インプレスト駒込染井ってどう？

[マンション比較中さん]

インプレスト駒込染井についての情報を希望しています。
住環境や物件のことについて、いろいろ知りたいです。
建設会社や管理会社はどうでしょうか。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.i-komagomesomei.jp/index.html

所在地：東京都豊島区駒込6丁目5番7号他（地番）
交通：JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩8分
JR山手線「駒込」駅徒歩9分、東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
総戸数：35戸
竣工予定時期：平成30年3月下旬
入居予定時期：平成30年3月下旬
売主：双日新都市開発株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：双日総合管理株式会社


資産価値・相場や将来性についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション検討中さん]

エリア的にはかなり良いのだけど、道の細さと土地の形がね。。。。。。
さくら公園の前の戸建てのところまでが敷地だったら最高だったのだけど。。。。

そういう意味では、この周辺だと染井通り沿いの三井の賃貸とか、さくら公園と駒込小の間の郵船社宅が立地としては最強だったりする。

[2: マンション検討中さん]

芥川チョコレートの跡地のここはちょっと期待していたけど確かに土地形状が✕ですね・・・
おいくら位になるのでしょうか。。。

[3: マンコミュファンさん]

資料が着ません…

[4: 匿名さん]

山手線に加えて南北線と三田線が使えるのがいいですね。

それとスーパーも巣鴨の西友と霜降銀座のサカガミの使い分けが素敵。

[5: 匿名さん]

立地はまぁまぁだが北向き主体な間取りになりそうな点が残念。。

[6: 匿名さん]

半分くらいは北向きになりそうですかね。
代表間取りは南向きですが。IタイプはL字建物のちょうど角っこの部屋になるんですかね？
ただこの部屋専有面積の割にあまり広さを感じないというか…。デッドスペースが多いのかしら。
ディンクスターゲットだと家具配置も含めこういう感じになってしまうんでしょうか。
他の間取りも早く見てみたいです。

[7: 周辺住民さん]

HPの１階の図を見た感じだと、代表間取り以外は全て北向きか？
あるいは、上層階になると南向き間取りもあるのかも知れないけれど。

巣鴨、駒込のいずれの駅からも１０分くらい歩くのでDINKS向けの立地かと言われると少し疑問もありますが、夫婦＋子供１人くらいの家庭には良い物件ではないかと思います。
子供に水泳習わせたいなら東スイでも養和会でも気に入った方を選べるし、巣鴨は大手の学習塾も一揃いあるし。

近くには三菱重工の大社宅や日本郵船の社宅もあるので、巣鴨＝お年寄りのイメージとは裏腹に子供が多く住んでいる地区です。

[8: 匿名さん]

ランドプランを見るとＬ字でなく全戸が西北西向きですね。
南向きを作らなかったのが意外。

[9: 匿名さん]

北側敷地を考慮してるからでしょうか、
なんかもったいないですね
35戸でエレベーター2基ありますね
けど位置を見ると、なぜ2基なのかまったくわからないです

[10: マンション検討中さん]

上層階を２ブロックに分けて南側にもバルコニーを作るような工夫がしてあると嬉しいのですけど。

周辺の住宅は２、３階建てが多そうなので、５階、６階ならばかなり視野が抜けると思うので。

[11: 匿名さん]

>>9
本当ですね。
せっかく3戸に1基エレベーターなら3戸-3戸で区切って
両面バルコニーにするとかの工夫があればいいのに。
ランドプランを見ると単純な外廊下。


>>10
不可能。

[12: 匿名さん]

この辺り自体はすごくいい場所ですよね

マンションの造り自体はみなさんうーんと思う所がそれぞれにあるようですね（汗）

この戸数でエレベーター2基というのは多いようには思えますね。ランニングコストもそうですが将来的にエレベーターそのものを交換しないといけない時にはコストが大きくかかってしまうのではという懸念はあります。

[13: 匿名さん]

桜の里公園徒歩一分ですが、とりたてて大きな公園でもないし桜の季節以外は
特に魅力がある公園でもないんですよね。
ただ、確かドッグランが併設だったと思うので、犬を飼っている方には良いですよね。

周りのマンションなんかは結構立派だし、染井通りも良い雰囲気だとは思いますけど
ここは周辺道路は相当狭いし、部屋もかなり北側に振った西向きですので、惜しいなあ、と思いますね。

[14: 通りがかりさん]

貴重な新築、しかも広そうだから近所の子育て世帯は結構みんな狙っていそうですね。スポーツセンターもスイミングセンターもすぐだし、巣鴨駅は大手塾もたくさんあるし、広めのファミリー向けはライバル多そうですねー！

このエリアは公園があまりなく、貴重な公園なので子供や親たちでいつもにぎわっています。
ちなみにドッグランはありません。たぶん。

お値段いくらくらいになるのか気になります。

[15: マンション検討中さん]

