インプレスト駒込染井ってどう？

[マンション比較中さん]

インプレスト駒込染井についての情報を希望しています。
住環境や物件のことについて、いろいろ知りたいです。
建設会社や管理会社はどうでしょうか。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.i-komagomesomei.jp/index.html

所在地：東京都豊島区駒込6丁目5番7号他（地番）
交通：JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩8分
JR山手線「駒込」駅徒歩9分、東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
総戸数：35戸
竣工予定時期：平成30年3月下旬
入居予定時期：平成30年3月下旬
売主：双日新都市開発株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：双日総合管理株式会社


資産価値・相場や将来性についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: 匿名さん]

情報をざっと見る限りでは分かりませんでしたが、ここは外廊下なんですね。
これだけ綺麗なデザインで計画されているのであれば内廊下であると思われがちですが、
構造上や土地形状的な部分が影響する事は知りませんでした。
外廊下だと雨で玄関が濡れやすかったりするので、その辺の対策がされているか気になりますね。

[402: マンション検討中さん]

>>400 マンション検討中さん
「この辺り」というのがどの程度の広さなのかにもよりますが、巣鴨駅徒歩圏内ということであれば年に1棟あるかないかでしょうか。駅4つほどの広さで考えればもう少し出ると思いますよ。東側ならお値段はここ以上になりますが。

[403: 口コミ知りたいさん]

羽田空港の新飛行ルートで都心部のマンション価値もいろいろ変わってくる。

品川区、目黒区、渋谷区、港区あたりは騒音や落下物や健康被害が心配。港区、中央区、江東区など海側は地盤的に避けたい。足立区、江戸川区は教育環境的に避けたい。山手線沿いが良いとなれば中野区、練馬区、世田谷区あたりは無しに。となると残るは新宿区、北区、豊島区、文京区、千代田区。これらの区でも、新飛行ルート直下地域があるので、消去法で、どの区どの地域に住みたいか考える。　

[404: 検討板ユーザーさん]

>>403 口コミ知りたいさん

低空を飛ぶんですか？
離着陸間近にそのような地区があるならわかります。ではなければ、直下だから真下が危険というのは、どうかな、となる。
そのあたりの情報ソースは？

面白い見方ですね。

それと、足立区も、江戸川区も、全てが低いわけではないのでは。
例えば江戸川区では、西葛西以南の清新町地区はそれ以北、以東の地区に比べ当時新しくできた町です。もう30年くらいになりますがUR,JKKがマンションを建て住宅地として開発が進み、他区・他県から新しく流入した方が多く(バブル前の億前後の物件も多数あり、その他官庁勤めの方がいたり)、他のいわゆる下町とは違い当時新興地域でした。
私の知人らの話では、清新第一中学校のレベルは、区内一位はもちろん、都内の区立中学の中では、例えば転任してきた教員も、この中学といえば学力が際立つと、驚いていたそうです。
教育と関わる治安が悪いという話も、きいたことはありません。
時代時代で浮き沈みもあるでしょうが、ベッドタウンの中でも、こうしたところもあり、単純に区割りで論じるのは、もったいないです。

[405: 匿名さん]

404さん、飛行ルートのことしらないんですか？
あれだけニュースになってたのに。

[406: 口コミ知りたいさん]

404さんは江戸川区で教員をされていた方ですか？
江戸川区から駒込に引っ越してくるのでしょうか。
ここの掲示板をみているということは。

[407: 口コミ知りたいさん]

403です。

≫404 検討板ユーザーさん
ご意見ありがとうございます。たしかに画一的な意見であったと反省しました。
ただ、マンションや土地の価値は、個々の地域性をろくに知りもしない大勢の人々が
世間的な印象操作を含めてなんとなく抱いた印象で決まるものかなとも思うのです。

羽田新飛行ルートについてはNHKニュースがソースです。
1度ではなく、最近は頻繁に取り沙汰されているニュースなので珍しくないというか、
皆さんのご意見を聞かせていただきたいと思った次第でした。
意外と未だ知らない方も居られたのでしたら、早合点でしたが…。

各区の住民たちが新飛行ルートについて要望や意見書を出しているところもあるようです。
都市計画のところで地域の雰囲気が大幅に変わることもあるので、
その１要素として羽田新飛行ルートはキーになるのかなと。

こちらの物件は、というか駒込-巣鴨近辺はそのルートにもかからず、
山手線北側はそういう意味でもアタリかなと思いました。

[408: 匿名さん]

