管理担当]

[682: 匿名さん]

https://www.youtube.com/watch?v=t12tFg66l54
６８０さん、参照して下さい。

[683: マンション管理士試験上位合格者]

ほー

[684: 上位]

あげ

[685: 口コミ知りたい]

総会で理事の再任が否決されたのですが
依然として役員に居座り臨時総会を開き
大規模修繕を可決させてしまいました。
どう対処したら良いでしょうか？

[686: eマンションさん]

>>685 口コミ知りたいさん
早急に弁護士に相談ですね。
組合員も分かってて賛成したから有効かもしれませんが…

[687: 匿名さん]

臨時総会が正規な手続きで開催され、正規の承認決議が行われたのであれば
大規模修繕工事は有効だね。
理事の再任否決については裁判には勝てるだろうが。

[688: 匿名さん]

>>687 匿名さん
理事の再任が否決された理事は理事ではないので
正規な総会手続きとは言えないので無効でなないですか。

[689: 匿名さん]

>>685 口コミ知りたい 2021/12/19 18:28:59
大規模修繕が可決されただけでしたら弁護士に相談して
無効にしておかれたらどうでしょうか、
大規模修繕を請負業者との契約が善意の第三者とみなされて
その契約は有効になりますので契約金は取り戻すことが出来
なくなる可能性があります。
その請負業者が管理会社であれば悪意の第三者とみなされて
契約金は取り戻せる可能性があります。
まずはこの旨を弁護士に相談してください。
早いに越したことはありません。

[690: 匿名さん]

総会で理事の再任が否決されたが、後任の理事が選任されていない。かつ、管理規約に「任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。」と規定されているのであれば、特に問題はない。

[691: 匿名さん]

>>690 匿名さん
規約上後任の理事が指名され就任したにも関わらず勝手に理事会
に乗り込み理事と自称して居座ったので新理事会は出入りできな
いように画策して実行したら預金の印鑑等を引き継がないので印
鑑の変更をして臨んでいるが今はわめいているが新理事会は無視
している。
今の理事長は司法書士でありマンション管理士でありFPであり宅
建士であり日商簿記の資格も保有しているので前理事長は勝ち目
はありません。
暴力等をふるうときは各理事に１１０番通報するように指示して
いる。
恐らくこの理事長はマンションには住めないでしょうが買い換え
る資金は持たないので居座るしか生きられないでしょう。
最近はおとなしいです。

[692: eマンションさん]

>>691 匿名さん
あなたは685さんですか？だったらわざわざここに書くなよといいたい。
まぁ、アホかアホのどちらかかな？

[693: 匿名さん]

>>692 eマンションさん
>>685 口コミ知りたい 2021/12/19 18:28:59
685ではありません。

[694: 匿名さん]

>>691さん
その理事長マンション管理に役に立たない資格ばっかりもってるね。
マンション管理士の資格ぐらいしか必要なし。

[695: 匿名さん]

マンションの管理でいえばマンション管理士の資格が
一番有効なのは間違いないね。

[696: 匿名さん]

総会で理事の再選が否決されたのであれば、新しい理事が
決まるまでは、現在の理事が職務を継続するとなっていますので、
総会決議は有効です。

[697: 匿名さん]

やはり有効なんですね。

[698: 匿名さん]

居座り続ける理事には有効な法律ですね。

[699: 匿名さん]

矛盾することもあります。

[700: 匿名さん]

総会で理事の再選が否決されたのであれば、新しい理事が
決まるまでは、現在の理事が職務を継続するとなっていますので、
総会決議は有効です。
これは変わりません。

[701: 匿名さん]

>>698
>居座り続ける理事には有効な法律ですね。

どんな法律ですか？

[702: 匿名さん]

これですよ。区分所有法ではなかったかな。
総会で理事の再選が否決されたのであれば、新しい理事が
決まるまでは、現在の理事が職務を継続するとなっていますので、
総会決議は有効です。

[703: 匿名さん]

区分所有法の何条ですか？

[704: 匿名さん]

区分所有法は調べていませんが、標準管理規約は以下のようになっています。
第３６条（役員の任期）
１　役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない。
２　補欠の役員の任期は、前任者の残存期間とする。
３　任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの　　　間引き続きその職務を行う。　
４　役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。

