プレサンスロジェ伏見桃山ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-fmm83/index.html
売主：売主：株式会社プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/
施工会社：株式会社NIPPO中日本建築統括事業所
管理会社：日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理）：グランザ株式会社

物件概要
名称 プレサンス ロジェ 伏見桃山
所在地 京都府京都市伏見区奉行前町3番（地番）
交通
近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩5分、京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分、京阪宇治線「観月橋」駅徒歩6分、JR奈良線「桃山」駅徒歩9分
地域・地区 第1種中高層住居地域・準防火地域・15ｍ第1種高度地区・既成都市区域・山ろく型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域・屋外広告物第2種地域・日影規制・埋蔵文化財包蔵地
地目 宅地
敷地面積 2,969.82㎡（登記簿面積・売買対象面積・実測面積・建築確認対象面積）
建築面積 1,642.18㎡
建築延床面積 6,457.84㎡
容積率 199.97％（法定200％）
建蔽率 55.30％（法定60％）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上5階建
総戸数 83戸
建築確認番号 第H28確認建築京機構市00836号（平成28年11月28日）
自転車置場 屋外2段式、下段スライドラック式166台（上段66台・下段100台）使用料：月額未定
バイク置場 4台［屋外平面式 使用料：月額未定］
ミニバイク置場 13台［屋外平面式 使用料：月額未定］
駐車場 58台［屋外平面式4台・機械式54台 使用料：月額未定］
分譲後の権利形態 敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者（未定）へ委託。
竣工予定 平成30年2月下旬
入居予定 平成30年4月上旬
事業主（売主） 株式会社プレサンスコーポレーション
販売提携（代理） 株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理） グランザ株式会社 京都府知事登録（１）第13686号（公社）京都府宅地建物取引業協会会員（公社）全国宅地建物取引業保証協会会員
〒604-8151 京都市中京区蛸薬師通烏丸西入橋弁慶町234番地 MJP烏丸ビル3階
TEL.[phone]（代）FAX.[phone]
設計・監理 株式会社礎 一級建築士事務所
構造設計 株式会社大阪ヒカリ・エンヂニアリング
施工 未定
管理会社 未定

第1期予定販売概要
予定販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 未定
間取り 2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK
住居専有面積 57.51㎡～90.87㎡
バルコニー面積 7.76㎡～11.99㎡
サービスバルコニー面積 1.95㎡〜4.43㎡
テラス面積 9.11㎡～11.99㎡
専用庭面積 12.15㎡～23.29㎡
アルコーブ面積 2.10㎡～8.55㎡
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
修繕積立一時基金
（引渡時一括払） 未定
管理準備金（引渡時一括払） 未定
販売開始予定時期 平成29年2月上旬
※住居専有面積・バルコニー面積は、建築確認に基づくものであり、今後変更になる場合がございます。

予告広告本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。
あらかじめご了承ください。（販売開始予定時期／平成29年2月上旬）
情報登録日 平成28年12月26日
次回更新予定日 平成29年1月9日

【マンションコミュニティ】
プレサンスの検索 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

プレサンスコーポレーションってどんな会社
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90392/

株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47976/

株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/

プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181569/

エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%A4%E3%82%B8%E3%8...

[スレッド本文を編集しました。H29.4.15　管理担当]

[263: 通りがかりさん]

昔、JRの高架を道一本隔てたアパートに住んでました。住み始めた当初は窓を閉めきっていても物凄い轟音でしたが、人間の「慣れ」は優秀で1か月も経たずに窓を開けていても気にならなくなりましたよ。騒音の感じかたは人それぞれなので一概には言えませんが、壁の薄いアパートでそのくらいですから、マンションだとあまり気にならないかもしれませんね。
ただ、遊びに来た家族や友人は、列車が通る度に「何!?地震?」と驚いていましたけど(笑)

[264: 通りがかりさん]

