インプレスト駒込染井ってどう？

[マンション比較中さん]

インプレスト駒込染井についての情報を希望しています。
住環境や物件のことについて、いろいろ知りたいです。
建設会社や管理会社はどうでしょうか。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.i-komagomesomei.jp/index.html

所在地：東京都豊島区駒込6丁目5番7号他（地番）
交通：JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩8分
JR山手線「駒込」駅徒歩9分、東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
総戸数：35戸
竣工予定時期：平成30年3月下旬
入居予定時期：平成30年3月下旬
売主：双日新都市開発株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：双日総合管理株式会社


資産価値・相場や将来性についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[161: マンション検討中さん]

>>160 通りがかりさん

どうしても周りの新築とくらべると魅力が少ない。
プラウドやステーションコートのほうが数倍よい。

[162: マンション検討中さん]

>>161 マンション検討中さん

ここの建物自体の魅力ってなに？
内装や設備、共有部分で。
駒込という立地以外であるのかな？

[163: 通りがかりさん]

>>161 マンション検討中さん

それはかなり無理がありますよ…
あんな大通り沿いの埃とススだらけの土地に住みたくないです。

静けさは重要。

[164: 通りがかりさん]

>>162 マンション検討中さん

共有部に魅力あるマンションって逆にどこですか？
今ある新築の界隈のマンションで。

まったく思い当たりません。
わたしの購入の決め手は、荷物で両手が塞がっていてもポケットに鍵を入れたまま入れるラクセスキーと、29世帯に2機のエレベーターはとても魅力的です。

Wエントランスに外観デザインの和の設えもとても気に入りました。他のはただのよくあるふつうのペンシルまたは板状マンションでまったく惹かれるものがなく。

朝は大事なので今のマンションですら朝のエレベーターに若干ストレスを感じますが、14戸に1機のエレベーター配分なのにこの管理費、積立金は非常に割安で納得して買いました。

最近のマンションはエレベーターとか、いろいろ変なところで企画をケチり過ぎです、特に大手。

内覧会、引渡が楽しみです。

[165: マンション検討中さん]

>>164 通りがかりさん

ダブルエントランスのおうちを購入されたんですね。
ダブルエントランス高くて手が届きません。
しいていえばFタイプです。でもダブルエントランスではないし、狭いしあまり魅力を感じない。

[166: 匿名さん]

35戸でエレベーターが２基あって、機械式駐車場が12台分あるってことは、修繕積立金の大幅アップは避けられそうもないな。エレベーターや機械式駐車場の主膳や交換にかかる費用を考えると…。駐車場の利用が少なかった場合さらに分が悪い。物件検討中はつい舞い上がってしまうものだけど、購入後のランニングコストをよく考える必要があると思う。

[167: 通りがかりさん]

>>166 匿名さん

同感。162さんの考えは否定しないが、
初頭の管理費、修繕積立費が「非常に」
安い、というのは、164さんがいう
問題が軽視されている可能性大。

つまり売り手側の視点で、散々
売り込まれてしまい
新築マンションへの憧れがつよいことも手伝い、
主体性を失って、流されているかもしれないということ。

[168: 通りがかりさん]

記載ミス失礼

162さんの考えは否定しないが、

でした。

[169: マンション比較中さん]

マンション購入は物件決めてローンさえ組めればそれで終わりじゃないからね。引き渡し後は決まった額の管理費や修繕積立金さえ毎月払っておけば、維持管理は管理会社に全てお任せ、なんて考えでいたら痛い目に遭うよ。購入時に長期修繕計画表が渡されるけど、計画通りに修繕費が積み立てられる保証もない。駐車場収入が少なかったり、一戸でも滞納があったりしたら、必要な積み立て額を大幅に下回ることだってあり得る。さらに滞納があって管理組合が管理会社に払う管理委託費が不足すれば、管理会社から委託業務の縮小や下手すれば管理委託契約の解除を言い渡される可能性だってある。購入するのも一苦労だけど、購入する前に購入後の維持管理をよく考えないと…。

[170: 通りがかりさん]

>>169 マンション比較中さん

非常に役立つ情報です。
勉強になります。

[171: 匿名さん]

ただ今時の各デベの新規発売案件モニタリングしていると、管理費も修繕積立金も総じて高いよ、むしろ規模やエリアを問わず高い。
このマンションに限らずどのマンションも管理や積立金の問題を考えたら、50歩100歩。

わたしが調べたかぎり他のマンションも割高だよ。
管理費も、積立金は逓増の仕方どこも一緒。

むしろこのマンションが取り立てて数字上、見劣りするとは思えないけれど。
管理費割安な合理的な都心部の新築マンションあったら教えてください。大手財閥、商社系で。

ないですよね？

[172: マンション比較中さん]

公式サイトの第二期の予告販売の概要を見ると、専有面積60.08～71.34㎡で修繕積立金が6610～7850円となっているが、仮にエレベーター１基だとしてもこんな金額設定では将来修繕費の積み立てが大幅に不足するのは明らか。

計画書の詳細は不明だが、デべか系列の管理会社が作成した長期修繕計画書では段階的に積立金をアップさせる計画になっているはず。だが、計画書通りに積み立てが上手く行かない場合も想定される。諸事情により管理組合の収入が大幅に下回った場合、35戸でエレベーター２基の物件ともなれば、積立金の大幅値上げは必至。

