インプレスト駒込染井ってどう？

[マンション比較中さん]

インプレスト駒込染井についての情報を希望しています。
住環境や物件のことについて、いろいろ知りたいです。
建設会社や管理会社はどうでしょうか。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.i-komagomesomei.jp/index.html

所在地：東京都豊島区駒込6丁目5番7号他（地番）
交通：JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩8分
JR山手線「駒込」駅徒歩9分、東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
総戸数：35戸
竣工予定時期：平成30年3月下旬
入居予定時期：平成30年3月下旬
売主：双日新都市開発株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：双日総合管理株式会社


資産価値・相場や将来性についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

やはり想像されるよりも高めの価格の可能性が多いのでしょうか。
立地は嫌いではありませんし、アクセスも割と便利に思えますので、
住み心地は悪くないように思えています。

[42: マンション検討中さん]

公式HPがだいぶ充実して来ましたね。

でも、公開されているCRAFTEDとかいうシリーズの間取りはイマイチ。
あの手の凝った（？）間取りというのは、都心３区とかもっと広い間取りとか一戸建てでやるのであればともかく、この地域にこの広さのマンションを求める層のニーズとは合っていないように思います。

[43: 匿名さん]

3畳台の部屋があるね。普通の3LDKとかは無いのかな・・

[44: 匿名さん]

リビングがタイルになっているので高級感があってよさそう。
デザイン性が高くて見た目がおしゃれな感じですね
２LDKタイプになっていますしどちらかというとDINKS向きなんでしょう
玄関からリビングが見えない設計になっているのは女性としてはうれしいですし、
ペットを飼っている方も買いやすいんじゃないでしょうか

[45: 匿名さん]

80平米台の部屋で、4畳の部屋、出っ張ったクローゼット、デッドスペースになりそうな書斎コーナーとか、間取りはかなり使い勝手が悪そうだ。

[46: マンション検討中さん]

近隣住民としてこの物件を本気で期待していたけど・・・
土地形状が悪いのをカバーするべく考えすぎた結果、使いにくい間取りばかりになっているような。
もっと王道で良かったと思うのですが・・・。田の字のほうがマシに見える間取りばかり。。。
個人的には残念な気持ちです。

[47: マンション検討中さん]

スーモの物件紹介を見るとDINKS向け？

でも、この場所は家族向けの住居としては周辺環境や交通の利便性が良く買い物の利便性が許容範囲というのがウリだと思う。
DINKS向けならば、もう少し駅に近いとか買い物利便性が高いというウリが必要（ここらだと、巣鴨駅とブリリア巣鴨の間くらいの地域みたいに）

ここら辺の社宅や賃貸マンションは結構質が高いものも多いので、家族層をターゲットにそこからの住み替えを狙うのであれば、もうちょっと広い方が良い。

今公開されている以外の間取りにどんなのがあるかにもよるけど、これで下手に高い値付けすると、ミスマッチで苦戦するかも。

[48: 匿名さん]

間取り図を見ていたらふと、「意識高い系」という言葉が浮かびました。

ちょっと見は斬新だけれど扱いづらいというか・・・。

[49: マンション検討中さん]

>>46さんに同意します

やはり・・・いびつなＬ字形状の土地が不利な条件になっているのよね。。。
普通に四角土地になっていればファミリー納得の間取りになっていたと思う。
土地形状をごまかすために、意識高い系を強く打ち出す必要が出たのだと。

[50: 匿名さん]

土地の形状というよりも、デベ側のセンスの問題では？
70平米台や80平米台の部屋の形状を見ても、田の字型やセンターインなど普通の間取りは作れそうな形状。
わざわざリビングを無駄に広くしたり変なところに収納を作ることで、
4畳・3畳の部屋ができたりデッドスペースができている気がするね。

また、タイル張りのリビングってどうなんだろうね。
子供がいる身としては有り得ないが、DINKSとしては別に構わないのかな。

[51: 匿名さん]

トレンディドラマに出てきそうなお洒落な間取りですね。
こういう間取りってどうなんでしょう？
住みにくそうで実は住みやすかったりするのかしら。

[52: 匿名さん]

