シティタワー有明ってどうでしょう？その8

[マンコミュファンさん]

パート8を立ち上げましたので、よろしくお願いします。

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/
その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/
その5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51696/
その6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53650/
その7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57700/

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩10分、りんかい線「東雲」駅 徒歩12分
総戸数：483戸
売主：住友不動産、住友商事
施工会社：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス

[389: ご近所さん]

CTA欲しいのだよ。しかし、ちばぎんのローン審査がおりない

[390: 物件比較中さん]

<389さん、
確かに千葉銀のローンは魅力ですよね。他の物件ではまず見かけないレートです。向う１０年間限定で試算すれば、
坪あたり160万円程度で売却できると私の場合は今の賃貸とほぼ同程度のキャッシュアウトです。審査通りたいものですね。

[391: 匿名さん]

0.775％は魅力的です。
ローン控除で1％戻ってくるから、できるだけ借りたいです。

[392: 匿名さん]

シティタワー有明の前の敷地は、マスタープランの２０Ｐによると、住商複合用地となっています。
そして、１６Ｐには「街区内に歩行者の積極的なアクセスを誘導するエリア」となっています。

ＢＭＡ,ＢＡＳも前面の空地が同様の位置づけになっています。
港湾局がどのようなイメージを持っているのか分かりづらいのですが、こういった街並みを想定して、
このような文言になったのでは？と分かるような具体的な場所ってありますでしょうか？

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/arikita-guideline/pdf/guideline(h1912).pdf

[393: 物件比較中さん]

＞＞No.392 by 匿名さん
まさにお台場じゃないでしょうか？特に東西の入り江付近はお台場のイメージになるのではないでしょうか。

[394: 匿名さん]

入江はどうなるんでしょうね？
①台場のような低層マンションになって、1階にはマルエツなどのスーパー
②単に商業施設（IKEA、コストコ等）
③単に高層マンション
ただ、「入江の景観を活かした商業施設」というとスーパーは無さそうか。
カフェ？だと敷地がでかすぎだし。

[395: 匿名さん]

個人的には北側の空地は車を多くとめられる店舗系の店がいいのかな、と思います。
お台場の海辺は４０ｍ規制があったかと思います。
同様の高さ規制ができるといいですね。

[396: 匿名さん]

建蔽率／容積率／ガイドラインを都市計画法にしようと動いてるらしいので、高さ制限はきちんと法的拘束力を持たせて欲しいですね。
北西には豊洲のビバホームみたいのが欲しいな、個人的に（笑）

[397: 匿名さん]

>>396さん

現在のガイドラインには高さの規制は無いですよね。概念的なものはありますが・・・。それが抽象的でどうとでも解釈できます・・・。

高さ制限は、ＢＭＡ、ＢＡＳ、オリゾン、ガレリア、どのタワーにとっても、同じ気持ちでは無いでしょうか。
高さ制限が何ｍが妥当か、は何ともいえませんが、せめてお台場並みにとは思います。

[398: 匿名さん]

あの場所に高層物件が建って欲しくないという希望は分かりますが・・・。
あの場所こそ、高層物件に相応しい土地でもあるんですよね。
１階にスーパーの入った高層マンションでもできると、いいかもしれませんね。

[399: 匿名さん]

ま、可能性としては低いと見るが、１区域にタワーマンションがたったら、ＵＲだろうと引っ越す予定。
むしろＵＲだったら、より高層が狙えるかも。。。

現在のガイドプランによるセットバックを考慮すると、高層建てるとかなり細長くなるだろう。
ＵＲ主体事業だと免震とは考えられず、低中層が妥当と予想する。

あくまで当方の予想なので、責任持ちません(^^;

[400: 匿名さん]

ガレリア板ぽくなっちゃったね(^^;
でも、あの敷地って意外と広いんですよね。
高層でもそんなに細くならないと思う。
総合設計使って結構なものになるんじゃないかな。
あと、ここで中低層物件の需要は無さそうだし・・・。
因みにURでもゴクレが絡んでたら困りモノですけどね。買う側として。

[401: 匿名さん]

