パークホームズ練馬中村南

[マンコミュファンさん]

“中村橋セントラルプレイス”に続く、新しいプロジェクトが動き出しました。
2駅4線利用可能、敷地東側は1種低層住居地域。

所在地：東京都練馬区中村南3-18-6
交通：西武池袋線中村橋駅から徒歩10分、西武新宿線鷺ノ宮駅から徒歩11分
総戸数：44戸
入居：2011年3月7日予定
間取り：3LDK～4LDK
専有面積：65.71～84.1平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：西武建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[22: 物件比較中さん]

乾式壁、ボイドスラブだけど
上階、隣接住戸からの騒音は大丈夫なのかなぁ・・・。

1Fが駐車場だから、建物の重量を軽くするためかもしれないけど。

[23: 購入検討中さん]

こちらの土地は、いつ頃三井が購入したかご存じの方はいらっしゃいますか？

[24: ご近所さん]

前のパークホームズが建っている時にはもう計画が決まっていたから同時期なんじゃないかな。元ガソリンスタンドだよね。

[25: 匿名]

パース段階で既に外観がカッコ悪い。。

[26: 周辺住民さん]

外観よりは駐車場に機械式がないとすれば修繕費が将来的に安心。
今、誰も話さないけど、教えてあげるね。機械式駐車場が将来の足かせになりそうだよ。
そんなにあの機械はもたないのさ。今はまだどこも修繕レベルだけど
全面入れ替えなんて巨額な負担になるからね。

[27: 物件比較中さん]

この辺で起きた、強盗殺人事件は解決したのでしょうか？

治安ってどうなんでしょう？

[28: 物件比較中さん]

外観がカッコいいかどうかは何ともいえない感じだが、
外壁はタイル張りがほとんどで、吹き付けは少ないね。
メンテナンスはしやすそう。

確かに周りの一戸建てエリアは、
それなりの収入の方が住んでそうな感じですね。

この駅距離をどう考えるかだね。

[29: 物件比較中さん]

稼働ルーバー面格子って事は、西向きの部屋は真っ暗・・・
窓がないのと一緒・・・
ひどいな・・・

[30: 匿名さん]

>>27

この辺りは治安はいいと思いますよ。
ですから強盗殺人事件にはビックリしました。

[31: 匿名]

どの間取りも二本の柱がリビングに入り込んでしまってますね。今時珍しい。
コストは相当削ってるでしょう。

[32: 物件比較中さん]

>No.29さん

今時、どこのマンションも廊下側の窓には可動ルーバー面格子がついてますよ。
可動式なので、部屋が真っ暗ということはないと思いますが。

[33: 物件比較中さん]

きっと土地を取得した時期が悪くて、高く買い取ってしまったのでしょう。
狭い土地にギリギリに建てているし、バルコニーが狭く割高感を感じます。
目の前に建つイニシアは４階建てですが、価格もこちらのマンションより抑えているし、
エントランスもゆったりしたつくりなので、眺望が気にならない人はイニシアに動いてしまいそう。

[34: 物件比較中さん]

バルコニー、図面で見ると狭そうですが、
モデルルームで実際のを見たら狭さはそれほど感じませんでした。

確かに、狭い敷地に無理やり建ててしまった感は否めませんけど。。。
もっと価格を下げれば売れそうかな。

[35: 匿名さん]

高いよね・・・
どうしても、建設反対運動が気になってしまうけど、本当に解決するのか？

[36: 物件比較中さん]

こちらの物件に関しては高いです。
駅からの距離もあるし、東向き中心ですから・・・

建設反対運動は解決しないでしょう。

売ってしまえば、三井不動産にとっては関係のない事なので。

[37: ご近所さん]

この前、中杉通りを通り過ぎましたが、確かに反対運動凄いですね。

しかしあの種の反対運動って正当なものなのでしょうかね？
都市計画上、あのような集合住宅が空き地にできることを誰も止められないと思うのですが。
まとまった土地ができれば建物が建てられるのはあたりまえじゃないですか？

すみません、まったくの関係ない第三者です。

[38: 匿名さん]

正当も不当もないと思います。
反対運動が出ているマンションの住人に、
三井不動産側からの説明がきちんとなされていない証拠です。

このマンションを前向きに検討していましたが、
先日ＭＲに行って、管理費が高くてビックリしました。
有人管理でもなく、特にこれといった設備もなく、１世帯から月２万円！？
敷地内の清掃代？
修繕積立金は平均的な金額なのですが・・・

ベランダの変な形が気になります。

[39: 匿名さん]

