プレサンスロジェ伏見桃山ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-fmm83/index.html
売主：売主：株式会社プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/
施工会社：株式会社NIPPO中日本建築統括事業所
管理会社：日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理）：グランザ株式会社

物件概要
名称 プレサンス ロジェ 伏見桃山
所在地 京都府京都市伏見区奉行前町3番（地番）
交通
近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩5分、京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分、京阪宇治線「観月橋」駅徒歩6分、JR奈良線「桃山」駅徒歩9分
地域・地区 第1種中高層住居地域・準防火地域・15ｍ第1種高度地区・既成都市区域・山ろく型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域・屋外広告物第2種地域・日影規制・埋蔵文化財包蔵地
地目 宅地
敷地面積 2,969.82㎡（登記簿面積・売買対象面積・実測面積・建築確認対象面積）
建築面積 1,642.18㎡
建築延床面積 6,457.84㎡
容積率 199.97％（法定200％）
建蔽率 55.30％（法定60％）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上5階建
総戸数 83戸
建築確認番号 第H28確認建築京機構市00836号（平成28年11月28日）
自転車置場 屋外2段式、下段スライドラック式166台（上段66台・下段100台）使用料：月額未定
バイク置場 4台［屋外平面式 使用料：月額未定］
ミニバイク置場 13台［屋外平面式 使用料：月額未定］
駐車場 58台［屋外平面式4台・機械式54台 使用料：月額未定］
分譲後の権利形態 敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者（未定）へ委託。
竣工予定 平成30年2月下旬
入居予定 平成30年4月上旬
事業主（売主） 株式会社プレサンスコーポレーション
販売提携（代理） 株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理） グランザ株式会社 京都府知事登録（１）第13686号（公社）京都府宅地建物取引業協会会員（公社）全国宅地建物取引業保証協会会員
〒604-8151 京都市中京区蛸薬師通烏丸西入橋弁慶町234番地 MJP烏丸ビル3階
TEL.[phone]（代）FAX.[phone]
設計・監理 株式会社礎 一級建築士事務所
構造設計 株式会社大阪ヒカリ・エンヂニアリング
施工 未定
管理会社 未定

第1期予定販売概要
予定販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 未定
間取り 2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK
住居専有面積 57.51㎡～90.87㎡
バルコニー面積 7.76㎡～11.99㎡
サービスバルコニー面積 1.95㎡〜4.43㎡
テラス面積 9.11㎡～11.99㎡
専用庭面積 12.15㎡～23.29㎡
アルコーブ面積 2.10㎡～8.55㎡
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
修繕積立一時基金
（引渡時一括払） 未定
管理準備金（引渡時一括払） 未定
販売開始予定時期 平成29年2月上旬
※住居専有面積・バルコニー面積は、建築確認に基づくものであり、今後変更になる場合がございます。

予告広告本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。
あらかじめご了承ください。（販売開始予定時期／平成29年2月上旬）
情報登録日 平成28年12月26日
次回更新予定日 平成29年1月9日

【マンションコミュニティ】
プレサンスの検索 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

プレサンスコーポレーションってどんな会社
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90392/

株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47976/

株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/

プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181569/

エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%A4%E3%82%B8%E3%8...

[スレッド本文を編集しました。H29.4.15　管理担当]

[41: 評判気になるさん]

>>39
>>40
プレサンス側から見ればがそこまで配慮する必要ないよね

敷地を最大限活用して出来るだけ多く建物面積に充当して最大の専有面積のマンションを建てた方が高く売れるだろうし

[42: 通りがかりさん]

気の毒だけど、不動産リスクですよね。国有の公務員宿舎は民間にどんどん売却されていました。安全を考えたらパラドールは東向きか西向きが買いでした。プレサンスロジェの南向きだって、老朽化した京都南労基監督署がもしいつか移転でもしたら、どういうモノが建つか想定しなければいけません。法に触れない工作物の機械式立体駐車場になるかもしれませんよ（笑）

[43: 通りがかりさん]

阪急オアシスの隣にモデルルームができてた。まだプレサンスの看板はでてないから何とも言えないけど、他に該当しそうなマンションもないし、大阪ナンバーの車がとまってたし、多分プレサンスなんだろう。まだ何にも解決してない感じだけど、全て無視か…

いずれにしても自社の利益しか考えてないことだけは確か。それはマンションの施工にも必ず通ずるだろう。うまいこと販売員に乗せられて買ったはいいが欠陥マンションだったなんて事にならないよう買う人も注意しないとね。