第２期販売予定が2月下旬から3月下旬にかわってるよ。
いつになったら第2期ははじまるんだ？！
どんだけ売れてないんだ。。。

[402: 入居予定さん]

>>401
MR行った事あるなら分かると思うけど、ここ実質全戸先着順みたいな感じだよ。
私も秋に第何期とか関係無く契約したので。
毎月コンスタントに10～20戸位は契約ある様ですし、契約を取り付けてしまっている段階で第二期は半永久的に繰り下がり続けると思いますけどね。

[403: 匿名さん]

>>402
どこもそうですよ。
第１期分がほとんど売れたら普通は第２期始めるはずなんですけどねー

[404: 匿名さん]

>>403
で、第二期が始まらないとして、何戸売れ残っているの？
知らないでとりあえずネガってみました系なのかな。

[405: 匿名さん]

>>401

一期終わって、第二期が・・・11月・・・12月・・・・・・・2月下旬・・・3月下旬って感じですよね。

[406: 匿名さん]

０９年のマンション発売、１７年ぶり８万戸割れ　大京が２年連続首位
http://www.sankeibiz.jp/business/news/100222/bsd1002221745011-n2.htm
この記事見ると住不は２位ですね。
住不も一時は業界で在庫一番抱えてたけど、だいぶ減らしたんじゃないかな。
CTAも1L、2Lはほとんど残ってないし、契約も300戸はあるみたいですしね。

第２期が先送り＝売れてないってネガではどうも弱く聞こえるのは私だけでしょうか。

[407: 匿名さん]

>>405
第二期の予告だけしておいて、実際はいつまでたっても始まらない。ってなんか詐欺みたいですよね。

[408: 匿名さん]

>>406
2010年はスミフ在庫抱えまくりでしょう。

[409: 匿名さん]

>>408
スミフさんとこは、例年、在庫たくさんお持ちです。
豊洲のほうのシンボルでしたっけ？　売り出しどうすんでしょ。

[410: 匿名さん]

どうしてこんなに駅から遠い物件を買うのでしょう。

[411: 匿名さん]

安い割に眺望が良いからでしょうか。財閥系だというのも安心感を感じますね。
駅近の財閥系タワマンだと、手が出ませんよ。

[422: 入居前さん]

>>421
じゃあ検討から外せばいいじゃん。笑
大崎とか十番とか駅近で便利なとこは他にいっぱいあるよー。
この値段だから契約者も利便性の悪さは割り切ってるよ。

[423: 匿名さん]

421>>

ＢＡＳにどうぞ！

[424: 匿名さん]

俺も422さんと同じだな、この値段でこの眺望だから検討してるのは、皆同じだよ。

不満言うなら麻布、広尾等沢山あるよ！

安くて便利でなんて100％満足行くところなんて億だしてもないと思うよ。
だいたい徒歩10分で遠いの？
普通だよ。

[425: 匿名さん]

同じ住友のシティタワー池袋ウェストゲートなら、中層２LDKが3900万円〜。
メトロ要町駅とメトロ池袋駅から、それぞれ徒歩６分と１１分。
周り住宅街で眺望も確保されていますが。

[426: 匿名さん]

池袋・・・
なにか癒される眺望は、そこにはあるのか。
そもそも池袋の街が嫌いなので、個人的にはＮＧでした。
あ、要町だったっけか。

[427: 入居前さん]

また池袋か。。。
池袋もMR行ったけど、CTAとDWの質が違った。
柱も気になるし、眺望を楽しむって意味では全然CTAの方が優れていると思った。
確かに利便性では向こうに軍配が上がると思うけど。
眺望だけ取ればCTAは池袋やCTT、大崎辺りよりも優れてますよね。

[428: 匿名さん]

>>422
>>424

ごめんなさい。
どうしてもここの良さが理解できません。
ＭＲも行きましたがいたって普通。

駅から10分は遠いです。
そして周辺環境だって決して良いとは言えません。

買って中古で売り出したら売却損間違いなし。
まさかリセールして高値で売れると思っていないですよね？
こんなこと書くと永住するつもりですから･････とか言う人がいますね。
人は何が起きるかわからないのです。
また先着順の契約できる部屋があることがデベにとっても自信のない物件である象徴ですよ。