[705: 匿名さん]

>>704
>区分所有法は調べていませんが、

某スレのスレ主さん
お調べになってから、投稿したほうがいいですよ。

[706: 匿名さん]

>>704 匿名さん
貴方は区分所有法と標準管理規約が整理されていませんよね。
このようなマンション管理士が実に多いことかに呆れます。

[707: 匿名さん]

民法の特別法が区分所有法。
区分所有法の任意規定は管理規約で改訂することができる。
一番強いのが管理規約となり、民法や区分所有法より優先される。

[708: 匿名さん]

いま話の出ている退任役員の職務の継続について、区分所有法の任意規定が（どの規定が）、どのように関係するのでしょうか？

[709: 匿名さん]

>>707 匿名さん
区分所有法の任意規定を管理規約で改定することが出来るの。？

[710: 匿名さん]

>>709さん
当然できますよ。
強行規定はできないけど。

[711: 匿名さん]

707 匿名さん 2022/01/24 15:29:48
区分所有法は国会でないと改定はできません。
管理規約では改定はできません。

[712: 匿名さん]

金メダルマークは、他人を演じる者をあぶり出す効果もある。

[713: 匿名さん]

タコマークのついたレス
>>687　>>694->>700　>>702　>>704　>>707　>>710

[714: 暇つぶし]

区分所有法に理事や理事長、理事会という言葉は出てきません。
よって、上記の規定は管理規約で自由に決められます（但し民法や区分所有法に違反しない範囲で）。
理事長の権限については、標準管理規約では、第２項で　「理事長は、区分所有法に定める管理者とする。」と規定して、区分所有法上の管理者の権限を付与しています。
＞707さん。
＞一番強いのが管理規約となり、民法や区分所有法より優先される。
これは間違っていますよ。
区分所有法＞民法＞管理規約＞細則＞総会決議＞理事会決議の順です。
区分所有法と違う規定をできるのは、区分所有法で
〇項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。（任意規定）
と、書かれている部分だけです。
例えば、共有部分の持ち分割合は、専有部分の面積に比例します。（区分所有法１４条）
同時に、管理費等の負担割合も、専有部分の面積に比例します。（区分所有法１９条）
１４条には、任意規定（規約で別段の定めをすることを妨げない。）がありますが、どう決めても良い訳ではありません。
区分所有法３０条に「区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」と、定められています。
標準管理規約のコメントでは、議決権・管理費等は「面積があまり差がない住戸では、議決権は等しく1、管理費等は同額」又、専有面積が１．５倍の住戸では議決権は１．５、管理費等は１．５倍などが考えられると、述べています。（文章は違うかもしれませんが、内容はこの通りです。）

[715: 匿名さん]

区分所有法＞民法＞管理規約＞細則＞総会決議＞理事会決議の順です。
区分所有法と違う規定をできるのは、区分所有法で
〇項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。（任意規定）
と、書かれている部分だけです。

区分所有法の任意規定は規約に規定できるとなっています。
ということは、その規定は区分所有法より優先されることになります。

[716: 匿名さん]

>>707 匿名さん 2022/01/24 15:29:48
削除依頼しています。
間違いを削除したいのでしょうね。
区分所有法の改定は国会で国会議員の過半数の賛成でないとで
きません。

[717: 匿名さん]

>>707 匿名さん707 匿名さん 2022/01/24 15:29:48
削除依頼
民法の特別法が区分所有法。
区分所有法の任意規定は管理規約で改訂することができる。
一番強いのが管理規約となり、民法や区分所有法より優先される。

[718: 匿名さん]

>>716さん
区分所有法の改定は法律ですから国会でないとできないのは
分りますよ。
私がいっているのは区分所有法の任意規定はマンションで規約
で改訂できるといっているんです。強行規定はできませんが。

[719: 匿名さん]

717 匿名さん
区分所有法は民法の特別法である。
区分所有法の強行規定は規約には設定できない。

[720: 匿名さん]

これ当然でしょう。

民法の特別法が区分所有法。
区分所有法の任意規定は管理規約で改訂することができる。
一番強いのが管理規約となり、民法や区分所有法より優先される。