トレンディドラマか。たしかにそうかも。

[53: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。都心のマンションにないデザイン性で非常に気に入りました。
ただ、価格が残念です。誰をターゲットにしているのか分かりません。

[54: まめぞうミニ]

>>53 匿名さん

>>53 匿名さんに共感です！
モデルルームを見てとても気に入りましたが価格が・・・。
4丁目のプラウド(築11年)と同等位かなぁ・・・との私の予想を大きく上回る価格帯にビックリでした。
ファミリー層に人気の地域ではあるので、近隣の皆さんは私同様期待していたように思いますが・・・
厳しいお値段でした。

[55: 匿名さん]

坪400万円くらい？

[56: マンション検討中さん]

現地も見てきましたが、知る人ぞ知る穴場スポット桜の染井霊園を始め、温浴施設、スーパー、学校、さくらの里公園など立地と住環境のバランスは抜群なんですよね。

もちろん価格帯的には完全に駒込新価格ですが、あの雰囲気や間取、デザイン、ダブルEVなどは邸宅感があって良いなと思いました。

35戸しかないですから、おそらく近隣戸建からの買い替え需要がメインターゲットでは⁉︎何よりあのへん一帯は低層建物しかないですから、4階より上は眺望含めてかなり抜けるかなと思います。2017年以降、こうした完全なる住居系立地の通り沿いから一歩奥まった立地で分譲供給されそうなスペースは探してもないですから今後は出ても大通り沿いとか車の交通量の多い道沿いとか空気、子供など環境面において劣る立地しかないのかなという気がしました。

価格については、今後もあまり下がる余地なさそうですよね…。土地がなくて、ゼネコンは忙しくて。どちらも原価上昇要因ですよね。

[57: 周辺住民さん]

この地域は、東京駅からの距離がほぼ同じ目黒等と比べても知名度はかなり（と言うか完全に）低いけど、住んでみると住みやすい地域ではあるので、地縁のある人を中心にピンポイントで狙っている（＋そこそこのお金を持っている）人はそれなりにいると思います。

なので、コンセプトとか値付けを間違えなければ35戸くらいなら、広告費をあまりかけなくても売れると思うのですが、上の皆さんのコメントを見る限りでは、コンセプトと値付けに難ありと言う感じですか。。

「田の字の方が」と言うコメントもありましたが、その意味では、変に凝らずに、中里のトレサージュのように、コスト競争力のある長谷工を起用して普通の間取りの方が良かったのかもしれませんね。

とはいえ、初代プラウド駒込の時も、ありえない高値と言われつつ売り切れたので、この物件がどうなるか近隣住人としても気にはなります。

[58: 周辺住民さん]

そうね。なかなかうまくいかないものね。
この場所に中里トレサージュのプランで持ってくれば完璧だったのに。
長谷工歓迎だったのに。中里だとボロクソ言われているけどｗ

いずれにしてもこのマンションの間取りは子持ちにはかなり無理があるかと。。。

[59: まめぞうミニ]

>>55 匿名さん
坪400をはるかに越えてますよ！
7階建ての予定が6階建てになってしまったことも要因ではないかと。

[60: 周辺住民さん]

坪400超えですか・・・
今から数年前に（5年未満）このマンションの土地から徒歩6-7分のところで
坪250で購入した身からすれば、市場の変化に驚嘆せざるを得ません。

70m2で3000万以上の違いが出ていることになりますね。。。
漠然と住み替えも考えていましたが、
いま所有しているマンションの価値上昇を大幅に上回る市況であるということですね・・・

色々と考えさせられます。。。

[61: 匿名さん]

投資物件なら兎も角、自宅の資産価値が上がるってことは結局住み替え候補の新築がそれ以上に上がるってことだからちっとも喜べないですね。なかなかわらしべ長者みたいにはいかないですよ。

[62: 匿名さん]

子供が独立したからダウンサイズとかを除けば、基本的に住み替えって今より高スペックを望むからね。余所は下がって自分の所だけ上がるなんて都合のいい話はそうそう無いよ。

[63: 匿名さん]

周辺のプラウド駒込、ブリリア駒込染井、パークハウス駒込染井あたりの中古は坪300台前半だから、ここで坪400超出すなら、これらの中古で気に入った間取りの部屋が出るまで待った方がよいと思うが・・

