プレサンスロジェ伏見桃山ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-fmm83/index.html
売主：売主：株式会社プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/
施工会社：株式会社NIPPO中日本建築統括事業所
管理会社：日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理）：グランザ株式会社

物件概要
名称 プレサンス ロジェ 伏見桃山
所在地 京都府京都市伏見区奉行前町3番（地番）
交通
近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩5分、京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分、京阪宇治線「観月橋」駅徒歩6分、JR奈良線「桃山」駅徒歩9分
地域・地区 第1種中高層住居地域・準防火地域・15ｍ第1種高度地区・既成都市区域・山ろく型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域・屋外広告物第2種地域・日影規制・埋蔵文化財包蔵地
地目 宅地
敷地面積 2,969.82㎡（登記簿面積・売買対象面積・実測面積・建築確認対象面積）
建築面積 1,642.18㎡
建築延床面積 6,457.84㎡
容積率 199.97％（法定200％）
建蔽率 55.30％（法定60％）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上5階建
総戸数 83戸
建築確認番号 第H28確認建築京機構市00836号（平成28年11月28日）
自転車置場 屋外2段式、下段スライドラック式166台（上段66台・下段100台）使用料：月額未定
バイク置場 4台［屋外平面式 使用料：月額未定］
ミニバイク置場 13台［屋外平面式 使用料：月額未定］
駐車場 58台［屋外平面式4台・機械式54台 使用料：月額未定］
分譲後の権利形態 敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者（未定）へ委託。
竣工予定 平成30年2月下旬
入居予定 平成30年4月上旬
事業主（売主） 株式会社プレサンスコーポレーション
販売提携（代理） 株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理） グランザ株式会社 京都府知事登録（１）第13686号（公社）京都府宅地建物取引業協会会員（公社）全国宅地建物取引業保証協会会員
〒604-8151 京都市中京区蛸薬師通烏丸西入橋弁慶町234番地 MJP烏丸ビル3階
TEL.[phone]（代）FAX.[phone]
設計・監理 株式会社礎 一級建築士事務所
構造設計 株式会社大阪ヒカリ・エンヂニアリング
施工 未定
管理会社 未定

第1期予定販売概要
予定販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 未定
間取り 2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK
住居専有面積 57.51㎡～90.87㎡
バルコニー面積 7.76㎡～11.99㎡
サービスバルコニー面積 1.95㎡〜4.43㎡
テラス面積 9.11㎡～11.99㎡
専用庭面積 12.15㎡～23.29㎡
アルコーブ面積 2.10㎡～8.55㎡
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
修繕積立一時基金
（引渡時一括払） 未定
管理準備金（引渡時一括払） 未定
販売開始予定時期 平成29年2月上旬
※住居専有面積・バルコニー面積は、建築確認に基づくものであり、今後変更になる場合がございます。

予告広告本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。
あらかじめご了承ください。（販売開始予定時期／平成29年2月上旬）
情報登録日 平成28年12月26日
次回更新予定日 平成29年1月9日

【マンションコミュニティ】
プレサンスの検索 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

プレサンスコーポレーションってどんな会社
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90392/

株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47976/

株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/

プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181569/

エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%A4%E3%82%B8%E3%8...

[スレッド本文を編集しました。H29.4.15　管理担当]

[161: 評判気になるさん]

戸建てじゃないんだし営業なんてどうでもよくないですか？
マンションの営業なんてすぐサヨナラでしょう…。
マンションで大事なのは結局利便性と資産的価値。
気になって見に来ましたけど、このサイト見るとずいぶん評価が低いですね。
購入するからには１０年は住みたいところだけど、建物としての評価も低いのでしょうか？
その辺り情報あれば知りたいです。

[162: マンション検討中さん]

