インプレスト駒込染井ってどう？

[マンション比較中さん]

インプレスト駒込染井についての情報を希望しています。
住環境や物件のことについて、いろいろ知りたいです。
建設会社や管理会社はどうでしょうか。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.i-komagomesomei.jp/index.html

所在地：東京都豊島区駒込6丁目5番7号他（地番）
交通：JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩8分
JR山手線「駒込」駅徒歩9分、東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
総戸数：35戸
竣工予定時期：平成30年3月下旬
入居予定時期：平成30年3月下旬
売主：双日新都市開発株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：双日総合管理株式会社


資産価値・相場や将来性についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: マンション掲示板さん]

たしかにそれはあるね。
2台もいるかという話。よく考えずに表向きだけハイグレードな気がする。
中身はない。すかすかのすいかのようだ。

でも、大規模のところはそれはそれで大変。
うちのところは子供のいる家庭で集まって料理パーティーがあった。
料理下手の家庭が仲間外れにされていたよ。
それは悲惨だった。

[202: マンション掲示板さん]

>>201 マンション掲示板さん

同意

[203: マンション検討中さん]

同意。

ワンフロアあたり6戸しかない外廊下の長さはたかがしれていて、その両端にご丁寧にエレベーターが用意されている。。
しかも、駅に近い南側のエレベーターに朝みんな押し寄せてくるのかな。

完全にむだ。要らない。削ってコストをさげるべき。

[204: 匿名さん]

将来的にはエレベーターが２基の場合と１基の場合の
コスト負担のシミュレーション結果や実際の稼働状況を示した上で、
組合員にエレベーターの利用についてヒアリングするなどして、
どちらか片方のエレベーターを廃止するとか、
思い切った措置が必要になるかもね。

[205: 匿名さん]

両面バルコニー住戸を増やすためのエレベーター2基なので共用廊下は分断されている。いわゆる3戸1の構造。

[206: 匿名さん]

それじゃどちらか一方のエレベーターの廃止もままならないな。
エレベーター廃止によるコスト削減という道は最初から絶たれていると。
管理組合発足後の前途は厳しいね。

[207: eマンションさん]

このスレをみているとこのマンションって、いいところなしみたいだね。
駒込近辺近年まれに見る欠陥マンションかな？
たしかにマンションギャラリーは誰もいないしね。

[208: 口コミ知りたいさん]

なんとかしてこのマンションを下げたい人が粘着していることを考えると、どこかしら価値を感じさせる物件であるとも考えられますね。どうでもいい物件は無視すれば良いわけですし。

[209: 評判気になるさん]

このマンションのいいところは？

[210: マンション検討中さん]

>>209 評判気になるさん

ハイグレードで、高価なところかな。

[211: マンション検討中さん]

それ、魅力かな？

[212: 検討板ユーザーさん]

・建物そのものの質にみあってない価格設定。つまり割高に感じる。
・エレベーター、駐車場など、は話に出ているように、子かには過剰なランニングコストがかかる。
・4000万円台の物件ではない。それは7000万円前後の高価格帯での話し。


どこにいいところがあるのか？や、
この物件のなにかしらの価値は？と
探してみたが、値段が邪魔して、
それができない。(笑)
そういうものでしょう。
すべては、高額だから成しうるクオリティ。
クオリティだけとりだして、
魅力を語ればいくらでもできてしまう。

それから、高ければ、いくらいいスペックの商 品でも、
見る目は厳しくなるし、
結局夢をみるだけの空論に。
どなたか、余裕のある金持ちにはいいが、
と書かれていたが、そのとおりだね。

ここの営業があり得ん返済プランを
出してきたから、不審に思い、以来、
それを逆転するような話も、できないようで、、
気に入らん。いまのところ。

[213: 通りがかりさん]

ということは、このマンション買う人はバカな金持ちだけか。

[214: 匿名さん]

205だけど、基本的な構造・何故この戸数でエレベーター2基なのかを全く理解せずに批判していたのがおかしかった（笑）。
きっと長谷工型外廊下田の字マンションしか見たことがないのだろうね。
都心の低層（６階程度まで）のマンションではむしろここのようなタイプが主流（普通は外廊下なので管理費はさらに高い）なので、そういうのに慣れた目からは瞬時に理解できることなのだが。

