シティタワー有明ってどうでしょう？その8

[マンコミュファンさん]

パート8を立ち上げましたので、よろしくお願いします。

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/
その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/
その5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51696/
その6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53650/
その7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57700/

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩10分、りんかい線「東雲」駅 徒歩12分
総戸数：483戸
売主：住友不動産、住友商事
施工会社：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス

[951: 匿名さん]

バスは時刻が読めないし傘さしたまま待つのはつらいので敬遠したい
りんかいは駅前の道路を渡るのに信号一回で渡るにはダッシュしないといけないのも雨の日はつらい
駅からの距離って一生だからやっぱ慎重になるかな

[952: 匿名さん]

広告の２期のお部屋の価格は、５月中頃にならないと決定しないと言われました。

南側角部屋を検討しているのですが・・・値上げしないで欲しいなぁ。
　

[953: 周辺住民さん]

ゆりかもめで新橋まで行っていますが、快適ですよ？

行きも帰りも１００％座れるので通勤ストレスから解放されて非常に満足しています。
赤羽より少し埼玉寄りに住んでおりましたが、埼京線はもちろん高崎線や京浜東北線も
非常に混むので大変でした。満員電車に揺られる生活には私は戻りたくありません（笑）

[954: 匿名さん]

この前、新橋からお台場にゆりかもめで行きました。
眺めが良く快適でしたよ。
このマンションも見えました、すごくかっこ良かった。

[955: 匿名さん]

う～～～～ん！
新橋からお台場までだと、CTAは見えにくいし、遠いと思います。
有明テニスの森を越えて、終点豊洲付近じゃないと見えないでしょう？
見えたとしたら別マンションかと。ガレじゃないかな。

>>953
ゆりかもめ線。
国際展示場から乗ってます？
あそこからだと、青海あたりをぐる～～～～～～～っと回っていくので、運賃も時間もゆとり有り過ぎでは？
余裕のある通勤が羨ましいけど、自転車で海浜公園（お台場）までまっすぐ行って乗ったほうが早いと思います。
豊洲へ出て地下鉄乗ったほうが効率的ですけど。

[956: 周辺住民さん]

私がゆりかもめを利用している理由は下記の通りですかね。

1.通勤に自転車を使うことは会社が良い顔をしない。
　（事故にあった時に困る可能性もある）
2.悪天候時には自宅から近い方が良い。
3.運賃は新橋から乗ったとすると、船の科学館以降はどこまで乗っても同じ料金です。
　新橋～豊洲間の定期を買えるので、豊洲にも気軽にゆりかもめを使える
4.電車の中では読書をする方なので通勤時間はそれほど気にならない性格。
　（朝も始業時間の１時間前くらいに出社してるのもあるかも）

[957: 匿名さん]

ＣＴ池袋、赤羽、東陽町、大泉学園とＣＴ麻布十番、大崎、豊洲、有明は同じ名前でも全く別物の造りですよね。

ここの角部屋が結構残っているのはどうやら角部屋を買える予算の人だとＣＴ豊洲の中住戸に行ってしまっているようです。
何がなんでも角部屋。でも予算は6000万台って人じゃないとより便利で仕様の高い方を選ぶのもわかる気がします。

で、ＣＴ豊洲の角部屋買える予算の人はより仕様の高い大崎(三井含む)の中住戸、大崎の角部屋買える予算の人は麻布十番(三井含む)の中住戸、麻布十番の角部屋買える予算の人はより高仕様の低層億ションって感じで何処も結構角部屋が余っているようですね。
原因はすみふの角部屋価格付けが高過ぎるからなんでしょうか？…

[958: 匿名さん]

どこも角部屋は高いと思うけど。
しかもここの角部屋って後から売り出したはずで、時期も違う。
けど、角部屋は中住戸より単純に広さや開放感も違うから、そういった家が良い人には値段とは違った差別化が出来ているとは思うよ。

[959: 匿名さん]

角部屋はどこでも高いと私も思う、でもＣＴ豊洲の中層ならここの高層角取りますね。
豊洲より眺めいいもん。それに角部屋は大きめだし。
人それぞれってこと。

[960: 周辺住民さん]

ここの角部屋はたしか今年になってから販売開始されていましたよ。
近くを通った時にみてみると、入居開始1か月と思えないほど電気付いていますので売れ行きはよさそうですね。
私は主にりんかい線を使用しています。乗車するのは9時以降ですが座れなかったことは今のところ1度もありませんよ。帰りも同様です。乗換ない通勤場所であれば良いと思います。
以前が激混みでしたので電車については非常に満足しています。

[961: 購入検討中さん]

ここは結構売れてるんですね、安いなあとは思ってたけどもう良い部屋ないかな？
私はゆりかもめ使ってますが、思ったより本数あるし空いてるし眺めは良いですね。東京の地下鉄より好きです。