このエリア（徒歩10分以内）の大きい公園と言えば
北区にはなりますが、西ヶ原みんなの公園でしょう。
この公園の周りものんびりしていて都内？と思うほど。

駒込～西ヶ原あたりのマンションは今までは価格的にも穴場でしたよね。
このマンションの価格はわかりませんが。。。

[16: 検討板ユーザーさん]

みんなの公園は小さい子供向けの遊具は少ないので、むしろこっちの公園の方が小さい子どもがいる家庭には人気だと思います
山手線アクセスなので坪350万位ですかねー
坪300万以下なら買います笑

[17: 匿名さん]

価格帯がとても気になります。
複線利用出来て、交通便がとても便利であることと
周辺環境も良い感じです。
それだけに、かなりのお高い価格になりそうですが
住めたらいいなと思います。
価格がいつ頃になればわかるでしょうか。

[18: 評判気になるさん]

案内来たけど、何も分からない…
紙一枚…

[19: 匿名さん]

双日なんて銀行管理になって5年くらいまともにマンション作って無かったよ。
また業績悪くなったら撤退したりまともに管理されなくなるのでは。
ここ買うくらいなら中里3丁目のプラウドでしょう。

[20: ご近所さん]

チラシ入ってました。

４階の平面図が載っていましたが、４階は１フロアー６戸（内両面バルコニーが４戸）で３戸１エレベータになるみたいですよ。

[21: 匿名さん]

立地は良いしダブルバルコニーも高評価だが、デベが双日はいただけないね。

[22: 評判気になるさん]

>>19 匿名さん
あの立地のプライドに住みたですか？私は値段が同じならこっちですね。双日さんでプラウド価格なら買いませんけど笑

[23: 匿名さん]

>>22
値段が同じわけないでしょう。
あちらは山手線のみ（京浜東北もあるけど行先はほぼ同じ）。
こちらは山手線2駅に加えて南北線と三田線。
都内ほとんどの場所へ乗り換えなしです。
地ぐらいも高いし、値段はずっと高くなると思いますよ。

[24: 通りがかりさん]

>>23 匿名さん

すいません、トレサージュと勘違いしてました

[25: 評判気になるさん]

豊島区駒込と北区中里では、地位がまったく異なるでしょ。

[26: 匿名さん]

閑静な住宅街で交通・買い物の利便性も高いけど、唯一残念なのはコンビニがちょっと遠いことかな。

トレサージュのスレには、中里3丁目は文京区の目白台と同格とか、やたら中里3丁目を推している人がいたよね。

[27: 通りがかりさん]

スーパーも下山だしね…
トレサージュも下山だし。

[28: 匿名さん]

スーパーは巣鴨の西友を使えば坂道もなくフラットだね。

[29: 匿名さん]

そうなんですか！駅のすぐそばのところの西友ですよね？確かにそうかも。目立って坂はないような。
何となくここからだと駒込方面に行くことを考えてしまいますが
巣鴨だってそんなに遠くはないんですものね。

ここってまだ資料請求だけなのかな、今のところ。
となると、販売はいつになるのだろうなぁ。
公園も近いし、子供いる人にも良さげな気がします。

[30: ご近所さん]

巣鴨と駒込の両駅にほぼフラットな道で行けるのが、この物件の立地の大きな魅力の一つだと思います。
山手線に加え丸の内／大手町方面には三田線一本で行けますし、飯田橋／四谷方面や溜池／六本木には南北線一本で行けますので、通勤通学の便が良いです。
羽田空港はちょっと遠く感じるけど、成田空港は日暮里から京成使うと意外と近いです。

両駅とも歩くと１０分弱くらいだと思うので、通勤通学は駅まで歩くとしても、週末の買い物には自転車があると便利でしょう。
その意味では、この物件は駐輪場が１戸につき2台分あるのが良いと思います。
自転車ならば大和郷の脇を通って巣鴨駅の西友と反対側のサミットにも行けますし、地蔵通りのハナマサにも楽に行けます。
電動自転車ならば、坂を下りてスーパーサカガミもある染井銀座／霜降銀座に買い物に行ったり、古河庭園に散歩に行くのも楽です。

通勤通学や買い物の利便性に加え、公園や自然もそこそこあるし、本駒込方面から続く（？）山の手の雰囲気と下町の雰囲気が混じり合った良いエリアだと思いますよ。

[31: 匿名さん]

駅近で閑静な住宅街なので、住み心地は良いかと思いました。
ですが、やはり買い物するお店がコンビニを含め少々遠いのが気になるところですね。
やはり駅周辺まで行かなければお店はない感じでしょうか。

[32: 匿名さん]

>31
残念ながら両駅前か霜降り銀座に下りないと店は無いですね。
まあ徒歩10分弱ですし許容範囲では。

[33: 周辺住民さん]

学校とかスイミングスクールとか霊園が大kな面積を占めているし、坂道で商圏が分断されてるので、お店ができるのは期待薄ですね。

とは言え、巣鴨にも駒込にも１０分以内だし、坂さえ気にしなければ霜降／染井銀座もすぐだし、便利だとは思いますが。

[34: マンション検討中さん]

価格が大変気になっております
3LDKが5千万円台だったら検討候補なのですが甘いでしょうかね

[35: 匿名さん]

