シティタワー有明ってどうでしょう？その8

[マンコミュファンさん]

パート8を立ち上げましたので、よろしくお願いします。

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/
その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/
その5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51696/
その6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53650/
その7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57700/

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩10分、りんかい線「東雲」駅 徒歩12分
総戸数：483戸
売主：住友不動産、住友商事
施工会社：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス

[96: 匿名さん]

ガレリア住民哀れっていうけど、逆から見ればCTAって哀れだねっとも言えるので　笑

むしろCTAの方が中が見える分被害が大きい。

[97: 購入検討中さん]

新築マンションを10個近く見たが、CTAの管理費修繕積立金については高くも安くも無いと思う。
営業は「不要な共用部を排除して管理費を抑えた」と言っていたが、どうなってるんだろう。

ちょっと気になったので、不動産サイトから5年以内、タワー、23区で検索して管理費を見てみた。
修繕計画は検討者・契約者しか見れないので残念ながら集計対象外。

190円/㎡　江東区　Wコンフォートタワーズ
206円/㎡　港区　 　ワールドシティタワーズ
211円/㎡　港区　 　白金タワー
213円/㎡　中央区　ＴＨＥ　ＴＯＫＹＯ　ＴＯＷＥＲＳ
214円/㎡　港区　 　コスモポリス品川
237円/㎡　中央区　晴海テラス
239円/㎡　江東区　ガレリアグランデ
243円/㎡　港区　 　芝浦アイランドケープタワー
245円/㎡　港区　 　カテリーナ三田タワースイート
260円/㎡　江東区　シティタワーズ豊洲
265円/㎡　江東区　シティタワー有明
273円/㎡　港区　 　芝浦アイランドグローヴタワー
279円/㎡　文京区　コートレジデントタワー
283円/㎡　港区　 　パークタワー芝浦ベイワード
286円/㎡　江東区　オリゾンマーレ
294円/㎡　江東区　パークシティ豊洲
298円/㎡　江東区　ＴＨＥ　ＴＯＹＯＳＵ　ＴＯＷＥＲ
301円/㎡　目黒区　中目黒アトラスタワー
305円/㎡　荒川区　ステーションポートタワー
349円/㎡　江東区　Ｂｒｉｌｌｉａ　Ｍａｒｅ　有明
358円/㎡　港区　 　赤坂タワーレジデンス
467円/㎡　港区　 　虎ノ門タワーズレジデンス

WCTは奇跡の管理費といわれるだけあるね。Wコンは予想外の一位。
どちらも充実した共用施設があるにもかかわらずこの金額とは、スケールメリットの一言で済むものなのか？
CTAはやっぱりガラスの掃除と内廊下の空調である程度はしょうがないのかね。

[98: 匿名さん]

そんな額面較べても無意味。
どんどん増額されるし、一時金で恐ろしい請求がくる。

[99: 匿名さん]

CTAは管理会社と交渉したり、管理会社を変更する事で大分抑えられそうですね。
管理をわざわざ財閥系に頼む事もないでしょう。
オリやガレと同じ会社にする事でスケールメリットを利用して削減できるかも。
（人員をオリやガレと同じ人にして、時間をズラして掃除してもらうとか。）

なんだか、いろいろ工夫はできそうですね。

[100: 匿名さん]

オリゾン4F 71㎡屋さん、ガレリア住民版にも行ってあげて。
ニーズがあるかもよ。

[101: 匿名]

>>98さん
管理費はどんどん値上げされたり、一時金徴収されたりしないでしょう。
修繕積立金じゃないんだから。

>>99さん
今は有明3物件は全て管理会社がバラバラです。
しかも、いずれも大規模マンションなので、掃除の人は一日中掃除してますから、時間でシェアするのも困難と思います。

[102: 匿名さん]

>>97
リストどうもありがとうございました。
時々、リストアップしてくれる方がいて、本当に参考になります。

>>98
竣工時の管理費が高いか安いかの判断には充分役立つでしょう？
竣工後は、組合員のレベル＝＞管理組合のレベルによって、初期の管理費やサービス内容は変わっていきます。
＞どんどん増額されるし、一時金で恐ろしい請求がくる。
賃貸のままなら、恐ろしいこと起きませんから安心してくださいね。

[103: 匿名さん]

>>101
植栽とか、意外にコストがかかる雑排水管清掃とかなら、契約交渉の材料になるね。
でもね．．．お隣同士とはいえ、管理組合同士が連携するのは難しいだろうなぁ。

