シティタワー有明ってどうでしょう？その8

[マンコミュファンさん]

パート8を立ち上げましたので、よろしくお願いします。

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43251/
その4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50532/
その5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/51696/
その6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53650/
その7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57700/

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ「有明テニスの森」駅 徒歩10分、りんかい線「東雲」駅 徒歩12分
総戸数：483戸
売主：住友不動産、住友商事
施工会社：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス

[49: 匿名さん]

ベタベタですね。。。。

[52: 匿名さん]

ガレリアに西の日照が遮られているのがネックかな。ガレリアが邪魔だよね

[53: 匿名さん]

普通は西日は避けたいもんだがね。
煽りかたに心の澱みが見える気がします。

[54: 不動産購入勉強中さん]

CTAは賃貸に出してもイケるんじゃないか？

というのは、CTAは有明物件や豊洲物件に比べて賃貸に出しやすい。
理由は、管理修繕費やローン金利が安い。しかも減税つき。

たとえばガレリアやBMAだと管理費やローン金利を考えると20万以上で
賃貸に出さないと元すら取れないけど、CTAは管理費も安いし、ローン金利も
安いから15万で賃貸出してもトントン。15万の賃料といったら東京都下だよ。

有明物件の駐車場は取れないし、取れても月極3万ならCTAに賃貸需要がありそう。
CTAはほぼ駐車場も取れて1万6千円～あるみたいだから車持ちの需要あるね。

CTAは共用がBMAやオリゾンに比べヘボいけど、賃料に共用はほぼ関係ないのが
BMAの悲しい性。
賃貸に出すと平米数や駅距離で比べられちゃうから共用がかっこいい
BMAは賃貸には出しにくいね。

その他、タワー系ではないスターコート豊洲とかはタワーじゃないので
競合しないし、ガレリア、オリゾン、BMAとの競合ならCTAの方が強い気がする。

極論だけど、住宅ローン減税目的でCTA買って賃貸出したらそれだけで得なのでは？
もうやってる人いたりして。

[55: 購入検討中さん]

>40の発言はまだまともだと思う。情報も具体的でわかりやすい。CTAは管理費@290円ぐらいだったかな。
>50の発言は煽るのが目的なのか？何が言いたいのかよく分からん。

で、年明けにモデルルーム行ってきたが、今のところ値下げは予定していないとのこと。

「比較的角部屋が残っているが、Web上に間取りを掲載した12月あたりから契約ペースが上がっている。」
「BASとの検討組は正直なところ結構いる。BASは予想より10万程度安かったと思う。」
「竣工後数ヶ月後に多数売れ残っている物件は値下げの可能性もあるが、CTAの契約ペースだとまずない。」
「豊洲Symbolの売り出し時期は未定。価格も未定。営業上CTTより高いと案内してるが同価格帯だと思う。」
「新CTAの詳細はまだ営業まで話が降りてきていない。」

今日聞けた話はこんなもん。

[56: 匿名さん]

>>55
参考になりました。
どうやら絶対額が小さな部屋から売れてるようですね。
この場所で駐車場がいまだ空いてるのが不思議でしたが、ちょっと納得しました。

[57: 物件比較中さん]

有明で北の眺望だけでは意味が無いかな。
西から北のパノラマビューこそ意味があるのに、それを得られるのは上数フロアでしょうか。
お隣のガレリアさんともトラぶっているようだし。

せめて国際展示場か東雲駅に徒歩8分程度なら良かったんだけどな。
さすがにこの立地だと投資目的でも厳しいし・・・。

大手不動産の内廊下物件というのは少ないけどプラスかも。

[58: 匿名さん]

>>54
本気か？？？もう少し勉強したほうが良いな。
まさか、ローン減税を使う区分大家さんがいるとは…

[59: 匿名さん]

契約者は何をうかれてるのかな？
ココを定価って高値掴みでしょ？？

あとココの賃貸なんてまず人気でないしょ？
同じ位の平米数で同じ位の金額で、BMAとCTAがあったら間違えなくBMAを借ります。
だって、駅近だしプールや風呂があるし賃貸で住むには最高に面白いでしょ？

[60: 匿名さん]

契約者じゃないが、59は少し浮かれすぎ。もしくは知ったかぶりか？
賃貸の評価なら、物件特性だけじゃなくて家主負担(物件価格、経費)もちゃんと考慮しないと。

条件が同じ(70㎡・20階前後)だとすると、今の相場では家賃はCTA22万、BMA27万くらい。※
BMAに+5万の価値があるかについては少々疑問が残る。

それでも、CTAは賃貸には向かないというのは概ね同意。CTAは自宅用マンションだよ。
そもそも投資効率で言うと、新築マンションは中古マンションには勝てない。今は特にね。

※<前提条件>
物件価格　 ：BMA = CTA + 約10％
月間維持費：BMA = CTA + 3万(70㎡台、管理費/修繕費/税)

[62: 匿名さん]

オリゾンなら、周囲にお見合いマンションがないというのも魅力ですね。
ガレリアの東側高層階よりも、オリゾン南側低層階のほうが資産価値も高いでしょうね

[63: 匿名さん]

それは微妙かも。
ガレリアの東側高層階だと、豊洲方面に運河・緑・タワー群の夜景が見れて結構気持ちいいよ。
オリゾン南東角部屋４Fだと、駐車場と病院と高速の車しか見えない。。。。

それに、数年後にはお見合いになるだろうしね。。。

[64: 匿名さん]

ガレリアの東側高層階からはCTAの角部屋と駐車場がよく見えますよ

[65: 匿名さん]

まぁ、そういうのが気にならない人も結構いるわけで。
運河と森？が見えるのは結構いいんじゃないかな。

[66: 入居済みさん]

賃貸出す人って賃貸業者のマージンのこと忘れてない？

[67: 匿名さん]

↑入居済みだって。。すみふ？

[68: 匿名さん]

ただの名前でしょ。

[69: 入居済みさん]

早く住みたい願望です

[70: 物件比較中さん]

>>66は自分の名称を変え忘れた有明近辺在住の方でしょう・・・。
BMAかガレリアか???

[75: 匿名さん]

ガレリアの住民は、CTAの存在を引き渡し時にしらなかった、って言ってますけど、
すみふの営業の人は、プロパストが購入者に伝えずに引渡しした、っていうような事を言ってた気がしますけど。

どっちが正しいんでしょうか？