[44: 通りがかりさん]

>>41 評判気になるさん

そう思ってる人が設計するんだろうね。
設計士にプライドはないのか…

[45: マンション検討中さん]

>>43
直下が断層なのでそもそも候補に入りません。断層からは少しでも離れているほうが安心です。

[46: マンション検討中さん]

コンシェルジュがつくのですね。凄い。

[47: マンション検討中さん]

コンシェルジュなんて管理費が高くなるだけ。そんな高級な地域でもないし必要かなあ？それより桃山断層の上なんだから、せめて耐震等級2なのか早く知りたい。

[48: マンション検討中さん]

パラドールは耐震等級売りにしてました。私も知りたい

[49: マンション検討中さん]

価格も耐震も新しい情報が楽しみですね。

[50: マンション検討中さん]

伏見桃山駅周辺 坪単価約100万
全国駅ランキング600位代
祗園四条まで10分
京橋まで30分
京都駅まで8分
三大メガバンク有り。イオン、阪急オアシスなど商店街有り。
中々京都市内でも駅近になんでも揃っているエリアはない。
有れば庶民に買えない場所。
安い高いとかこれ読んでる人って年収700万平均だろ？
ここでも庶民には、買えないエリアだぞ。

[51: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[52: 評判気になるさん]

http://tochi-value.com/station/fushimimomoyama/
伏見桃山駅

[53: マンション検討中さん]

超線路沿いなので、サッシの防音性能もちゃんと考えられてるか重要ですね。西側は特に。パラドール西向きは3F以上で2000万円代だったから、それならこの立地では買い。

[54: マンション検討中さん]

本気でこのマンションを検討しようと、いよいよ始動したホームページや広告を見ているのですが…「新鮮組」って（正しくは新選組。)誤植にガッカリです。重厚な歴史的立地を売りにする割に、こんな歴史的な単語のミスを見つけられない頭の悪そうな会社に何千万も払える気がしません。広告宣伝担当者はクビですな。

[55: 名無しさん]

新鮮組、気が付いてました。
なんかもう笑えましたよ。
普通、何人かの目でチェックしてアップすると思うのですが…

[56: マンション検討中さん]

>>55 名無しさん
わたくしも見た瞬間ズッコケました（笑）
プレサンスは大阪の会社だからウケ狙いかもしれません。

[57: 評判気になるさん]

>>54
>>55
>>56

どこに記載されてますか？
公式ホームページ見ましたが新撰組の記載自体がないように思います
チラシとか持ってるなら写真を投稿して欲しいです

[58: マンション検討中さん]

見えますかね。
公式ホームページのロケーションのタブんところです。

[59: 評判気になるさん]

>>58
ありがとうございます

本当に新鮮組になってました（笑）

一事が万事、他の問題でもこういう仕事ぶりかなーって思っちゃいますね

[60: マンション検討中さん]

新鮮なんですよ。

[61: マンション検討中さん]

エスリードも誤字脱字が多かったなぁ。大阪の会社はみんなこんなもん？

[62: マンション比較中さん]

>>29
>>36
>>39
>>43
隣りのマンションのパラドール伏見桃山グランプレイスの住民との建設紛争はもう解決したのかな？

[63: 匿名さん]

ここは間取り図から察するにペラボー物件か・・・

[64: マンション検討中さん]

てことは価格もそれなり？
プレサンスロジェ丹波橋も出来るようなのでプレサンスのマンションの価格帯が気になります。

[65: 通りがかりさん]

プレサンスロジェ丹波橋も容積率、建蔽率も法的にギリギリであの狭い土地に7階建てを予定しているそうですよ。先日説明会があったらしいですが法的に問題なければ近隣住民に適切でなくとも構わないという会社のようですね。同じく施工主も決まってないようです。

[66: 評判気になるさん]

>>64
>>65
みなさん情報通ですねー
いったいどこからそんな情報仕入れてくるんですか？
プレサンスロジェ丹波橋で検索したらこういう情報出てきました


プレサンスコーポレーションは、京都市伏見区に分譲マンション『（仮称）プレサンスロジェ丹波橋』の建築を計画している。
マンション名 （仮称）プレサンスロジェ丹波橋
住所 京都府京都市伏見区景勝町32-9他
交通 近鉄京都線「伏見」駅徒歩9分（Google Maps ルート・乗換案内徒歩で計算）
構造 鉄筋コンクリート造
階数 地上7階建
延床面積 3889.34m²
総戸数 45戸
完成 2018年4月上旬（予定）
施主 プレサンスコーポレーション
http://newmansion.hatenablog.com/entry/2017/02/03/001327