学生時代に阪神大震災を経験した被災者です。時も移りここ伏見でマンションを検討しています。震災多くの被害を受けたのは木造家屋でしたが、同地域でもびくともしないマンションもあれば半壊に至ったり、全壊したマンションもありました。当時の法的基準はまもられて建立さてていたと思います。私の住むマンションは半壊し、亡くなられたり怪我をされたりしました。法的基準が満たされていれば事業主からは保証もされません。住めなくなってもローンは残ったままです。なので、マンション選びは慎重にならざるを得ません。事業主や営業マンは売って、はいサヨナラでしょうけど買ったほうはそうはいかないのです。
高架下の劣悪な場所に駐車場やゴミ置き場を配置せず、住居を取っているのはどうしてなのか、、、施工会社が営業停止処分が解除されたばかりの会社になっているのは何故なのか、、、施工の問題で営業停止になったわけではないにしても、法に触れる行為があった施工会社に発注する意味を考えてしまいます。私には利便性と資産価値だけで選ぶことは納得できません。

[163: 匿名さん]

指月城や寺田屋西より格段、立地が良い。ファインフラッツの直近の中古売買価格から判断して納得。購入しました。

[164: マンション検討中さん]

>>163 匿名さん

>>163 匿名さん
単に駅から近い、商店街に近いという意味では立地はいいと思いますが、土地柄的には指月城やファインフラッツの方が格段に上です。その分マンションの作りも重厚でしっかりとしたものになっているし、販売価格も高いです。学区も南浜より桃山の方が断然人気なので、お金のある方はそちらを選ばれるように思います。

[165: マンコミュファンさん]

パラドール伏見桃山→土地約3080㎡、82戸、近畿財務局最低入札額4億5千万で今井建設落札額約8~9億だったはず？(現在はデータ見れず)、耐震等級2(学校、病院レベル)、線路側は防音2重ガラス。浅沼組施行

プレサンスロジェ伏見桃山→土地約2970㎡、83戸、近畿財務局最低入札額3億5千万でプレサンス落札額約7億(建築ニュースより)NIPPO施行 防音対策は不明

桃山断層真上のこの土地でプレサンスロジェが通常マンションの耐震等級1なら、今井建設より安く手に入れた土地にパラドールより戸数を増やし、営業停止メーカーの弱みにつけこんで安い建築費で仕上げるマンションであることは想像できます。
また、パラドールは桃山断層真上の弱点を指摘される対策か、耐震等級2(＝建築費増大、実質室内面積も狭くなる)を売りにしたため、それほど今井建設の利益は大きくなかったことも想像できます。
以上、ご参考まで。

[166: 匿名さん]

>>164 マンション検討中さん
指月城、土地柄的にいいんですか？販売苦戦してるようですがね。泰長老ですよね。24号線から東は御年配にはきついですよ。ファインフラッツも含めてですが。

[167: 匿名さん]

>>164 マンション検討中さん

その分、という文脈が理解できませんが。

[168: 匿名さん]

>>164 マンション検討中さん
私、お金あるんですが、こちらを買ってしまいました。(笑)

[169: 名無しさん]

>>168 匿名さん
本当にお金ある方の発言とは思えない。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[170: 評判気になるさん]

販売価格はどれくらいなんですか⁉︎
お金あるならもっといいところ買ったらいいのに…と思ってしまいますが、考え方は人それぞれですもんね。いいお買い物ができたようで良かったです。

[171: マンション検討中さん]

物件概要のところに出ていますが・・・

専有面積 57.51m2～90.87m2
価格 2,600万円台予定～5,400万円台予定

5階の90平米で5400万なのでしょうね。

[173: 匿名さん]

>>169 名無しさん

あのう～、本当にお金あるんですが～。(笑)

[174: 匿名さん]

>>171 マンション検討中さん
6000万は行きます。

[176: 匿名さん]

[No.172～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[177: マンション検討中さん]

既にモデルルームに行かれた方、
耐震等級について説明はありましたか？
ホームページにはまだ記載がなく、
隣のマンションは耐震等級2との事で、
こちらのマンションを検討する上で非常に気になります。
利便性が良いので前向きに検討したいのですが、色々な意見があり、正直複雑な心境です。

[178: マンション検討中さん]

丹波橋、桃山御陵前 東側、駅近い、商店街近い、区役所近い。
丹波橋から桃山御陵前の間で、また、24号線の西側もう駅近東側は、マンション立てる土地がない。
ここが最後の分譲でしょうね。

[179: 通りがかりさん]