三井の物件はどこも管理費が高いよ。

[40: 物件比較中さん]

管理費は高いですが、三井の管理はかなり優秀です。
管理組合で話し合って、安くすることも可能だそうです。
清掃の回数を減らすとか。。。

[41: 匿名]

管理会社については、競争原理が働いてないから高いというのもありますよね。だいたいどこのマンションも不動産会社おかかえの管理会社ですから。

[42: 匿名さん]

＞管理費は高いですが、三井の管理はかなり優秀です。

っとありますが、どんな所が優秀なのでしょうか？

[43: 物件比較中さん]

＞No.40さん

三井の営業の方でしょうか？

[44: 匿名さん]

ここは元々ガソリンスタンドですからね。
閉鎖してから3.4年くらい？経ってますし土壌洗浄はきっちりするのでしょうから、
ここを買う方にはそれほど問題にならないと思いますが、お隣さんとかは
ガソリンスタンドがあるより、マンションの方がまだ良いと思いますけどね。

せっかくガススタがなくなって気分爽快のところだったのに、また障害物が…、
ということで、反対したくなる気持ちは分かりますが、法的に問題ない建物が
建つのは仕方ないですよね。。。

価格設定は今の時期としては高いけど、向かいに分譲した住民の心情も考慮してるんですかね。
向かいより若干安く設定はされてるみたいですが、これならプラウドとさほど変わらず、
長期戦必至ですかね。

[45: 匿名さん]

東向きだし、、

[46: 匿名さん]

向かいの三井も、結局未入居が残っているし、中古もでていますね。

ここは、この値段ではけるのでしょうか。

[47: 匿名さん]

売れ残る覚悟での価格設定でしょう。

[48: 匿名]

バス停が目の前ですが、雨の日とかこんでて乗れない事ってあるのですかね？
本数は５分に一本は来るみたいですが。

[49: 匿名]

バス乗って中村橋か鷺ノ宮？乗るほどの距離じゃない気がする。

[50: 匿名さん]

阿佐ヶ谷か荻窪でしょ？
乗れないことはないと思いますよ。
時間帯にも寄りますが、8時前後が一番混んでいて、
8時から見て30分前後は座れないってくらいですかね。

阿佐ヶ谷方面なら鷺ノ宮駅で一番乗ってきて、
阿佐ヶ谷まではどんどん人も増えて最後は超満員です。

[51: 物件比較中さん]

中村橋も鷺ノ宮も10分程度なので歩けますが、
雨の日とか荷物が多い時などに乗りたい時があるかも。

中村橋方面は歩道が狭く、子供や年寄りが歩くのは危ない気もするので、
そういう場合にも使うかもしれないですね。

ちなみに、通勤時の鷺ノ宮駅、西武新宿線って混んでるのでしょうか？

[52: 匿名]

中村橋行きでも雨の日は乗りたくなる微妙な距離ですよね。混んでて乗れなかったらショックですが平気なのですかね？…

ちなみに東向きは住んだ事ないのですがどうなんでしょう？

モデルルーム行きました。ワイドスパン間取りはいいですね。廊下が少ない分平米数の割に各居室はそれなりに広く確保出来てます。あと収納がちゃんとあるのもいいです。
我が家は荷物が多いので。。

[53: 周辺住民さん]

西武新宿線は急行は混んでますが各駅は空いている、と言えるかもしれません。
通勤時間帯は手摺り2個に対して1人、というくらいの混み具合ですかね。
各駅でも中井までは順調に混んできますが、中井で結構降りるのでまた空いてきます。

ただ、高田馬場でのJR乗り換えはかなり深刻な混み具合です。
各駅で行っても前の急行の客が詰まっているので、牛歩のような状況に陥ります。

バスはこの場所からなら、どの時間帯でもどっちに行くにしても乗れないということは
ないと思いますよ。確かに横殴りの雨の時などは乗りますが、乗った時点で混んでいた、
ということはありません。

[54: 物件比較中さん]

No.53さん

新宿線の状況、教えてくださってありがとうございます。

JRへの乗り換えは混んでるのですねぇ。。。
駅がそれほど大きくないので、そうなってしまうのでしょうか。

また、高田馬場での東西線への乗り換えはどんな感じかご存知ですか？

[55: 物件比較中さん]

西武線から東西線に行く通路はそれなりに混んでいます。タイミングにもよりますが東西線はそんなに混んでないですよ混んでても次の電車（だいたい3分後？）に乗ればはいたいすいています。

[56: 周辺住民さん]

