プレサンスロジェ伏見桃山ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-fmm83/index.html
売主：売主：株式会社プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/
施工会社：株式会社NIPPO中日本建築統括事業所
管理会社：日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理）：グランザ株式会社

物件概要
名称 プレサンス ロジェ 伏見桃山
所在地 京都府京都市伏見区奉行前町3番（地番）
交通
近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩5分、京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分、京阪宇治線「観月橋」駅徒歩6分、JR奈良線「桃山」駅徒歩9分
地域・地区 第1種中高層住居地域・準防火地域・15ｍ第1種高度地区・既成都市区域・山ろく型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域・屋外広告物第2種地域・日影規制・埋蔵文化財包蔵地
地目 宅地
敷地面積 2,969.82㎡（登記簿面積・売買対象面積・実測面積・建築確認対象面積）
建築面積 1,642.18㎡
建築延床面積 6,457.84㎡
容積率 199.97％（法定200％）
建蔽率 55.30％（法定60％）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上5階建
総戸数 83戸
建築確認番号 第H28確認建築京機構市00836号（平成28年11月28日）
自転車置場 屋外2段式、下段スライドラック式166台（上段66台・下段100台）使用料：月額未定
バイク置場 4台［屋外平面式 使用料：月額未定］
ミニバイク置場 13台［屋外平面式 使用料：月額未定］
駐車場 58台［屋外平面式4台・機械式54台 使用料：月額未定］
分譲後の権利形態 敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者（未定）へ委託。
竣工予定 平成30年2月下旬
入居予定 平成30年4月上旬
事業主（売主） 株式会社プレサンスコーポレーション
販売提携（代理） 株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理） グランザ株式会社 京都府知事登録（１）第13686号（公社）京都府宅地建物取引業協会会員（公社）全国宅地建物取引業保証協会会員
〒604-8151 京都市中京区蛸薬師通烏丸西入橋弁慶町234番地 MJP烏丸ビル3階
TEL.[phone]（代）FAX.[phone]
設計・監理 株式会社礎 一級建築士事務所
構造設計 株式会社大阪ヒカリ・エンヂニアリング
施工 未定
管理会社 未定

第1期予定販売概要
予定販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 未定
間取り 2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK
住居専有面積 57.51㎡～90.87㎡
バルコニー面積 7.76㎡～11.99㎡
サービスバルコニー面積 1.95㎡〜4.43㎡
テラス面積 9.11㎡～11.99㎡
専用庭面積 12.15㎡～23.29㎡
アルコーブ面積 2.10㎡～8.55㎡
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
修繕積立一時基金
（引渡時一括払） 未定
管理準備金（引渡時一括払） 未定
販売開始予定時期 平成29年2月上旬
※住居専有面積・バルコニー面積は、建築確認に基づくものであり、今後変更になる場合がございます。

予告広告本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。
あらかじめご了承ください。（販売開始予定時期／平成29年2月上旬）
情報登録日 平成28年12月26日
次回更新予定日 平成29年1月9日

【マンションコミュニティ】
プレサンスの検索 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

プレサンスコーポレーションってどんな会社
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90392/

株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47976/

株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/

プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181569/

エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%A4%E3%82%B8%E3%8...

[スレッド本文を編集しました。H29.4.15　管理担当]

[141: 匿名さん]

>>140 通りがかりさん

住んでる人も十人十色なんだし色々な意見があるのでは？

[142: 通りがかりさん]

>>140 通りがかりさん
どうして南側住人のためにマンション全体が一丸となって隣のマンションの建築内容に反対しなければならないのか理解に苦しみます。
ご近所さんが増えるのならほとんどの住人は穏便にしたいのが本音では？
こちらを検討している方々に非はないのですし…
良識的な駐車場の利用を求めることは理解ができますが、対立を煽ることとは違うでしょう。
マンション対マンションのような対立を望んでいる一部の住人が声高に主張しているようですが、ここで購入検討者に不安を募らせるのは酷だと思います。

[143: 評判気になるさん]

>>142 通りがかりさん

おっしゃるとおりだと思います

[144: マンション検討中さん]

せめて地下2階ピット式の駐車場に変更してもらうように掛け合ったらどうでしょう？
駐車場のキャパが減り、費用は高くなるかもしれませんが。
4段の機械式がそびえたつのはさすがに作る側も配慮がないと思います。

交渉については、パラドールの管理組合の力にかかっていると思います。
もう遅いかもしれませんが・・。

[145: マンション検討中さん]

悲しくなりますね。お隣の反対されている住民さんにも、ここを検討されている方どなたにも非はないと思います。やはり事業主の設計、想像力の欠如がいちばん問題です。

[146: 匿名さん]

私も隣マンションの住人ですが、本当に便利で楽しい地域なので、友人や親族にプレサンスロジェどう？って勧めてます(^^;
駐車場は結局地上3段地下2段で、ごく僅かですが距離と目隠し、ゴミ置場も譲歩されたように聞きました。パラドール側も諦めずに申し入れた甲斐が少しはあったし、プレサンス側も最大限に頑張った方じゃないのかな？オールOKな結果にはならなかったかもしれませんが。
パラドールが出来たせいで日当たりが悪くなった一戸建てのお宅も多々あるだろうな…と思いますし。お互い様なのかな、と。それが嫌なら、絶対に邪魔な物が建たない土地を探すしかないですよ。

[147: 匿名さん]

プレサンスのせいでパラドール全体の資産価値が下がることはないのでしょうか。もし下がるとしたら、東や西の住民も対岸の火事ではいられないかと…

[148: マンション検討中さん]