[67: 匿名さん]

プレサンスロジェ丹波橋は近隣住民迷惑物件というより居住者不安物件じゃないかな？あの土地に分譲45戸って専門家が見てもかなり設計を無理しないと建たないよ。分譲なら駐車場もいるしね。受ける施工主いるかな？

[68: 匿名さん]

やっと「新選組」になったみたい。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[69: 通りがかりさん]

>>62 マンション比較中さん

解決なんてする訳ないでしょう。
誰がなんと言おうと無理矢理押し切って終わり。そんな＊＊＊な会社です。

[70: 匿名さん]

あー、だから販売実績近畿No.1になるわけですね❗

[71: 口コミ知りたいさん]

京都に進出しようとするならまず優良物件を施工しないと。京都はあらゆる意味で狭い街。方向性を間違えてるね。

[72: マンション検討中さん]

新しい広告をいただきました。広告も新選組に直っていましたよ（笑）
しかし、売りはコンシェルジュサービスと炭酸風呂だけのように感じます。肝心の耐震性や防音性に一切触れていないということは、それなりの品質のペラペラのマンションのような予感。
この会社はテレビCMや重厚な広告にお金をかけていますね。購入者は品質第一なのですが。

[73: マンション検討中さん]

地震が起きて地面が縦ずれ横ずれしそうな箇所は、断層地図ではもう少し西側のようですね。
京阪の線路の上くらい？
地盤の上に乗っかって揺れてるだけなら、耐震性は標準でもいいかもしれませんね。

[74: 通りがかりさん]

なんて楽天的な⁉阪神大震災を知らないのですか？線路上辺りなら直下と変わらないほどの影響を受けますよ。

[75: マンション検討中さん]

地震となれば、京都より東京でマンション買う方がヤバイよ。熊本県民も、まさかだし。日本企業なら、耐震工事は、国基準でするしね。
あとは、防音のみでしょう？あと値段と？

[76: 匿名さん]

日本は地震列島です。安全な場所はどこもありませんよ。熊本地震でも特に被害が大きかったのは断層近辺でした。マンションの価値をどこに求めるかは人それぞれですが、企業として断層付近に建立するなら広告に明記して耐震性を知らせる責任があると思います。何も知らせず法的基準を守っていれば良しとするか、知らせて耐震性を高めたものを建立するかは企業の良心の問題でしょうね。そして、そういった企業理念は設計にも施工にも関わっていると思います。

[77: 購入経験者さん]

>>72
マンションがペラペラで建てれる訳ねえだろ。
品質第一ならも少し色々勉強すれば。

[78: マンコミュファンさん]

地下鉄今出川駅
http://tochi-value.com/station/imadegawa/
伏見桃山駅〉地下鉄今出川
伏見桃山 土地高いよな

[79: 口コミ知りたいさん]

>>68
>>72
新撰組の誤字を指摘から改善までの時間が早くて良かったですね
プレサンス住販の営業マンとかプレサンスコーポレーションの企画担当者がこのスレッドをチェックしているということでしょうかね？
これから何かあったら要望をここに書くと通るかも知れませんね

[80: マンション検討中さん]

どこのマンションの営業もマンコミュはチェックしてるでしょ？
でも、誤字の改善の速さは素晴らしかったですね。
周辺住民への配慮も適切に行ってほしいですね。

[81: 地元民]

なんやかんやで立地は良いから売れるとは思うよ。
電車も線路の継ぎ目からずれているから、ガタゴト音はそれほどうるさくないし。
とはいえ、まさか西向きの１，２階に住戸を作るとは思わなかった。
日照０やん。安けりゃ買う人もいるのだろうが、さすがにねぇ・・・

[82: 通りがかりさん]

>>81 地元民さん
日照0に加え、高架下を通る人々の話し声や車音も丸聞こえ。野良猫にも荒らされまくることでしょう…

>>75 マンション検討中さん

[83: マンション検討中さん]