高田馬場での東西線への乗り換えは、混んではいますがJRのように流れは止まりませんので、
あまりストレスにはならないかと思います。

JR乗り換えは、ホームに高架でつながっているので、山手線が入ってくると高架から
少しずつしか降りられなくなるため、少しずつしか進まなくなる結果、牛歩になります。
戸山口の裏ルートもありますが、外に出るので雨に濡れる、高架より若干遠い、ホームの
端っこから出てくる、という難点があります。

[57: 匿名]

中村橋のいいところ、悪いところを教えていただけますか？　
少し歩いた印象だと、スーパーが多く、比較的物価が安いのがいいと思いました。

[58: 物件比較中さん]

中村橋駅からマンションまでの道のりを歩いてみましたが、
で歩道がない為、徒歩10分がかなり長く感じます。
中杉通りの商店街も駅から千川通りを渡ってしまうと、
商店街と言うほどお店もありません。
雨の日は傘をさして歩くのが辛そうですね。

北側のマンションの反対運動すごくて購入意欲が下がりました。
あんなに反対運動が出るマンションも珍しいです。
少なくても自分が見てきたマンションではありませんでした。

駐車場のセキュリティはあれで大丈夫なのでしょうか？
チェーンがあるだけですが・・・
最近のマンションはエントランスで高級感をだしますが、
こちらは賃貸マンション並？以下？
エントランスはマンションの顔なので、もう少し考えて欲しいですね。

[59: 購入検討中さん]

一度反対運動をやってたところを見ましたが。。（三井ではないですが今回とだいたい同じ理由で）

たしかに気になりますが商業地域ですからね。。
せめてマンションがたったらやめてほしいとは思います。

[60: 周辺住民さん]

中村橋は確か3年くらいだったかな？駅舎が新しくなり、改札前も広々としたので
これといって欠点はないけど、特筆するようなこともないかな…。
確かに歩道がないので、ちょっと危ない感じではあります。

[61: 匿名]

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[62: 匿名さん]

私も駐車場のセキュリティに関しては気になりました。
敷地内に誰でも侵入出来るってちょっと心配ですよね。

[63: 匿名]

中村橋は中村も高級住宅街だけど、向山みたいな都内有数の高級住宅街もある

[64: 匿名]

そんなに高級？聞いたことないや。

[65: 匿名さん]

向山３丁目　もしくは　城南住宅でググれ。

[66: 匿名さん]

ググらないと知らない人のが多いってことです。

[67: 匿名さん]

知らないのは64さんだけでしょう。
確かにシャッター付き駐車場だとよかったかも。
不景気のせいか、最近、チェーンのが多いですね。

[68: 匿名]

シャッターはトラブルが怖いかも

[70: 匿名]

ぐぐれってなんですか？

[72: 匿名さん]

こちらのマンションは、イニシア練馬ブライトステージ、イニシア練馬パークサイドステージとプラウド鷺宮に
完全にお客さんをとられちゃってる・・・

[73: 匿名さん]

イニシアと比較しますかね？
プラウドは比較されるでしょうけど、向こうは即日完売の気配です。
向こうを抽選などで買えなかった人が流れてくるかも？

まぁ割高だと思うのでこちらは検討しませんが。

[74: 匿名さん]

鷺宮の学校へ越境通学って可能なんでしょうか？

[75: 匿名]

中村橋からなんで鷺宮なんかに越境するの？

[76: 匿名]

確かに。鷺ノ宮から中村橋にっていうならわかるけど。

[77: ビギナーさん]

鷺宮の学校ってどこ？駅近くの学校？

[78: 匿名]

石神井や大泉学園が有名ですが、中村橋や向山も高級住宅街ですよ。

[79: 匿名さん]

鷺宮でも上鷺宮小学校は築年数も浅く、人気の学校ですよ。
ただ中村小学校の方が、校庭が芝生になってたりと、児童数も多いですしこちらの方が人気が高いとは思います。

まぁ中村橋っていう地名はないし、中村橋から鷺ノ宮にって書いている時点で知らない人の書き込みだと思いますが。

ここにに書き込みが出来るくらいネットを使えるのであれば、越境については調べられると思いますよ。
もしくは区役所に電話した方が間違いないです。

[80: ビギナーさん]

中村橋が高級？聞いたことがない・・・
教育熱心な地域ではあると聞いているが

[81: 匿名さん]

中村や貫井はあまり高級ではないですよね。

でも少し北、向山には高級住宅街がありますよ。3丁目の城南住宅は有名な邸宅地です。
2丁目や4丁目も比較的落ち着いた感じの住宅が多いと思いますね。

[82: 購入検討中さん]

