シティタワー有明ってどうでしょう？その8

[マンコミュファンさん]

パート8を立ち上げましたので、よろしくお願いします。

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/
その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/
その5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51696/
その6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53650/
その7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57700/

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩10分、りんかい線「東雲」駅 徒歩12分
総戸数：483戸
売主：住友不動産、住友商事
施工会社：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス

[52: 匿名さん]

ガレリアに西の日照が遮られているのがネックかな。ガレリアが邪魔だよね

[53: 匿名さん]

普通は西日は避けたいもんだがね。
煽りかたに心の澱みが見える気がします。

[54: 不動産購入勉強中さん]

CTAは賃貸に出してもイケるんじゃないか？

というのは、CTAは有明物件や豊洲物件に比べて賃貸に出しやすい。
理由は、管理修繕費やローン金利が安い。しかも減税つき。

たとえばガレリアやBMAだと管理費やローン金利を考えると20万以上で
賃貸に出さないと元すら取れないけど、CTAは管理費も安いし、ローン金利も
安いから15万で賃貸出してもトントン。15万の賃料といったら東京都下だよ。

有明物件の駐車場は取れないし、取れても月極3万ならCTAに賃貸需要がありそう。
CTAはほぼ駐車場も取れて1万6千円～あるみたいだから車持ちの需要あるね。

CTAは共用がBMAやオリゾンに比べヘボいけど、賃料に共用はほぼ関係ないのが
BMAの悲しい性。
賃貸に出すと平米数や駅距離で比べられちゃうから共用がかっこいい
BMAは賃貸には出しにくいね。

その他、タワー系ではないスターコート豊洲とかはタワーじゃないので
競合しないし、ガレリア、オリゾン、BMAとの競合ならCTAの方が強い気がする。

極論だけど、住宅ローン減税目的でCTA買って賃貸出したらそれだけで得なのでは？
もうやってる人いたりして。

[55: 購入検討中さん]

>40の発言はまだまともだと思う。情報も具体的でわかりやすい。CTAは管理費@290円ぐらいだったかな。
>50の発言は煽るのが目的なのか？何が言いたいのかよく分からん。

で、年明けにモデルルーム行ってきたが、今のところ値下げは予定していないとのこと。

「比較的角部屋が残っているが、Web上に間取りを掲載した12月あたりから契約ペースが上がっている。」
「BASとの検討組は正直なところ結構いる。BASは予想より10万程度安かったと思う。」
「竣工後数ヶ月後に多数売れ残っている物件は値下げの可能性もあるが、CTAの契約ペースだとまずない。」
「豊洲Symbolの売り出し時期は未定。価格も未定。営業上CTTより高いと案内してるが同価格帯だと思う。」
「新CTAの詳細はまだ営業まで話が降りてきていない。」

今日聞けた話はこんなもん。

[56: 匿名さん]

>>55
参考になりました。
どうやら絶対額が小さな部屋から売れてるようですね。
この場所で駐車場がいまだ空いてるのが不思議でしたが、ちょっと納得しました。

[57: 物件比較中さん]

有明で北の眺望だけでは意味が無いかな。
西から北のパノラマビューこそ意味があるのに、それを得られるのは上数フロアでしょうか。
お隣のガレリアさんともトラぶっているようだし。

せめて国際展示場か東雲駅に徒歩8分程度なら良かったんだけどな。
さすがにこの立地だと投資目的でも厳しいし・・・。

大手不動産の内廊下物件というのは少ないけどプラスかも。

[58: 匿名さん]

>>54
本気か？？？もう少し勉強したほうが良いな。
まさか、ローン減税を使う区分大家さんがいるとは…

[59: 匿名さん]

契約者は何をうかれてるのかな？
ココを定価って高値掴みでしょ？？

あとココの賃貸なんてまず人気でないしょ？
同じ位の平米数で同じ位の金額で、BMAとCTAがあったら間違えなくBMAを借ります。
だって、駅近だしプールや風呂があるし賃貸で住むには最高に面白いでしょ？

[60: 匿名さん]

契約者じゃないが、59は少し浮かれすぎ。もしくは知ったかぶりか？
賃貸の評価なら、物件特性だけじゃなくて家主負担(物件価格、経費)もちゃんと考慮しないと。

条件が同じ(70㎡・20階前後)だとすると、今の相場では家賃はCTA22万、BMA27万くらい。※
BMAに+5万の価値があるかについては少々疑問が残る。

それでも、CTAは賃貸には向かないというのは概ね同意。CTAは自宅用マンションだよ。
そもそも投資効率で言うと、新築マンションは中古マンションには勝てない。今は特にね。

※<前提条件>
物件価格　 ：BMA = CTA + 約10％
月間維持費：BMA = CTA + 3万(70㎡台、管理費/修繕費/税)

[62: 匿名さん]

オリゾンなら、周囲にお見合いマンションがないというのも魅力ですね。
ガレリアの東側高層階よりも、オリゾン南側低層階のほうが資産価値も高いでしょうね

[63: 匿名さん]