パラドール住人です。
パラドールに住んでいるが故にわかる、気になる音について参考までに記しておきます。あくまでも主観ですので人によって感じ方は違うと思いますし、決して下げコメではないので、どうか批判はご遠慮ください。

電車音は定期的ですし、当たり前ですが走っていなければ静かです。パラドール前には線路の継ぎ目があるので、ガタゴト音が不快さを増していますが、それがなければそこまでうるさくないのかも。窓を閉めていても24時間換気口から普通に音が入ってくるので、住み始めの頃は夜だけ閉めたりしてました。

それから、ここでは全く気になりませんが、以前住んでいたマンションでは上下左右からの不定期な雑音が電車音よりもよっぽどストレスでした。壁厚、スラブ厚もチェックポイントだと思います。

プレサンス南側は労基とその先の公園に面しています。労基は結構車の出入りが激しく、日によっては警備員が交通整理に立つほどです。駐車場待ちの車が並ぶ事もあります。平日日中だけですが、隣接の駐車場問題は対岸の火事ではないかもしれません。

公園は保育園と中学校が隣接しているので、時間帯によっては賑わっています。グランドは週末になると大人の野球が早朝から行われるので、ヒートアップした叫び声などが脇を通ると聞こえてきます。プレサンスとは少し距離があるので気になるほどではないかもしれませんが。

西側は電車音に加え高架下の音も気になります。話し声や車音が高架下故に響きます。テキ屋さんの物資置場になっているらしく、お祭りの季節になると深夜にいろんな音が響き渡ります。短時間ですけどね。

東側は道路に面しているので、車音や通行人の話し声、緊急車両のサイレンが気になります。音とは関係ありませんが、やはり日当たりは悪いので早い時間から照明が必要ですし、寒いので暖房費もかさみます。

以上、気になることを列挙させていただきましたが、どれもこれも窓を閉めてしまえばさほど気にならないレベルかと思いますし、少しは雑音が響いていた方が賑やかで孤独感は感じないかもしれません。電車が通って揺れることはさすがにないですし、線路脇の戸建よりは格段に住みやすいのではないでしょうか。

[265: 評判気になるさん]

パラドールでの情報は本当に参考になります！お隣同士で仲良くやっていけたら良いですね。
以前、京成電鉄駅前の古い木造一軒家に住んでいたことがあります。初めは電車の音が雷かと驚きましたがすぐ慣れて、むしろ電車の規則的な音でよく寝れるようになりました。個人差はありますが。
それより自動車のピーピーバック音、ドアの開閉音、人が騒ぐ声の方が耳障りです。パラドールの南側、駐車場側は本当にお気の毒に思います。プレサンスロジェ側は、良識ある利用を心がけないといけませんね。

[266: ご近所さん]

パラドールの東側住民です。私も主観になりますが、ご参考になれば。

まず、電車で騒音として感じるのはとにかく継ぎ目を通る際のガタゴト音です。振動は全くないですし、ゴーという走行音や、キーというブレーキ音も生じているのですが、慣れてしまったのか日常生活では気にならないというか、意識していないと気づきません。上り線、下り線にそれぞれ継ぎ目があって、その一点を電車が通過する際に騒音が発生している状況です。

実際の聞こえ方については、東向きのリビングでは電車音は遠くからくぐもって聞こえてくる感じて全く気になりません。むしろ、前の道を通る車（特にバイク）や子供の声の方がよく聞こえますが、交通量は少ないですし、特に夜間は人通りもなく静かです。気候の良い時期は窓を開けて生活しており、騒音は全く問題になっておりません。

対して、西側、つまり共用廊下側は、マンションがコの字に建っているため反響もあるのか、ガタゴト音はかなりきつめです。ただし、これも窓を閉めればほとんど気にならないレベルになります。もともと、共用廊下側の窓はプライバシーもあってそんなに開けないですし、不便に感じるのはクーラーをつけるほどでもない日に窓を開けて寝られないことぐらいです。

