シティタワー有明ってどうでしょう？その8

[マンコミュファンさん]

パート8を立ち上げましたので、よろしくお願いします。

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/
その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/
その5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51696/
その6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53650/
その7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57700/

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩10分、りんかい線「東雲」駅 徒歩12分
総戸数：483戸
売主：住友不動産、住友商事
施工会社：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス

[401: 匿名さん]

第２期販売予定が2月下旬から3月下旬にかわってるよ。
いつになったら第2期ははじまるんだ？！
どんだけ売れてないんだ。。。

[402: 入居予定さん]

>>401
MR行った事あるなら分かると思うけど、ここ実質全戸先着順みたいな感じだよ。
私も秋に第何期とか関係無く契約したので。
毎月コンスタントに10～20戸位は契約ある様ですし、契約を取り付けてしまっている段階で第二期は半永久的に繰り下がり続けると思いますけどね。

[403: 匿名さん]

>>402
どこもそうですよ。
第１期分がほとんど売れたら普通は第２期始めるはずなんですけどねー

[404: 匿名さん]

>>403
で、第二期が始まらないとして、何戸売れ残っているの？
知らないでとりあえずネガってみました系なのかな。

[405: 匿名さん]

>>401

一期終わって、第二期が・・・11月・・・12月・・・・・・・2月下旬・・・3月下旬って感じですよね。

[406: 匿名さん]

０９年のマンション発売、１７年ぶり８万戸割れ　大京が２年連続首位
http://www.sankeibiz.jp/business/news/100222/bsd1002221745011-n2.htm
この記事見ると住不は２位ですね。
住不も一時は業界で在庫一番抱えてたけど、だいぶ減らしたんじゃないかな。
CTAも1L、2Lはほとんど残ってないし、契約も300戸はあるみたいですしね。

第２期が先送り＝売れてないってネガではどうも弱く聞こえるのは私だけでしょうか。

[407: 匿名さん]

>>405
第二期の予告だけしておいて、実際はいつまでたっても始まらない。ってなんか詐欺みたいですよね。

[408: 匿名さん]

>>406
2010年はスミフ在庫抱えまくりでしょう。

[409: 匿名さん]

>>408
スミフさんとこは、例年、在庫たくさんお持ちです。
豊洲のほうのシンボルでしたっけ？　売り出しどうすんでしょ。

[410: 匿名さん]

どうしてこんなに駅から遠い物件を買うのでしょう。

[411: 匿名さん]

安い割に眺望が良いからでしょうか。財閥系だというのも安心感を感じますね。
駅近の財閥系タワマンだと、手が出ませんよ。

[422: 入居前さん]

>>421
じゃあ検討から外せばいいじゃん。笑
大崎とか十番とか駅近で便利なとこは他にいっぱいあるよー。
この値段だから契約者も利便性の悪さは割り切ってるよ。

[423: 匿名さん]

421>>

ＢＡＳにどうぞ！

[424: 匿名さん]

俺も422さんと同じだな、この値段でこの眺望だから検討してるのは、皆同じだよ。

不満言うなら麻布、広尾等沢山あるよ！

安くて便利でなんて100％満足行くところなんて億だしてもないと思うよ。
だいたい徒歩10分で遠いの？
普通だよ。

[425: 匿名さん]

同じ住友のシティタワー池袋ウェストゲートなら、中層２LDKが3900万円〜。
メトロ要町駅とメトロ池袋駅から、それぞれ徒歩６分と１１分。
周り住宅街で眺望も確保されていますが。

[426: 匿名さん]

池袋・・・
なにか癒される眺望は、そこにはあるのか。
そもそも池袋の街が嫌いなので、個人的にはＮＧでした。
あ、要町だったっけか。

[427: 入居前さん]

また池袋か。。。
池袋もMR行ったけど、CTAとDWの質が違った。
柱も気になるし、眺望を楽しむって意味では全然CTAの方が優れていると思った。
確かに利便性では向こうに軍配が上がると思うけど。
眺望だけ取ればCTAは池袋やCTT、大崎辺りよりも優れてますよね。

[428: 匿名さん]

>>422
>>424

ごめんなさい。
どうしてもここの良さが理解できません。
ＭＲも行きましたがいたって普通。

駅から10分は遠いです。
そして周辺環境だって決して良いとは言えません。

買って中古で売り出したら売却損間違いなし。
まさかリセールして高値で売れると思っていないですよね？
こんなこと書くと永住するつもりですから･････とか言う人がいますね。
人は何が起きるかわからないのです。
また先着順の契約できる部屋があることがデベにとっても自信のない物件である象徴ですよ。

