プレサンスロジェ伏見桃山ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-fmm83/index.html
売主：売主：株式会社プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/
施工会社：株式会社NIPPO中日本建築統括事業所
管理会社：日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理）：グランザ株式会社

物件概要
名称 プレサンス ロジェ 伏見桃山
所在地 京都府京都市伏見区奉行前町3番（地番）
交通
近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩5分、京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分、京阪宇治線「観月橋」駅徒歩6分、JR奈良線「桃山」駅徒歩9分
地域・地区 第1種中高層住居地域・準防火地域・15ｍ第1種高度地区・既成都市区域・山ろく型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域・屋外広告物第2種地域・日影規制・埋蔵文化財包蔵地
地目 宅地
敷地面積 2,969.82㎡（登記簿面積・売買対象面積・実測面積・建築確認対象面積）
建築面積 1,642.18㎡
建築延床面積 6,457.84㎡
容積率 199.97％（法定200％）
建蔽率 55.30％（法定60％）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上5階建
総戸数 83戸
建築確認番号 第H28確認建築京機構市00836号（平成28年11月28日）
自転車置場 屋外2段式、下段スライドラック式166台（上段66台・下段100台）使用料：月額未定
バイク置場 4台［屋外平面式 使用料：月額未定］
ミニバイク置場 13台［屋外平面式 使用料：月額未定］
駐車場 58台［屋外平面式4台・機械式54台 使用料：月額未定］
分譲後の権利形態 敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者（未定）へ委託。
竣工予定 平成30年2月下旬
入居予定 平成30年4月上旬
事業主（売主） 株式会社プレサンスコーポレーション
販売提携（代理） 株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理） グランザ株式会社 京都府知事登録（１）第13686号（公社）京都府宅地建物取引業協会会員（公社）全国宅地建物取引業保証協会会員
〒604-8151 京都市中京区蛸薬師通烏丸西入橋弁慶町234番地 MJP烏丸ビル3階
TEL.[phone]（代）FAX.[phone]
設計・監理 株式会社礎 一級建築士事務所
構造設計 株式会社大阪ヒカリ・エンヂニアリング
施工 未定
管理会社 未定

第1期予定販売概要
予定販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 未定
間取り 2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK
住居専有面積 57.51㎡～90.87㎡
バルコニー面積 7.76㎡～11.99㎡
サービスバルコニー面積 1.95㎡〜4.43㎡
テラス面積 9.11㎡～11.99㎡
専用庭面積 12.15㎡～23.29㎡
アルコーブ面積 2.10㎡～8.55㎡
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
修繕積立一時基金
（引渡時一括払） 未定
管理準備金（引渡時一括払） 未定
販売開始予定時期 平成29年2月上旬
※住居専有面積・バルコニー面積は、建築確認に基づくものであり、今後変更になる場合がございます。

予告広告本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。
あらかじめご了承ください。（販売開始予定時期／平成29年2月上旬）
情報登録日 平成28年12月26日
次回更新予定日 平成29年1月9日

【マンションコミュニティ】
プレサンスの検索 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

プレサンスコーポレーションってどんな会社
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90392/

株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47976/

株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/

プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181569/

エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%A4%E3%82%B8%E3%8...

[スレッド本文を編集しました。H29.4.15　管理担当]

[61: マンション検討中さん]

エスリードも誤字脱字が多かったなぁ。大阪の会社はみんなこんなもん？

[62: マンション比較中さん]

>>29
>>36
>>39
>>43
隣りのマンションのパラドール伏見桃山グランプレイスの住民との建設紛争はもう解決したのかな？

[63: 匿名さん]

ここは間取り図から察するにペラボー物件か・・・

[64: マンション検討中さん]

てことは価格もそれなり？
プレサンスロジェ丹波橋も出来るようなのでプレサンスのマンションの価格帯が気になります。

[65: 通りがかりさん]

プレサンスロジェ丹波橋も容積率、建蔽率も法的にギリギリであの狭い土地に7階建てを予定しているそうですよ。先日説明会があったらしいですが法的に問題なければ近隣住民に適切でなくとも構わないという会社のようですね。同じく施工主も決まってないようです。

[66: 評判気になるさん]