もちろん、音の感じ方は人それぞれで、家族は窓を開けても平気で寝ていますが、逆に敏感に感じて窓を閉めても気になる人もいるかもしれません。ただ、家に呼んだ人からは「廊下はうるさいけど、部屋の中は凄く静かやね」とびっくりされますし、最近のマンションの防音はなかなかの物で、生活するうえでこれといった支障は感じておらず、最初は気になってもすぐになれるレベルだと思います。

前の方も言っていますが、電車の継ぎ目がパラドールの横あたりにあるため、プレサンスの方が騒音はいくらかマシかもしれませんが、ほぼ同じような状況じゃないでしょうかね。共用廊下側は日常的に窓を開けるような生活は出来ないと思いますが、窓を閉めれば問題はないでしょう。

なお、南向きは背中側の発信源から聞こえてくる状況になるなら、窓を開けてもそれほどうるさくないかもしれませんね。ただし、労基の駐車場は狭く切り返しができないので出入りに手間取ってる車も多く、騒音は階層によってもかなり違うかも。ちなみに、公園の野球や子供の歓声は気になることはないと思いますが、野球で集団で路駐する人達がいて、それが横断歩道の近くまで停めていて見通しが悪く渡りづらいことがあり、これが非常に不愉快ですね。蛇足ですが。
いずれにせよ、現地をよく見て、聞いて、感じて購入を検討してください。

最後に、これも別の方が言っていましたが、パラドールにお住いの方はみなさんマナーもよく、気持ちよく挨拶をしてくださる人ばかりです。住んで２年経ちましたが、同じマンションの方に対して嫌な思いをしたことは一度もありません。高級マンションではないのですが、伏見でこれくらいの価格のマンションには良識的な方が集まるのかなと勝手に思っており、是非プレサンスにもこのような良識的な方たちに住んでいただいて、良いご近所さんとしてともに生活できたらと願っております。
長文にお付き合い頂きありがとうございました。

[267: マンション検討中さん]

意外と人間って慣れるものなのかもしれない。

[268: マンション検討中さん]

住所かっこいいな、思いました！

[269: 匿名さん]

パラドール住人さん、もうあなた達は家を買うことが出来ないんだから口出ししなくて結構です。
南側の人達は気の毒ですが前が空き地なら何か建つのは当たり前。

[270: 少しご近所]

>>269さん
検討版でご近所情報の書き込みはありがたいと思いますし、そこまで言わなくても…。
私はパラドールとは違う近所のマンション住みですが、地域に子どもが増えれば活気づきそうで嬉しいです。
すぐ近くの小児科は出来たばかりで綺麗ですし、この４月からは近くに新たな小規模保育園も開園するみたいです。公園や子連れで行きやすいカフェなどもあり、子育てしやすい地域だと思います。
ただ、一方通行の狭い道も多いので車には気をつける必要があります。

[271: 匿名さん]

>>269 匿名さん
パラドールとプレサンスロジェの仲をどうしても煽りたい人がいるみたいですね。
まともに考えたら購入者の投稿とは思えません笑

[272: マンション検討中さん]

パラドールの検討板を見ましたが、南側低階層は最後まで売れ残っていたそうですね。
やはり南側にマンションができることは想定されていたと思います。

それでも購入されたということですので、プレサンスを買う人はそんなにも気にしなくてもいいかなと思いました。もちろん、夜中に迷惑をかけないという最低限のマナーは必要ですが。

[273: マンション検討中さん]

たぶん南側にマンションができることは想定内であったとしても、まさか鼻先に機械式駐車場が来るのは想定外だったかもしれませんね。プレサンスの購入者にとっても駐車場の使用にマナーが求められることになるし、どちらにとっても優しくない設計だと思います。

[274: 匿名さん]

>>273 マンション検討中さん
いや、想定外って見込み甘すぎでしょ。
デッカい空き地あって、マンション建つならばその土地の北側に機械式駐車場できるのは、ある意味当然かと。