S-selectのSタイプ、2LDKを見ました。2LDKだけど71.43㎡で広いです。

ルーフバルコニーが西なので、洗濯が乾くかと思ったのですが、浴室には窓つきなので浴室で干して出かけることもできるのかと思います。あとは、洋室1と洋室2の間の「ウォークスルークロゼット」が面白いです。洋室1には書斎もあって、個室空間も工夫がされています。

実際の部屋を見てみたいと思う間取りです。

洋室1、洋室2、書斎でドアを開けておくと個室だけでも開放感がありそうでした。

[409: 匿名さん]

>>407 口コミ知りたいさん

駒込、巣鴨が羽田の飛行ルートになるってことは皇居上空を通るってことですから、この辺りは未来永劫飛行ルートの話とは無縁ですね。

[410: マンション検討中さん]

飛行機ってそんなに大切ですか？

[411: 匿名さん]

あれだけ低空飛行(スカイツリーより低空、大井町辺りは東京タワーより低空)で、一時間に何本も飛行機が上空を飛ぶとなると、大通り沿いとかそういうレベルでなく、住環境としては気になるかと。

[412: 匿名さん]

>>409 匿名さん

今の飛行ルートでも、夕方から夜にかけて、巣鴨千石の上空かなり高い空を北西方向に飛んでいく飛行機が見えます。ジョギングしていると微かに音が聞こえる程度ですが。

[413: 匿名さん]

あの高さで音がわずかに聞こえるなら、600メートル、300メートル飛行になる地域はどうなるんですかね？

[414: 匿名さん]

見えると真上を飛ぶのとは違うんだろうね。個人的には高度が低い品川とかと違って山手線北側とかなら大したこと無いでしょと思うけど、目白辺りの友人に聞くと町内会で新ルートに反対とかあるみたいなので気にする人も一定数いるんでしょう。マンションの資産価値は自分じゃなくて買い手が決めるんだから、自分が気になるかどうかは実はあまり関係ない。

[415: マンション検討中]

こちらはI-selectをベースにカスタマイズしたモデルルームが好評だった為、同様のイメージで作った部屋だそうです。元々は３LDKであったこともあり、本物件の中では広めの２LDKです。一度モデルルームへ行けばイメージが掴めますが、価格は１億を少し超えています。

[416: マンション検討中さん]

この掲示板、レスが多いね。何でだろう。

[417: 口コミ知りたいさん]

あと、どのタイプが残ってるのだろうね。

[418: 口コミ知りたいさん]

かなり残ってるみたいだけど、大丈夫かな？
現地は姿を現し始めましたね。

[419: マンション検討中]

35戸に対して、駐車場が立体式入れて12台分。サブエントランスより駐車場を出てすぐに一通というところが不便ですね。これは帰宅時もまっすぐにアクセスができないということ。自分は車を持っておりませんが、他の住民の方々がどの程度車を所有するのか？今後の駐車場維持費・修繕費がどのように加算されるかもポイントになると思います。

[420: 検討板ユーザーさん]

>>419 マンション検討中さん

修繕積み立て費、管理費は、
床面積辺りや設備面から計算されるが、

この住居の欠点といえるのは、設備面で35戸のマンションにエレベーター２機は過剰なこと、指摘のように機械式駐車場が戸数のおよそ半分を占めこれも過剰なこと。

[421: 検討板ユーザーさん]

>>420 検討板ユーザーさん

管理費が安すぎる。→のちに跳ね上がるか管理の頻度、時間、質を落として保つしかない。
修繕積み立て費は、少ない戸数で上記設備の維持、また建物の大規模改修計画を立てねばならず、予算が組めない、一人辺りが高額になる可能性も考えられる。
1LDK～3LDK、の間取り幅は微妙だが、価値観が別れると、協議もまとまらない。


管理、修繕がうまくいかない分譲マンションは、見る影もなく外壁、共用部分は一新されず、例えばエレベーターは古いままボロボロ、下水管の高圧洗浄などの清掃、配管の入れ替えができず、風呂やトイレから臭いが立ちこめる。
築20、30年建った現在のマンションでも、実際にあるので、このような末路も想定しておかねばならぬ

[422: 検討板ユーザーさん]

じゃあこのマンションは買わないほうがいいか。
買う人はかわいそうって感じかな？

[423: 検討板ユーザーさん]