>>64
>>65
みなさん情報通ですねー
いったいどこからそんな情報仕入れてくるんですか？
プレサンスロジェ丹波橋で検索したらこういう情報出てきました


プレサンスコーポレーションは、京都市伏見区に分譲マンション『（仮称）プレサンスロジェ丹波橋』の建築を計画している。
マンション名 （仮称）プレサンスロジェ丹波橋
住所 京都府京都市伏見区景勝町32-9他
交通 近鉄京都線「伏見」駅徒歩9分（Google Maps ルート・乗換案内徒歩で計算）
構造 鉄筋コンクリート造
階数 地上7階建
延床面積 3889.34m²
総戸数 45戸
完成 2018年4月上旬（予定）
施主 プレサンスコーポレーション
http://newmansion.hatenablog.com/entry/2017/02/03/001327

[67: 匿名さん]

プレサンスロジェ丹波橋は近隣住民迷惑物件というより居住者不安物件じゃないかな？あの土地に分譲45戸って専門家が見てもかなり設計を無理しないと建たないよ。分譲なら駐車場もいるしね。受ける施工主いるかな？

[68: 匿名さん]

やっと「新選組」になったみたい。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[69: 通りがかりさん]

>>62 マンション比較中さん

解決なんてする訳ないでしょう。
誰がなんと言おうと無理矢理押し切って終わり。そんな＊＊＊な会社です。

[70: 匿名さん]

あー、だから販売実績近畿No.1になるわけですね❗

[71: 口コミ知りたいさん]

京都に進出しようとするならまず優良物件を施工しないと。京都はあらゆる意味で狭い街。方向性を間違えてるね。

[72: マンション検討中さん]

新しい広告をいただきました。広告も新選組に直っていましたよ（笑）
しかし、売りはコンシェルジュサービスと炭酸風呂だけのように感じます。肝心の耐震性や防音性に一切触れていないということは、それなりの品質のペラペラのマンションのような予感。
この会社はテレビCMや重厚な広告にお金をかけていますね。購入者は品質第一なのですが。

[73: マンション検討中さん]

地震が起きて地面が縦ずれ横ずれしそうな箇所は、断層地図ではもう少し西側のようですね。
京阪の線路の上くらい？
地盤の上に乗っかって揺れてるだけなら、耐震性は標準でもいいかもしれませんね。

[74: 通りがかりさん]

なんて楽天的な⁉阪神大震災を知らないのですか？線路上辺りなら直下と変わらないほどの影響を受けますよ。

[75: マンション検討中さん]

地震となれば、京都より東京でマンション買う方がヤバイよ。熊本県民も、まさかだし。日本企業なら、耐震工事は、国基準でするしね。
あとは、防音のみでしょう？あと値段と？

[76: 匿名さん]

日本は地震列島です。安全な場所はどこもありませんよ。熊本地震でも特に被害が大きかったのは断層近辺でした。マンションの価値をどこに求めるかは人それぞれですが、企業として断層付近に建立するなら広告に明記して耐震性を知らせる責任があると思います。何も知らせず法的基準を守っていれば良しとするか、知らせて耐震性を高めたものを建立するかは企業の良心の問題でしょうね。そして、そういった企業理念は設計にも施工にも関わっていると思います。

[77: 購入経験者さん]

>>72
マンションがペラペラで建てれる訳ねえだろ。
品質第一ならも少し色々勉強すれば。

[78: マンコミュファンさん]

地下鉄今出川駅
http://tochi-value.com/station/imadegawa/
伏見桃山駅〉地下鉄今出川
伏見桃山 土地高いよな

[79: 口コミ知りたいさん]

>>68
>>72
新撰組の誤字を指摘から改善までの時間が早くて良かったですね
プレサンス住販の営業マンとかプレサンスコーポレーションの企画担当者がこのスレッドをチェックしているということでしょうかね？
これから何かあったら要望をここに書くと通るかも知れませんね

[80: マンション検討中さん]

どこのマンションの営業もマンコミュはチェックしてるでしょ？
でも、誤字の改善の速さは素晴らしかったですね。
周辺住民への配慮も適切に行ってほしいですね。

[81: 地元民]

なんやかんやで立地は良いから売れるとは思うよ。
電車も線路の継ぎ目からずれているから、ガタゴト音はそれほどうるさくないし。
とはいえ、まさか西向きの１，２階に住戸を作るとは思わなかった。
日照０やん。安けりゃ買う人もいるのだろうが、さすがにねぇ・・・

[82: 通りがかりさん]