[275: マンション検討中さん]

北側を当然と思う人もいるのですね。北側では出入庫時の騒音を気にしなければならず、西側高架下にしてもらった方がベターだし、ここに住居を持ってくるより自然な設計だと思いますが。

[276: 匿名さん]

>>275 マンション検討中さん

ランドプラン見たことある？
西側に駐車場とかありえないから。
西側に機械式駐車場建てたら、マンション敷地内の通路が広くなり過ぎて、土地を最大限使えない。駐車場は北側か南側しかありえない。南側は高い値段で売るから、当然北側。

[277: マンション検討中さん]

とはいえ、パラドールは西側の高架横に駐車場があるみたいだから、同じような配置を予想してたのでは。高架横は日照と眺望は全く無くて、有るのは電車からの視線と騒音とセキュリティの弱さ。どんなに安くても同じ値段で買える中古の方が環境はずっと良いと思う。

[278: 匿名さん]

西向き1~2階はまともなファミリーの住める環境じゃないので、賃貸物件か事務所用でしょうねー。自分なら絶対ナシです（笑）
立地は便利だから、相場より格安で賃貸なら我慢して期間限定で住めるかも。ほぼ仕事で居ないからカーテンは一切開けない、洗濯も乾燥機、日照は一切気にならないって男性を知ってます。そういう人もまれにいますから。女には無理です…

[279: マンション検討中さん]

このマンションは事務所使用OＫなのかな。

[280: マンション検討中さん]

>>276 匿名さん

こんな考えの人がいるから、こんなマンションが普通に建っちゃうんですね。


事務所使用OKかは管理規約によるかと。多分NGじゃないですかね。

[281: 通りがかりさん]

断層の上のマンションとかありえない。

[282: マンション検討中さん]

土地を最大限有効活用するために北側機械式駐車場って利益を考えた売主の発想ですよ。少なくとも購入者にとっては早朝、夜中でも遠慮なく車は使いたい、、となるとそもそも騒音のある西側高架横。

[283: 通りがかりさん]

パラドールは西側棟の地下3段～地上3段まで機械式駐車場です。その上に3階～5階住居があります。真上の住居でも機械音はほぼ聞こえないそうです。そして、コンクリートで囲まれたいわば屋内駐車場みたいなものなので、どの車も汚れないし夏でも熱くなりません。鉄骨剥き出しの駐車場ではないので、車にも人にも快適です。
東、西、南、どの部屋も日当たり良く、みんなご機嫌に暮らしていました…
それで82室も作れてるんだから、プレサンスさんもその良い点は参考に計画して欲しかったなあ、と思ってます^_^;
ま、どうしようもないんですけどね…

[284: マンション検討中さん]

ここは営業に価格伝えてないの？いちいち価格を確認しにいき待たされる。こちらの出方次第で価格を変えられてそうで気分悪かったわ。

[285: マンション検討中さん]

>>284 マンション検討中さん

えー、そうなんですか⁉︎
もっとモデルルーム話聞きたいです。
今朝の新聞広告には2600万台〜5400万台って表記されてました。案外安いな〜って感想です。同時に中書島のレジェイドも広告入ってましたが、さらに安い…。まぁプレサンスに比べたら不便な場所なので妥当な価格かと思いますが、京阪特急利用したい、静かな場所がいい、断層上は嫌というなら、あの値段ならアリかなと思いました。

[286: マンション検討中さん]

285です。
レジェイドの板見にいったら散々でした。リサーチ不足なまま書き込んですみませんでした。やはりお値段なりなのですね。レジェイド検討中の方いらしたらごめんなさい。

[287: マンション検討中さん]

ライオンズは高すぎるし、レジェイドは逆に安くて不安。ここは立地も良いし有利では？

断層上といっても活動度は低いし直下で地震が起こるとは思いにくい。
花山断層の方が危険だし、そこが震源の場合この辺りはどこでも同程度に危険。

断層上かどうかより地盤がしっかりしているかどうかが重要と思います。

[288: マンション検討中さん]