単独採算が厳しい「プール＆ジム」などをCTA住民にも有料使用可にしてしまうのがお勧め。

[104: ビギナーさん]

>>103
もともと何でここ有明のマンションはプールを設けるんでしょうか？　そんなに「プール好きの河童」がここに住むとも思えないが（ぼくは毎週末プールに通っているけど）。「リゾートマンション」という謳い文句だと必然的にそうなるのかなあ。

[105: 103]

>>104
Q、何でここ有明のマンションはプールを設けるんでしょうか？

A､
　①この地域の建築条例で定められているから。
　②国と都が急いでいる防災計画のため、貯水量をあげたいから。
　③設計者がプール好きだったから。
　④偶然の一致。
　⑤この地を選ぶ人は皆「プール好きの河童」だから。
　⑥外のプール施設に通うのが面倒な人がここを選ぶから。

などが考えられます(笑
ま、確かに最初の頃は「リゾート」という言葉も使われていて、それを象徴する施設の１つだったんでしょうね。
また最初のデベはプロパストだったので、オリとガレは似た物件になったのは自然かな。
その成功をみて、BMAでは気合を入れてみたものの例の大不況とぶつかり．．．中途半端に。
問題はその後、
その反省を生かせるはずのBASにも、なぜだかプールがありますね？

正直、私もそこまでプール必須にしなくてもい～～だろ！っと思います。

[106: 物件比較中さん]

ガレ北東住民はＣＴＡ北西居住者の近未来の姿。
入居後の発表が楽しみだ。

[108: 都庁]

なんか、みんなガタガタ言ってるけど、選手村跡地の計画が来週あたりに発表されるの 知らないのかな？

[109: ガタガタ]

ワクワクしますな。＜いろんな意味で。

[110: 近所をよく知る人]

有明●歳の港湾局情報ですか?

[111: 109]

ワシのところには、そんな情報まだ入っていません。
まだ今日は七草粥の日ですよ。
失礼な発言したことを都庁さん(108)にお詫びしてください。

[112: 購入検討中さん]

>>108
知っているなら教えておくれ。

[113: 匿名さん]

高値掴みだったのかどうか、誰か答えてくれ

[114: 匿名さん]

108>>

どこで聞いた話？？

[115: 匿名さん]

普通にCTAは安いと思うよ。

[116: 匿名さん]

オリゾン低層階だったら、坪単価160万くらいだしね。

[117: 匿名さん]

選手村がどうなるか早く知りたい。
それによって有明がどうなっていくのかよめることになる？！

[118: 匿名さん]

しばらくは駐車場とかじゃないんですか？
最近、街中に駐車場増えましたよね。。。。
ビル建て替えとかできなくなってきてるのかな。

[119: ビギナーさん]

↑↑
CTAも機械式駐車場だよね（敷地が少ないんだからこれしか選択肢はないだろうけど）。これって、自走式や平置式に比べれば料金は安いだろうけど、出し入れには時間が掛かるし、自治会の修理代金も嵩むんだよね？　

[120: 匿名さん]

>>No.119 by ビギナーさん
一般的に機械式のほうが、自走や平置きより料金高いと思いますよ。
それと、自治会ではなく管理組合なので、区別してご理解ください。

出し入れには時間かかりますね。
でも、数十秒～2分くらい待つだけですから。。。。

[121: 匿名さん]

ＨＰのルームプラン、とうとう3LDK 4タイプだけになっちゃいましたね。
1LDK,2LDKは完売に向けて順調ってことなのかな？

[122: 匿名さん]

選手村予定地⇒派遣村でしょ？＞108さん

[123: 匿名さん]

それともUR？＞108さん

[124: 匿名さん]

このスレまだあったんですか。
いつまで検討してるんでしょう。
早く買えば？

[125: 匿名はん]

115>>
つ～か高いだろ。
BMAだって1割強値引くし。

[126: 匿名さん]

CTA安くないですか？
あなたは、どこと比較検討してるの？

我が家は豊洲から検討はじめましたが、なかなか豊洲は値下げされず、結局有明にしました。

[127: 匿名さん]

Symbolで安くなるのに。

[129: 物件比較中さん]

1LDKの部屋はもう残ってないんですかねー？

[130: 匿名さん]