[64: 通りがかりさん]

立地的に巣鴨駅利用がアップダウンなく買い物便利そうな物件。西友とサミットかな。

[65: 通りがかりさん]

土地の格とか地位とかはだれが決めるかわからんけど
トレサージュあたりとほぼ地価は一緒だね。北区も中里、西ヶ原、田端は山手線内も一部あるし価格高め。道路付けよい分トレサージュが仕入れ単価こちらより高いだろうね。
山手止まっても2路線使えるのはなかなかないから、利便性はこちらがよい。ただこの価格出せる人電車乗る？

[66: 匿名さん]

周辺の環境が良く、とても住みやすそうな印象を受けたマンションでしたね。
山手線が使えるのがまた便利なので、羨ましく思います。
やや駅から10分くらいなのが気になる点ですが、近くのお店が充実していて、良いと感じました。

[67: マンション検討中さん]

昨日、モデルルーム見学してきました。
立地や設備内容を考えても、平米単価１２０万超えは高いと感じました。
営業の方は、駒込アドレスでは今後しばらく物件が出てこないので希少性が高いことを強調されていましたが、この価格では。。。。

[68: マンション検討中さん]

あの場所、あの広さでこの価格の価値があるのか。設備など気に入ってるのですがやはり少し高すぎな気がします。決められません！

[69: 周辺住民さん]

ここら辺の住環境や交通アクセスが気に入ったけど値段が。。。という方で新築こだわらずタイミング的に少し待てる方であれば、この近辺の賃貸、例えば駒込小の近くの三井の賃貸にでもしばらく住んで、プラウドやブリリア、パークハウスなどの駒込４丁目物件の中古が出るのを狙ってみる手はあると思います。

ディアクオーレが先日大規模修繕していましたが、今後、プラウド、ブリリア、パークハウスも築年数的に第一回目の大規模修繕に入るので、そのタイミングで売り物が出てくる可能性はあるのではないかと思います。もちろん出てくる保証はありませんが。

プラウドについては現在もいくつか売り物があるようですし、この物件よりも駅には近いし、大規模の良さもあるかと思うので、市況的に、もしこの物件の価格が現在の相場から見て適正と思わざるを得ないのであれば、個人的には狙い目だと思います。

[70: 匿名さん]

>>69
新築だと若干予算オーバーの場合は、69さんの言うような中古狙いもアリなのかと思いました。我が家も、ちょっと予算オーバーです。

地域としては申し分ないです。

ただし、築浅の物件じゃないと中古も買う意欲が沸かないので、こればかりはタイミングかも？

このマンションは2LDKなので、4人家族の我が家には手狭かと思うのですがどうでしょうか。Iタイプ、洋室1だと8.8畳あり主寝室として使えますが、洋室2は4.3畳で1人用。ただLDだけで21.3畳、キッチン3.8畳なのは開放的です。子供が1人ならいけそうです。

[71: マンション検討中さん]

とにかくこの物件は「希少な立地」を理由にして高値売りをしているので注意。
まぁ高値売りというよりは土地の仕入れ値も高かっただろうからそうなるだけだけど。
将来はわからない部分もあるが、この物件の坪単価は過去を含めて最高値レベルです。（バブル期なみ？）
そこを意識しておかないと・・・。

[72: 匿名さん]

山手線圏内といっても駅からは徒歩10分と距離があるのが残念

巣鴨と駒込のちょうど真ん中あたりに位置しているので、路線が両方利用できるというのは良いのかもしれませんが、価格に関しては強気な価格設定になっているのかな。

そうなると、この場所にこだわりがある方以外は価値が見いだせないかもしれませんね

[73: 匿名さん]

いくら新築とはいえ、周辺の築浅中古よりも2割以上高い地域の史上最高値で購入する意義はあるのかね？
中古が出ているプラウド駒込（トレサージュでなくて）の方が、駅からの距離も近いし共用設備も優れている。
この他、駒込4丁目の築浅中古は、中々高級感もあって仕様の良い物件が多いし、駅近で便利なのに静かで住環境も良い。
中古なのでトイレや風呂などの水回りをリフォームしても300万円くらいで済む筈。
なのに同じ面積で1,000万円を大きく超える価格差を正当化できるのかね？