最後の分譲とは言い切れないのでは⁉︎どこかの酒蔵が土地を売る可能性だってありますしね。

ここは便利ですが、京阪特急が止まらないのが難点です。商店街は近いけど区役所は微妙に遠い…。そこまで利便性を追求するなら丹波橋に近い物件の方が良いかも。

[180: マンション検討中さん]

新築はしばらく出ないでしょうね。
ただ、設計思想や構造、設備に目新しいものがないなら、
もっと駅や商店街に近い既設マンションは山ほどあるし、
中古で充分な気もしますね。

[181: マンション検討中さん]

伏見桃山エリアで、桃山学区なら、文句なし。

[182: 評判気になるさん]

近鉄東側は、第１種エリアだから。
丹波橋、桃山御陵前の間に欲しいな。

[183: 通りがかりさん]

>>181 マンション検討中さん

桃山学区なら戸建がいいかと。

マンションなら指月城か、近い将来泰長老の官舎も売却されてマンションになるのでは…。桃山学区で人気なのは小学校だけだし、泰長老は少々不便だけど小学校にはかなり通いやすいかと思います。24号線超えて40分かけて通うお子さんもいらっしゃるので…。

それから、ファインフラッツやロジュマン、ユニハイムなどの中古物件は、線路脇で活断層上、利益最優先で住民無視のプレサンスよりもよっぽど狙い目かと…。

[184: マンション検討中さん]

ここの利点は周囲が広く開けてて、
特に南側が狭い敷地に建つ役所で、
今後も背の高い建物が建つリスクがほとんどないこと。

また、桃山学区じゃないこと。
桃山学区と言うだけで価格が1、2割増しになるけど、
桃山学区で便利なのは御香宮神社近隣の極限られた地域だけ。
共働き世帯増加による郊外の戸建から駅近のマンションへの需要のシフトは今後も続くし、
今後の発展はあまり期待出来ない。
そもそも、現状でも桃山と南浜で子どもの教育環境に具体的な差なんて見えてこないし、
効果の分からないことに数百万円投資するなら、他のことに使うべき。

[185: マンション検討中さん]

プレサンスはどんな狭い敷地にも重い構造物の地下に機械式駐車場を取って、両脇の住戸で支える耐震性に脆弱ないわゆる下駄マンションを平気で建造しますよ。隣地だって売りださればそういうものが建つ可能性は十分にあります。ここを見て新築に拘らず良質な中古物件を購入することも選択肢に入りました。

[186: 評判気になるさん]

京阪、近鉄の東側
24号線西側
桃山小学校区
伏見桃山 最強条件

[187: 評判気になるさん]

>>185 マンション検討中さん

それってなぜ脆弱なのですか？
根拠が知りたいです。
ずっとここ見ていましたが、だんだんプレサンスを買えなかった人達か、隣のマンションの良く思ってない人達が
プレサンス下げを目的に叩いてるだけに見えてきた…

耐震等級だって調べたら１がマンションではむしろ普通で叩かれる要素ではないのですね。
勉強不足でここを見てると流されてしまいそうですが、
根拠なく批判されてる意見が多くあるよう感じました。

[188: 通りがかりさん]

通常は耐震等級1が普通かと思いますが、ここは断層がある事が分かっているため、隣のパラドールは等級を2に上げているわけです。プレサンスの耐震等級が幾つなのか知りませんし、2なら大丈夫ってこともないと思いますが、とにかく設計上色々叩かれてしまう物件であるということは間違いなさそうですね。

ここに集まる意見は好意的なものから悪意あるもの、主観的なものから客観的なものまで様々です。情報や意見をどのように捉えるかはあなた次第。それでもなおこの物件に価値を見出すのであれば、誰の意見を気にすることもなく購入されたらよろしいのではないでしょうか。

[189: 通りがかりさん]

パラドール伏見桃山を検討している時、ここの掲示板をとても参考にしていました。「断層の上にマンション建てるなんてありえない」「絶対買わない」という意見ももちろん参考に色々調べました。それでも耐震等級2に背中を押され、最悪マンションが強ければ生命だけは助かることを期待して、生活や通勤に便利な立地から購入しました。もちろん地震保険は手厚いものに入っています。大震災から年数が経ち震災の記憶が風化しているかもしれませんが、マンション内で災害から生命を守れるかどうかは重要なことです。
京都市の水害ハザードマップも検証し、桃山御陵より低地とは言え、大手筋の西の端や中書島周辺よりパラドールは坂の上でありギリギリいけると判断しました。地下駐車場は水没するかもしれませんが、家族の生命は守れると思っています。

