インプレスト駒込染井ってどう？

[マンション比較中さん]

インプレスト駒込染井についての情報を希望しています。
住環境や物件のことについて、いろいろ知りたいです。
建設会社や管理会社はどうでしょうか。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.i-komagomesomei.jp/index.html

所在地：東京都豊島区駒込6丁目5番7号他（地番）
交通：JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩8分
JR山手線「駒込」駅徒歩9分、東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
総戸数：35戸
竣工予定時期：平成30年3月下旬
入居予定時期：平成30年3月下旬
売主：双日新都市開発株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：双日総合管理株式会社


資産価値・相場や将来性についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 通りがかりさん]

>>178 マンション検討中さん

荒れてるとか、そういう人が住むとか、憶測や偏見で物言いするのはやめた方がいいですよ。

自分に都合が悪くなると、しっかりした会話の応酬なしに抽象的な印象論に走る。陳腐です。

荒れてませんよ。
179の方のようにしっかり会話のキャッチボールができる方もいらっしゃいます。

[182: 通りがかりさん]

>>179 匿名さん

なるほど、もちろんそのような懸念もあります。
何か決定事項を変えようと思えば、もちろん合議制です。区分所有法の枠組みの中で、合理的かつ建設的な議論を積み重ねていくとともに、歴史ある駒込六町目地域の伝統と情緒を受け継いでいければ、未来的にもっと魅力的な街づくりができるのではないかと思っています。

議論の土台にいろいろな意見があって、現実があり、決定がなされていく、どのマンションも同じですね。

[183: 匿名さん]

35戸でEV2基はメリットだね。待ち時間が事実上ないだろうというのと、そのおかげで両面バルコニーの住戸が多く確保できている。
外廊下なのでその割に管理費は抑えられている（以前EV2基33戸のマンションに住んでたが、70平米でここのほうが5000円ほど安い）。
修繕費は多少嵩む可能性はあるが、メリットとのトレードオフになるので各自で判断すればいいだろう。

[184: 通りがかりさん]

>>180 周辺住民さん

近隣駐車場の空き具合はいかがでしょうか？

わたしの調査の範囲では当該マンション至近の月極め駐車場の空き率は今の時点で既に非常に低いと感じております。

また、さらに今後、相続発生等で中長期的にはさらに今ある月極め駐車場の用地は開発がされて戸建やアパートになっていくと思っています。

余談ですが、マンションになるほどの纏まった土地は近隣には皆無で、基本的に相続発生後、建売かアパートが殆どと想定しています。

従いまして、今後2018年以降、新規建設される分譲マンションはこの芥川製菓跡地の界隈には出てこないと踏んでいます。通り沿いは別です。

車通りの多いうるさい道、危険な道にはおそらく今後も似たようなのがちょこちょこ出てくるでしょう。

プラウド、シティハウス、レジェイド、パークハウスなどを見て、稀少性を感じず、逆にインプレストを見てコンセプト含め次はなかなか出ないかなと思ったのは、そんな理由です。

それについては、いかがですか。
まだまだ、がんがんそうした立地に新築低層分譲マンションは頻発しそうですか？

あと駐車場の件。
これについてのわたしの意見、どう思われますか。

[185: マンション検討中さん]

た確かにあのあたりでまとまった土地はないだろう。

[186: マンション検討中さん]

管理費などの話題がでていますが、

初期に、ここのようにかなり安く見積もられるほうが、
かえって心配だという話では？
高く見積もるほうに傾くってのは、皆さんの意見からは
ほとんどないようだし、他は総じて高いっていう言い方をどなたかがされ、つまりそれは他とくらべここは良心的な価格設定だ、っていうふうに偏った意見に聞こえてしまうから、反対意見がでたという。

たしかに、安いとやはり第一印象はよいわけですが、
消費者が、もう一歩踏み込んでみて、いわば安いか高いか、まずどっちに甘いって話なのか？、って確認と、安いならそれが適切なのかその中身を疑ってみようという。
私はよんでいて、まず総じて高いといわれたので、(そのあと、業界全体がやすいという話もされていますし)
安さで売ろうとして、適正価格ではないのではという反対意見がでた直後に、高いも安いも一緒だって、話にすりかわったので、
そこは、まずどっちだったの？？って。
そこは一緒だ、っていう前提なら前提で、はじめから
そういう言い方があるんでは、と。
反対意見がでたのは、ちょっと言葉足らずな言い方もありましたが、そこの確認の段階だったのかなと。

[187: 匿名さん]