[962: 匿名さん]

ゆりかもめって驚くほど本数ありますね。
平日の間隔は、８時～９時半頃までは３～４分間隔、日中は５分間隔ということです。
私もゆりかもめ使いますが、通勤で混まないというのは想像以上に価値ありです。

[963: 物件比較中さん]

なるほど。
ここがとっても便利で素晴らしい物件だということが良くわかりました。

[964: 匿名]

>807
北千住徒歩三分のタワーの方が遥かにここより高いぞ。アトラスタワー北千住。中古だが坪270前後。

[965: 匿名さん]

らいらいら～い

[966: 匿名さん]

964
普通に考えて北千住＞有明ですよ。
ビッグターミナルの北千住に有明が太刀打ちできません。
ただ、ここは金持ちがセカンドで買う立地だから、メイン住居にしようなんて変わり者はいませんよ。

[967: 匿名さん]

>>964
分譲時価格と成約価格知ってる？低仕様の足立区マンションを何故ここで語るんだ？

[968: 匿名]

低仕様の根拠は？知ってるの？

[969: 匿名さん]

だって足立区でしょ

[970: 匿名]

日暮里中古タワーは平均成約坪単価300。南千住の新築タワーが坪250。
北千住の中古タワーは坪270が平均成約単価。

有明は足立や荒川どころか幕張とかと良い勝負なんじゃ？

[971: 匿名さん]

>>969さん
日暮里や北千住は区の印象だけで侮れないと思いますよ。

両方とも極めて特別な重要拠点ですから。

[972: 検討中]

何か話題があらぬ方向にいっちゃってますね…。有明vs日暮里、北千住…。
検討者には全く関係ないエリアですから話題を戻しましょう。こういうのは荒れますし…。
ひとつ気になることがあるんですが、車の保有率ってどうなんでしょうか？結構空きはあるんですか？

[973: 検討中]

何か話題があらぬ方向にいっちゃってますね…。有明vs日暮里、北千住…。
検討者には全く関係ないエリアですから話題を戻しましょう。こういうのは荒れますし…。
ひとつ気になることがあるんですが、車の保有率ってどうなんでしょうか？結構空きはあるんですか？

[974: 匿名さん]

日暮里タワーって、駅直結の奴だっけ？
なんでそんなのと比較してんの？

ここと比較するなら、湾岸で駅から１０分くらいのタワーマンションと比較するべきじゃねーの？

[975: 匿名さん]

それにこのマンションの坪単価はいくらとか言うけど、特にタワーになると階数や眺望でも
かなり違ってくるので、マンション名だけで比較は出来ないのでは、私も色々検討してますが
特に中古で安いなあと思ってみると10階以下でおまけに眺望が悪いとか、高いと思うと
高層で眺めが良い、間取りもありますよね。
全体の平米はあるのにやたら廊下長くて、収納もない部屋とか。
９７４さんの言うとおり比較するなら、同じ条件でするべきだね。

[976: 匿名さん]

私も973同様に駐車場の空き状況を知りたいのですが、ご教示頂けますでしょうか？

[977: 匿名さん]

日々変わるもんでしょ

[978: 匿名さん]

空きはあるみたいですよ。また募集かかってたみたいだし。駐車場。案外、車を持ってる人が少ないのかも。生活は電車（ゆりかもめ＆りんかい線）と都バスで。エコロジーですな。

[979: 匿名さん]

有明は車を持ってこそ住む価値がある気がする。持っていないと余裕のない生活をしてそう。

[980: 周辺住民さん]

駐車場は空きあるみたいですね。最近は車の所有率の低下から都内のマンションであれば大抵駐車場空きありますよね。
車に関しては、子供いれば車あった方が便利かなと思いますが、なければないで必要性感じませんよ。
少しいい自転車あれば、かなり快適かと。

[981: 入居済みさん]

まだ入居していない人がいるかもしれないが、現時点で駐車場はガラガラ。
一番安い大きさが残ってるかどうかは不明。

[982: 入居済みさん]

↑確か最上階は２台、角部屋は１台は必ず確保されているから、角部屋が売れていない分確保されていてガラガラの可能性あり。

[983: 匿名さん]

車はがあるから余裕かある、ないは違う気がする。
夫婦共働きならレンタカー借りた方が安いし、十分だと思います。
有明は普段お買いものには車があった方が便利ですが、東京は駐車場がないお店も多いし
混むし本当に最近は車離れが多いですね。

タワーは待つ時間はありますが、セキュリティは良いと思います。
特にここはゲートがチェーンなので・・・・・・

[984: 匿名さん]