それは微妙かも。
ガレリアの東側高層階だと、豊洲方面に運河・緑・タワー群の夜景が見れて結構気持ちいいよ。
オリゾン南東角部屋４Fだと、駐車場と病院と高速の車しか見えない。。。。

それに、数年後にはお見合いになるだろうしね。。。

[64: 匿名さん]

ガレリアの東側高層階からはCTAの角部屋と駐車場がよく見えますよ

[65: 匿名さん]

まぁ、そういうのが気にならない人も結構いるわけで。
運河と森？が見えるのは結構いいんじゃないかな。

[66: 入居済みさん]

賃貸出す人って賃貸業者のマージンのこと忘れてない？

[67: 匿名さん]

↑入居済みだって。。すみふ？

[68: 匿名さん]

ただの名前でしょ。

[69: 入居済みさん]

早く住みたい願望です

[70: 物件比較中さん]

>>66は自分の名称を変え忘れた有明近辺在住の方でしょう・・・。
BMAかガレリアか???

[75: 匿名さん]

ガレリアの住民は、CTAの存在を引き渡し時にしらなかった、って言ってますけど、
すみふの営業の人は、プロパストが購入者に伝えずに引渡しした、っていうような事を言ってた気がしますけど。

どっちが正しいんでしょうか？

[76: 匿名さん]

>>75
両方正しいかもしれん。
前者は間違いなく知られてなかった。というか建築計画は入居後に出たはずだ。
すみふの営業の言うことは本当に信用できん(笑

CTAの建築計画（事前の付近説明）があった時に賢い人はとっくに逃げた。
今残っているのは、自ら動かず逃げれずに騒いでいる人。

竣工時にはかなり良い車が止まっていたが、今はファミリーカーが多いのも事実。＜ガレリア

[77: 匿名さん]

ちなみに、ガレの住民が知った日はいつでしょう？

住友不動産が用地を買う際に、プロパストは気づかなかったのでしょうか？
土地を買収している途中でも、後でも、ガレの引渡し前に、そういう状況はプロパストが知りえていたか、
いなかが気になります。

ガレを買う為に契約してから、プロパストが知りえたのであれば、重要事項説明違反にはならないですよね。
引渡し前に知りえていたら、伝える義務は無いと思いますが、倫理的にどうでしょうか。

ガレリアの昔の住民板を読み返してみます。

[78: 76]

>>77
どちらにしても、回りに建築物が建ち、景観が変わることについては、契約時の重要事項説明されてると思う。
そして、建築説明の後、組合か代表者で喧々諤々交渉？した経緯もあるし、今更騒ぐのはマナー的にもルール的にも可笑しいでしょう。
それが現実なんだよね。

[79: 匿名さん]

↑↑
ガレの住民掲示板を精査したわけではないけど、1/1の書き込みに、「初日の出が見えなかった、最悪の気分、CTA・・・」とあった事から、今まで溜まっていた住民の鬱憤に火が点き、「今更騒ぐ」ようではある。

[80: 匿名さん]

金銭ももらっているようですね。それで文句言うのはおかしいかと。
お金を拒否して、断固反対という立場なら、理解できますが。。。

[81: 契約済みさん]

しかし、良識・常識ある住人の方もいるようで、少し安心はしました。
ガレとは、駐車場への進入道路も同じで、今以上に混雑して嫌な思いもさせるだろうし、確かに気不味くないかって言われれば少々微妙ですよね。
リアルファイトにはならないように、上手くやっていきたいですところです。

[82: 匿名さん]

ガレは駐車場余ってるようですね。
そういう時代なんでしょうか？
それとも、住民が入れ替わった？

[83: 匿名さん]

そんなに悩むんだったら、オリゾン７１平米の４F買ったら？
こっちのほうが安いし。

[84: 購入検討中さん]

CTA住民だって遠くない未来に、北西に何か建ち、騒ぐことになるんじゃないですかね。今は本当になにも決まってないのでしょうか？＞北西

[85: 匿名さん]

さすがに北西は、まだ未定でしょう。オリンピックをもう一度目指すかもしれませんし。

[86: 旧隣人]

CTAの場所にあった古い配送センターが、
経営不振を起因として住友不動産に売却されたのは
ガレリアの引き渡し後のことです。
南王運送の親会社ワールドサプライが売り主だったと思います。
現在では佐川急便のグループになっていますね。
ちょうど不動産が高値であったいい時期に売却できたので、経営には効果があったでしょう。

ちなみに知人に聞いたら、現在ガレリアの駐車場に空きはないそうですよ。
また、別の場所では住友からの金銭をもらわずに、個人で未だに抵抗している人は現存するようなことも聞きました。

[87: 匿名さん]

ガレ住民は、目の前に高速できてプロパストから金をもらい、反対側にCTAできて住友から金をもらうというラッキーな人たちなのでは？

[88: 匿名さん]

>>87
正確には、お金もらって、まだ中古価格が高いうちにお引越しした方がラッキー（というか実力か）な人です。
その中古価格が高いときに、引越して来られた方は．．．．．騒いでると思います。

[89: 匿名さん]