トレサージュもそうだけど、周辺の中古価格から大きく乖離した史上最高価格で買っても、あとで身動き取れなくなるだけだと思う。
プチバブルの2007年頃に売り出されたマンションは、すぐに含み損となり取引自体も中々進まなかった。
誰でも予期せぬことで住替えを考えることはあるから、相場よりもかけ離れた価格で買うのだけは控えた方がよいと思う。2005年や2011年・2012年頃に竣工した物件は、仕様は良くて販売価格も安かったので、保有者も売り易くて少し安めに買えることもあるからそうした中古が狙い目だと思う。

[74: 名無しさん]

>>73 匿名さん

モデルルームいってきました。
特に価格設定について、73の方の言うとおりの印象です。
65平米スタンダードプランの3LDK(ホームページにはcraftedというデザイナープランの2LDKになっている)で7800万。モデルルームになっている一番広い80平米で1億弱だと営業が言ってました。

35戸の小規模マンションにおいて、上記以外に1LDK45平米程度の部屋が数戸あり、最上位の部屋との価格幅の開きが大きすぎる。
また、力の入れた共用設備はなく、近隣大手マンションの価格同等～以上の設定に、疑問を抱く。
南側はIプラン等の縦列5部屋、そこに南に面しては小窓が2～3あるのみ。その他の住戸のバルコニーは北西、東南向きであり、低層階では余計に日当たりは望めないだろう。日照は新築マンションでの不安要素の１つ、当物件は不安大。
5、6階の北西側ルーフバルコニーは名前こそかっこよいが、営業マンいわく周辺住居への日照を確保するためであると。1～4階の面積と比べると、5,6階は本来部屋にあてられるはずの面積が削られ、この「屋根なし」バルコニーに当てられている。けして日当たりを良くするためだけの工夫ではない点に注意。ルーフバルコニーのある住戸はバルコニー自体は広く、メインのバルコニーになるだろうが、小雨がすこしでも降れば洗濯物はやりなおしor浴室乾燥機で乾かしなおし。

ちなみに東側のバルコニーは公園側公園側とひたすら推してくるが直下には駐車場がある。洗濯物を朝っぱらから干さないとならないだろうから大変。西側バルコニーは狭すぎて、ファミリー全員の洗濯物が干せるスペースはない。
毎日の生活を保障する家事の１つ、洗濯の快適さには、やはり南向き、あるいは日当たりの良い、日照時間の長い物件にかなうものはない。

craftedの間取りは、四人のファミリーには非常につかいにくい。逆にあんなにキッチンやリビングに20～25畳とるなら、すこしは洗面所や浴室をひろくしてほしい。洗面所は非常にせまかった。なぜ洗面所側への開き戸なのか。また洗濯機の上は吊棚があるが、乾燥機をつけるスペースはない。
とにかくせまく、ここは、湿気はけがわるそうだ。
浴室1418は狭くはないが、このリビングとの比率からは、本当に家族の毎日の当たり前の生活を真に考えたデザインなんだろうかと疑ってしまう。
80平米で2LDKの間取りの悪さをみても、奇をてらうことで近隣大手マンションとの差別化をここではかっているのだろう。

その他、モデルルームをみた感想。マイナス点。
油汚れでシミになりそうな天然木の床。
リビング側のタイルは固く、幼児を遊ばせるのには全くむいていない。天然木床との境はほそい金属で仕切ってあり、1～2ミリほど飛び出しておりこちらも無防備にあるけず転びやすい幼児には危ない。
寝室プラス書斎8.8畳は動線をいれたらせまくなり、寝ている横で明かりをどう灯すというのか、わからない。まさかパソコンをカタカタすることもできない。
玄関はせまく、ベビーカーは1台おくのがやっと。ポーチがあるがさほどひろくないので、こちらにおくのも1台がやっと。ポーチがないファミリー住戸があるので要注意。
アジャストクロゼットは棚板を調整することができ、また押し入れの奥行きがあり布団が入るのがよいらしい。が棚板が四段ほどしかなくまた奥行きの半分のものばかりで、少な過ぎ、デッドスペース多発しそう。
廊下に収納がないので、いちいち部屋に掃除機をとりにいくことに。
営業マンに一言。
商品の価格はまだ暫定だから、という言い訳は不動産業界では許されてるのかもしれないが、暫定、に納得した上で、
固定30年ローンを0.4%で計算し、飄々と総支払額◯◯◯◯万です。とあり得ない数字を出してくる。どなたかがアンケートで書いたその時だけの付き合い、売りたいだけの人間のやること。尊敬されない仕事という評価も合点がいく。