それはちょっと厳しいのでは。
坪300は余裕で超えると思うよ。

[36: 匿名さん]

でもこの辺で坪300超えだと高いような。。いまの時期は仕方ないかもしれませんが。

[37: マンション比較中さん]

近々の物件、中里三丁目のプラウドで平均坪３５０。西ヶ原一丁目のスミフで平均坪３４０位と聞きました。
両方北区でこの単価ですので、双日がどう値付けしてくるかは不明ですが、アドレスや利便性を考えると少なくとも坪３５０位にはなるのでは？
この辺りでこの値段は高すぎる…とか、それなら文京区が狙える…とかいう考えもありますでしょうが、現実的に今はそんなもんでしょう。
市況的には厳しくなって来ていますが、用地取得に相当コスト掛けてれば簡単に安くは出せないかと思います。

[38: マンション検討中さん]

今の相場ならアベレージ380くらいは想定すべきだろう。この立地に今後このクラスのまとまった土地が出ずらいことを考慮すると周囲の戸建を超える高さの眺望が素晴らしい部屋は400超もあるのではと思う。

[39: 匿名さん]

>36
リーマンショック直後に売られたグリーンパーク駒込染井坂で確か平均坪300万円を切るくらいであったし、マンション相場でいうと今はそこから2割くらいは上がっていると思う。
2005年以前だともっと安かったと思うけど、そんな時代には戻らないと思う。

[40: 周辺住民さん]

駒込・西ヶ原の静かなエリアでは・・・今後もまとまった土地は出にくいと思う。

しかし昔を振り返ることはナンセンスだが、坪３８０万？あたりが今の相場として
納得できる時代になったとは。かわいそうでもあります。。。

[41: 匿名さん]

やはり想像されるよりも高めの価格の可能性が多いのでしょうか。
立地は嫌いではありませんし、アクセスも割と便利に思えますので、
住み心地は悪くないように思えています。

[42: マンション検討中さん]

公式HPがだいぶ充実して来ましたね。

でも、公開されているCRAFTEDとかいうシリーズの間取りはイマイチ。
あの手の凝った（？）間取りというのは、都心３区とかもっと広い間取りとか一戸建てでやるのであればともかく、この地域にこの広さのマンションを求める層のニーズとは合っていないように思います。

[43: 匿名さん]

3畳台の部屋があるね。普通の3LDKとかは無いのかな・・

[44: 匿名さん]

リビングがタイルになっているので高級感があってよさそう。
デザイン性が高くて見た目がおしゃれな感じですね
２LDKタイプになっていますしどちらかというとDINKS向きなんでしょう
玄関からリビングが見えない設計になっているのは女性としてはうれしいですし、
ペットを飼っている方も買いやすいんじゃないでしょうか

[45: 匿名さん]

80平米台の部屋で、4畳の部屋、出っ張ったクローゼット、デッドスペースになりそうな書斎コーナーとか、間取りはかなり使い勝手が悪そうだ。

[46: マンション検討中さん]

近隣住民としてこの物件を本気で期待していたけど・・・
土地形状が悪いのをカバーするべく考えすぎた結果、使いにくい間取りばかりになっているような。
もっと王道で良かったと思うのですが・・・。田の字のほうがマシに見える間取りばかり。。。
個人的には残念な気持ちです。

[47: マンション検討中さん]

スーモの物件紹介を見るとDINKS向け？

でも、この場所は家族向けの住居としては周辺環境や交通の利便性が良く買い物の利便性が許容範囲というのがウリだと思う。
DINKS向けならば、もう少し駅に近いとか買い物利便性が高いというウリが必要（ここらだと、巣鴨駅とブリリア巣鴨の間くらいの地域みたいに）

ここら辺の社宅や賃貸マンションは結構質が高いものも多いので、家族層をターゲットにそこからの住み替えを狙うのであれば、もうちょっと広い方が良い。

今公開されている以外の間取りにどんなのがあるかにもよるけど、これで下手に高い値付けすると、ミスマッチで苦戦するかも。

[48: 匿名さん]

間取り図を見ていたらふと、「意識高い系」という言葉が浮かびました。

ちょっと見は斬新だけれど扱いづらいというか・・・。

[49: マンション検討中さん]

>>46さんに同意します

やはり・・・いびつなＬ字形状の土地が不利な条件になっているのよね。。。
普通に四角土地になっていればファミリー納得の間取りになっていたと思う。
土地形状をごまかすために、意識高い系を強く打ち出す必要が出たのだと。

[50: 匿名さん]

土地の形状というよりも、デベ側のセンスの問題では？
70平米台や80平米台の部屋の形状を見ても、田の字型やセンターインなど普通の間取りは作れそうな形状。
わざわざリビングを無駄に広くしたり変なところに収納を作ることで、
4畳・3畳の部屋ができたりデッドスペースができている気がするね。

また、タイル張りのリビングってどうなんだろうね。
子供がいる身としては有り得ないが、DINKSとしては別に構わないのかな。