>>422 検討板ユーザーさん
ここの修繕積み立て金は6610～7860円
これが適切ではなさそうとする判断材料は以下
国土交通省HPより

≪修繕積立金の額の目安を用いた算定例≫
修繕積立金の額(ＡＸ)
例えば、10 階建て、建築延床面積が 8,000 ㎡のマンションの、専有床面積 80 ㎡の住宅
を購入する場合は、
目安の平均値 80 ㎡×202 円／㎡・月 ＝ 16,160 円/月
目安の幅 80 ㎡×140 円／㎡・月 ＝ 11,200 円/月 から
80 ㎡×265 円／㎡・月 ＝ 21,200 円/月 まで となります。
機械式駐車場がある場合の加算額(Ｂ)
例えば、購入しようとするマンションに、２段（ピット１段）昇降式の機械式駐車場が
50 台分あり、購入を予定する住戸の専有床面積が 80 ㎡、マンション全体の専有床面積
の合計が 6,000 ㎡（住戸の負担割合が 80/6000）の場合は、
7,085 円（月額修繕工事費の目安）×50 台 × 80/6000 ＝4,723 円 となります。



算定例AXだけみても、
相当安値。
機械式駐車場にエレベーターが２期、これをいかに35戸で賄おうとするのか。

分譲時に売れればいいっていう魂胆なのか。
無茶な計画変更も辞さない。
積み立て基金は適正な値、とみえ、プール金がすくない。

H25年までの管理費など滞納のマンションは40%弱にのぼり(国土交通省発表)、こういったことを予め知った上で、買い物されるがよろしい

[424: 検討板ユーザーさん]

>>423 検討板ユーザーさん

423です。
管理費滞納は30%の間違いです。失礼。

[426: マンション比較中さん]

数多ある新築マンションの中で
特別に目立つ要素があるわけでもないこの物件をめがけて
スレにまできてわざわざ下げコメントをのせる人たちがいるところを見ると
なかなか面白味のある物件なのかもしれぬと
思いますね

[427: 検討板ユーザーさん]

>>426 マンション比較中さん

できるだけフェアな目でみて、
その判定を、私見で書くのはありかと。
参考に、国土交通省の資料を論拠、エビデンスとして出してるわけで、
信憑性が低いものではない。

で、下げコメントといわれたものを
書く目的、いや書かざるを得ない目的の一つは、
フェアな目でみても、
個人的に致命的と思われる修繕計画の
根幹にある積み立て費の設定、見通しの甘さがあり、
安く設定した当物件を買うときには、
見落としかねないこのポイントもまた
押さえておくべきだと。いう点。

フェアにみていいところは書くべきだが、
修繕計画は最重要課題といっていいでしょうから。これは私の意見です。


そもそも不動産業界には、情報をうまく得られない消費者の足下を見て、交渉を巧みに進めていく、まっすぐフェアではないいやらしい面があって、それが家電とはちがって額がでかいだけに、買ってから後悔しても取り返しがつかない多大なリスクを背負ってる、消費者側の立場に立って
冷静な意見を書くというのは、公益に貢献することになる。
借金していやな思いで住すみつづける人がふえてほしいとは思わない。

すくなくとも、フェアな見方をもって、
勘、知識、経験で侃々諤々意見を述べ、

すくなからずその情報を参考にし、
最終的に出る結論は、納得して出たものなら、いいわけです。
納得の上購入するのはそもそも問題ない。

情報格差、情報弱者、となめられているのは明らかです

やっぱり不動産に関わる人間がすべてではないが、おのれのためだけにやっている人間もいると考えるのも普通でしょうね。

だから、理論武装のための意見は、
様々必要でしょう。

このスレッドで、話の流れ上、その話題に至ることはなんら悪いことではない。

[428: 匿名さん]

修繕費が低く見積もられてるのは、
大抵のマンションでは普通かと。
数年たつと理事会で修繕費の値上げか、
修繕時に一時金かの打ち合わせが行われます。
マンションあるあるです。

[429: 匿名さん]

>>428 匿名さん

もしそれが不動産業界では常識、常態化しているなら、悪どい。
それは客との交渉時は言わないわけで。

あるあるだから何ってかんじ。
消費者としてその姿勢を疑う。
こちらは公平な情報、優良物件との比較をしなければな。

話を戻すと、そういう悪どいことやってるから不動産業全体にいいイメージがないし、いつまでも尊敬されないんだよな。
公益性は高い仕事なはずなのに、自らを汚している。

すでに購入した側から追及されないよう、売り主と管理会社が別ってのが、事実上、狡猾な手口になってる、
表現は違えど、こういう構図なわけですね。

買う瞬間から、
30年、いやその先50年くらいまで、
少なくとも誠意を尽くす姿勢はみせろと。

そのくらい、すでに経過している物件はあるわけでね。
健全な運用がされているマンションランキング、とかが知りたいわな。

[430: 匿名さん]