129>>

ＭＲで聞いてみたら？？
確か中高層会のはほとんど無かったですよ。

[132: 匿名さん]

BASのMRいったんだけど普通にここより高かったんだが

[133: 匿名さん]

なるほど。
だから、MR開催された後なのにBAS掲示板は書き込みがないのね。

[134: 物件比較中さん]

立地的に見れば、ここを基準にすればもっと高くても良いのだが、さすがに東京建物はそこまで市況が読めない会社でもなかったようだ。
実際にBMAで今も痛い目にあってるしね。(業界でも注目され販売を開始し、内外で残念な結果として認識されている)
晴レジ・晴テラが思ったより長くかかったため、予定価格への反応次第では更に下げることも考えているよう。
CTAは全く比較対象としていない。あそこは東雲物件ですよね、とのこと。

[135: 匿名さん]

残念ながら高値で掴んじゃったみたいですね。
東雲にしては高過ぎますね

[136: 対岸住民]

>>134

?BASはむしろあの規模でよく売れたマンションだぞ
共用部のインパクトやファミリー無視のとんがった戦略が
時代に逆行しててむしろ目立った。
晴海にしても完成売りで一気に捌いた近年の成功例なんだが、、、
逆にCTAは東雲でも有明でもない完全な谷地でキツイ
BASはクルマ持ちからすると台場タワーズと条件が
近いので投資目的にはいいかもしれない。

[137: 物件比較中さん]

>>136
BMAは目立ったのは事実。
でも、金かけて目立った割りに売れなかったのも事実。
値引きをして販売を進めたけど、それでも完売には至らない。
新聞でも失敗との烙印を押されたし、業界内でも当然。
BASでも性懲りも無くオダジョーか・・・と笑われている。
まあ、なんにしろ投資目的なんて有り得ないけどね。もちろんセカンドも。(笑

因みにイニシアは晴海でCTS級の販売、話題になることを目論んでいたらしい。(当時、そういうものが必要だったんだね。)
しかし結果は・・・というのが実情。
単なる地域の相場荒しで終わってしまった。(笑

やはり今の市況では不動産は大変だよね。

[138: 販売関係者さん]

>>137
ワタシ、業界内の人間ですがBMAは市況の割に案外売れて驚かれているよ。
もっと戸数が少なくて広告も出したのに苦戦している案件が都内には沢山あると
いいますか、事実上完売できない在庫だらけです。
嫌でも目立つBASが順調に売れてくたほうが、市況も勢いづくので同業として期待してます。
心配されているのは、むしろシティ関連の在庫です。

[139: 匿名さん]

あなたらの心配はいらないから、BMAとBASの話題ならそっちでやっておくれ。
誰もスルーしてるだろ。笑

[140: 匿名さん]

．．．．．BAS始動により、S関係者さんに焦りの色が。

CTAとBASでは嗜好が異なるので競合するとは思えないんですが、やっぱ動きの良い30代ファミリー層はBASに流れるでしょうね。
CTAは、DW好みをお客さんを一生懸命集めないと。

[141: 匿名さん]

まぁ、残りほとんどないですけどね。
ラストスパートは少人数でまわしていくんじゃないですか？

[142: 匿名さん]

HPによるとルームプランは、
　70B(3LDK+N+WIC) 21F南東向き 5320万円
　80B(3LDK+N+WIC) 27F南東向き 5910万円
　80D(3LDK+N+WIC*SIC) 4F北角　5580万円
　90C(3LDK+WIC)　 15F北角　　 6570万円
が掲載されてますね。
パッと見て、なんでこの階層と価格帯の部屋が残っているんだろうって思います。
確か駐車場もあまっているんですよね。

なんとも不思議な状況ですが．．．．．．．．．賃貸目的の人が非常に多いってことでしょうかね。

[143: 購入検討中さん]

BASのMRへ行き全間取り集をもらいましたが、ぱっとしないですね。間取りではCTA だな。

[144: 匿名さん]

>>142
実は第一期の200弱(でしたっけ)以降、それほど売れていないということなのかも。
ある程度の契約数があったとして、あの立地で駐車場が余るとは不思議です。
さすがにちょっと割高なスミフ物件で賃貸運用はないと思いますよ。
オリゾンの隣に安いモノがありますしね。

[145: 匿名さん]

ガレリアでも駐車場待ちが6人となっているとか。むかしは50人以上待ってたような。。。
車を持つ人は減ってきてしまったのでしょうか？