インプレスト駒込染井ってどう？

[マンション比較中さん]

インプレスト駒込染井についての情報を希望しています。
住環境や物件のことについて、いろいろ知りたいです。
建設会社や管理会社はどうでしょうか。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.i-komagomesomei.jp/index.html

所在地：東京都豊島区駒込6丁目5番7号他（地番）
交通：JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩8分
JR山手線「駒込」駅徒歩9分、東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
総戸数：35戸
竣工予定時期：平成30年3月下旬
入居予定時期：平成30年3月下旬
売主：双日新都市開発株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：双日総合管理株式会社


資産価値・相場や将来性についても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[442: 通りがかりさん]

>>440 匿名さん

三井健太さんのスムログにもあったけれど、不動産各社は都内にほんとに検討できる割安な土地がどこにもない、まとまったサイズは入札か立退きでなければ買えない。

そんな中で今はどこも無理な仕入は極力控えているから、新築マンションはいっそう供給減で後は時間との戦いだよ。

ただそれも5年以上先まで待てるかどうか。
現にこの近くにまともに新築マンションの新規計画は一件もないでしょ？

一昔前とはもう違うの。
土地はない。
景気は腰折れしない。
不動産会社も無理に仕入れず、今あるものをゆっくり時間をかけてさばくの。

ここは商社が母体だから鉄道とかインフラ系が母体の会社よりかは、若干の交渉余地はあるかもしれないけれどね。

しかし足場外れたの見るとなかなか良いですね。
棟内モデル開設しないのかな？

[443: 匿名さん]

>>442 通りがかりさん

供給減の背景には同時～それ以上に、人口減・需要減、が起こるからではないのかなぁと。デベロッパもわかっているから、
無理しないのか。


さらに供給する土地が余ってないというのは、
空居率が高いマンション、空居の戸建てが立て替えられないで残っている建物がある、そちらの理由ですかね？

[444: 通りがかりさん]

なかなかデザインのよいマンション。
人気がでそうですね。
あとは内装や設備ですかね。

周りが低層なので、かなり遠くまで見えそうですね。
もしかしたらスカイツリーもいけそうですね。
アパホテルは絶対にみえるだろうなぁ。

[445: 匿名さん]

>>443 匿名さん

待てるなら待てばいいのでは。
待っても安くなる保証はないけど。東京では人口もなかなか減らないからね。

[446: 通りがかりさん]

>>443 匿名さん

供給減の背景は纏まった土地がない。
年間3.5万戸割れは今後も暫くの間、そうですね、向こう10年以上続くかなと思います。

むしろ3万戸割れを意識するくらいに供給減るんじゃないでしょうか。

それを湾岸のみで支える。
都市部、内陸、山手線徒歩10分未満圏内だけに限れば、供給減の本番はこれからでしょうね。更に本格化します。

ホテルに取られたり、大規模な再開発事業に時間を要するので、アベレージの供給戸数は晴海や勝どきあたりを除いて考える、いわゆる山手線都市部は壊滅的に減りますね。

タイムズなんかの数の推移を見ればわかりますが、逓減率が著しいです。
要は相続増税後の二次相続、三次相続の発生で地主さんたちも2013年以降の数年間でだいぶ土地を吐き出してしまっていて、2018年現在、マンション用地は激減です。

地上げ、再開発は時間かかりますよ。
小ぶりな土地に何とかコンパクト建てて戸数の減少を防ぐ、要はロットを下げてグロスを抑える。

今は軒並みこのやり方が主流ですが、しかし土地がない。買える価格の土地がない。買うに値する土地がもうないんです。

日本初の分譲マンション、四谷コーポラスでしたっけ？かれこれもう50年以上も経過してます。

もう土地がないですよ。
東京ってそんなに広くないですからねー。

[447: マンション検討中さん]

なんで、こんな３５戸しかないマンションにこんなにレスついているの？
駒込だと有名物件なのですか？☆も４．４ですし・・・。ダントツですよね。
検討してみようかな。

[448: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
「格上の土地」っていう理由だけですよ。そこに価値を見いだせる人には気になる物件だろうし、興味ない人には単なる中堅デベの小規模マンションです。

[449: マンション検討中さん]

このあたりだとブリリア染井が断トツ。

ここはスーパーまで遠いし、周辺も高級感はないけどなあ。
港区か中央区のほうがいいかも

[450: 買い替え検討中さん]

いよいよ外観もあらわになりましたね。
派手ではなくあっさりめで落ち着いた雰囲気は悪くない印象。
日当たりも悪く無いですが、ただ東側（A-Cあたり）1-3階あたりは南側（公園側）が近隣住戸に密着しすぎていてちょっと心配ですね。あれは近隣住戸にひょいっと飛び移れるくらい近く見えますが大丈夫なのでしょうか。

