インプレスト駒込染井ってどう？

[マンション比較中さん]

インプレスト駒込染井についての情報を希望しています。
住環境や物件のことについて、いろいろ知りたいです。
建設会社や管理会社はどうでしょうか。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.i-komagomesomei.jp/index.html

所在地：東京都豊島区駒込6丁目5番7号他（地番）
交通：JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩8分
JR山手線「駒込」駅徒歩9分、東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
総戸数：35戸
竣工予定時期：平成30年3月下旬
入居予定時期：平成30年3月下旬
売主：双日新都市開発株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：双日総合管理株式会社


資産価値・相場や将来性についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[381: 匿名さん]

西友は安いだけに野菜とか生鮮食料品が明らかに見劣る。洗剤とか冷凍食品とか調味料とかどこで買っても同じものは西友、他はサミットとか他のスーパーって使い分けてる人も多いですよ。巣鴨はいろいろ選択肢があるのがいいですね。ただサミットも西友も自転車を止めづらいのが難点です。

[382: eマンションさん]

確かに選択肢が多いのが魅力。
自分で好きなスーパーがさがせるし、用途わけてつかえるし。

でも、インプレスト売り方があまり上手でない気がする。
本気ではないのかな？かなり消極的だよね。

[383: 評判気になるさん]

ぶっちゃけここの評判どうなの？

[384: 匿名さん]

スーパーならサカガミ。
魚は二木。
肉はたまごや。
ここらへんの人はそんな買い物だと思うけど。

[385: 購入経験者さん]

過疎っている。これがこのマンションの評価だよ。

[386: デベにお勤めさん]

でも、最近、ホームページの更新が頻繁だよね。

[387: マンション検討中さん]

このあたり近隣は治安的に安全？

[388: 周辺住民さん]

治安は安全でしょう。死角が無いというか、湿り気／色気に欠けるというか、まあそれがこの地域のつまらなさと言えばつまらなさではありますよね。霜降り商店街周辺の坂下の住宅街はいかにも路地といった感じもあり、入り組んではいますが、ポツポツと銭湯があるくらいで店などは皆無に等しいですし、住みやすいと思います。

ただ閑静な住宅街ほど犯罪に巻き込まれる確率が高まるとも言えますが、
このあたりは静かな地域であることは間違いないながら「閑静な」と形容するにはいささか違和感のある、いわゆる普通の住宅街ですので、そこまで心配する必要が無いでしょう。
このあたりで閑静な住宅街とは、たとえば本駒込6丁目の大和郷のような地域を言うと思います。

巣鴨駅や駒込駅周辺から一歩入る場所なので、夜は人の気配が無く、家路につく住民がボソボソと歩いているか、
もしくは自転車が通るかといった具合なので単身の女性などはそれなりに注意をとは思います。
子どもなどが夜に出歩いている姿は先ず見かけませんし、そういう溜まり場や盛り場も皆無ですので、
大人も子どもも寄り道せずに家に帰るしかない感じです。
このあたりは北へ行けば染井墓地、東へ坂を下りれば霜降り商店街、西へ進めば巣鴨駅前、南へ進めば駒込駅前と必ず人通りがある場所へ行き着くので、延々と住宅街が続くといった静けさや不安感は無いのが救いです。
つまり地域的に小さいというか、コンパクトです。

山手線の駅でここまで印象の無い／目立たない／地味な駅は無いのではないでしょうか。
そこが駒込の価値と認識しています。
マンションを売りたい人には開発や発展性などに興味があるかもしれませんが、
変に取り繕って価値をアピールせずに、穴場の地域として息を潜めていることが
街を安全に保つ秘訣なのではとさえ最近は特に思います。

[389: マンション検討中さん]

このあたりって創価学会と天理教の建物があるけどどう？
時々、天理の人たちが歩いていたり、創価の建物から大量の人が排出されるのをみるけど。

[390: 周辺住民さん]