近隣説明会資料を見ました！ご参考まで。
⑴ここの5階は隣のパラドール4階程度の高さ…天井高が低い予感。地面の高さの差と説明されそうですが、コスト削減？
⑵西向き1～2階は近鉄高架以下で眺め日照０。近鉄高架下は野良猫、鳩の糞、立ちション、倉庫の劣悪環境です。3階は1時間50本以上の往復近鉄電車とお見合い。西向き1～3階15室？は2000万台出してくるでしょうが、その分、東と南へ価格を上乗せするでしょう。西向き下層階は投資物件ですね。
⑶パラドールと揉めてる機械式駐車場も地上3階地下2階？の剥き出し鉄骨駐車場。50数台車を出し入れするそこが正面玄関前で、車も歩行者も自転車も同じ出入口…事故を考えると怖くなる設計です。
⑷活断層と近鉄騒音にガマンできるなら、立地的には買い。結構な金額を出してくると思います。住人の安全への配慮は落第。

[84: マンション検討中さん]

南向きも今の環境が守られるかどうかは分かりませんよね。老朽化に伴い転売されてマンションでも建てば目の前が機械式駐車場となることも予想されます。まさにパラドール南向き住民と同じことが我が身に降りかかります。

[85: 通りがかりさん]

>>83 マンション検討中さん

結局自社の利益以外、居住者や近隣住民のことなんて微塵も考えてないってことです。

建物をロの字にすると施工が簡単でコスト削減できる。玄関を道側ではなく駐車場側に持ってくることで、敷地ギリギリまで建物が建てられる。駐車場は鉄骨にしないと工作物として扱われない…

コンシェルジュとか美泡風呂で高級感を装ってるけど、そんな会社の建てた建物に何千万も払う気がしない。

[86: マンション検討中さん]

マンションの駐車場って鉄骨が多いですよね？
普通かと思っていました。

[87: 坪単価比較中さん]

>>83
資料の写真とか現地の写真が欲しいです

[88: マンション検討中さん]

>>87 坪単価比較中さん
最初に配布された資料だそうです。
私の見間違えでしたが、道路側にもちゃんとエントランスがありますね！プレサンスさんごめんなさい。

[89: マンション比較中さん]

駅徒歩5分だし便利そうですね。^^

[90: マンション検討中さん]

他の全てに目を瞑って利便性だけ求めるなら買いですね。しかし、この物件を買うのは躊躇するなー。

[91: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん
どうして？

[92: マンション検討中さん]

>>91さん
ここのマンコミュ見たからですよ。住まいは人の暮らしそのものですからね。プレサンスはその視点が全く欠落してますね。立地が良くてもこのマンションで快適に暮らせるとは思えない。

[93: 通りがかりさん]

>>92 マンション検討中さん

同意!

[94: マンション検討中さん]

ここの情報だけじゃなくて実際に現地を見に行ったほうがいいと思いますよ。
ここに書かれていることだけを鵜呑みにするのは危険と思います。
東南角部屋とかなら案外、住みやすいかもしれませんよ。

[95: 周辺住民さん]

そりゃ、東南角部屋を買えたら良いけどどうせクソ高いでしょ。
角じゃなくても労基が居座っている南向きの３階以上なら文句ないが、
これも足元見た値段になっている予感。

東側は前の道は広いがそんなに交通量多くないので、南との価格差によっては東が買いかな。

[96: マンション検討中さん]

昨日現地に行ってきました。マンションの購入を検討して現地を見ない人はいないでしょう。合わせてここの情報も非常に参考になりました。いきなり資料請求したりモデルルームの説明会に参加したりするとものすごい営業攻勢をかけられますからね。営業マンの口車に乗って購入してから後悔している友人を何人か見ているので慎重になります。

[97: マンション検討中さん]

近鉄にも乗って、隣のパラドールを参考に電車からの見え方もチェックしといた方が良いですよ。
南向きでも西寄りの住戸は電車からの視線が気になるだろうし、
それも階層に寄って大分違う。

[98: 通りがかりさん]

近隣に住むものです。開放感のある広々とした土地の感じが良いですね。前の広い道路はスピードも出せないし交通量も少なく静かですよ。大手筋商店街も近いし、便利です。線路は近いですが、住めば都、音にはすっかり慣れて気にもなりません。心地よくぐっすり寝てます。

[99: 匿名さん]

近隣の方って大型マンションが次々建つのって嫌なものだと思ってました。好意的にみる方もおられるのですね。

[100: 通りがかりさん]

>>99 匿名さん
もともとここは団地、周辺もマンションだらけの地域です。自分に悪影響がないのもありますが、子供が増えたり地域に活気が出るのは歓迎です。おそらくそれなりの収入層でないと買えないマンションでしょうから、地域の品位が落ちなければ結構なことです。工事の騒音は迷惑ですけれど終わるまで仕方ないことです。

[101: マンション検討中さん]

実際話を聞いてきました
けっこうお部屋は決まってきていましたよ！
ここでアンチなこと書いておられるのは隣のマンションの方なのかな？
価格も桃山という場所の人気を鑑みても良心的かなと。
わが家のように共働きで夜間しか家にいないのであれば
西側でも問題はないように感じました。
子供の声も聞こえるし、言うほど騒がしくないし、
検討してみようかと思っています。

[102: 匿名さん]

[けっこう部屋は決まってきていましたよ!]