[No.422～本レスまで、前向きな情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[431: 匿名さん]

428です。
429さんが何をおこっているのかわかりませんが、
修繕費が低いのことはマンションあるあるですので、
気をつけましょうということです。
他にもマンション業界にはおかしな風習があります。
例えば第一期完売とかですね。
客の反応見て売れる戸数だけ第一期として販売しているので、完売するのが当たり前なのですが、
「完売」という文字を大々的にだして、
人気マンションとミスリードするPRをします。
これもマンションあるあるです。
こちらは怒っても仕方ないので、
こういう業界だということを認識しておくことが重要です。
そもそも不動産業のなかで分譲はメインではありません。
本当に優良立地なら賃貸にします。
企業が優良立地を手放すわけないのです。
分譲は、売ってあとはしらん、となりがちなことを注意しておくと良いと思います。

[432: マンション比較中さん]

私も431さんに同意です。

ちなみにこちらのマンションに話を聞きに行きましたが、
修繕費は上がっていくことなど事前に細かな計算式を提示しながら見せられましたよ。
それは前提で、他のマンションと比較してご検討ください、という話でしたので、
特別にあくどいとか誠意が無いとか思いませんでした。

ただ業界全体に渡って、ズブの素人には罠が仕掛けられているというか、
知識が無い人は大変な目に遭うこともあるというか、そういう心構えが必要なことは理解できます。
429さんのコメントを拝見すると、何かこういった業界に私怨があるのでしょうか…。
それはそれでご経験から警告をしていただけること有り難いと思ったのですが、
こちらのマンション自体の価値や評判を闇雲に下げるようなコメントはあまりよろしくないと思いました。

私は未だに迷っていますが、
購入者もさすがにバカではないでしょうから修繕費の話など基本中の基本ですし、
リスクをふまえて購入に至っているのであろうとは思っています。

[433: 匿名さん]

来年もよろしくー。

[434: マンション検討中]

公式HPに間取り「２LDK＋AJC〜」で「6880～8590万円」とありますね。２LDKはSタイプの間取りが掲載されています。

SUUMOには、Cタイプで6880万円とありますので、Sタイプは6880万円では収まらないなと気づきますが、それはあくまで二つのサイトを見比べてもの。

こういうのて行って聞いてくればいい話とも思えるけど、自分はこういうの地味に姑息な印象を感じる。公式サイトには十分な情報を開示して欲しいと考える。

[435: 匿名さん]

修繕費が低いこと、将来高額になることを言わないのは悪習とは思わないな。残戸数を隠して期を分ける売り方と間取りと価格の正確な情報が記載されてないのは姑息。

[436: マンション検討中さん]

かなり近所に住んでるけど質問ありますか。私も検討中です。

[437: 通りがかりさん]

>>436 マンション検討中さん

今賃貸ですか？検討した理由と決断できない理由はなんでしょう？

[438: マンション検討中]

外装が露わになりました。サブエントランスの門構えも確認できます。
ご検討中の皆さま、2月に入れば内覧できるでしょうし、
内覧してから決めましょう。

海洋土木を得意とする若築建設による建屋の出来栄え
分譲済みの物件数に対する駐車場の予約数を確認して
修繕計画の行く末を予想しましょう
日射、景色、内装など、全てを検討する事が可能になりますね

もっとも、残っている部屋でどこが一番人気か気になるところです

[439: eマンションさん]

Fタイプがよいなぁ。
あまり特徴ないけど住みやすそう。

[440: 匿名さん]

やっぱここ単価が高いよなー。
一流デベロッパーと同等かぁ。

魅力も様々で買うかは相当なやむが、しかしこの物件だけに関わらず
買わないほうがいいかな、となびいてきてる。
人口減少、需要減少、価格低下、と流れがきそうで。
買っても、のちに手放せない(売れない)、
直せないにならないか、も心配。
このリスクの大小は、この物件について皆様どうですか？

[441: マンション検討中さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-4975.html?no=4976&sp

たしかにこれをみるとFタイプ、よい感じがする。
ほかのタイプをみたが、収納が少なかったり、特殊な形で
家具とかに苦労しそう。

このタイプはもう売れたのかな？
3階か4階なら少しは遠くまで眺望も良さそうだし。

[442: 通りがかりさん]