管理費は変わらない。
修繕積立金は5年ごとぐらいに上昇していくのが普通。初期値を抑えるのはどこも一緒といっていい。ここが特に安い印象はあまりないね。

[188: マンコミュファンさん]

>>179 匿名さん

ほんとこれ。スペースシェアリングなんて言うほど簡単じゃないよ。セキュリティの問題もあるし、業者への手数料考えたら正味の収入は区分所有者のそれと同じとはならない。みなし法人で課税もされる。管理会社の仕事でもないし誰が面倒みるんだって話。何百世帯もあればいろんな人がいるが、35世帯じゃ管理組合の理事長決めるのもどうぞどうぞってところからスタートなんだよ。

[189: マンション検討中さん]

要はこの物件は危ないってことですね。
魅力より怪しさのほうが多いってことで。

[190: 匿名さん]

分譲当初の修繕積立金の設定が安いのは
最初から高く設定してしまうとデべが売りにくくなってしまうから。
あえて安く設定される理由はそれ以外ない。
この物件はましてや35戸に対してエレベーター２基なのだから、
当初の修繕積立金の安さに惹かれている人は後で泣きを見るよ。

[191: 匿名さん]

金持ちが余裕をもって買うなら別にね。後になってこんな筈じゃって言わない余裕があるならいいんだけど。
今時の物件にしては高値を恐れず高スペックだとは思う。エレベータ2基やエントランス2つとかディスポーザーとか駐車場の数とか、この規模にしては他と比べれば明らかに過剰だもんね。修繕費が安くなる筈がない。

[192: マンション検討中さん]

このマンションは高スペックなの？

[193: マンション検討中さん]

>>186 マンション検討中さん

管理費が安いってキャッチコピーだして、
この掲示板で売り込む・・・
意味がわからないですね。
どの立場で、一体何者なのかと。。

入居予定だから、他の人にも
掲示板であくせく斡旋してる方なんでしょうか？
文面をみると、インプレストの人間
ではないかと感じてしまいます。
その後の反撃も、なぜそんなに肩を持つの？っていう素朴な疑問。消費者目線ではない、
。
退場しなさいだとか、挙げ句有名人をあげたりのおかしな文句等をいってしまうくらいキレてしまうところをみると、まさか同じ人ではないと思いますが、なぜそんなに肩に力が入ってるのだろう。と。

[194: マンション検討中さん]

最近ホームページ更新されませんね。
人気ないのかな。モデルルームも閑古鳥のようだ。

[195: 近隣住人]

最近よく広告が入ってくる。
それは売れない証拠かな。
パークハウスの時は全く入ってこなかった。すぐ完売だった。
この差すごいなぁ。
よほど内装や設備がよくないとかなわないだろうなぁ。

[196: マンション検討中さん]

>>195 近隣住人さん

もうだいぶ経ちますが、モデルルーム公式オープンの日に、予約して早速いってみました。
そこで接客した社員が、
やっと冊子ができた。昨日やっと届いた
って嘆き口調で言ってました。
なんか、切羽詰まってるのかな？！
って、身を案じたり、こちらはこちらでいろいろ不安になったり、、しました。

[197: 通りがかりさん]

>>185 マンション検討中さん

そうなんですよ。
わたしが調査したかぎり、このマンション以降、住居系地域かつ閑静な4m道路に面した低層型のデザイナーズマンションは出てこない。

かなり稀少性が高いと感じてます。

駐車場は将来的にもっと減りますよね。
何故なら相続でいつの日か親族や自分の戸建やアパートを建設するか、そうでなければ当然デベロッパーに売却をしてアパートか建売になりますから、中長期的に住宅は増えて、駐車場は減る。

そう予測しています。

そしてまた増える住宅のタイプは①戸建②低層アパート③賃貸併用住宅

いずれも3F建以下。敷地の広さと法規制的に。

この物件の4〜6階はある意味、とても稀少性が高いと思います。

通り沿いは今でなくとも、また出てきそう。
今あるインプレスト以外のマンションは、どれも似たり寄ったりで、今だからこそ買いたい！という動機にかけます。私見ですが。

[198: マンション検討中さん]

>>197 通りがかりさん

営業さん、ご苦労さん

[199: マンコミュファンさん]

このマンションって、設備よいの？
ハイグレードが売りらしいけど。
ハイグレードで売っていたプラウドと同じくらい？

[200: 匿名さん]