先週末配布されたプレサンスロジェ伏見桃山の広告。

予告広告　　本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。あらかじめご了承ください。販売開始予定時期/平成29年3月下旬

　　この広告何？？？

[103: 通りがかりさん]

>>102 匿名さん
プレサンスはファミリータイプでも、投資物件として友の会で購入するオーナーがいますよ。優先的に上客のそちらに声がかかって、有利な部屋は決まってるのでは？

[104: マンション比較中]

ということは有利な部屋は投資物件として販売前に決まり、いずれ転売されたり賃貸になるということですか。定住を希望する一般購入者は後回しのお余りを買わされるわけですね。101さんがすでにけっこうお部屋は決まってきていましたよ！と投稿されているので、販売開始予定の３月下旬までに投資物件としてまだ埋まっていくかもしれませんね。定住希望者には住み心地悪そう。

[105: マンコミュファンさん]

周辺相場より、貸したら月に14~15万の家賃収入ってとこでしょうか？西向き真っ暗な部屋は、幾らで貸すんでしょうね。
桃山学区ならばもっと高く貸せそうなのが残念なところ。

[106: マンション検討中さん]

京都も急激に投資用マンションが増えてきましたね。お金持ちの中国人も参入されているようだし、良質なマンションの見極めが難しいです。ここがそうだとは知りませんでした。

[107: マンション検討中さん]

１０１です
そうなんですか…投資目的が多いのですね。
長く住むことを目的にしていたのでそのような方が多く住まわれる物件であるなら抵抗があります。
ここを確認しておいてよかったです。
広告には確かに販売開始まで契約はできないと明記されていますね。
私が見に行った時は価格が手頃な所はそれなりに決まっている印象を受けましたが、それが投資家の購入だと思えばこれ以上この物件を考えるのは控えた方が良さそうですね。
前向きであっただけに残念です。

[108: 通りがかりさん]

>>107 マンション検討中さん

価格はおいくら位だったのですか?

ちなみに電車は毎朝5時台から夜は0時過ぎまで走ります。平日昼間はいないから関係ないというのはあまり当てはまらないかもしれません。早朝夜間は周囲が静かなだけに、電車音はかなり響きます。また、窓の等級がいくら良くても、窓を開けたらなんの効力もありません。季節のいい時期には開けたくなるものですが、テレビの音などは聞こえなくなります。

[109: マンション検討中さん]

ゴミは京都市の回収らしいです…有料袋を各自で買って。京都市のゴミ袋、結構高いんです。
出せる曜日までベランダで臭いのを我慢するから、真夏西向きなんて地獄です。
コンシェルジュいらんから、毎日ゴミを出せる業者にしてもらいたい。せめて今どき常識の生ゴミディスポーザーは付いてるのかなあ？

[110: ご近所さん]

立地は良いし周辺環境が変わるリスクも少ないし資産性は高いけど、
家賃に月１５万も出すような人が何人もいる地域ではないので、
投資なら転売目的でしょうね。
電車はこの辺りは減速して走行しているので通過音はそのうち慣れると思いますが、
南側の労基は意外と人と車の出入りがあるし、平日昼間はそれが騒々しく感じるかもしれません。

[111: 通りがかりさん]

>>110 ご近所さん

大手企業など、会社が家賃の三分の二とか補助してくれるケースもあり、そのような方が高額な家賃を払って住んでいたりしますよ。

それから、南側はグランドの砂埃と土日早朝からの野球音にも悩まされるようですよ。日当たりと見晴らしはいいですけどね。

[112: 通りがかりさん]

>>109 マンション検討中さん

ゴミ置き場はオープンスペースではないので、京都市では回収できないのでは? それとも誰かが回収日にコンテナを外に出すのでしょうか。

一階の方は猫害にあうので、ベランダにゴミは置けないと思います。

[113: マンション検討中さん]