まぁ、しばらくは有明の急激な開発もないだろうし、もうすこし待つのもありかもね。
今オリゾンマーレなんて買っちゃったら、開発進むころには10年落ちとか15年落ちとかになって、売れなくなるだろうし。

[90: 匿名さん]

CTA低層北東倉庫お見合いで最初から眺望がないのに坪210万であることを考えると
GG分譲時に坪190万で買って眺望を何年か楽しんだ人は、まだましなのかな。
あったものが途中で無くなったショックは↑のようにデジタルに計れるものじゃないと思うけど・・・

[91: 匿名さん]

そのころのオリゾンは、修繕積み立て凄い事になってそうですね。。。
CTAは大丈夫なのかな。

[92: 匿名さん]

CTAは割安な管理修繕駐車場費ですから、長く住めそうですね。

共用施設が内廊下だけど、無意味に豪華じゃない。

BMAとは対照的にムーディーな雰囲気は味わえないかも知れないけど、
人が長く住むことを考慮して作られたＭＳって感じですね。

そういう豪華じゃないけどプチ都心ライフを味わいたい人には
よいんじゃないでしょうか。

[93: 匿名さん]

免震＋機械式駐車場だから、修繕積立費が安いわけないわけだが・・・
内廊下な上、Ｓ社の管理会社だよ・・・管理費が一般タワーより安いわけないんだが・・・

べたべたで数字の根拠提示がない発言には注意しましょう。。。。

[94: 匿名さん]

>93さん
>べたべたで数字の根拠提示がない発言には注意しましょう。。。。
で、
>安いわけないんだが・・・
って、見事に自爆してますが。

[95: 匿名さん]

ガレリア住民って、あわれだね。BMAだって、月島倉庫にシティタワーが建てば、似たような状況になるんだろうね

[96: 匿名さん]

ガレリア住民哀れっていうけど、逆から見ればCTAって哀れだねっとも言えるので　笑

むしろCTAの方が中が見える分被害が大きい。

[97: 購入検討中さん]

新築マンションを10個近く見たが、CTAの管理費修繕積立金については高くも安くも無いと思う。
営業は「不要な共用部を排除して管理費を抑えた」と言っていたが、どうなってるんだろう。

ちょっと気になったので、不動産サイトから5年以内、タワー、23区で検索して管理費を見てみた。
修繕計画は検討者・契約者しか見れないので残念ながら集計対象外。

190円/㎡　江東区　Wコンフォートタワーズ
206円/㎡　港区　 　ワールドシティタワーズ
211円/㎡　港区　 　白金タワー
213円/㎡　中央区　ＴＨＥ　ＴＯＫＹＯ　ＴＯＷＥＲＳ
214円/㎡　港区　 　コスモポリス品川
237円/㎡　中央区　晴海テラス
239円/㎡　江東区　ガレリアグランデ
243円/㎡　港区　 　芝浦アイランドケープタワー
245円/㎡　港区　 　カテリーナ三田タワースイート
260円/㎡　江東区　シティタワーズ豊洲
265円/㎡　江東区　シティタワー有明
273円/㎡　港区　 　芝浦アイランドグローヴタワー
279円/㎡　文京区　コートレジデントタワー
283円/㎡　港区　 　パークタワー芝浦ベイワード
286円/㎡　江東区　オリゾンマーレ
294円/㎡　江東区　パークシティ豊洲
298円/㎡　江東区　ＴＨＥ　ＴＯＹＯＳＵ　ＴＯＷＥＲ
301円/㎡　目黒区　中目黒アトラスタワー
305円/㎡　荒川区　ステーションポートタワー
349円/㎡　江東区　Ｂｒｉｌｌｉａ　Ｍａｒｅ　有明
358円/㎡　港区　 　赤坂タワーレジデンス
467円/㎡　港区　 　虎ノ門タワーズレジデンス

WCTは奇跡の管理費といわれるだけあるね。Wコンは予想外の一位。
どちらも充実した共用施設があるにもかかわらずこの金額とは、スケールメリットの一言で済むものなのか？
CTAはやっぱりガラスの掃除と内廊下の空調である程度はしょうがないのかね。

[98: 匿名さん]

そんな額面較べても無意味。
どんどん増額されるし、一時金で恐ろしい請求がくる。

[99: 匿名さん]

CTAは管理会社と交渉したり、管理会社を変更する事で大分抑えられそうですね。
管理をわざわざ財閥系に頼む事もないでしょう。
オリやガレと同じ会社にする事でスケールメリットを利用して削減できるかも。
（人員をオリやガレと同じ人にして、時間をズラして掃除してもらうとか。）

なんだか、いろいろ工夫はできそうですね。

[100: 匿名さん]

オリゾン4F 71㎡屋さん、ガレリア住民版にも行ってあげて。
ニーズがあるかもよ。

[101: 匿名]

>>98さん
管理費はどんどん値上げされたり、一時金徴収されたりしないでしょう。
修繕積立金じゃないんだから。

>>99さん
今は有明3物件は全て管理会社がバラバラです。
しかも、いずれも大規模マンションなので、掃除の人は一日中掃除してますから、時間でシェアするのも困難と思います。