補足ですが、染井通りは車通りがありますが、車よりも気をつけるべきは自転車です。
駒込的に染井通りは裏道の認識なので徒歩や自転車が主のささやかな通りなのですが、車は道の狭さや人通りの多さを理解してスピードを出しませんが、自転車はとにかく量が多く、特に保育園幼稚園のお迎え時間や東京スイミングセンターの送り迎え関係の自転車で道がいっぱいになるくらいです。
車の渋滞も東京スイミングセンター目的のものが主ですし、宅配業者の車くらいしか見かけません。

あと、この物件の側に交番がありますが、親切な地域密着型の交番ながら、パトロールが多いのか交番自体には不在のことが多いです。警官複数人の常駐を考えると、巣鴨駅前交番と駒込駅前交番が良いです。

強盗や万引きや窃盗などの犯罪率は不明です。
物騒な話は聞いたことがありませんが、そのあたりの数字は調べれば直ぐに分かるでしょう。

宗教関係の建物ありますね。
たしかに海外では創価学会もカルト教だそうなので危険といえば危険なのかもしれませんが、
国内ではもはや政治団体という認識でしょうし、単なる会合施設といった認識でした。
これらの施設は駒込や巣鴨に限らず、他地域にも点在していますので、
駒込・巣鴨ならではの危険性というのが具体的にどういうものであるのか想像できずにいますが…。
そう言われてみれば、本駒込6丁目の大和郷にも大きくて立派な某宗教施設がありますね。

その他で治安というテーマですと何が心配でしょうか？

[391: 通りがかりさん]

天理教の人が時々回ってるよね。
創価の人は回ってないけど公明党の広告は多い。
そんな地域。

[392: 周辺住民さん]

創価の人は多いよ。
コミュニティーがあるから。

[393: マンション検討中さん]

コミュニティー？

[394: 周辺住民さん]

忘れていましたが、天理教の小集団はたしかによく見かけますね。
道端のゴミ拾いなどをしつつ、拍子木を鳴らし何か歌をうたいながら街を練り歩いています。
朝も夕も駅前（駒込駅前よりは巣鴨駅前に）で歌をうたっているところをよく見ますが、
特別に話しかけられるなどもありませんし害はないという印象です。
外国の方にとっては特に奇妙に映るかもしれませんが、
巣鴨駅前はプロ・アマ問わず老若男女のストリートミュージシャンがよく歌っているので
もともとそういう部分ではかなり寛容な土地と感じます、街の風景として馴染んでいるというのか。
だから天理教も確かに心地よいものでは無いでしょうけれど、馴染んでいますね。

あと他宗教の勧誘などはまったくといってよいほどに遭遇したことがありません。
住みたい街ランキングの上位となるような街ではとにかく宗教の勧誘が激しいので、
たまに訪れる人にとっては気にならないかもしれませんが
住民にとってはいつもの道を通りがかるたびに声をかけられるというのは本当にストレスなのです。
そういうストレスが本当に無い街ですね。

ただ、どの街にも一定数見かけるものだと思いますが、「わらび餅売り」や「果物売り」などの
荷車を引いた男性が駒込駅前から巣鴨駅前にかけてたまにいます。
駒込駅前などでは誰にも相手にされていない印象ですが、
巣鴨駅前などで見かける時は場所柄、高齢者が少なくないせいか、わりと引っかかっている人がいます。
あれは宗教団体とかマルチ商法の団体の運営と言われていますよね。

それ以外で治安については、ホームレスなどでしょうか。
駒込では先ず見かけませんが、巣鴨駅前にたまに1-2人居ることがあります。
廃品回収の日にダンボールや缶瓶を自主的に回収しているホームレス風の男性などもたまに見かけることが
ありますが、小奇麗というか、あまり大変な感じの方はおられない印象です。
巣鴨は特に飾らない地域ですし、街を歩く住民も庶民的ですし、全体の年齢層がかなり高めなので、
とにかく気負わない雰囲気が漂っていることは間違いありません。
ただ北区の十条や赤羽などとは違って、やはり山手線沿線というか、雰囲気はまったく異なります。
よく親しみ深い街を「下町」などと呼びますが、巣鴨・駒込については当てはまりませんね。
前に色気に欠けると申しましたが、
結局は水商売（風俗店、ラブホテル、飲み屋街など）の影が薄く駅前にほんのささやかに見かける程度なのです。