>>112 通りがかりさん
初期の地域説明会では京都市回収だと説明されたそうですが、もしかしてオープンスペースゴミ置き場を反対されて、業者回収に変更したとか？それなら嬉しいです。
せっかくのマンションライフ。管理費も高いんだからゴミは24時間出したいです…

[114: マンション検討中さん]

プレサンスは投資用マンションの販売で急激に業績を伸ばした会社だけど、購入にあたっては販売会社と同時に設計事務所、施工会社も同時にチェックする必要がありますね。ここは設計は礎建築事務所、施工は営業停止になったNIPPOでしょう。ごみ置き場よりこちらのほうがよほど重大だと思うけどなー。

[115: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[116: 口コミ知りたいさん]

[削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[117: 口コミ知りたいさん]

プレサンスってだけで叩かれてるけど
住みやすい街で構造がしっかりしてればそれなりに価値はあるのではないの？
ここのマンションの評価が知りたいのに
なんかそういう話題があんまりないね
他のマンションスレだとそれなりに学区とか
地域の話題がでてるのに…

[118: マンコミュファンさん]

>>117 口コミ知りたいさん
地域や騒音環境については、真隣のパラドール伏見桃山グランプレイスのところで散々議論されてますよ！とても参考になると思います。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/399080/

[119: ご近所さん]

ここらが住みやすい街であることは間違いないですよ。
近鉄（竹田経由地下鉄烏丸線）、京阪での市内中心部へのアクセスの良さ。
スーパー、病院、銀行、飲食店、日常生活で必要な施設は全て徒歩圏内だし、
車どころか自転車がなくても特に苦労しません。
大手筋商店街はいつも賑わってて、イオンに人が多くても混んでてウザいとしか思いませんが、
不思議なもんで商店街だと人が多いと心もウキウキと楽しく歩けます。
商業施設以外でも、御香宮神社は雰囲気も良く散歩コースにお勧めで、
酒蔵の景観や宇治川派流の桜もなかなかのもんです。
公園や保育所も近くにあって、塾や習い事の施設もいろいろあるし、
子育て世代には特に住みやすい地域です。
そして、伏見というだけで購入候補にしない人が多いので、他地域に比べ明らかに割安。

観月団地のライオンズが㎡６０万程度、中古のパラドールが㎡５０万程度で販売していたみたいなんで、
それらと比べて妥当な価格なら、資産性の高い良い物件だと思いますよ。

[120: 通りがかりさん]

御香宮のお祭りも毎年ワクワクしますよね。花笠が大手筋商店街を練り歩いて、夜店もたくさん。大手都市銀行支店が大手筋商店街に結構あります。
利便性の高さと、安土桃山時代からの歴史と風情、下町の人情と活気と暮らしやすさが入り混じった街です^_^

[121: 評判気になるさん]

>>119
お隣さん売りに出てます
新築から300万円くらい上乗せしてるんじゃないですかね？
資産価値が高いかどうかは成約しないと判断はできませんけどね

3年前のエスリードとパデシオンも売りに出てるけど強気です
中古で売りに出す場合は値下げ交渉前提で200万くらい高く出すとは言いますけどどうなりますかね


http://chukai.kintetsu-re.co.jp/search/Detail_Bukken.cgi?mode=&bkn...
パラドール伏見桃山グランプレイス|中古マンションの購入|近鉄の仲介|近鉄不動産(7170057)
価格　2,980万円
所在地　京都府京都市伏見区奉行前町
交通　京阪電気鉄道京阪線伏見桃山駅 徒歩3分
間取り　2ＬＤＫ
方位　西
専有面積　59.67㎡
階数　4階/地上5階
築年月　2015年(平成27年)01月


http://chukai.kintetsu-re.co.jp/search/Detail_Bukken.cgi?mode=&bkn...
パデシオン伏見墨染セントラルマーク|中古マンションの購入|近鉄の仲介|近鉄不動産(7160318)
価格　3,180万円(消費税等含)
所在地　京都府京都市伏見区深草越後屋敷町
交通　近鉄京都線伏見駅 徒歩7分
間取り　3ＬＤＫ
方位　南
専有面積　72.64㎡
階数　3階/地上7階
築年月　2014年(平成26年)06月


http://chukai.kintetsu-re.co.jp/search/Detail_Bukken.cgi?mode=&bkn...
エスリード伏見桃山グラセント|中古マンションの購入|近鉄の仲介|近鉄不動産(7170027)
価格　3,680万円
所在地　京都府京都市伏見区新町３丁目
交通　京阪電気鉄道京阪線伏見桃山駅 徒歩5分
間取り　3ＬＤＫ
方位　東
専有面積　71.02㎡
階数　1階/地上7階
築年月　2014年(平成26年)08月

