中央区中古マンションの価格設定について

[マンション検討中さん]

中央区日本橋の複数路線利用可能、築5年未満、駅徒歩5分前後の中古マンションを購入しようと思っています。
10件ほど内覧に行き、1番気に入った物件があるのですが、価格設定がかなり強気だと感じてしまいました。
イエシル、ハウマッチ等で調べると査定価格は3500万円ほど。一方、階数違い・3980万円で2016年春に売れた例もあります。そのような中で当該物件は4400万円で売出し中です。
新築価格は3000万なので、査定価格3500万でも売却益は1000万ほどあると思います。
3980万円で売れた例は査定価格に1割強の値段設定をした希望価格を出したらそれで売れたのではと考えます。
私側の不動産屋さん曰く、①オーナーは新しい物件に引っ越し済、あまり売り急いでない様子、②まだ広告を出したばかりなので価格は様子見、今の時期は一年で売れる時期に入る。下げても100万円ほどと言われました。

ここで質問です。
①よく中古マンションの値下げ交渉は、直近の売買事例を相場とすべきと聞きます。それでいうと3980万円まで下げるには500万円近く値下げすることになります。そんなことは可能なのでしょうか？売主の経験のある方、実際に値下げ交渉に成功した方や不動産に詳しい方、ぜひご教示ください。
②とはいえ、本音は3980万円でも高いと思います。調べれば査定価格は3500万円ほどと当時もわかるはずなのに(昨年4月と現在であまり相場に変動はないと考えます。)、それでも買ったのはなぜでしょう。これは完全に余談です。。。
今の時期ならまだ、これほど強気な設定も通るのでしょうか。。いつ不動産バブルがはじけるのか、、。

よろしくお願いいたします！