それでも何故この立地でこのマンションを決断できるのでしょうか？
マンションとは立地第一だと思う私に本当に本気で教えてプリーズ。

[429: 匿名さん]

分からない人は買わなければいいだけ！
立地と言うなら他行けばいいじゃん。
環境、眺望、価格、物件内容色々な面から選んでるし
あなたに迷惑かけてないじゃん。
それに、今のご時世先着順で買えるのここだけではないよ。

[430: 匿名さん]

世の中にはマンションはたくさんあるから、気に入らない人は買わなければ良い。
ここは8ヵ月で300戸も売れた首都圏でも数少ない人気マンションであることをは明らか。
ちなみにBASは同じ期間で30戸くらいしか売れていない。大幅値引きしているのに。

[431: 匿名さん]

この不景気に、月に40戸弱も売れてるって確かに凄い。

[432: 物件比較中さん]

>>430
BASはまだ売りに出されてませんがw

[433: 購入検討中さん]

>428さん
人それぞれ重視するところは違いますし、評価基準も違うのだから
他人の評価を気にしても仕方無いのではないでしょうか。
そもそも何が起こるか分からないのが心配なら賃貸の方が良いのでは？

ちなみに私も立地重視で探していますが、
・りんかい線＆ゆりかもめは仕事場へのアクセスが大変良く西側の私鉄沿線より
　魅力的。（都心は高くて買えません、ハイ。）
・最寄駅まで徒歩10～12分は許容範囲。
・周りは何も無い。スーパーも遠い。ただ、スーパーへ毎日買い物に行く
　ライフスタイルではないので問題は無い。
・契約者さんがアップしている画像を見た限りでは、北西の眺望は湾岸物件でも
　トップクラスだと思う。（虹橋重視の人には向かないが）
　ただし、将来的な眺望リスクは要考慮。
・子供はいないので学校が近いのは特にプラス要素ではない。
といった評価をしているので有力候補として検討しています。

でも、こんな意見聞いても貴方の参考にはならないでしょ？

[434: 匿名さん]

>428
>買って中古で売り出したら売却損間違いなし。
>まさかリセールして高値で売れると思っていないですよね？
>
まさかこのご時世で
リセールして売却損無く高値で売れるマンション探してないですよね？
それなら日本国内はあきらめた方が・・・。

[435: 入居予定さん]

>>428さん
＞駅から10分は遠いです。そして周辺環境だって決して良いとは言えません。
これは私も思います。誰の目でも現状の周辺環境が良いとは思わないでしょう。ただ、豊洲だって10年前はどっこいどっこいの環境でしたよね。豊洲駅で降りる人なんて工員位だろって感じでした。でも、今では住みたい街ランキングなんかでも常に上位に名前があがる街になりました。今の有明を考えれば、

＞買って中古で売り出したら売却損間違いなし。まさかリセールして高値で売れると思っていないですよね？
これは間違いないと思います。でも、良く考えて下さい。売却益って、価値が低い時に買って価値が高まった時に売る事で生まれるものですよね。仮に麻布十番や大崎を考えてみましょうよ。今あそこ買って、売却益が出ると思いますか。可能性は低いでしょうね。麻布十番や大崎の価値は既に多くの人が周知してますから。こう考えると、あなたはどこなら売却益が出るとお考えでしょうか。
その点有明は、東京都が主導で(いつになるかは別ですが)、道路を造り、宅地を供給し、商業施設を誘致し、災害に強い街作りを進めています。開発が進めば雑誌等の露出が増え(オダジョー含め)、有明の認知度が高まるでしょう。
ここの立地を広域で考えると、豊洲やお台場と大差ないですし、大化けするポテンシャルは十分あると思います。

＞マンションとは立地第一
立地には広域立地と狭域立地の二つがありますが、あなたが気にされているのは狭域立地の話でしょうかね。つまり駅徒歩分数です。狭域立地は有明内での勝負になった時は一番近いに越した事ないですが、ここより立地が良い物件は総じて何らかの問題を孕んでいます(売主倒産の危機、修繕積立不足の危機など)。住友は財閥系ですし(トウタテも芙蓉Gだって話になるだろうが)、金食う共有施設もないですし、安心感・安定感を考えれば有明内で考えるとCTAの相対的なポジションは低くはないでしょう。
広域立地で考えると、有明は良い方だと思います。東京・銀座には乗換えを要するものの時間かからないですし、渋谷新宿池袋もダイレクトアクセスです。六本木・西麻布は行きづらいですが。逆に、ここの広域立地が悪いと考える方は、どこなら満足なんだって問いたいです。その満足出来る場所に家族四人で生活出来るだけの広さを確保できるのかと。せいぜい田端や大森程度でしょう。山の手の内側はまず厳しいでしょうね。