有明はセカンドハウスとして買うような場所だから、たまにしか使わなくても車くらい余裕で保有できる経済的な余裕があった方が似合うってことでしょ。多分。
メイン住居の人も中にはいるだろうけど、カツカツでローン組んで暮らすような場所じゃないっていうのは同感。せっかく周囲が開放的なんだから優雅にオープンカーくらい持ちたいね。

[985: 匿名さん]

セカンド用途なら、車で来た時の駐車場需要は高いと思うんだが・・・

リーズナブルな生活を追及する層が多いのか、駐車場優先枠がそれほど売れてないからか。

[986: 匿名さん]

セカンド？？
あんまり居ないような気がするけどなぁ。

セカンドだったら、もっと都心に買うんじゃない？

[987: 匿名さん]

セカンドなら海外、北海道、沖縄あたり買うね！

[988: 匿名さん]

それ、別荘じゃねーの？？

俺だったら、本宅は世田谷あたりに買って、セカンドは都心。
平日仕事遅くなったら都心のセカンドに泊まる生活。
普段は閑静な住宅地に帰る。

[989: 匿名さん]

モデルルーム見学したときの印象としては、
30代前半の若い夫婦が見に来てるのが目についたけどね。

単に若い夫婦は車を持つ文化が無いんじゃないかな。
車のってどこに行くのか俺も思いつかないわ。

[990: 周辺住民さん]

都内に住んでいて車ないとっていうのは、古い考えかと、、
最近は免許の取得率も下がってますし、自転車ブームなどもありますし。車がステータスの時代はすでに 10 年前には終わっていると思います。
東京都に住んでいる方の車の保有率を考えてもわかりますね。
http://www.airia.or.jp/number/pdf/03_4.pdf
都内限定や若い世代であれば、このデータよりずっと低いかと思いますが。

[991: 匿名さん]

今の若い人だけでなく車の所有率は下がってますね。自転車、ウォーキングなど良く見かけます。
維持費掛かるし、だったら他に使いたいと言う人が多いのでは？

主婦で買い物に必要とか、子供乗せるのにとかそんなところかな？

駐車場がガラガラだから売れてないとは言い切れないと思うな。

機械式なんて時間掛かるから空いている方がいいじゃん。

[992: 匿名]

駐車場が想定以上にガラガラだと管理費、修繕費用が足りなくなるよ。

[993: 匿名さん]

なんで管理費が？？？
ネガするにも根拠がないと。。。。

[994: 匿名]

993
機械式駐車場の維持管理費用は駐車場賃料によって賄われるからでは？

[995: 匿名さん]

駐車場収入は管理組合の収入になります。１００％修繕費に積み立てる計画が
一番望ましいですが一般的にはそのうち何割かを管理費会計（すなわち管理会社
にキャッシュアウト）として管理費を補填した設計になっているケースが多いです。
また修繕費会計に積み立てる金額について建物保全用会計と駐車場保全会計に厳密
に会計区分している管理組合は少ないでしょう。

売れ残りの部屋はデベロッパが区分所有者となるため、たとえ空室であろうとも
管理費・修繕費は支払われますが駐車場は管理組合で所有する共用部であるため
空いている区画の利用料は普通デベは払ってくれません。（優先権付き販売の
場合は違うかもしれませんが）

個別徴収する管理費・修繕費を抑えて駐車場収入で補填するってパターンは
結構多いのでそのあたりの計画をよく吟味する必要があると考えます。

[996: 匿名]

管理会社が修繕計画に駐車場稼働率を何％で組み入れているかによる。0％ならガラガラでも全く問題ない。30台程が想定稼働率より不足すれば、10年で一億程度の一時金を徴収する可能性。
ネガでもないと思うが？

[997: 996]

すいません。
↑かぶりました。

[998: マンション住民さん]

設置率が高いと言うメリットを生かしたネガ。
駐車場が埋まってるなら埋まってるでこんなとこで車置くとこも無いでどうするみたいなネガが始まるんだろ。

人んちの駐車場の心配する多数の匿名さん。

[999: 匿名さん]

>>998
機械式駐車場の中期保守(部品交換や防錆処置)や長期修繕には膨大な費用がかかるので、
本来得られるべき駐車場収入が不足すると、駐車場未使用者である組合員に負担がかかるのは冷静な予想。
空いてる駐車場でも維持コストは発生し続けていますよ。

なんで駐車場空いてるのか理解できないが、放置するならもっと理解できない。

[1000: 入居済みさん]

確かにそうですね。私も追加負担があるかもしれないと覚悟はしてますよ。
ただ、一部マンションのようにタワー駐車場にもかかわらず、駐車場代￥０というとことは
違うので、万が一あったとしても一世帯負担は大したことは無いだろうと思ってます。
それ以上に、車を持っていない私としては、必要になった時に空きがある余裕があった方が
嬉しいと思ってますけどね。
以前のマンションが何年たってもなかなか空きが出なく、フラストレーション溜まりましたからね。