あとは、外国人を街で見かけることも増えてきました。
治安といって外国人などと結びつける時点で偏見に満ちていると思われるでしょうが、
気にする人もいると思いますので念のため。
豊島区自体、外国人人口が23区でも多いほうなので当たり前ですが、しばしば見かけます。
巣鴨・駒込に関してはアジア系が多いという印象ですが、欧米系の方もちらほらという感じです。

全体に言えるのは、巣鴨・駒込は年齢層が高い。ファミリー世帯が多い。子どもは沢山いますが、若い男女（20-30代独身風）を見かけない。そういう意味で、狭い地域ながらも目が行き届くのかなという印象です。

[395: 周辺住民さん]

確かに安定しているかも。でも、ホームレスはいるよ。
それから、空き缶回収している人もいる。ごみをあさられるのは嫌ですね。

[396: 口コミ知りたいさん]

完売しましたか？

[397: 匿名さん]

今度、第3期の販売が始まるので、まだ完売はしていないようです。先着順も1戸ありました。現状でどれくらい売れているのかはわかるのでしょうか。
マンションギャラリーに行くと価格表の一覧って見せてもらえたりするのかな。

個性に答えるというページが有ったんですが、これってオプションのことですよね？
無料でできるというわけではないのかな…と見ていて思いました。
マンションによっては無料セレクトとかもあるけれど

[398: マンション検討中さん]

結構気に入っているのに何で外廊下。
内廊下にしなかったのでしょうねぇ…。

[399: 通りがかりさん]

>>398 マンション検討中さん

わたしは建築士資格保有してますが、HPを見たところ構造上、土地形状的にも容積消化の観点から内廊下設計は現実的ではないですね。

ほんとにこの地区も新築分譲は当分もう出てこないので、ジリジリと着実に販売していくのでしょうね。

ニュースで見ましたが今は土地の取得競争はたいへん激化していて体力ある会社しか分譲マンション市場では超長期戦は容認できないので、ただ逆に新規供給がままならない山手線徒歩圏エリアの閑静な立地のマンションは、人を選ぶ形でもって徐々に売れていくというのが大方のコンセンサスだそうです。

ここも親会社は総合商社で体力はあるのでしょうから、まず間違いなく横綱相撲でジリジリ寄り切っていくのでしょうかね…

[400: マンション検討中さん]

なるほど。
地方に住んでいて、今度このあたりに来るのでこのあたりのことはよくわからないのですが土地がもうないのですか？
閑静でいい所かなと思ったのですが、もう少ししたらまた新築が出てくるのではと思い、見学だけしたのです。
他のレス見てもあと何年かは出てこないといったことが書いてありましたが、それなら貴重ですね。

[401: 匿名さん]

情報をざっと見る限りでは分かりませんでしたが、ここは外廊下なんですね。
これだけ綺麗なデザインで計画されているのであれば内廊下であると思われがちですが、
構造上や土地形状的な部分が影響する事は知りませんでした。
外廊下だと雨で玄関が濡れやすかったりするので、その辺の対策がされているか気になりますね。

[402: マンション検討中さん]

>>400 マンション検討中さん
「この辺り」というのがどの程度の広さなのかにもよりますが、巣鴨駅徒歩圏内ということであれば年に1棟あるかないかでしょうか。駅4つほどの広さで考えればもう少し出ると思いますよ。東側ならお値段はここ以上になりますが。

[403: 口コミ知りたいさん]

羽田空港の新飛行ルートで都心部のマンション価値もいろいろ変わってくる。

品川区、目黒区、渋谷区、港区あたりは騒音や落下物や健康被害が心配。港区、中央区、江東区など海側は地盤的に避けたい。足立区、江戸川区は教育環境的に避けたい。山手線沿いが良いとなれば中野区、練馬区、世田谷区あたりは無しに。となると残るは新宿区、北区、豊島区、文京区、千代田区。これらの区でも、新飛行ルート直下地域があるので、消去法で、どの区どの地域に住みたいか考える。　