[75: 匿名さん]

最近では浄水機能がついている蛇口がついているんですね。
別付けで取り付ける必要がない分、とても楽なところと思いました。
全体的に水回りがオシャレですがシンプルな作りになっていて、
大人っぽい雰囲気がありますね。

[76: 匿名さん]

駒込と巣鴨を両睨みで使える車通りの少ない閑静な住居系立地の新築マンションはもう今後、下手したら1棟も出てこなさそうですね。

桜の里公園でいつも子供を遊ばせていますが、戸建の建ち並ぶエリアで芥川製菓の工場が今まで残っていたのが奇跡で、ふつうに考えて街を歩いてみましたが同規模以上の敷地が出てきそうな空地はもう何処にも見当たりませんでした。

ここの来年3月の竣工時には、10年以上も前のプラウド駒込やブリリア駒込染井などの中古と干支が一周する以上の築年数差が出来ることを考えると悩みますね。中古を330〜350万で買って仲介手数料を払って更に専有部リフォームかけてたら380くらいには実質的になってしまうんですよね…

地味に新築プレミアムいいですよね…
仲介手数料かからないし
当たり前ですが中の設備は2017年の最新式だし。
ラクセスキーも気に入りました。
あとは価格ですが…はぁ、ため息が出ます。

何を悩むかって、中途半端な価格を出して築年数のいった中古に手を出すくらいなら、いっそ今後供給される場所の見当たらない新築を購買する選択肢の方が住むときの満足度を総合的に加味すると良いのかなと思って、今、少しずつ購入に傾きつつあります。

築年数5年以内の同地区の閑静なエリアの築浅中古は殆ど出ないうえ、だいたい350万超えてくる印象で。今、近隣に売りに出ている物件はすべて通り沿いの商業地でまったく惹かれませんから、実質ここを買うか買わないか、我が家の悩みは尽きないです。

でも、もうこの辺には出ないですよね？
閑静な道に沿った住宅地内のマンション。
周りの建物が低いので、3階より上はとても抜けそうなのもありがたいんですよね…
手の届く価格かと言われると非常にギリギリですが、今後の稀少性を考えて地域最新式マンションを買う決断を１期の登録申込みの期間までにしたいなと思います。

[77: 匿名さん]

営業さん長文お疲れ様。
これだけ書けるの脱帽ですよ。

[78: 名無しさん]

私も76さんの書き込みはそのように感じました。
30,35年ローンで1億をかるくこえる物件に書くような感覚とはほど遠い。リアリティーがない。
私の主観です。

[79: マンション検討中さん]

76さんの気持ちは分かりますけどね。私自身は新築へのこだわりはないのでそこは違いますが。

この辺りは、かつてあった社宅の売却→マンションへの再開発が一段落したので、あまりまとまった土地が残っていないのは事実だと思う。
残っている社宅は重工、郵船、本郷の脇の日本製紙と駒中の脇の三井住友くらい？？
でも、三菱系はここら辺の土地は簡単には売らないだろうし、建物が古そうな日本製紙は敷地が小さい。
同じく建物の古い三井住友あたりが再開発されれば、とは思うけど、何時になるかは分からない。

あとは三井やソシエの賃貸住宅があるけど、入居率も高そうだし、建物もまだ賃料もそこそこの水準なので、多分賃貸のままで売却はされない。

巣鴨の明治生命社宅が空室だらけになっているのは気になりますが、あそこだと巣鴨駅には近いけど駒込駅は使いにくい。

[80: 匿名さん]