[215: 匿名さん]

214の訂正。４行目。

普通は外廊下なので管理費はさらに高い→　ふつうは内廊下なので

[216: 検討板ユーザーさん]

なぜ、２基なのか、
そのなぜ、を構造上、流行、から説いてもらうのはありがたい。
しかし、ランニングコスト大、
35戸で分割する積み立て、管理維持費が高いという事実はかわらないし、その反論にはならない。そこに、一つ意見がでれば。。

[217: 匿名さん]

>>214 匿名さん

>>214 匿名さん
うん、だから金持ち向けだねって話になってるわけで。
元々管理費・修繕費が安いって話から、この設備でそんなことないんじゃないの？ってことですよ。
まあ都心低層並みのランニングコストに納得してるなら別に構わないんじゃないですか？

[218: 匿名さん]

この立地や価格で金持ち向け？？？

[219: 通りがかりさん]

結局修繕の話ばかりで建物自体の良さが伝わらない。
かいたいというひとはいないのかな。
ずっとホームページも更新されませんね。

[220: 検討板ユーザーさん]

>>219 通りがかりさん

建物の良し悪しは、以前の書き込みに、
そこそこ情報でてました。
日当たり、間取り、、いろいろ。
建物自体は、価格ありきなので、
やはり厳しく見られるのでは。
っていう論調も多いみたいです。

[221: 匿名さん]

あちこちコストダウンして物件価格を押さえようとしてもどのみち土地自体が高値掴みだからこの仕様でこれは高いと言われるし、それを恐れず価格に見合った仕様にすると勿論高すぎると言われる。難しいですね。
ただ正直ここは土地形状が悪い。隣の戸建群と一緒にとまでは言わないが、L字の敷地でもせめて2面が接道してれば良かったのになと思う。上の方のコメントであった今後近隣の新規分譲は無いというのは正解だが、言い換えればマンションが建つようなところは既に分譲済みで、もうこの辺りはこんな土地しか残ってないとも言えるんだよなぁ。

[222: 検討板ユーザーさん]

駒込に根付いていた製菓工場のままのほうがよかったわ。

[223: 通りがかりさん]

>>221 匿名さん

ほんとそうなんですよね…ないんです。
当時プラウド駒込やブリリアの頃までに住宅取得タイミングがきていた方はもちろん「あの頃は良かったよね」になると思うのですが、そんなことは今更議論しても時は巻き戻りませんから不毛です。

となると今または近い将来、そもそも用地が出るか。否、出ないであろう、という結論です。

出ても本地以上にダメな立地かより小規模か…
ありませんよね、候補地になりそうなスペースも…

築年数ベースでは新築に代替するのは築3年以内迄が限界で、それより古いものはダメです。

となるとここが竣工する2018年3月より3年前ですから2015年3月築以降の大手デベが目安ですが、そもそも供給がないですね…住居専用系の駒込は。

やはり稀少で貴重なように思います。
これから世帯を形成していく世代の選択肢としてはお手入れがたいへんな戸建よりマンションが都区部では優勢、住居専用系の低層は今後これ以下の規模ですら供給の見込みが現実的にない。

夢を見るだけのトムソーヤにならないよう、現実的な範疇でのベターを各人選択していくべきかと。

もちろんすでに持ち家があったり、世代的に子供の養育から開放されて夫婦自由に暮らせる方なら何もこの地域に限定して動く必要はないと思います。

ですが、仰高小にこれから子どもを通わせて子育てをしていくには、ひとつの選択肢としてわたしはありだと思っています。

[224: 通りがかりさん]

ここの内装って設備が古くない？

[225: マンション検討中さん]

この辺りだと、少し前に分譲していたガーデングラス駒込染井が立地的には最高だったと思います。
少し狭めの間取りが多かったのですが、あまり話題になることもなく、気がつくと完売というここら辺の物件らしい売れ方でした。