[404: 検討板ユーザーさん]

>>403 口コミ知りたいさん

低空を飛ぶんですか？
離着陸間近にそのような地区があるならわかります。ではなければ、直下だから真下が危険というのは、どうかな、となる。
そのあたりの情報ソースは？

面白い見方ですね。

それと、足立区も、江戸川区も、全てが低いわけではないのでは。
例えば江戸川区では、西葛西以南の清新町地区はそれ以北、以東の地区に比べ当時新しくできた町です。もう30年くらいになりますがUR,JKKがマンションを建て住宅地として開発が進み、他区・他県から新しく流入した方が多く(バブル前の億前後の物件も多数あり、その他官庁勤めの方がいたり)、他のいわゆる下町とは違い当時新興地域でした。
私の知人らの話では、清新第一中学校のレベルは、区内一位はもちろん、都内の区立中学の中では、例えば転任してきた教員も、この中学といえば学力が際立つと、驚いていたそうです。
教育と関わる治安が悪いという話も、きいたことはありません。
時代時代で浮き沈みもあるでしょうが、ベッドタウンの中でも、こうしたところもあり、単純に区割りで論じるのは、もったいないです。

[405: 匿名さん]

404さん、飛行ルートのことしらないんですか？
あれだけニュースになってたのに。

[406: 口コミ知りたいさん]

404さんは江戸川区で教員をされていた方ですか？
江戸川区から駒込に引っ越してくるのでしょうか。
ここの掲示板をみているということは。

[407: 口コミ知りたいさん]

403です。

≫404 検討板ユーザーさん
ご意見ありがとうございます。たしかに画一的な意見であったと反省しました。
ただ、マンションや土地の価値は、個々の地域性をろくに知りもしない大勢の人々が
世間的な印象操作を含めてなんとなく抱いた印象で決まるものかなとも思うのです。

羽田新飛行ルートについてはNHKニュースがソースです。
1度ではなく、最近は頻繁に取り沙汰されているニュースなので珍しくないというか、
皆さんのご意見を聞かせていただきたいと思った次第でした。
意外と未だ知らない方も居られたのでしたら、早合点でしたが…。

各区の住民たちが新飛行ルートについて要望や意見書を出しているところもあるようです。
都市計画のところで地域の雰囲気が大幅に変わることもあるので、
その１要素として羽田新飛行ルートはキーになるのかなと。

こちらの物件は、というか駒込-巣鴨近辺はそのルートにもかからず、
山手線北側はそういう意味でもアタリかなと思いました。

[408: 匿名さん]

S-selectのSタイプ、2LDKを見ました。2LDKだけど71.43㎡で広いです。

ルーフバルコニーが西なので、洗濯が乾くかと思ったのですが、浴室には窓つきなので浴室で干して出かけることもできるのかと思います。あとは、洋室1と洋室2の間の「ウォークスルークロゼット」が面白いです。洋室1には書斎もあって、個室空間も工夫がされています。

実際の部屋を見てみたいと思う間取りです。

洋室1、洋室2、書斎でドアを開けておくと個室だけでも開放感がありそうでした。

[409: 匿名さん]

>>407 口コミ知りたいさん

駒込、巣鴨が羽田の飛行ルートになるってことは皇居上空を通るってことですから、この辺りは未来永劫飛行ルートの話とは無縁ですね。

[410: マンション検討中さん]

飛行機ってそんなに大切ですか？

[411: 匿名さん]

あれだけ低空飛行(スカイツリーより低空、大井町辺りは東京タワーより低空)で、一時間に何本も飛行機が上空を飛ぶとなると、大通り沿いとかそういうレベルでなく、住環境としては気になるかと。

[412: 匿名さん]