>>440 匿名さん

三井健太さんのスムログにもあったけれど、不動産各社は都内にほんとに検討できる割安な土地がどこにもない、まとまったサイズは入札か立退きでなければ買えない。

そんな中で今はどこも無理な仕入は極力控えているから、新築マンションはいっそう供給減で後は時間との戦いだよ。

ただそれも5年以上先まで待てるかどうか。
現にこの近くにまともに新築マンションの新規計画は一件もないでしょ？

一昔前とはもう違うの。
土地はない。
景気は腰折れしない。
不動産会社も無理に仕入れず、今あるものをゆっくり時間をかけてさばくの。

ここは商社が母体だから鉄道とかインフラ系が母体の会社よりかは、若干の交渉余地はあるかもしれないけれどね。

しかし足場外れたの見るとなかなか良いですね。
棟内モデル開設しないのかな？

[443: 匿名さん]

>>442 通りがかりさん

供給減の背景には同時～それ以上に、人口減・需要減、が起こるからではないのかなぁと。デベロッパもわかっているから、
無理しないのか。


さらに供給する土地が余ってないというのは、
空居率が高いマンション、空居の戸建てが立て替えられないで残っている建物がある、そちらの理由ですかね？

[444: 通りがかりさん]

なかなかデザインのよいマンション。
人気がでそうですね。
あとは内装や設備ですかね。

周りが低層なので、かなり遠くまで見えそうですね。
もしかしたらスカイツリーもいけそうですね。
アパホテルは絶対にみえるだろうなぁ。

[445: 匿名さん]

>>443 匿名さん

待てるなら待てばいいのでは。
待っても安くなる保証はないけど。東京では人口もなかなか減らないからね。

[446: 通りがかりさん]

>>443 匿名さん

供給減の背景は纏まった土地がない。
年間3.5万戸割れは今後も暫くの間、そうですね、向こう10年以上続くかなと思います。

むしろ3万戸割れを意識するくらいに供給減るんじゃないでしょうか。

それを湾岸のみで支える。
都市部、内陸、山手線徒歩10分未満圏内だけに限れば、供給減の本番はこれからでしょうね。更に本格化します。

ホテルに取られたり、大規模な再開発事業に時間を要するので、アベレージの供給戸数は晴海や勝どきあたりを除いて考える、いわゆる山手線都市部は壊滅的に減りますね。

タイムズなんかの数の推移を見ればわかりますが、逓減率が著しいです。
要は相続増税後の二次相続、三次相続の発生で地主さんたちも2013年以降の数年間でだいぶ土地を吐き出してしまっていて、2018年現在、マンション用地は激減です。

地上げ、再開発は時間かかりますよ。
小ぶりな土地に何とかコンパクト建てて戸数の減少を防ぐ、要はロットを下げてグロスを抑える。

今は軒並みこのやり方が主流ですが、しかし土地がない。買える価格の土地がない。買うに値する土地がもうないんです。

日本初の分譲マンション、四谷コーポラスでしたっけ？かれこれもう50年以上も経過してます。

もう土地がないですよ。
東京ってそんなに広くないですからねー。

[447: マンション検討中さん]

なんで、こんな３５戸しかないマンションにこんなにレスついているの？
駒込だと有名物件なのですか？☆も４．４ですし・・・。ダントツですよね。
検討してみようかな。

[448: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
「格上の土地」っていう理由だけですよ。そこに価値を見いだせる人には気になる物件だろうし、興味ない人には単なる中堅デベの小規模マンションです。

[449: マンション検討中さん]

このあたりだとブリリア染井が断トツ。

ここはスーパーまで遠いし、周辺も高級感はないけどなあ。
港区か中央区のほうがいいかも

[450: 買い替え検討中さん]

いよいよ外観もあらわになりましたね。
派手ではなくあっさりめで落ち着いた雰囲気は悪くない印象。
日当たりも悪く無いですが、ただ東側（A-Cあたり）1-3階あたりは南側（公園側）が近隣住戸に密着しすぎていてちょっと心配ですね。あれは近隣住戸にひょいっと飛び移れるくらい近く見えますが大丈夫なのでしょうか。

ファサードなどどちらの玄関も予想図とほぼ同じイメージで
思いのほかゆったりとした土地づかいが意外でした。実際はもっと狭っ苦しいかと思っていたので
現地で眺めて理解できました。

通りがかりさんのご意見にありますように、
こちらに限らず東京に土地が残されていないことは間違いないですから
価値は感じます。あとはわたしの場合、価格との兼ね合いですね。