[226: 通りがかりさん]

>>225 マンション検討中さん

おっしゃるとおりです。
あちらは非常に好物件であったと思います。

ただ、過去には戻れません。
今から先の未来を予測する中でベターチョイスを心がけていくことしか、わたしたちにはできないのだなと実感しております…

[227: 通りがかりさん]

確かにガーデングラスの時は盛り上がった。
今回は全く盛り上がらない。むしろ駒込にとってマイナス？

[228: マンション検討中さん]

ここって小学校の学区は仰高小なのですか？
駒込小の方が近いし車通りのほとんどないルートで通えるので安心だと思いますが。

[229: 検討板ユーザーさん]

>>228 マンション検討中さん
駒込小ですよ。
仰高小は、駒込５丁目と駒込４丁目の一部だけ。

[230: 匿名さん]

ガーデングラスは70平米超のファミリータイプがあまりなかったのが残念。
80平米台の広めの3LDKか4LDKがあればよかった。
線路からも離れていて車もあまり通らず駅からも近くて立地面は理想的。

今後可能性があるとすれば、巣鴨3丁目の高岩寺近くの明治安田生命の寮が、
入居者はいなくなって近くおそらく売却されると思う。
あの立地と広さなら分譲マンションだろうし、あの周辺の巣鴨三丁目は、
駅から近くて静かで便利でねらい目だと思う。

[231: 通りがかりさん]

学区は駒込小です。仰高小に通わせたいなら抽選で狭き門ですね。ちなみに仰高小 学級崩壊してるそうですよ…通わせたくないな…

[232: eマンションさん]

だいぶできてきましたね。
このマンション5階ぐらいはなにが見えるのでしょうねぇ。

[233: eマンションさん]

いがいとエントランス狭そう。

[234: マンション検討中さん]

学級崩壊、詳しく知りたいですが…。
駒込小も仰高小も大差が無いイメージでしたが地元での最近の様子や評判など
気になります。
このあたりは育児世代にとって価値のある土地であるか否かがポイントのひとつに
なろうかと思いますので。

[235: マンコミュファンさん]

学級崩壊は担任で変わりますよ。
今の担任に実力がないのでしょう。

それより、たしかにエントランス狭そう。
たまにあいているところをみるとかなり窮屈。
あれで、ダブルエントランス？笑ってしまう。

[236: 匿名さん]

>>235 マンコミュファンさん

35世帯のマンションに豪華なエントランスなんてあろうはずもないよ。仕方ない。
HP見ると駐車場側は小さくサブエントランスって書いてあるしね。要は非常口ってことでしょ？別にこのマンションが特別にエントランスが2つあるわけでなく、消防法的に付けなきゃいけない非常口をダブルエントランスって謳ってるだけなんだろうね。まあその割に同じ動線上にあるので火災時にどちらも使えないというパターンもありそう。見た目より寧ろその方が気になる。

[237: マンコミュファンさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[238: 通りがかりさん]

>>236 匿名さん

火災時にどちらも使えないの意味がよくわからないのですが…

どういう状況ですか？
火災で東も西も火の海？

ちょっと何言ってるかわからないです。

[239: 匿名さん]

>>238 通りがかりさん

南側に廊下を歩くと突き当たり左右にエントランスがあるから、南側の部屋が火事だったら困るかなと思った。HPのラフ図見ただけだから他に脱出ルートあるかもしれないが、仮にサブエントランスが非常口扱いなら建物の対角線にある方が安全かなと。

[240: 匿名さん]

>>239 匿名さん

なるほど、よくわかりました。

[241: マンション検討中さん]

この業界すべてだが、
チラシばかりか、ここの営業が出すローン月支払い額
ってバカみたいに、非現実的。

「変動利率0.4% ローン期間30年で計算」

↑こんなもの絶対ありえない。
まず、これなら30年固定だろ。
一方で固定は別に用意してある。
しかも固定が0コンマの利率なんてこと
絶対あり得ない。

アホか。どのマンションのチラシみても
絶対に極小さく書いてあるし、姑息なんだよ。

金貸すのは銀行、銀行のつけるローンのことは知りません。うっちまえば、あとはじゃぶじゃぶ金がはいるんす

不動産業にまともな金の相談できるやつは、いないのね？

このカラクリめいたうり方に、
メスいれられる人いませんか？
もしくは、支払いシミュレーションのまともなやり方を 切に教えてほしいです。
真面目に買おうとしても、これじゃあ絶対納得のいく買い物ができません