>>409 匿名さん

今の飛行ルートでも、夕方から夜にかけて、巣鴨千石の上空かなり高い空を北西方向に飛んでいく飛行機が見えます。ジョギングしていると微かに音が聞こえる程度ですが。

[413: 匿名さん]

あの高さで音がわずかに聞こえるなら、600メートル、300メートル飛行になる地域はどうなるんですかね？

[414: 匿名さん]

見えると真上を飛ぶのとは違うんだろうね。個人的には高度が低い品川とかと違って山手線北側とかなら大したこと無いでしょと思うけど、目白辺りの友人に聞くと町内会で新ルートに反対とかあるみたいなので気にする人も一定数いるんでしょう。マンションの資産価値は自分じゃなくて買い手が決めるんだから、自分が気になるかどうかは実はあまり関係ない。

[415: マンション検討中]

こちらはI-selectをベースにカスタマイズしたモデルルームが好評だった為、同様のイメージで作った部屋だそうです。元々は３LDKであったこともあり、本物件の中では広めの２LDKです。一度モデルルームへ行けばイメージが掴めますが、価格は１億を少し超えています。

[416: マンション検討中さん]

この掲示板、レスが多いね。何でだろう。

[417: 口コミ知りたいさん]

あと、どのタイプが残ってるのだろうね。

[418: 口コミ知りたいさん]

かなり残ってるみたいだけど、大丈夫かな？
現地は姿を現し始めましたね。

[419: マンション検討中]

35戸に対して、駐車場が立体式入れて12台分。サブエントランスより駐車場を出てすぐに一通というところが不便ですね。これは帰宅時もまっすぐにアクセスができないということ。自分は車を持っておりませんが、他の住民の方々がどの程度車を所有するのか？今後の駐車場維持費・修繕費がどのように加算されるかもポイントになると思います。

[420: 検討板ユーザーさん]

>>419 マンション検討中さん

修繕積み立て費、管理費は、
床面積辺りや設備面から計算されるが、

この住居の欠点といえるのは、設備面で35戸のマンションにエレベーター２機は過剰なこと、指摘のように機械式駐車場が戸数のおよそ半分を占めこれも過剰なこと。

[421: 検討板ユーザーさん]

>>420 検討板ユーザーさん

管理費が安すぎる。→のちに跳ね上がるか管理の頻度、時間、質を落として保つしかない。
修繕積み立て費は、少ない戸数で上記設備の維持、また建物の大規模改修計画を立てねばならず、予算が組めない、一人辺りが高額になる可能性も考えられる。
1LDK～3LDK、の間取り幅は微妙だが、価値観が別れると、協議もまとまらない。


管理、修繕がうまくいかない分譲マンションは、見る影もなく外壁、共用部分は一新されず、例えばエレベーターは古いままボロボロ、下水管の高圧洗浄などの清掃、配管の入れ替えができず、風呂やトイレから臭いが立ちこめる。
築20、30年建った現在のマンションでも、実際にあるので、このような末路も想定しておかねばならぬ

[422: 検討板ユーザーさん]

じゃあこのマンションは買わないほうがいいか。
買う人はかわいそうって感じかな？

[423: 検討板ユーザーさん]

>>422 検討板ユーザーさん
ここの修繕積み立て金は6610～7860円
これが適切ではなさそうとする判断材料は以下
国土交通省HPより

≪修繕積立金の額の目安を用いた算定例≫
修繕積立金の額(ＡＸ)
例えば、10 階建て、建築延床面積が 8,000 ㎡のマンションの、専有床面積 80 ㎡の住宅
を購入する場合は、
目安の平均値 80 ㎡×202 円／㎡・月 ＝ 16,160 円/月
目安の幅 80 ㎡×140 円／㎡・月 ＝ 11,200 円/月 から
80 ㎡×265 円／㎡・月 ＝ 21,200 円/月 まで となります。
機械式駐車場がある場合の加算額(Ｂ)
例えば、購入しようとするマンションに、２段（ピット１段）昇降式の機械式駐車場が
50 台分あり、購入を予定する住戸の専有床面積が 80 ㎡、マンション全体の専有床面積
の合計が 6,000 ㎡（住戸の負担割合が 80/6000）の場合は、
7,085 円（月額修繕工事費の目安）×50 台 × 80/6000 ＝4,723 円 となります。