それでも何故この立地でこのマンションを決断できるのでしょうか？
マンションとは立地第一だと思う私に本当に本気で教えてプリーズ。

[429: 匿名さん]

分からない人は買わなければいいだけ！
立地と言うなら他行けばいいじゃん。
環境、眺望、価格、物件内容色々な面から選んでるし
あなたに迷惑かけてないじゃん。
それに、今のご時世先着順で買えるのここだけではないよ。

[430: 匿名さん]

世の中にはマンションはたくさんあるから、気に入らない人は買わなければ良い。
ここは8ヵ月で300戸も売れた首都圏でも数少ない人気マンションであることをは明らか。
ちなみにBASは同じ期間で30戸くらいしか売れていない。大幅値引きしているのに。

[431: 匿名さん]

この不景気に、月に40戸弱も売れてるって確かに凄い。

[432: 物件比較中さん]

>>430
BASはまだ売りに出されてませんがw

[433: 購入検討中さん]

>428さん
人それぞれ重視するところは違いますし、評価基準も違うのだから
他人の評価を気にしても仕方無いのではないでしょうか。
そもそも何が起こるか分からないのが心配なら賃貸の方が良いのでは？

ちなみに私も立地重視で探していますが、
・りんかい線＆ゆりかもめは仕事場へのアクセスが大変良く西側の私鉄沿線より
　魅力的。（都心は高くて買えません、ハイ。）
・最寄駅まで徒歩10～12分は許容範囲。
・周りは何も無い。スーパーも遠い。ただ、スーパーへ毎日買い物に行く
　ライフスタイルではないので問題は無い。
・契約者さんがアップしている画像を見た限りでは、北西の眺望は湾岸物件でも
　トップクラスだと思う。（虹橋重視の人には向かないが）
　ただし、将来的な眺望リスクは要考慮。
・子供はいないので学校が近いのは特にプラス要素ではない。
といった評価をしているので有力候補として検討しています。

でも、こんな意見聞いても貴方の参考にはならないでしょ？

[434: 匿名さん]

>428
>買って中古で売り出したら売却損間違いなし。
>まさかリセールして高値で売れると思っていないですよね？
>
まさかこのご時世で
リセールして売却損無く高値で売れるマンション探してないですよね？
それなら日本国内はあきらめた方が・・・。

[435: 入居予定さん]

>>428さん
＞駅から10分は遠いです。そして周辺環境だって決して良いとは言えません。
これは私も思います。誰の目でも現状の周辺環境が良いとは思わないでしょう。ただ、豊洲だって10年前はどっこいどっこいの環境でしたよね。豊洲駅で降りる人なんて工員位だろって感じでした。でも、今では住みたい街ランキングなんかでも常に上位に名前があがる街になりました。今の有明を考えれば、

＞買って中古で売り出したら売却損間違いなし。まさかリセールして高値で売れると思っていないですよね？
これは間違いないと思います。でも、良く考えて下さい。売却益って、価値が低い時に買って価値が高まった時に売る事で生まれるものですよね。仮に麻布十番や大崎を考えてみましょうよ。今あそこ買って、売却益が出ると思いますか。可能性は低いでしょうね。麻布十番や大崎の価値は既に多くの人が周知してますから。こう考えると、あなたはどこなら売却益が出るとお考えでしょうか。
その点有明は、東京都が主導で(いつになるかは別ですが)、道路を造り、宅地を供給し、商業施設を誘致し、災害に強い街作りを進めています。開発が進めば雑誌等の露出が増え(オダジョー含め)、有明の認知度が高まるでしょう。
ここの立地を広域で考えると、豊洲やお台場と大差ないですし、大化けするポテンシャルは十分あると思います。