[122: マンション検討中さん]

結構、強気な価格ですよね。

[123: マンション検討中さん]

>>119
> そして、伏見というだけで購入候補にしない人が多いので、他地域に比べ明らかに割安。

最近はそうでもないようです。特に、丹波橋駅、伏見桃山（桃山御陵）駅周辺は高いです。

あと、観光客、特に外国人に大人気な観光地が伏見稲荷です。
日本酒好き、竜馬好きな人も伏見に悪いイメージを持っていないと思います。

伏見という名前を好んで、外国人や首都圏の方が投資用に買われるケースも増えているんだと思います。

地元で安く買いたいと思っている人には迷惑な話ですが・・。

[124: 匿名さん]

>>123

京都っぽい名称を付けるマンションは府外の方に人気だもんね

『伏見』とか皇族の名前にもなってるし京都らしいもんね

昔からの京都民は『伏見区』と聞くと大阪でいうところの『西成区』みたいな印象なんだよね

[125: マンコミュファンさん]

左京区下鴨に住んでますが、ちょっと行くと治安の悪いところがある。
伏見区でも、丹波橋、伏見桃山は、別格だと思う。
路線価 坪単価100万エリア
年収5,600万だと住めないエリア。
伏見区でも、丹波橋、伏見桃山を外せ外せば、
皆さんが思っている伏見区でしょうね。
伏見桃山エリア もう土地がないから、よく検討しましょう。

[126: マンション検討中さん]

酒造会社や公務員宿舎がどんどんマンションに変わっていってますね。
次は、指月城の東側とかじゃないでしょうか？

あと、駅からは西に離れますが１号線に近いところにも空き地がありますね。
商業施設が多いところなのでマンションが出来るかはわかりませんが。

[127: 匿名さん]

>>125
>>126
『丹波橋駅』『伏見桃山駅』徒歩圏内でもマンションがガンガン建設されるのは今後数年だけかもね
伏見区って基本的には分譲マンションの需要は無いから建たないよね

平成25年・2013年以降のアベノミクスミニバブルとか、
平成20年・2008年のリーマンショックまでの景気回復とか、
そういう時だけ京都中心部の価格が上がって購入できない層が伏見区に流れてる感じだよね

今のミニバブルがはじけたらまた資産価値落ちるやろうな
かといって今買うなら他は高いしね


『伏見区の分譲マンション一覧』

平成18年　プライマリーコート伏見桃山
平成19年　エスリード淀
平成19年　グラン・コート向島
平成19年　ネバーランド桃山御陵ロジュマン
平成19年　イニシア伏見丹波橋
平成20年　イニシア伏見
平成20年　グレース・フリーロア伏水
平成20年　パデシオン桃山
平成20年　エスリード醍醐駅前
平成20年　グランスイート醍醐駅前
平成20年　クレアガーデン伏見桃山
平成20年　エイジングコート淀城公園
平成25年　伽羅コート伏見駅前
平成26年　エスリード伏見桃山グラセント
平成26年　オルフェアライフ伏見稲荷
平成26年　プライムメイツ伏見丹波橋
平成26年　パデシオン伏見墨染セントラルマーク
平成27年　パデシオン桃山南口駅前
平成27年　パデシオン伏見駅前
平成27年　Aito
平成27年　パラドール伏見桃山グランプレイス
平成27年　ファインフラッツ京都桃山　御香宮
平成28年　エスリード伏見丹波橋
平成28年　ライオンズ伏見桃山　指月城
平成29年　パデシオン伏見藤森グランドプレミアム
平成29年　ライオンズ伏見寺田屋西グランフォート
平成29年　レ・ジェイド伏見中書島
平成30年　プレサンス ロジェ 伏見桃山

[128: 口コミ知りたいさん]

京都中心部が買えない層が伏見区？
3000万台だと大阪市内、神戸市内買えるよ。
京都中心部 5000万台で購入できる層って限られてるよ。
だから、西院、岩倉、京都駅、堀川近辺で探してる中でも、京都市内で、メガバンク有り、商店街有り、こんなエリア伏見桃山しかないよ。
京都中心部って(笑)
あなた年収いくらなん(笑)