こちらのマンションで要望書を出された方はいらっしゃいますか？
決め手はなんでしょうか？

[83: 購入経験者さん]

向山が高級？？
練馬区に住んで10年以上だがそんな話聞いたことがない

[84: 匿名]

決め手は住環境、子育て環境の良さ。中村小学校やスポーツセンターなどありますし。後は交通利便性も池袋・馬場それぞれまで10分くらいといいですし、安いスーパーも近くに多いですよね。間取りも使い易そうで３LDK。バスも家の前から使えて雨の日は便利
といった所かな。

[85: 購入検討中さん]

>No.84

82です。
逆に前向きに購入を検討している方から見て、デメリットと考える部分を教えて頂けますか？

[86: 匿名]

駅まで徒歩１０分１１分では交通利便性が悪い、
がデメリット。

[87: 匿名さん]

バスがかなり多い通りなのに歩道が狭い。
中村橋側はガードレールさえないのがネック。

[88: 匿名]

そうなんですよね。中村橋まで10分が微妙。しかし実際男性の足なら8、9分だけど。駅手前の信号待ち次第。
反対運動してる方の本気度合いが不明。竣工前に、というか早期に収拾して欲しい。
あとは外廊下、共用部分が施設が何もない。といった感じですか。の割に管理費やや高い。
どれも何を重視するか次第。どうせ住めば慣れるんだし、悪いところよりいい点が多ければあとは個人の懐次第。
ここに住もうとする人は住環境をある程度重視してる方々と推測するので価値観や年代も近い人が集まるという気もします。

[89: 匿名さん]

現場をみて、日当たりが悪いと思いました。
午後は西側も向かいのマンションにより半分は日陰。

[90: 物件比較中さん]

マンション近辺の住環境は良さそうなのですが、
駅までの微妙な距離と道のりが気に掛かりますね。。。

通勤する人にとってはここがかなりのネックではないでしょうか。

また、南側のマンション（賃貸？）に近いのも「ちょっと…」という感じです。
５階以上でないと眺望も日当たりも悪いですよね。

登録は順調なのでしょうか？？

[91: 物件比較中さん]

花は1個もついていませんでしたが・・・
抽選するほど人気がある物件ではないみたいです。

間取りを見ましたが、ファミリー向けの物件にしては狭い部屋が多いですね。
80㎡以上の部屋は2部屋しかないし、70㎡以上もＤタイプ・Ｆタイプ・Ｇタイプの３タイプだけです。

[92: 匿名]

そうはいっても埋まってきてるようですよ。購入を考えてる方はちゃんと確認した方がいいよ。

[93: 物件比較中さん]

先週の土曜日にいったら約半分ぐらいは花がついていましたが。。。
駅近ならプラウド鷺宮かなって思っています。
中村橋駅　鷺宮なら自転車なら近いし歩いても我慢できるぐらいの距離かな

[94: 購入検討中さん]

＞先週の土曜日にいったら約半分ぐらいは花がついていましたが。。。

先週の土曜日以降にモデルルームに行きましたが、花はついていませんでした。
でもまんべんなく要望書は出ているとの事でした。

私は結構お勧め物件だと思っています。
ただ、間取りに関してはよく確認しないと、
完成後に後悔することになりそうな部屋がちらほら。

派手さはありませんが、正統派のマンションだと思います。

[95: 匿名]

花がついてないのは価格が発表されて一度取られてるから。今週は一次登録期間だから土曜日に抽選会終わったら埋まってるところは表示されるでしょう。

[96: 物件比較中さん]

前向きに検討していますが、3LDKのわりには収納が少なめ。

[97: 購入検討中さん]

確かに収納は広くないですね。

[98: 匿名さん]

94さん、正統派のマンションてどんなマンションのことですか？

あと、この物件を購入する方は日照は気になりませんか？

[99: 匿名さん]

日照に関しては、毎日の生活を考えるとかなり気になります。
日照が悪く、駅からの距離がかなりあるわりには、値段が高いと思います。

[100: 匿名]

99さんに同意

[101: 匿名さん]

確かにちょっと高めですよね。
まぁ向かいの分譲も南側は半分塞がれているのに、2年掛けてあと1戸まで売ってますからね。
坪単価も向かいよりも若干下げてますし、また2年越しで売る予定ではないですかね。

これならやっぱりプラウドかな。
池袋線は使いづらいけど、鷺ノ宮5分で目の前バス走ってないし。

プラウド抽選漏れ組が少しはまわってくるのでは？

[102: 購入検討中さん]