[242: マンション検討中さん]

将来の変動金利は日銀とマーケット次第だから誰にもわからない。心配ならローン完済期間とローンの固定金利期間を一致させるしかない。
ローン控除もあるし10年固定でローンを組み10 年で完済できるプランニングをしてみては、いかがでしょうか。

[243: マンション検討中さん]

>>242 マンション検討中さん
ありがとうございます。
プランニングは自分で、ということもわかりますし、おっしゃった方法に近いやり方で出してみるしかないのです。
10年固定でその期間内にかえせるかどうか、それも含めて、営業側から持ちかけて、妥当な支払いプランをきめていく、というくらいの気持ち良さがほしい。

やっぱりただただ弊社物件が良い、良いと言われるだけじゃ、すっきりしないからね。

言いたいことの半分は、管轄外だから、こういう試算をだして売っても法的責任はなく、こういった話が成り立ってしまうこと、つまり都合がわるいところは触れないという不動産営業の甘えた姿勢。
こそこそやってるようにみえて、信用ならない。

顧客と向き合った瞬間から、具体的金額を元に商品の良し悪し、妥当性を話すのが普通の商売だけどね。
ひいては、最も高くなるとこのぐらいの金額帯、最低ではこのぐらい、間をいけばこのくらい、と３つほど総支払い額を確認しあう、ということがなくては。


その上でしょう。建物や土地の良さについて話始めるのは。と。

[244: ご近所さん]

この近くだと駒込４丁目の旧区民住宅（ソシエ駒込）が区の借り上げ期間が終わったのか一棟丸ごとリノベ工事をしています。

看板を見ると、大京のグランディーノと書いてありますが、大京が社宅とかを買い取って丸ごとリノベして分譲するシリーズではないかと思います。
工事期間が１０月までらしいので、その頃に分譲開始になると思いますよ。

[245: ご近所さん]

第２期はどうなったの？

[246: 名無しさん]

まったく盛り上がらなくなりましたね。
まったく売れていないのでしょう。第二期の抽選が終わったようですが、
閑散としているモデルルームを見る限り誰も応募がなかったのでは。
建物のほうは着々と進んでいるように見えますが・・・。

人気がなく、そして建物についてもとりわけ良さが見つからず、
そして立地についても…なこの物件。果たして大丈夫か？

もしかしたらまだ１件も売れていないのではないでしょうか。

[247: マンション検討中さん]

販売が相当苦戦しているようですので、モデルルーム来場者にはそろそろ値引きの話が持ちかけられそうな雰囲気です。
ただ土地を高値掴みしているだけにどこまで下げられるか。。。

[248: マンション比較中さん]

あまり情報が無いので分かりませんが、ある程度契約は決まっているでしょうね。実際には抽選も行なわれていますから、抽選で漏れた人が他の部屋を検討していることは考えられます。ただ販売時期を細かく区切ることは戦略なのでしょうけれど、かえって勢いをなくすというか、出し惜しみせずに一気に販売したほうが完売しやすい気もしますね。

[249: マンション検討中さん]

>>248 マンション比較中さん

契約がきまっている、抽選が行われている、となぜお分かりになるのですか？率直な疑問です

[250: 匿名さん]

248ではないですが、知ってるのは抽選が行われたってことだけで、後は抽選が行われたくらいならそこそこ決まっているんだろうなという感想に過ぎないような気がしますね。
私は抽選のことは知りませんが、販売時期を細かく区切っているということは逆にあまり決まっていないのかなと思います。マンションの販売期って予め決まっているのではなく、購入意思が示された部屋を発売していくだけからです。事前に8割の部屋に予約が入ったら第一期で8割発売するのではないでしょうか。