ファサードなどどちらの玄関も予想図とほぼ同じイメージで
思いのほかゆったりとした土地づかいが意外でした。実際はもっと狭っ苦しいかと思っていたので
現地で眺めて理解できました。

通りがかりさんのご意見にありますように、
こちらに限らず東京に土地が残されていないことは間違いないですから
価値は感じます。あとはわたしの場合、価格との兼ね合いですね。

[451: 匿名さん]

デザイナーを選べるとありますが、どの程度までアレンジする事が可能なんでしょうかね？
もうある程度間取りも決まっているでしょうし、作られているかと思いますが、
簡単にあとから帰るような事は可能なのでしょうか。

[452: 通りがかりさん]

>>451 匿名さん


もう竣工前ですから無理だと思いますよ。
選べるとして最上階とか…営業さんに確認してみては？

[453: 匿名さん]

>>450 買い替え検討中さん

公園は南側じゃないですよ？東です。

[454: 買い替え検討中さん]

>>453 匿名さん
失礼しました、勘違いしていました。
正しくは公園側（東側）ですね。
物件全体で言うと部屋番号ABC（北側）あたりのことを言いたかったです。

3階建ての近隣住戸が隣接しているので気になりました。
内見してみたら意外と外から見るよりは距離感があるなど分かるのでしょうけれど。

ただ近隣住戸との距離感や圧迫感、日当たりなどで言えば、
プラウド駒込ディアージュやパークグレイス駒込など高層マンションが近接して建つようなことは
東京ではよくあることですよね。
周囲がマンションではなく戸建てに囲まれているほうが圧迫感は無いので、
その点は良いのかもしれないと思い直しました。

ここで一番近いマンションはアルス駒込ぐらいでしょうか。
周囲の戸建てが細々としているので、一気に買い取られることがない限りは
大きなマンションなどがドーンと建つことはまず当分は無いでしょう。

[455: 通りがかりさん]

>>454 買い替え検討中さん

そうですね。
このあたりは染井村と言って、昔から駒込地区を愛する住人が長く時間をかけて温存してきた、つないできた街ですから。

なかなか戸建を急に買収しようとしても、地域間交流のある街ですと、他の住民の方々との情報交換でへんな動きはすぐに察知されてしまうでしょうからね。

現地を通りましたが独特のデザインで、なかなか素敵でしたね。以前の工場のときと比べても、バックしてスペースを取って建設されているぶん優雅な建て方だなと思えます。

2018年3月末竣工となってましたが、このあたりを歩いてみても基本的には戸建住宅ばかりで、非常に稀少な分譲マンションになっているんだなと。

ただ1点、やはり、価格については中々レベルの高い方でないと踏み切れない水準かなとは思いました。

[456: 周辺住民さん]

パークハウス駒込染井の中古が出ていますね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_89223231/

[457: マンション検討中さん]

やっぱりパークハウスをみるとインプレストより格段にいいな。
パークハウスに乗り換えた方がいいかな。みなさんもそう思いますか？

[458: 匿名さん]

>>457 マンション検討中さん

写真みると、やっぱ負けますね。。
隣人などにどんな人が入っているかある程度はわかる、建物、周辺との調和、とりあえずまだ内見できない新築にはない中古のよさは改めて感じる。

パークハウスは築7年で管理費1万、積み立て費2万台か。推移はどうだったんだろう。。
しかしインプレストは初期の積み立て費が安すぎるのでは。ちとこのあたりは不安だなぁ。
中古ってそのあたりの計画、運用も予めわかるから、いいよな。

[459: マンション検討中さん]

パークハウスもちょっと高いけどね。

[460: 買い替え検討中さん]

パークハウスは内廊下が良いですよね。

ただ、庶民の感覚からすると、こういう価格を出して中古を買うというのが嫌なんですよね。
単純に、設備でもなんでも少しでも新しいものをと思うわけです。
これからは中古のリノベーションが主流になるのかもしれませんが、
年代のせいでしょうか、新築に住みたい気持ちが強いのです。

[461: 通りがかりさん]

>>460 買い替え検討中さん

たしかに仕様の差はあれど、それ以上に築年数の差が気になってしまいますよね、わかります。

中古マンションをリノベーションするのは、中古に割安感を感じられるからであって、今の都心部のように中古が新築に引きずられてあまり目移りするほど価格差がない場合は、判断に悩みますよね。

築年も3年程度なら中が見れて気に入りさえすれば分譲時1割ノセくらいでも時期的な納得感はありますが、5年以上経過している中古を敢えて分譲時より乗った金額で買うのは気が乗らないなという感じです。