それは低い階の場合でしょ？
西日だってあたりゃいいってもんでもないんじゃない？
東は南に比べたら日当たり事態は劣るけど日中にずーと家にいる人なんてほとんどいないでしょ。

[103: ビギナーさん]

>No.101

プラウドの営業？

[104: 物件比較中さん]

＞No.102

男性の方かな？

日中ずっと家に居るっていうシュチュエーションはないかも知れませんが、
主婦にとっては日照時間は重要だと思います。
洗濯物の乾きも違いますし、一般的に北向き・東向きは結露が出たり、
収納も湿気がたまり易いです。
今は性能のよいエアコンもあるので、北向き・東向きのお家は、
お部屋の寿命にもつながるので、定期的にケアをする必要がありますね。
単純に暗い明るいという面だけではないと思います。

ちなみに私は東向きの部屋、西向きの部屋、北向きの部屋、南向きの部屋、
すべての方角の部屋に住んだことがあり、体験談です。

[105: 匿名]

湿気はどこ向きかより通気性を気にしたほうがいいかも知れません。空気が抜ける通り道があるか

[106: 匿名]

池袋線は地下鉄乗り入れあるし、デバ地下寄り道できるからイイ

[107: 匿名さん]

>No.106
同意します。
中村橋の駅前もきれいになったので中杉通りの整備ができれば。。。中村橋に向かう中杉通りは確かに危ないです。（バスが通っているうえ道も狭いし）

[108: 匿名さん]

中杉通りの歩道が整備されれば、いいですね。
さらに人気のエリアになると思います。
整備には並んでる店とかどかす必要ありそうですが…

[109: 匿名]

随分前から中村橋側の道路拡張計画はありますが要地の目処は全く立っていません。

30年というスパンならわかりませんが、
10年では実現しないでしょうね。

実現すると圧倒的に交通量が増えるので
騒音や大気環境の面からは拡張しない方がありがたいです。

[110: 匿名はん]

>随分前から中村橋側の道路拡張計画はありますが要地の目処は全く立っていません

将来、目白通り⇔千川通りの道路が延長されたら、この物件の敷地も計画予定地ですよね？
・39.62㎡は都市計画道路予定地区です。とあります。

そういう場合の保障はどうなるかわかりますか？

[111: 匿名さん]

＞No.110

もっと詳しく知りたいです。

[112: 匿名はん]

たぶん、ＭＲ行かれた人なら何らかの説明を受けたと思いますが、

チラシに
本物件の敷地のうち約39.62㎡は都市計画道路予定地区です。
それに伴い堅固な建物は建設できません。とあります

将来的に道路計画が進んだ場合はどうなるのかと疑問です

[113: 匿名さん]

緑地がちょっとかすってる感じだったような。
計画が実行されるか疑問だけど…

[115: 匿名さん]

建蔽率や容積率などを確かめておいた方がよさそうですね。都市計画道路予定地区の面積を分母に入れてギリギリの建蔽率・容積率で建築し、あとから道路のために売却した場合は、既存不適格になるんじゃなかったかな（違法建築物になるということではないので、とりあえずは影響ないですけど）

[116: 匿名さん]

計画道路になってるってことは、現時点でもその基準を勘案してない建物は建てられないでしょ。
少なくともこの建物が建っている間は建築基準的な問題はないと思いますよ。
強制立ち退きのようなことにもならないと思います。

問題は立替時かな？
同じ容積の建物は難しいでしょうし、その分持分が減る→資産が減るかも。
道路が拡張されることによって地価が上がることも考えられるし、
容積率、高さ制限の緩和があるかもしれない、けど条件がついてるので売却時に時間がかかるかも。

結局どうなるかは誰も分からないでしょ。

[117: 匿名さん]

ここの坪単価はいくらぐらいですか？

[118: 購入検討中さん]

平面なのはいいけど
ここなんで周辺相場より駐車場高いの？
機械式じゃないからメンテもかからんだろうし
非常駐なのに管理費も高いと思ったなあ

[119: 匿名さん]

管理費に関しては、本当に高い。
非常駐だし、何してくれんの？って感じ。
駐車場代も高い。
三井はどういうふうに見積もってるんだ？？？

[120: 匿名さん]

入居後に、管理を三菱に変えちゃうとかすれば、安くなるかも。

ただ、機械式駐車場がない分、
修繕金はかなり抑えられてると思う。

[121: 匿名さん]

>No.120

なるほど