算定例AXだけみても、
相当安値。
機械式駐車場にエレベーターが２期、これをいかに35戸で賄おうとするのか。

分譲時に売れればいいっていう魂胆なのか。
無茶な計画変更も辞さない。
積み立て基金は適正な値、とみえ、プール金がすくない。

H25年までの管理費など滞納のマンションは40%弱にのぼり(国土交通省発表)、こういったことを予め知った上で、買い物されるがよろしい

[424: 検討板ユーザーさん]

>>423 検討板ユーザーさん

423です。
管理費滞納は30%の間違いです。失礼。

[426: マンション比較中さん]

数多ある新築マンションの中で
特別に目立つ要素があるわけでもないこの物件をめがけて
スレにまできてわざわざ下げコメントをのせる人たちがいるところを見ると
なかなか面白味のある物件なのかもしれぬと
思いますね

[427: 検討板ユーザーさん]

>>426 マンション比較中さん

できるだけフェアな目でみて、
その判定を、私見で書くのはありかと。
参考に、国土交通省の資料を論拠、エビデンスとして出してるわけで、
信憑性が低いものではない。

で、下げコメントといわれたものを
書く目的、いや書かざるを得ない目的の一つは、
フェアな目でみても、
個人的に致命的と思われる修繕計画の
根幹にある積み立て費の設定、見通しの甘さがあり、
安く設定した当物件を買うときには、
見落としかねないこのポイントもまた
押さえておくべきだと。いう点。

フェアにみていいところは書くべきだが、
修繕計画は最重要課題といっていいでしょうから。これは私の意見です。


そもそも不動産業界には、情報をうまく得られない消費者の足下を見て、交渉を巧みに進めていく、まっすぐフェアではないいやらしい面があって、それが家電とはちがって額がでかいだけに、買ってから後悔しても取り返しがつかない多大なリスクを背負ってる、消費者側の立場に立って
冷静な意見を書くというのは、公益に貢献することになる。
借金していやな思いで住すみつづける人がふえてほしいとは思わない。

すくなくとも、フェアな見方をもって、
勘、知識、経験で侃々諤々意見を述べ、

すくなからずその情報を参考にし、
最終的に出る結論は、納得して出たものなら、いいわけです。
納得の上購入するのはそもそも問題ない。

情報格差、情報弱者、となめられているのは明らかです

やっぱり不動産に関わる人間がすべてではないが、おのれのためだけにやっている人間もいると考えるのも普通でしょうね。

だから、理論武装のための意見は、
様々必要でしょう。

このスレッドで、話の流れ上、その話題に至ることはなんら悪いことではない。

[428: 匿名さん]

修繕費が低く見積もられてるのは、
大抵のマンションでは普通かと。
数年たつと理事会で修繕費の値上げか、
修繕時に一時金かの打ち合わせが行われます。
マンションあるあるです。

[429: 匿名さん]

>>428 匿名さん

もしそれが不動産業界では常識、常態化しているなら、悪どい。
それは客との交渉時は言わないわけで。

あるあるだから何ってかんじ。
消費者としてその姿勢を疑う。
こちらは公平な情報、優良物件との比較をしなければな。

話を戻すと、そういう悪どいことやってるから不動産業全体にいいイメージがないし、いつまでも尊敬されないんだよな。
公益性は高い仕事なはずなのに、自らを汚している。

すでに購入した側から追及されないよう、売り主と管理会社が別ってのが、事実上、狡猾な手口になってる、
表現は違えど、こういう構図なわけですね。

買う瞬間から、
30年、いやその先50年くらいまで、
少なくとも誠意を尽くす姿勢はみせろと。

そのくらい、すでに経過している物件はあるわけでね。
健全な運用がされているマンションランキング、とかが知りたいわな。

[430: 匿名さん]

[No.422～本レスまで、前向きな情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]