管理費にしても、物件価格が高めの時期や好景気の時期は高めに設定されるケースが多い。今時期各社とも高めの設定なのはその為と思われる。購入後出来るだけ早い時期に管理費と修繕積立金の見直しが必要だろう。もし管理会社が見直しに非協力的ならば、管理会社の見直しも視野に入れつつ見直しを検討した方が良い。

だからこの物件を購入すべきでないとか、そんな差し出がましいことを言うつもりはない。購入に際しては、引き渡し後の維持管理についてよく考えた上で購入する必要があるということ。

[173: マンション検討中さん]

そういう話をきくとやはりプラウドやステーションコートのほうかわしっかりしててよい。

[174: 通りがかりさん]

>>171 匿名さん

論理破綻してません？

管理費、修繕積立費が高くないから、
行き詰まるのが必至だろって話してるところだろ。
安いのが問題だっていってて、
50歩,100歩なんて話してない。

図星いわれて焦ってるのか。(笑)


目が肥えた人間からみれば、
ここの管理、修繕積立費の設定の仕方じゃだめだろっていうのがわかるんだよ。

その不安解消するような反論がないと、
それは意味なし。(笑)

[175: マンコミュファンさん]

35戸にエレベータ2基もそうだが、駐車場14台は立地的に厳しいね。最初は何とか埋まるもんだけどすぐに悩みの種になると思う。住み始めてから結構便利だからいらないねと手放す人、子供が手を離れて手放す人、歳とって手放す人･･･と自家用車を手放すパターンは結構ある。車手放した途端にローンが毎月3万安くなるようなもんだからそりゃ誰だって一度は考える。一方マンション購入後に更に車も買おうって人は意外にいないし、都心マンションで駐車場代6万払ってでも2台目買おうって人はもっといない。

[176: 通りがかりさん]

>>174 通りがかりさん

文章の主旨、文脈を読み取る力に欠けてますね。
わたしが言っているのは、どのデベのどの商品にも言えることという意味で大差ない、50歩100歩と。

「目の肥えた…わかるんだよ」にしても、愕然とするレベルの理解力。

もう一度、言う。

このマンションであれ、他のマンションであれ
①管理費の見立てが甘い
②積立金の過不足に関しても総じて懸念はある
（つまり、少なからず過少に見積もられる傾向は業界全体にある。不動産管理業界全体に。）

今、時期に関しても然り。全体に言える問題。

それを個別事由と誤認されるような物言いで書き立てるのは笑止千万。

退場しなさい。
人の問いかけには、一切まともに答えない輩。

輩だよ、あんたは。

[177: 通りがかりさん]

>>175 マンコミュファンさん

硬直的であまり展開力のない頭脳のようだから、言っておこう。

今はカーシェアリングだけじゃない、スペースシェアリングの概念、それをビジネスチャンスと捉える企業もたくさんある。

5台からでも6台からでも月極で機械式駐車場を借り上げてセキュリティゲート込でサブリースする会社もたくさんある。

要は理事会マター、総会決定マターでいかようにも資産として活用できる。そんな時代だよ。

あなたがたのように思考や発想が硬直的でセンスがないと、旧態依然とした発想にばかり囚われて全く発展性がない。

常に危惧されることばかりが頭をよぎって、うだつの上がらない毎日を過ごす。

だが、世の中にはいろいろなレベルの人間がいることを知りなさい。

同じ事象でも、それをどう活用して前に進めていくか考える人間と、思考停止で事実だけを受け入れてその場に立ち尽くすだけの人間。だいぶ差がつく。

できないこと、リスクばかりに目を向けるのは一般大衆、言うことだけはご立派、ぱっと見だけカッコいい。中身はないが。

見た目だけカッコつけた的場浩司
でもホントはチキン、名古屋コーチン
フェイク、佐村河内
Shall we死のダンス 役所広司

[178: マンション検討中さん]

なんか荒れてますね。
そういう人が住むマンションなんですかね。
立地がいいだけにガッカリです。

[179: 匿名さん]

分譲当初の修繕費用の資金計画が甘く見積られていて、積立金不足の懸念があるのは、確かにマンション管理業界全体に言える傾向だと思う。

だが、このマンションのように35戸程度の戸数に対して２基もエレベーターがあるマンションというのはそれほど多くない。そういう意味でこのマンションは他の同等戸数のマンションと比べても積立金不足になるリスクが高いと言える。

分譲当初の修繕積立金の設定では、エレベーター１基としても到底間に合わない額なのに、エレベーター２基では先行きが懸念されるのは至極当然。駐車場や駐輪場などの利用が少なかったり滞納があったりした場合、当初の試算よりも実際の積立金額が大幅に不足するのは確実。

スペースシェアリングなどの手段もあるが、まだ始まったばかりの取り組みで運営側もまだ手探りの状態。車の出し入れが不便な機械式駐車場は敬遠される傾向にある上、このマンションの駐車場が契約可能かも、契約可能だとしてもどれだけの収益が継続的に得られるのかも全くの未知数。区分所有者の中には外部の個人や法人に駐車場を貸すことを防犯上の理由から嫌がったり、貸した法人や個人からの入金が確実にされるのか？等々懸念する人だって出て来ると思う。

いずれにしても引き渡し後は前途多難だと思う。購入後は毎月管理費と積立金さえ払っておけば、全て管理会社にお任せして不自由なく快適なマンションライフを送れる、といった甘い考えでは購入しない方が良いと思う。

[180: 周辺住民さん]

このマンションの駐車場をわざわざ外部の人が借りるというのは考えにくいですね。
道が細くて一方通行が多いエリアですし、近隣にも駐車場はあるし。