＞マンションとは立地第一
立地には広域立地と狭域立地の二つがありますが、あなたが気にされているのは狭域立地の話でしょうかね。つまり駅徒歩分数です。狭域立地は有明内での勝負になった時は一番近いに越した事ないですが、ここより立地が良い物件は総じて何らかの問題を孕んでいます(売主倒産の危機、修繕積立不足の危機など)。住友は財閥系ですし(トウタテも芙蓉Gだって話になるだろうが)、金食う共有施設もないですし、安心感・安定感を考えれば有明内で考えるとCTAの相対的なポジションは低くはないでしょう。
広域立地で考えると、有明は良い方だと思います。東京・銀座には乗換えを要するものの時間かからないですし、渋谷新宿池袋もダイレクトアクセスです。六本木・西麻布は行きづらいですが。逆に、ここの広域立地が悪いと考える方は、どこなら満足なんだって問いたいです。その満足出来る場所に家族四人で生活出来るだけの広さを確保できるのかと。せいぜい田端や大森程度でしょう。山の手の内側はまず厳しいでしょうね。

長くなりましたが、私も契約前に428さんと全く同じ壁にはブチ当たりました。そこで色々と考え、上記の様な整理をつけたので、本気でCTAをとお考えなら、参考にしてみて下さい。

[436: 匿名さん]

こんな掲示板（失礼！）にも、冷静な分析と論理的な文章ができる人がいるんだ。再発見。

[437: 匿名さん]

そもそもさぁ･･･。
この値段ならいろいろ我慢することが多くてしかたないじゃん。
多くの人が言うようにここよりいいとこを探すなら港区あたりを探した方がいいと思うよ。
みんなここの予算が限界で探しているんだから同じ予算の中で考えないとね。
優先順位は人それぞれなので、駅にもっと近いとこを選べば学校が遠くなったり夜道が不安になったり他を我慢しないといけない。
これから出てくるマンションは相当いいものがでてくるけど、今あるマンションの中ではここはいいと思うよ。

[438: ご近所さん]

勝手な分析の始まりか。最近、かなり元気のないＣＴＡ．すみふ立ちんぼのおっちゃんはＢＡＳのＭＲのある
ＴＯＣで街宣看板持って寡黙に頑張っているだけである。
４３５はすごいね。かなり間違った見識であることにあきれたよ。ＣＴＡレベルだな。
麻布十番は将来の利幅が薄いと断言しているが、資本主義ではバブルは常に繰り返す。資本主義とはだから仕方がない。
従って、スモールバブルは都心から始まることの確立は高い。ここは都心ではなく都心に近いリゾート地だから発展は希望しても都の計画以上のものはない。都の計画は３８０００人程度の住居地にして、オリンピック用地とした埋め立て費用の回収にのみ興味アリ。という事実だ。
ＣＴＡはスミフが間違って建てた有明の立地（つまり、都心リゾート）に似つかわしくない物件である。
魅力ある共用施設が何ひとつない。特に、屋上または、屋上階の住民開放がなく花火は北東、南東の住人は外にいくしかない。
これは、有明ではＣＴＡだけである。リゾートに似つかわしくない黒っぽい形状物件である。これもＣＴＡの特長だが、ＤＷの丸見え物件を良いと思う露出好きのみしかこのまない。
しかも、立地が東雲の端っこであるため、学校区のとなりにあり、日中は学生の声がかなりうるさく、また、ＤＷだから高層階まで南東、南西はまる見えである。
眺望は有明では最低である事実。比較論ではあるが、都心を見る夜景スポットとしては有明は最高だが、有明の中では最低である。
なぜなら、南西がすべて潰されており、虹橋は見えない。北西は位置的に都心夜景は銀座方面を中心に見ることになるが、有明の夜景をよく知るものの評価は中の下くらいのものである。
富士山も見えないし、物件立地評価は駅遠の他に有明一、最低であるのです。
だから、この物件はＢＭＡ、ＢＡＳが人気が出て値上がりしてくれない限り、物件価値は上がらない。
いかがかな！わかったかな。
最初の売り出しで客寄せパンダ価格にしたのもある程度の戸数販売後、ＢＡＳの売り出しに合わせて値上げする計画と読み取れる。
とこが、読みがはずれＢＡＳは中層階をかなり安くし、高層階でも手頃なＤＩＮＫＳ向けの間取りを用意したため、
ＣＴＡへの訪問客は皆無となったということだろう。なぜなら、比較論でＣＴＡを選ぶのはＤＷ好きだけだからである。そして、唯一、魅力のあった北西高層階は売り出ししていない。（全部は売っていないだろう。吊り上げタイミング待ちといったところ）