[190: マンション検討中さん]

構造設計等の専門的な知識は普通の購入者にはなかなか勉強することはできません。判断基準となるのはその土地に住み心地の良い良心的な住居設計になっているか、断層上のマンションである以上公開されているホームページや広告に耐震等級が明記されているか、販売方法が適切であるかなならざるを得ないのではないですか？中には思い込みによる知識で書き込まれることもあるとは思いますが、それも含めて議論の対象になり結果的に購入するかどうか自信の気持ちが収斂されていくわけですから貴重な場だと思います。

[191: マンション検討中さん]

桃山学区ってそんなにいいんですか？小学校だけですよね？
中学を私立に行かせるつもりなら学区はどこでもいいような気がしますね。

[192: マンション検討中さん]

学区が気にならないなら、何処でもいいでしょう。

[193: 口コミしりたいさん]

>>191 マンション検討中さん

桃山学区は公営住宅や大規模な団地がなく、戸建の富裕層が多く住んでおられる地域です。そのため真面目なお子さんが多く、学校が荒れる率が低いようです。桃山小に行かせたいために近隣から桃山学区に引っ越す方もいます。中学はいくつかの小学校が集まるため私立に進学するお子さんも多く、受験勉強も盛んなようです。

南浜学区も小学校は特段悪いわけではないようですが、学年によりバラツキはあるようです。また中学が南浜小一校のみからの入学となるため、小学校からのパワーバランスがそのまま維持されます。私立中への進学で抜けるお子さんもいるため、部活動なども人数が足りない、専門教諭がつかないなどの弊害もあるようです。

[194: マンション検討中さん]

この辺りは場所が少し違うだけで街や住人の雰囲気がガラリと変わることがあるけど、それもある意味魅力かと。

[195: 評判気になるさん]

地域の特長詳しく教えていただけてありがたいです。

[196: マンション検討中さん]

学区は先ずは桃山、次いで板橋、南浜はまぁ普通という評価です。ただ、あらゆる施設は大手筋に一極集中してて、そこを外れると、板橋はまだましですが他はスーパーもないような地域です。皆さん、利便性と学区の兼ね合いを考えて家を買われますが、あえて割高な桃山を選ばれるのは教育熱心な方で、そういうご家庭の御子息が集まるから桃山ブランドが維持されているのでしょうね。
南浜はそのまま桃陵中に持ち上って、変化がなく少人数というデメリットはありますが、刺激も少ないぶん、急に荒れ始める子も少なく落ち着いた中学のようです。

[197: マンション検討中さん]

>>187さん

過去の震災で私の両親は築4年のその形状のマンションが倒壊し、母は亡くなり父は両足を切断しました。もっと築年数の古いものでも倒壊を免れたマンションも多くありました。今でもそういったマンションを目にすると憤りを覚えます。プレサンスは都市型投資用マンションとしてそういうマンションを多く手掛けて販売戸数を増やしたという認識がありました。客観性に欠け根拠にならないということであればお詫び致します。

[198: マンション検討中さん]

>>187さん

197です。マンション購入を検討してここを見るまでプレサンスのことは知りませんでした。ここを見て他のプレサンスの物件のマンコミュも見ました。勉強になりました。良質な中古物件が良いかと考え中ですが、断層上ということで気になりやはり見てしまいます。

[199: 評判気になるさん]

お悔やみ申し上げます。
しかしそのマンションはどこの会社の施工だったのでしょうか？
また他のマンションの施工会社で同じ形式を採っている会社はないのですか？ここだけなのですか…？
そのような話を感情論で載せることは逆にプレサンスに対しての営業妨害にならないのかと訝しく感じます。
根拠のない流布を行うことは控えた方が宜しいかと。
第一そこまでの経験を語るのに、断層の上の(良質な？)マンションを探しているのかと不思議でなりません。
断層に拘りがあるわりには、断層の上でも構わないのですね。
私はここと寺田屋西なる場所も検討していますが、
貴方の存在はここでプレサンスロジェを批判している方々の程度がせいぜいこの位であったのかと逆にプレサンスに対して安心感を持ちました。