花折断層の間違いでした。

パラドールは耐震等級２だそうですが、他のマンションはそこまでしていないと思うし
国が定める最低基準の耐震等級１を満たしていれば大丈夫じゃないでしょうか？

[289: マンション検討中さん]

それは、まぁ大丈夫と思う人もいれば、やっぱり不安という人もいるでしょうが、パラドールは地域相場から下げなくても順調に売れたようで中古価格も下がってないし、案外断層を重視しない人が多いみたいですね。

[290: 匿名さん]

そんなの気にしてたらどこも住むこと出来ません。しかし、ここ凄く人気ありますね。プレサンスさんって痛いとかついてぐいぐい来ますよね？さすが西日本で1番。

[291: マンション検討中さん]

>>290 匿名さん

痛いとこついてぐいぐいってどういう意味ですか？

[292: マンション検討中さん]

阪神淡路 縦揺れ 地震列島
何処に家を建てたらいいの？
東京も、そろそろくるとか、こないとか、自然災害。
桃山なんで、水害は、大丈夫でしょう。
竹田街道より、危険性は、無い。
日本には、すべて安全な場所は、無い。

マンション＝利便性のみ

[293: マンション検討中さん]

だけど、過去の被災地の映像を見ていたら倒壊しているマンション有り、全く影響を受けていないように見えるマンション有り、隣の倒壊したマンションに押し潰されている建築物有りで、やっぱり耐震性は大事だなーと思いますよ。マンションは命と財産を守る砦でしょう。

[294: マンション検討中さん]

>>292 マンション検討中さん

桃山なんで水害大丈夫、なんてことはないかと…。それはもっと山手の話でしょうし、山手でも大雨で表層の地滑りの危険があります。ここはそもそも桃山と堂々と言えるエリアじゃないですし、宇治川が決壊したらハザードマップでもギリギリOKかなってエリアなので、昨今の想定外な異常気象を考えると万が一のことも考えた方が良いかと…

[295: 匿名さん]

断層については阪神大震災の際に京都でも樫原断層の直上だけ被害が大きかったという現象がありましたし、直下地震が起きなくても、断層上であることが不利になることはあります。
http://www.fm.ehcc.kyoto-u.ac.jp/web_material/kyotoshinbun1995Jan.pdf


ただし、現行の耐震基準で造られたマンションで地震の際に脱出する間もなく倒壊した報告はないとのことで、現行の基準は阪神大震災クラスが来ても中の住人は助かるようになっているようですね。そのため、ほとんどのマンションは耐震等級１で造られていますしそれで命は守られるのですが、耐震等級１は建物まで守ることは要求されていませんので、阪神大震災でも修復不能の損害を受けて取り壊さざる得なかったケースも生じたようです。それが耐震等級２だと建物の損害の程度にも一定の基準ができて、大地震の際に構造に関係しない壁等は損傷しても、最低限柱や梁は破壊されず再使用出来ることが条件になります。

要は、耐震基準１でも命は守れて、２だと建物にも一定の保障がついてくるという訳ですが、「１だと建物が壊れるが２だと耐えられる程度の強さの地震」が起きる可能性はそう高くないでしょうし、その辺は自分でどう考えるかですよね。

水害については、前回の大雨で水が押し寄せたという桃陵中学あたりとは高さが２ｍほど違いますし、もちろん万一が絶対にないとは言えませんが、水害リスクは購入を躊躇するほどではないと思います。

[296: 匿名さん]

前回の水害の時は十石舟が通る宇治川派流が溢れて越水しただけで、宇治川堤防が決壊したわけではありません。万が一宇治川が氾濫したらどうなるんでしょうね…。いずれにせよ前の方がおっしゃるように水害を恐れて購入を躊躇する必要はないと思いますが、少なくとも一階は備える必要があると思いますし、一階共用部や駐車場などの水害による修繕は全戸に関わる問題だということは心に留めといた方がいいと思います。