近所で新築が暫く無さそうってのは同感だけど、地域最終って物件は「良さげなところは既にマンションになっていて、最後に残ったしょうもない場所」ってパターンも多い。ここの敷地形状を見ると特にね。ここいらだとプラウドは規模が違いすぎるから置いとくとしても、一足先に分譲された本郷高校周囲のマンション街の方がずっと便利で環境もいいと感じるな。
まあ熱心な営業さんだね。頑張れ。

[81: 匿名さん]

1戸1戸専有面積は広く取られているのだなぁという印象を受けます。
間取りのNタイプはウォークスルークローゼットがありますが、お隣の納戸ともつながっているのでしょうか。
メインのバルコニーの反対側に小さなサブバルコニーがあって、クローゼットや納戸の扉を開け放しておいて、両バルコニーも開けていると上手く風が通るということになるのかなぁなんて思っておりますが。
居室の広さや形に使いづらさが出てくるのでは無いかしらと思いつつもはっきりと特長のある間取りだなという印象を受けました。

[82: 評判気になるさん]

近隣住民だけど、ここらへんはスーパーの西友遠いし駅も遠い。巣鴨駅までの道のりは暗くて寂しい。
交番みたいのがあるけど、警察官が常駐していなくて夜は無人。
染井商店街はちらほら総菜屋があるくらい。８時過ぎるとほぼ閉店で面白味がない。
380出すなら豊洲がいいのでは？

[83: マンション検討中さん]

380出すかどうかは別として安定的な住環境としてはダントツで豊島区駒込に軍配が上がるかと。そもそもこの物件に興味を持っている方は、豊洲エリアは眼中にないと思います。

[84: マンション検討中さん]

巣鴨は地盤が強く、海、川が周りにないのがいいですよね。豊洲は大地震の時を想像したら怖くて…。私はまったく眼中にないです。

しかし高い！数年前に買っておけばよかった！

[85: 匿名さん]

駅近を重視しないのであれば、ガヤガヤした巣鴨と落ち着いた駒込が両方使えるのは色々な面で便利だと思う。
日中や夕方の買い物は巣鴨で、夜遅い時間なら客引きや酔っぱらいが多い巣鴨を避けて駒込を使う、とか使い分けができる。
それにここでは山手線でトラブルがあっても南北線や三田線が使えます。
それでも西友がスーパーのなかでも好きで巣鴨の夜の雰囲気は苦手、という考えがある人なんていないもんなあ。

[86: マンション検討中さん]

割高過ぎて、いまのところ購買意欲につながる要素全くなし。
営業さん、このスレにいたら、説明してくれる？
他の優良分譲マンションと比較して、
ここが割高じゃないって説明を。

あと、わるいところ、すべて自分から言えますか？

[87: マンション検討中さん]

あまりにも割高なので、ブリリア駒込染井の中古に気持ちが傾いています。
駅から近いわりに静かそうですし。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_87852568/

[88: 匿名さん]

高いのは山手線含めた3路線徒歩圏で静かだからってことだろうね。
ただ実際山手線2駅あっても使うのはどちらかだからこの微妙な距離が何とも。どちらからも女性の一人歩きは気になる寂しさだし。
結局地下鉄2路線含め普段使いに近い方が便利だと思う。トラブル時は巣鴨駒込間を歩くくらいはどうってことないし、実際滅多にない。
東京スイミング、或いは巣鴨使いで養和スポーツセンターに入会すれば会社帰りに風呂入って帰れるから、たぶん自宅の風呂は殆ど使わなくなる。この点はいいな。

[89: ご近所さん]

養和は会社帰りの時間は三菱グループに勤務の人（とその家族）専用ですね。
三菱グループに勤めている人には、丸の内からの帰り道に養和会に寄れるというのは、ちょっとしたポイントかもしれません。

物件のHPで岩崎弥太郎云々とやたらと書いているのもそれを意識している？？
なぜ、双日で三菱地所じゃ無いのかというところはありますが。

[90: 通りがかりさん]

>>86 マンション検討中さん

割高過ぎて？ってまだ正式価格発表がされていないのに何でわかるんですか？？

「他の優良分譲マンションと比較して」ってずいぶん曖昧な表現ですね。

具体的にどのマンションですか？
それを明記しないと答えようがないですよ。

他の優良分譲マンション、マンション名を3つ挙げてください。わたしが客観的に分析しましょう。