[200: マンション検討中さん]

営業マンに直接聞いていませんが、耐震性は標準よりは上回っていないようです。
隣のマンションへの配慮のなさといい、利益最重視としか思えませんね。
施工会社がNIPPOというのも不安材料です。

そもそも断層上に建てるんですから耐震性を２にしたとしても不安ですね。
垂直方法あるいは水平方向に１ｍとかずれたら、ひとたまりもないですね。

[201: 評判気になるさん]

それは２はもちろんないにしても
まさか１さえないということですか？！
マンションって１が標準なんですよね？！
それは恐いですね(T_T)

[202: マンション検討中さん]

いつも断層や地震の参考に見ているHPアドレスと、この近辺の写真をアップします。
断層トレースには数百メートルの誤差があるらしいので、真下からずれているか真下なのかは分かりませんが、まあ近すぎますね…
http://www.j-shis.bosai.go.jp/

[203: マンション検討中さん]

>>199さん

不愉快な思いをさせてしまいお詫びします。京都に転居して2年目になります。ここを見るまでこの場所の真下に断層があることは知らなかったのです。転居後大手筋周辺の利便性に注目していた折りに広告が入り、震災時でも倒壊しないマンションもあったので、プレサンスの企業体質や口コミなど調べました。ここを見ずホームページだけ見ていれば断層が真下にあることも設計上の問題も知らないことが多々ありました。いろいろな情報を発信してくださった皆様に私は感謝しています。

[204: 口コミしりたいさん]

いずれにせよこの界隈は地震を考慮すると全部ダメって事になりますよね〜。戸建も密集してますし、もし桃山断層がずれたらこの辺一帯壊滅的状況になるのでしょう。

ちなみに5年ほど前の大雨の時は中書島のプールは水没しましたし、この辺も宇治川派流が溢れて桃陵中学のあたりまで水がきてました。前に書かれてる方もいらっしゃいましたが、地震だけでなく水害にも注意が必要な地域です。

[205: 匿名さん]

必死に潰しにかかって余程、悲惨なんだな高台にあるライオンズの営業さん。

[206: 口コミしりたいさん]

>>205 匿名さん

204です。
こちらはライオンズの営業などではなく、この付近に住む者です。水害の状況など実際どうなのか参考になればと思い書き込みさせていただきましたが、あなたにとってどうでもいい事ならスルーしてください。

また断層に関してかなり話題になっていますが、もし気になるのであればプレサンスだけでなく桃山一帯危険だと思います。慶長伏見地震で伏見城が崩落した過去もありますし、プレサンスもライオンズももはや購入の選択肢に入らないのでは。

[207: 評判気になるさん]

>>205 匿名さん

ほんまそれ笑
明らかに誹謗中傷で検討なんかしてない人が下げに来てるの明らかですね。
第一検討してる人は地域性とか学区のことが知りたいだろうにしょーもないネタをだらだら続けられてて可哀想。
うちだって断層とか地震とかわかってて検討してるし笑。

[208: 評判気になるさん]

>>204 口コミしりたいさん

こういう情報はすごくありがたいです。
水害の過去の状態なんて実際なかなか調べようにも調べられないことですからね。
関西で住む人間なら地震等の問題は最低限考慮して選んでいるものと思いますし、
仰る通り活断層のことが気になる方はもう桃山を選択肢に入れること自体が矛盾しているので、ここで悪評を書かれる前に地域を再考されるべきでしょう。

以前話題にあった学区や校風の雰囲気の情報も有り難かったです。
学校なんかの話題は、この地域に知り合いでもいないと得られませんしね。

[209: マンション検討中さん]

上の方が教えてくれたHPで活断層MAPをじっくり見ていたら、ここだけじゃなくて藤森深草も、祇園も平安神宮辺りや北白川の高級マンションエリアも、みーんな真下に活断層がありますね。
もう、天災に遭うか遭わないかって、運しかありませんね…

[210: マンション検討中さん]

桃山御陵前から見たら、京セラ本社と同じ高さ。
新堀川から、毛利橋通を東に歩いたらわかる。
かなりの坂道。