中央区中古マンションの価格設定について

[マンション検討中さん]

中央区日本橋の複数路線利用可能、築5年未満、駅徒歩5分前後の中古マンションを購入しようと思っています。
10件ほど内覧に行き、1番気に入った物件があるのですが、価格設定がかなり強気だと感じてしまいました。
イエシル、ハウマッチ等で調べると査定価格は3500万円ほど。一方、階数違い・3980万円で2016年春に売れた例もあります。そのような中で当該物件は4400万円で売出し中です。
新築価格は3000万なので、査定価格3500万でも売却益は1000万ほどあると思います。
3980万円で売れた例は査定価格に1割強の値段設定をした希望価格を出したらそれで売れたのではと考えます。
私側の不動産屋さん曰く、①オーナーは新しい物件に引っ越し済、あまり売り急いでない様子、②まだ広告を出したばかりなので価格は様子見、今の時期は一年で売れる時期に入る。下げても100万円ほどと言われました。

ここで質問です。
①よく中古マンションの値下げ交渉は、直近の売買事例を相場とすべきと聞きます。それでいうと3980万円まで下げるには500万円近く値下げすることになります。そんなことは可能なのでしょうか？売主の経験のある方、実際に値下げ交渉に成功した方や不動産に詳しい方、ぜひご教示ください。
②とはいえ、本音は3980万円でも高いと思います。調べれば査定価格は3500万円ほどと当時もわかるはずなのに(昨年4月と現在であまり相場に変動はないと考えます。)、それでも買ったのはなぜでしょう。これは完全に余談です。。。
今の時期ならまだ、これほど強気な設定も通るのでしょうか。。いつ不動産バブルがはじけるのか、、。

よろしくお願いいたします！

[1: 1]

トピ主です。

追加で質問させてください。
もし値下げ交渉をするのであれば、売主側の不動産会社様とお話するのは問題ないのでしょうか？名刺を交換済みです。もちろん成約した際には自身の側の不動産会社に仲介手数料は支払います。

私の考える査定価格や売買事例をもとに値下げ交渉をしたり、売主様の気持ちを聞きたいのですが、そんなことは自分で直接話そうと自身側の不動産会社経由で交渉してもらおうと結果は大差ないものでしょうか？教えてください。

[2: 匿名さん]

ご存知とは思いますが、中古の価格は売買事例よりも売主の考え次第です。仲介の方の言うとおりでしょう。都心部築浅で、引っ越し済で急いでないなら、高値で売れるのをじっくり待つのはむしろ当たり前かもしれません。私自身何度か売ったり買ったりしましたが、私のマンションで面積が狭い部屋が1000万以上高く売り出されていたりします。査定サイトは私の売却のケースでは実際の制約額より15％くらい安く出ており、どこまであてになるのかという感じです。
①500万の値引では、相手にされないと思いますし、仲介の方からも無理だと言われると思います。以前売却した時180万値引の交渉があり、仲介の人は「一応伝えますが、たぶん売主さん怒りますよ」と答えてくれたそうです。
②都心部は上がっていますので、私も買い換えるたびに高く売れています。住んでいる家でなければ、売却する財産と考え高く売れるなら高く売るのは不思議でないと思います。
(追加)そのようなことをしても、良いことは何もないと思います。また、「私の考える査定価格や売買事例」は売れずに困っている相手でなければ通用しないと思います。

[3: 匿名さん]

日本橋界隈の物件で値下げ交渉ですか？
中古でも価格高騰している地区ですので、なかなか難しいかもしれないですね。
私が検討していた築4年最寄駅徒歩２分、日本橋駅まで徒歩7分のマンションですが、新築時より2000万円近く高く売りに出されていましたが、迷っているうちに売れてしまいました。
条件にもよりますが、最寄駅まで2～3分なら、たとえ日当りや眺望が最悪でも、日本橋アドレスなら高く売れるそうですよ

[4: 匿名さん]

日本橋エリアに以前住んでましたが、中古の価格変動幅は大きかったです。上げる時は大きいが、下げる時も大きいです。