>>199 マンコミュファンさん
どこのプラウドかはわからないけどｗ
余所のの35世帯の物件と比べたらハイグレードじゃないかな。ハイコストでもあるけど。
専有部が豪華なのは物件価格に含まれてそれっきりだけど、共有部のコストは管理費やら修繕費やらで購入後も皆で負担していくわけだからよく考えた方がいいね。何百世帯も住むメガマンションなら負担も薄まるけど、35世帯じゃ大変だよ。エレベータ1台を17、8世帯で維持するんだからね。
高層マンションじゃあるまいし朝のエレベータ待ちの何が問題か？と思うな。たかだか6階なんだから急いでいるなら階段くらい降りろと。

[201: マンション掲示板さん]

たしかにそれはあるね。
2台もいるかという話。よく考えずに表向きだけハイグレードな気がする。
中身はない。すかすかのすいかのようだ。

でも、大規模のところはそれはそれで大変。
うちのところは子供のいる家庭で集まって料理パーティーがあった。
料理下手の家庭が仲間外れにされていたよ。
それは悲惨だった。

[202: マンション掲示板さん]

>>201 マンション掲示板さん

同意

[203: マンション検討中さん]

同意。

ワンフロアあたり6戸しかない外廊下の長さはたかがしれていて、その両端にご丁寧にエレベーターが用意されている。。
しかも、駅に近い南側のエレベーターに朝みんな押し寄せてくるのかな。

完全にむだ。要らない。削ってコストをさげるべき。

[204: 匿名さん]

将来的にはエレベーターが２基の場合と１基の場合の
コスト負担のシミュレーション結果や実際の稼働状況を示した上で、
組合員にエレベーターの利用についてヒアリングするなどして、
どちらか片方のエレベーターを廃止するとか、
思い切った措置が必要になるかもね。

[205: 匿名さん]

両面バルコニー住戸を増やすためのエレベーター2基なので共用廊下は分断されている。いわゆる3戸1の構造。

[206: 匿名さん]

それじゃどちらか一方のエレベーターの廃止もままならないな。
エレベーター廃止によるコスト削減という道は最初から絶たれていると。
管理組合発足後の前途は厳しいね。

[207: eマンションさん]

このスレをみているとこのマンションって、いいところなしみたいだね。
駒込近辺近年まれに見る欠陥マンションかな？
たしかにマンションギャラリーは誰もいないしね。

[208: 口コミ知りたいさん]

なんとかしてこのマンションを下げたい人が粘着していることを考えると、どこかしら価値を感じさせる物件であるとも考えられますね。どうでもいい物件は無視すれば良いわけですし。

[209: 評判気になるさん]

このマンションのいいところは？

[210: マンション検討中さん]

>>209 評判気になるさん

ハイグレードで、高価なところかな。

[211: マンション検討中さん]

それ、魅力かな？

[212: 検討板ユーザーさん]

・建物そのものの質にみあってない価格設定。つまり割高に感じる。
・エレベーター、駐車場など、は話に出ているように、子かには過剰なランニングコストがかかる。
・4000万円台の物件ではない。それは7000万円前後の高価格帯での話し。


どこにいいところがあるのか？や、
この物件のなにかしらの価値は？と
探してみたが、値段が邪魔して、
それができない。(笑)
そういうものでしょう。
すべては、高額だから成しうるクオリティ。
クオリティだけとりだして、
魅力を語ればいくらでもできてしまう。

それから、高ければ、いくらいいスペックの商 品でも、
見る目は厳しくなるし、
結局夢をみるだけの空論に。
どなたか、余裕のある金持ちにはいいが、
と書かれていたが、そのとおりだね。

ここの営業があり得ん返済プランを
出してきたから、不審に思い、以来、
それを逆転するような話も、できないようで、、
気に入らん。いまのところ。

[213: 通りがかりさん]

ということは、このマンション買う人はバカな金持ちだけか。

[214: 匿名さん]

205だけど、基本的な構造・何故この戸数でエレベーター2基なのかを全く理解せずに批判していたのがおかしかった（笑）。
きっと長谷工型外廊下田の字マンションしか見たことがないのだろうね。
都心の低層（６階程度まで）のマンションではむしろここのようなタイプが主流（普通は外廊下なので管理費はさらに高い）なので、そういうのに慣れた目からは瞬時に理解できることなのだが。

[215: 匿名さん]

214の訂正。４行目。

普通は外廊下なので管理費はさらに高い→　ふつうは内廊下なので

[216: 検討板ユーザーさん]

なぜ、２基なのか、
そのなぜ、を構造上、流行、から説いてもらうのはありがたい。
しかし、ランニングコスト大、
35戸で分割する積み立て、管理維持費が高いという事実はかわらないし、その反論にはならない。そこに、一つ意見がでれば。。

[217: 匿名さん]