[297: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[298: 匿名さん]

地震のことを考えたら一戸建てなんか買えない。

[299: 匿名さん]

》295ですが、水害に対しても万一への備えは必要だど思います。地震についても購入の際にそこまで気にすることはないかも知れませんが、家具に転倒防止を施す、全ての階段と脱出ハッチの位置を家族で共有しておく、バルコニーに避難の妨げになる物を置かないといった、最低限の対策は特に意識しておく必要がある立地だと思います。特にバルコニーは隣戸の命にも関わることですから。

[300: マンション検討中さん]

資産を守るという意味ではここは断層上だということがはっきり分かっているわけですから、耐震等級2で備えてほしかったところです。パラドールさんは耐震等級といい、設計といい良心的な物件でしたね。

[301: 匿名さん]

利益優先、住民無視のプレサンスコーポレーションにそれを求めても仕方ないでしょ…。

[302: 検討板ユーザーさん]

ここは同じサイクルの繰り返しだね。
まともな投稿が続くと、断層がー笑になって
次はプレサンスの利益云々、そしたら対抗擁護がくる感じかな？
断層が気になるなら不動産なぞ購入せずに
構造が安心できる賃貸に住んで他の資産を貯めたらいいと思うし、
プレサンスが利益優先だと思うならここを検討しなければ良い。
ここの場合は隣のマンションの中古を待つのも有効な手段かな？
一生懸命擁護してる人も流れが繰り返しでしつこいので放っておくべし。
まともな投稿や意見、情報も多数上げられていて有益なのに、
恐らく同じ人物なんだろうけど毎回同じ話題に引っ張っていくのやめてほしいですね笑。

[303: 職人さん]

[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]

[304: マンション検討中さん]

http://tochi-value.com/station/fushimimomoyama/
29年 公示価格 伏見桃山駅 5%上昇
坪102万
最も高い場所 坪158万

[305: マンション検討中さん]

桃山御陵前から、西を見るとかなり低い。竹田街道なんかは、ゲリラ豪雨ヤバイ。新堀川なんて、まだまだ低い。
ももごは、まだ高い。

[306: 評判気になるさん]

プレサンスが伏見区に別のマンション建てるみたい

京都府京都市伏見区景勝町だそうです


http://www.constnews.com/?p=28811
【民間】プレサンスコーポレーションが京都・伏見の駐車場跡地にマンションを計画（会員）[2017年03月17日]
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プレサンスコーポレーション（大阪市中央区）は、京都・伏見の駐車場跡地に分譲マンションを計画している。戸数は４５戸。近く着工し、２０１８年４月上旬の完成を目指している。
【京都・伏見の駐車場跡地にマンションを計画】

[307: マンション検討中さん]

>>306 評判気になるさん
サークルKの近くでしょ？
最寄り 近鉄伏見 12分以上。
予想 プレサンス丹波橋と名乗るでしょ？

[308: 匿名さん]

プレサンス丹波橋は7階建ての東向きメインかな？お向かいのイニシア伏見の東向きは眺望が悪くなるので、お気の毒なことです。

[309: マンション検討中さん]

仮称プレサンスロジェ丹波橋ですね。
あの狭いところに7階建てが立つんですね。駐車場はどうするんでしょうね。

[310: マンション検討中さん]

イニシア伏見の東向き住民さんもまさかあの狭い土地に7階建てが来るとは想像できなかったでしょうね。特急停車駅の丹波橋駅は遠いし、近隣のスーパーも先月に閉店しまったので利便性は悪いですね。

[311: 匿名さん]

>>310 マンション検討中さん

[312: 匿名さん]

>>310 マンション検討中さん

閉まった近隣のスーパーには、新しいスーパーがオープンするようです。よかったですね。