[129: 通りがかりさん]

http://tochi-value.com/kyoto/fushimi/#st-rank
路線価
二条駅 坪単価100万
西院 坪単価98万
伏見桃山 坪単価97万
円町 坪単価91万
近鉄丹波橋 坪単価85万
桂 坪単価70万


近鉄た

[130: マンション検討中さん]

ここを検討してます。実際住み始めたあとに、機械式駐車場の騒音や排気ガス等で隣接マンションと揉めないか心配です。
マンション建築は止められなくても、迷惑行為が気になったらのちのち管理組合に申し入れはされると思うし。
逆に、故意じゃなくて最上階の車に物が落ちて傷ついたら、こちらは相手マンションを訴えられますか？警察介入？
駐車場の真後ろって機械の音はうるさくないのですか？
早朝夜間の車の出入りが禁止になるとか、結局買った側も苦労しないか心配です。デベロッパーは売ってしまえば終わりですから…

[131: マンション検討中さん]

パラドールの南側１階も庭付き住戸でしょ。
ベランダからの落下物はその庭に落ちても隣のマンションには落ちんでしょ。

機械音は響いてうるさいし、隣人との関係を考えると夜間の不要不急の使用は避けるよう配慮すべきやけど、
住人には車を自由に使う権利があるからさすがに夜間使用の全面禁止はないだろうし、
その辺は個々の良識に委ねられるんじゃないでしょうかね。

[132: マンション検討中さん]

駐車場の騒音はやはり気になります。投資物件として購入される方はともかく学区が同じ子供を持つ者はお隣のマンションの方と無縁というわけにはいかないですし。プレサンスというだけで叩かれているという投稿もありましたが、やはり隣人と気持ちよく住める設計にしてほしかったと思います。利便性も非常に高いだけに残念です。

[133: マンション検討中さん]

西京区やら向日市の再開発地域より、このあたりの方が住みやすいと、私は考えます。

伏見といえば良くないえばイメージがあるみたいですが、このあたりは古くからの街並みもあり、暮らしやすいと思います。

[134: マンション検討中さん]

駅から五分以内で、この規模でこれだけ周囲が開けた土地の物件はもう出ないだろうし、
無理くり戸数を増やして住人への配慮が足りない事業主の姿勢が残念。

[135: 通りがかりさん]

これだけの立地と開けた土地なら、もっと優れた計画ができます。その分戸数が減り少々高くなっても、良いものには納得してお金を出す買い手も居られます。設計がダメダメで残念でなりません。薄利多売のデベロッパーならではのレベルの低い物件にならないことを祈ります。

[136: マンション検討中さん]

設計者は礎一級建築事務所となっていましたね。計画中の丹波橋も現地に看板が揚がっていましたが、同じ設計事務所でした。プレサンスは伏見はこの事務所に発注しているのでしょうか？

[137: マンション検討中さん]

ライオンズも指月城とか寺田屋西とか微妙な土地じゃなくて、
ここを買えば良いのに。
ここの南向き上層階なら、坪単価200万でも勘違いとは言わんわ。

[138: 通りがかりさん]

隣のマンションに住むものです。
わが家は南向きではないので対岸の火事ですので言えるかもしれませんが
駐車徐云々の話題に関しては、購入段階でこの土地に何かしら建つことは予想できていたので、それを踏まえて南を選んだのでは？と思ってしまいます。
こちらのマンションに住まわれる方は、深夜にエンジン音を響かせる等悪質な行為をせずに常識的な使い方をするなら、何も負い目を感じられる必要はないはずですよね。
夜間に必要があれば車を利用するのも当然のことですし。
同じくらいの生活水準の方が廻りに増えることは本来では喜ばしいことのはずです。
わが家でも子供が増えるといいねと歓迎しているくらいですよ。

[139: マンション検討中さん]

パラドールの反対運動も一枚岩ではないようですね。南側住民さんの鼻先に機械式駐車場が並ぶことを想像すると購入を検討するほうも胸が痛みます。お隣も南向きが購入時は他の向きより価格は高かったはずですしね。マンションの設計に関しては確かに事業主の問題で買った住民には責任はないと思いますが。将来ここも隣の労基が転売でもされてマンションが建てば西側住民は隣にマンションができて嬉しいとなるのでしょうか。何だかなーと思ってしまいます。

[140: 通りがかりさん]

>>138 通りがかりさん

よくそんな無責任なことが言えますね。同じマンションにお住まいの方で心を痛めている方が少なからずいらっしゃるのは事実。あなたがその立場でないからといって、ひとりよがりな意見をここで述べるのは控えた方がよろしいかと思います。