>>81 地元民さん
日照0に加え、高架下を通る人々の話し声や車音も丸聞こえ。野良猫にも荒らされまくることでしょう…

>>75 マンション検討中さん

[83: マンション検討中さん]

近隣説明会資料を見ました！ご参考まで。
⑴ここの5階は隣のパラドール4階程度の高さ…天井高が低い予感。地面の高さの差と説明されそうですが、コスト削減？
⑵西向き1～2階は近鉄高架以下で眺め日照０。近鉄高架下は野良猫、鳩の糞、立ちション、倉庫の劣悪環境です。3階は1時間50本以上の往復近鉄電車とお見合い。西向き1～3階15室？は2000万台出してくるでしょうが、その分、東と南へ価格を上乗せするでしょう。西向き下層階は投資物件ですね。
⑶パラドールと揉めてる機械式駐車場も地上3階地下2階？の剥き出し鉄骨駐車場。50数台車を出し入れするそこが正面玄関前で、車も歩行者も自転車も同じ出入口…事故を考えると怖くなる設計です。
⑷活断層と近鉄騒音にガマンできるなら、立地的には買い。結構な金額を出してくると思います。住人の安全への配慮は落第。

[84: マンション検討中さん]

南向きも今の環境が守られるかどうかは分かりませんよね。老朽化に伴い転売されてマンションでも建てば目の前が機械式駐車場となることも予想されます。まさにパラドール南向き住民と同じことが我が身に降りかかります。

[85: 通りがかりさん]

>>83 マンション検討中さん

結局自社の利益以外、居住者や近隣住民のことなんて微塵も考えてないってことです。

建物をロの字にすると施工が簡単でコスト削減できる。玄関を道側ではなく駐車場側に持ってくることで、敷地ギリギリまで建物が建てられる。駐車場は鉄骨にしないと工作物として扱われない…

コンシェルジュとか美泡風呂で高級感を装ってるけど、そんな会社の建てた建物に何千万も払う気がしない。

[86: マンション検討中さん]

マンションの駐車場って鉄骨が多いですよね？
普通かと思っていました。

[87: 坪単価比較中さん]

>>83
資料の写真とか現地の写真が欲しいです

[88: マンション検討中さん]

>>87 坪単価比較中さん
最初に配布された資料だそうです。
私の見間違えでしたが、道路側にもちゃんとエントランスがありますね！プレサンスさんごめんなさい。

[89: マンション比較中さん]

駅徒歩5分だし便利そうですね。^^

[90: マンション検討中さん]

他の全てに目を瞑って利便性だけ求めるなら買いですね。しかし、この物件を買うのは躊躇するなー。

[91: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん
どうして？

[92: マンション検討中さん]

>>91さん
ここのマンコミュ見たからですよ。住まいは人の暮らしそのものですからね。プレサンスはその視点が全く欠落してますね。立地が良くてもこのマンションで快適に暮らせるとは思えない。

[93: 通りがかりさん]

>>92 マンション検討中さん

同意!

[94: マンション検討中さん]

ここの情報だけじゃなくて実際に現地を見に行ったほうがいいと思いますよ。
ここに書かれていることだけを鵜呑みにするのは危険と思います。
東南角部屋とかなら案外、住みやすいかもしれませんよ。

[95: 周辺住民さん]

そりゃ、東南角部屋を買えたら良いけどどうせクソ高いでしょ。
角じゃなくても労基が居座っている南向きの３階以上なら文句ないが、
これも足元見た値段になっている予感。

東側は前の道は広いがそんなに交通量多くないので、南との価格差によっては東が買いかな。

[96: マンション検討中さん]

昨日現地に行ってきました。マンションの購入を検討して現地を見ない人はいないでしょう。合わせてここの情報も非常に参考になりました。いきなり資料請求したりモデルルームの説明会に参加したりするとものすごい営業攻勢をかけられますからね。営業マンの口車に乗って購入してから後悔している友人を何人か見ているので慎重になります。

[97: マンション検討中さん]

近鉄にも乗って、隣のパラドールを参考に電車からの見え方もチェックしといた方が良いですよ。
南向きでも西寄りの住戸は電車からの視線が気になるだろうし、
それも階層に寄って大分違う。

[98: 通りがかりさん]

近隣に住むものです。開放感のある広々とした土地の感じが良いですね。前の広い道路はスピードも出せないし交通量も少なく静かですよ。大手筋商店街も近いし、便利です。線路は近いですが、住めば都、音にはすっかり慣れて気にもなりません。心地よくぐっすり寝てます。