長くなりましたが、私も契約前に428さんと全く同じ壁にはブチ当たりました。そこで色々と考え、上記の様な整理をつけたので、本気でCTAをとお考えなら、参考にしてみて下さい。

[436: 匿名さん]

こんな掲示板（失礼！）にも、冷静な分析と論理的な文章ができる人がいるんだ。再発見。

[437: 匿名さん]

そもそもさぁ･･･。
この値段ならいろいろ我慢することが多くてしかたないじゃん。
多くの人が言うようにここよりいいとこを探すなら港区あたりを探した方がいいと思うよ。
みんなここの予算が限界で探しているんだから同じ予算の中で考えないとね。
優先順位は人それぞれなので、駅にもっと近いとこを選べば学校が遠くなったり夜道が不安になったり他を我慢しないといけない。
これから出てくるマンションは相当いいものがでてくるけど、今あるマンションの中ではここはいいと思うよ。

[438: ご近所さん]

勝手な分析の始まりか。最近、かなり元気のないＣＴＡ．すみふ立ちんぼのおっちゃんはＢＡＳのＭＲのある
ＴＯＣで街宣看板持って寡黙に頑張っているだけである。
４３５はすごいね。かなり間違った見識であることにあきれたよ。ＣＴＡレベルだな。
麻布十番は将来の利幅が薄いと断言しているが、資本主義ではバブルは常に繰り返す。資本主義とはだから仕方がない。
従って、スモールバブルは都心から始まることの確立は高い。ここは都心ではなく都心に近いリゾート地だから発展は希望しても都の計画以上のものはない。都の計画は３８０００人程度の住居地にして、オリンピック用地とした埋め立て費用の回収にのみ興味アリ。という事実だ。
ＣＴＡはスミフが間違って建てた有明の立地（つまり、都心リゾート）に似つかわしくない物件である。
魅力ある共用施設が何ひとつない。特に、屋上または、屋上階の住民開放がなく花火は北東、南東の住人は外にいくしかない。
これは、有明ではＣＴＡだけである。リゾートに似つかわしくない黒っぽい形状物件である。これもＣＴＡの特長だが、ＤＷの丸見え物件を良いと思う露出好きのみしかこのまない。
しかも、立地が東雲の端っこであるため、学校区のとなりにあり、日中は学生の声がかなりうるさく、また、ＤＷだから高層階まで南東、南西はまる見えである。
眺望は有明では最低である事実。比較論ではあるが、都心を見る夜景スポットとしては有明は最高だが、有明の中では最低である。
なぜなら、南西がすべて潰されており、虹橋は見えない。北西は位置的に都心夜景は銀座方面を中心に見ることになるが、有明の夜景をよく知るものの評価は中の下くらいのものである。
富士山も見えないし、物件立地評価は駅遠の他に有明一、最低であるのです。
だから、この物件はＢＭＡ、ＢＡＳが人気が出て値上がりしてくれない限り、物件価値は上がらない。
いかがかな！わかったかな。
最初の売り出しで客寄せパンダ価格にしたのもある程度の戸数販売後、ＢＡＳの売り出しに合わせて値上げする計画と読み取れる。
とこが、読みがはずれＢＡＳは中層階をかなり安くし、高層階でも手頃なＤＩＮＫＳ向けの間取りを用意したため、
ＣＴＡへの訪問客は皆無となったということだろう。なぜなら、比較論でＣＴＡを選ぶのはＤＷ好きだけだからである。そして、唯一、魅力のあった北西高層階は売り出ししていない。（全部は売っていないだろう。吊り上げタイミング待ちといったところ）

[439: 匿名さん]

>438
長文ご苦労
で、このエリアにめっちゃ詳しいあんたのお勧めはどこなんだい？
興味ないけどな（笑）

[440: 匿名]

438さん

とても参考になりました。
やはり、割高なんですね。同じ価格帯の池袋が完売になっているのも必然なんですね。

[441: 匿名]

ブリリアのプレミアムが坪220辺りで決まったのが事実だとするとここは200を切るのが相場ではないか？

[442: 匿名]