>>214 匿名さん

>>214 匿名さん
うん、だから金持ち向けだねって話になってるわけで。
元々管理費・修繕費が安いって話から、この設備でそんなことないんじゃないの？ってことですよ。
まあ都心低層並みのランニングコストに納得してるなら別に構わないんじゃないですか？

[218: 匿名さん]

この立地や価格で金持ち向け？？？

[219: 通りがかりさん]

結局修繕の話ばかりで建物自体の良さが伝わらない。
かいたいというひとはいないのかな。
ずっとホームページも更新されませんね。

[220: 検討板ユーザーさん]

>>219 通りがかりさん

建物の良し悪しは、以前の書き込みに、
そこそこ情報でてました。
日当たり、間取り、、いろいろ。
建物自体は、価格ありきなので、
やはり厳しく見られるのでは。
っていう論調も多いみたいです。

[221: 匿名さん]

あちこちコストダウンして物件価格を押さえようとしてもどのみち土地自体が高値掴みだからこの仕様でこれは高いと言われるし、それを恐れず価格に見合った仕様にすると勿論高すぎると言われる。難しいですね。
ただ正直ここは土地形状が悪い。隣の戸建群と一緒にとまでは言わないが、L字の敷地でもせめて2面が接道してれば良かったのになと思う。上の方のコメントであった今後近隣の新規分譲は無いというのは正解だが、言い換えればマンションが建つようなところは既に分譲済みで、もうこの辺りはこんな土地しか残ってないとも言えるんだよなぁ。

[222: 検討板ユーザーさん]

駒込に根付いていた製菓工場のままのほうがよかったわ。

[223: 通りがかりさん]

>>221 匿名さん

ほんとそうなんですよね…ないんです。
当時プラウド駒込やブリリアの頃までに住宅取得タイミングがきていた方はもちろん「あの頃は良かったよね」になると思うのですが、そんなことは今更議論しても時は巻き戻りませんから不毛です。

となると今または近い将来、そもそも用地が出るか。否、出ないであろう、という結論です。

出ても本地以上にダメな立地かより小規模か…
ありませんよね、候補地になりそうなスペースも…

築年数ベースでは新築に代替するのは築3年以内迄が限界で、それより古いものはダメです。

となるとここが竣工する2018年3月より3年前ですから2015年3月築以降の大手デベが目安ですが、そもそも供給がないですね…住居専用系の駒込は。

やはり稀少で貴重なように思います。
これから世帯を形成していく世代の選択肢としてはお手入れがたいへんな戸建よりマンションが都区部では優勢、住居専用系の低層は今後これ以下の規模ですら供給の見込みが現実的にない。

夢を見るだけのトムソーヤにならないよう、現実的な範疇でのベターを各人選択していくべきかと。

もちろんすでに持ち家があったり、世代的に子供の養育から開放されて夫婦自由に暮らせる方なら何もこの地域に限定して動く必要はないと思います。

ですが、仰高小にこれから子どもを通わせて子育てをしていくには、ひとつの選択肢としてわたしはありだと思っています。

[224: 通りがかりさん]

ここの内装って設備が古くない？

[225: マンション検討中さん]

この辺りだと、少し前に分譲していたガーデングラス駒込染井が立地的には最高だったと思います。
少し狭めの間取りが多かったのですが、あまり話題になることもなく、気がつくと完売というここら辺の物件らしい売れ方でした。

[226: 通りがかりさん]

>>225 マンション検討中さん

おっしゃるとおりです。
あちらは非常に好物件であったと思います。

ただ、過去には戻れません。
今から先の未来を予測する中でベターチョイスを心がけていくことしか、わたしたちにはできないのだなと実感しております…

[227: 通りがかりさん]

確かにガーデングラスの時は盛り上がった。
今回は全く盛り上がらない。むしろ駒込にとってマイナス？

[228: マンション検討中さん]

ここって小学校の学区は仰高小なのですか？
駒込小の方が近いし車通りのほとんどないルートで通えるので安心だと思いますが。

[229: 検討板ユーザーさん]

>>228 マンション検討中さん
駒込小ですよ。
仰高小は、駒込５丁目と駒込４丁目の一部だけ。

[230: 匿名さん]

ガーデングラスは70平米超のファミリータイプがあまりなかったのが残念。
80平米台の広めの3LDKか4LDKがあればよかった。
線路からも離れていて車もあまり通らず駅からも近くて立地面は理想的。

今後可能性があるとすれば、巣鴨3丁目の高岩寺近くの明治安田生命の寮が、
入居者はいなくなって近くおそらく売却されると思う。
あの立地と広さなら分譲マンションだろうし、あの周辺の巣鴨三丁目は、
駅から近くて静かで便利でねらい目だと思う。