[99: 匿名さん]

近隣の方って大型マンションが次々建つのって嫌なものだと思ってました。好意的にみる方もおられるのですね。

[100: 通りがかりさん]

>>99 匿名さん
もともとここは団地、周辺もマンションだらけの地域です。自分に悪影響がないのもありますが、子供が増えたり地域に活気が出るのは歓迎です。おそらくそれなりの収入層でないと買えないマンションでしょうから、地域の品位が落ちなければ結構なことです。工事の騒音は迷惑ですけれど終わるまで仕方ないことです。

[101: マンション検討中さん]

実際話を聞いてきました
けっこうお部屋は決まってきていましたよ！
ここでアンチなこと書いておられるのは隣のマンションの方なのかな？
価格も桃山という場所の人気を鑑みても良心的かなと。
わが家のように共働きで夜間しか家にいないのであれば
西側でも問題はないように感じました。
子供の声も聞こえるし、言うほど騒がしくないし、
検討してみようかと思っています。

[102: 匿名さん]

[けっこう部屋は決まってきていましたよ!]

先週末配布されたプレサンスロジェ伏見桃山の広告。

予告広告　　本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。あらかじめご了承ください。販売開始予定時期/平成29年3月下旬

　　この広告何？？？

[103: 通りがかりさん]

>>102 匿名さん
プレサンスはファミリータイプでも、投資物件として友の会で購入するオーナーがいますよ。優先的に上客のそちらに声がかかって、有利な部屋は決まってるのでは？

[104: マンション比較中]

ということは有利な部屋は投資物件として販売前に決まり、いずれ転売されたり賃貸になるということですか。定住を希望する一般購入者は後回しのお余りを買わされるわけですね。101さんがすでにけっこうお部屋は決まってきていましたよ！と投稿されているので、販売開始予定の３月下旬までに投資物件としてまだ埋まっていくかもしれませんね。定住希望者には住み心地悪そう。

[105: マンコミュファンさん]

周辺相場より、貸したら月に14~15万の家賃収入ってとこでしょうか？西向き真っ暗な部屋は、幾らで貸すんでしょうね。
桃山学区ならばもっと高く貸せそうなのが残念なところ。

[106: マンション検討中さん]

京都も急激に投資用マンションが増えてきましたね。お金持ちの中国人も参入されているようだし、良質なマンションの見極めが難しいです。ここがそうだとは知りませんでした。

[107: マンション検討中さん]

１０１です
そうなんですか…投資目的が多いのですね。
長く住むことを目的にしていたのでそのような方が多く住まわれる物件であるなら抵抗があります。
ここを確認しておいてよかったです。
広告には確かに販売開始まで契約はできないと明記されていますね。
私が見に行った時は価格が手頃な所はそれなりに決まっている印象を受けましたが、それが投資家の購入だと思えばこれ以上この物件を考えるのは控えた方が良さそうですね。
前向きであっただけに残念です。

[108: 通りがかりさん]

>>107 マンション検討中さん

価格はおいくら位だったのですか?

ちなみに電車は毎朝5時台から夜は0時過ぎまで走ります。平日昼間はいないから関係ないというのはあまり当てはまらないかもしれません。早朝夜間は周囲が静かなだけに、電車音はかなり響きます。また、窓の等級がいくら良くても、窓を開けたらなんの効力もありません。季節のいい時期には開けたくなるものですが、テレビの音などは聞こえなくなります。

[109: マンション検討中さん]

ゴミは京都市の回収らしいです…有料袋を各自で買って。京都市のゴミ袋、結構高いんです。
出せる曜日までベランダで臭いのを我慢するから、真夏西向きなんて地獄です。
コンシェルジュいらんから、毎日ゴミを出せる業者にしてもらいたい。せめて今どき常識の生ゴミディスポーザーは付いてるのかなあ？

[110: ご近所さん]

立地は良いし周辺環境が変わるリスクも少ないし資産性は高いけど、
家賃に月１５万も出すような人が何人もいる地域ではないので、
投資なら転売目的でしょうね。
電車はこの辺りは減速して走行しているので通過音はそのうち慣れると思いますが、
南側の労基は意外と人と車の出入りがあるし、平日昼間はそれが騒々しく感じるかもしれません。