ブリリアのプレミアムが坪220辺りで決まったのが事実だとするとここは200を切るのが相場ではないか？

[443: 匿名さん]

BMAのお荷物住人の歪んだ主観と妬み丸出しの意見など検討者には何も参考にならん。
愚か者にはまともな人間達が異常に見えるという事実だけは参考になったが。

病状が悪化する前にBMA,BASスレに戻って買い煽りでもやってれば。

[444: ご近所さん]

ＣＴＡに妬みなどあろうはずがない。申し訳ないが、本当にない。
投資、つまり、賃貸の適正価格物件待ちの状況が続いているのみ。安値を拾うから。それだけである。
既購入者への感想があるとすれば、良く一生の棲家としたものだという驚きだけである。
階層、方角にもよるがな。１期早目に安く拾っているものはまだ、ましな方だが！

[445: 物件比較中さん]

真横のガレリアの中古相場(というか、最近まともに成約していないけど)を見れば、ここの資産性は明白だと思うのだが・・・。

[446: ご近所さん]

デベ（すみふ・東京建物）はここのコンセプトをオリンピックを利用し、夢の地として売り出しているから
ごまかされないように、ご近所さんのように冷静な目で見てほしい。
海の側が好きがこの地の選択理由なら一生後悔はないだろう。でも、夢の地のコンセプトには気を付けてくれ。

東京建物とすみふは合同でブリリアシティタワーを計画している。高さ制限は同じで１２０Ｍだが、場所の選定
がルールなしという事実だ。有明２街区Ａ（わかりやすく言うと佐川急便の左報告・西側・にぎわいロード沿い）
に３４Ｆ建てマンションを建設する申請が出ている。ＢＭＡの南西側へのクレームに備え、虹橋には考慮しているので２つの橋脚は見えそうだが、Ｓ字カーブのきれいな夜景を南西側（スカイタワーとお見合いにならない住人）は失うことになる。
２年前には、ここに計画がないことを南西住人の多くが確認していること。これに対し、東京建物の営業は将来はわかりません。当時、東京建物では計画はありません。と言っている。

行政を通しての闘いなど積極的に行うかはこれからだが、忙しいＤＩＮＫＳ，単身が多いのでまとまらないだろう。
また、ＢＭＡ組合は見返りに何かを要求する闘いを行うかどうか。積極的で高いモチベーションを持つ若い理事がいるので、期待はしたいがな。

これが、実態ということを認識しなさいということだ。東京都はこの地の投資を回収するために３８０００人の住居
計画を遂行させるだろう。既に有明を良くする会という地権者の会と行政が一体になっている。

ＣＴＡの最大の問題は、北西にマンションが立つかだ。立地的に悪い分、安い価格帯の高層マンションは立つと想定できる。
端っこは、前にお見合いがいないため、マンション立地には最高だ。では、北西に商業地が来る可能性はあるかだが。
小学生でもわかる簡単な問題。答えはＮＯである。なぜなら、オリ前に商業地を配置する計画なのに、ＣＴＡの前に
商業地を持ってきても採算は取れない。
東雲イオンに行って、商品単価と置いてある食材の質を確認したが、安いものをより安くがコンセプトの店舗運営である。
つまり、東雲は高所得者が少ないということだ。その東雲の地と隣接してＣＴＡがあるということは、商業地は十分

に足りていて、北西にはＭＳを建てることは当然、３８０００人の東京都が策定の計画とマッチするということだ。

そのリスクを持って買うのはＯＫだが、夢に惑わされて買わないように助言する。

[447: 匿名]

なるほど、勉強になります。見送って正解でした。

[448: 匿名さん]

ご近所さん、ＢＭＡ住民なんだな、やっぱ。ＢＭＡも北西にタワー建ったらどうするんだよ。
立地的に眺望がいいって、前に書いてたけど、それならＢＭＡの前あたりからの開発のが先じゃないか。
そんでもって、ＢＭＡとお見合いにならないように、北、西、東に向けてタワーにしたら、どうよ。
ＡＬＬ北でもいいか。どの道、南に向けても、ＢＭＡの影になるんだしね。

[449: 匿名さん]

東雲徒歩１２分って、私は楽勝でした。
少々夜は暗いですが、途中の道路整備もされて街灯も
ＬＥＤランプ？のせいか意外に明るかったです。
新宿通勤なので、これなら検討できそう。

[450: 匿名さん]

新宿通勤は楽ですよ。座れますから。
駅距離も東雲駅の改札からホームまではすぐですから。