資産価値とか…笑
パラドールが建ったことで日当たり悪くなった地域の方もいたと思うんだけど、随分傲慢な方が住んでいるんですね。
私はプレサンス購入者です。
プレサンスだって将来的には南に何かしら建つかもしれないし、営業の方にもそれは言われたし、その辺は理解して購入しましたけどね笑

[149: 匿名さん]

>>148 マンション検討中さん
え、購入って…広告の販売予定3月中旬っていうのは？もう実質売れちゃってるってことなんですか？予約金か何かでキープ？
良い部屋はやっぱり先にもう取られてるんですか？

[150: マンション検討中さん]

>>149
友の会っていうのに入ったら購入できますよー
値引きとかは一切できませんので当然の如く高い値段ですけど、妥協したくないならすぐにでも検討して説明を聞きに行った方がいいと思います。
広告に３月って書いてる理由は知りませんけど…
ちなみに投資用ではなく、居住用としての購入です。

[151: 匿名さん]

>>148 マンション検討中さん

こんな人と同じ所に住みたくない…笑

[152: マンション検討中さん]

広告、でたらめということですね。

[153: 通りがかりさん]

抽選会なしの完全先着順ということなのでしょうか。広告上は販売前なのに…

[154: 匿名さん]

>>148 マンション検討中さん
情報ありがとうございました！
本気で欲しいなら急がないと、ですね^_^;

[155: マンション検討中さん]

考え方や決断は人それぞれですね。利便性の良い立地だけに悩みましたが、利益優先の設計、施工、この販売方法になお不信感がつのってしまい、ここを検討対象からはずすことに決めました。

[156: マンション検討中さん]

どこのマンションでも、優先枠は、ありますよ。
ライブ等、最前列に芸能人とか。
上場企業なら、株主、大株主等。
また、企業ですから、売上が一番。
某大手も、神奈川でずさんな、マンションあったでしょ。
マンションは、利便性、買える価格帯が最優先では？
利便性無視なら、宇治川南下したら、半値でかえますよ。

[157: マンション検討中さん]

現在検討中の者です。
うちは予算と間取りの関係で即断できてないけど、
やっぱり魅力的だしなんとか工面してここを購入したいですね。
利便性も桃山っていう街並みも、色々な部分をカバーする魅力を感じます！ 子供の環境にも良さそうです。
お隣さんに良く思われていないのはちょっと恐いけど、
マナー良く生活すれば仲良くなれるかな？と期待します。
利益優先とか確かに指摘されると、そうなのかな？と不安にはなりますけど笑
他のマンションってそんなに利益優先とかにはしないものなのですか？

[158: マンション検討中さん]

隣のマンションの東向きに住む者です。
プレサンスに対しては、ウチのマンション同様西側高架沿いを駐車場やゴミ置場にするのが自然な設計だし、
なんでそうしないんだろうという不信感は確かにあります。
また、直接的に影響を受ける南側の方は気の毒に思います。

ただ、新たにここに住まわれる方に対しては何の悪意もありませんよ。
同じマンションに住む方が大事な隣人なら、
隣のマンションに住む方も大事な隣人です。

ウチのマンションには子供、特に修学前の小さな子供が沢山います。
恐らく、同じような世帯の方が沢山住まわれるでしょうし、
率直な気持ちとして、地域が賑やかになり子供にも新しい友達が出来るかと楽しみにしています。
もちろん、立場が違えば意見も違うでしょうが、これが一住人の本音です。

[159: 検討板ユーザーさん]

>>155 マンション検討中さん
私は日曜日に見学させてもらったうえで
検討から外しました。
あの傲慢な営業マン。最悪な対応でした。
ここも見てるんで担当の方にはバレるでしょうけど、あえて書きます！

[160: マンション検討中さん]

まさか末端の営業マンまで傲慢とは…。
この物件、利便性以外の利点って何かあるんでしょうか。この界隈にはまだいくつか新築マンションが建つようですし、敢えてこの物件を購入する意義もないような…。

[161: 評判気になるさん]

戸建てじゃないんだし営業なんてどうでもよくないですか？
マンションの営業なんてすぐサヨナラでしょう…。
マンションで大事なのは結局利便性と資産的価値。
気になって見に来ましたけど、このサイト見るとずいぶん評価が低いですね。
購入するからには１０年は住みたいところだけど、建物としての評価も低いのでしょうか？
その辺り情報あれば知りたいです。

[162: マンション検討中さん]

学生時代に阪神大震災を経験した被災者です。時も移りここ伏見でマンションを検討しています。震災多くの被害を受けたのは木造家屋でしたが、同地域でもびくともしないマンションもあれば半壊に至ったり、全壊したマンションもありました。当時の法的基準はまもられて建立さてていたと思います。私の住むマンションは半壊し、亡くなられたり怪我をされたりしました。法的基準が満たされていれば事業主からは保証もされません。住めなくなってもローンは残ったままです。なので、マンション選びは慎重にならざるを得ません。事業主や営業マンは売って、はいサヨナラでしょうけど買ったほうはそうはいかないのです。
高架下の劣悪な場所に駐車場やゴミ置き場を配置せず、住居を取っているのはどうしてなのか、、、施工会社が営業停止処分が解除されたばかりの会社になっているのは何故なのか、、、施工の問題で営業停止になったわけではないにしても、法に触れる行為があった施工会社に発注する意味を考えてしまいます。私には利便性と資産価値だけで選ぶことは納得できません。

[163: 匿名さん]

指月城や寺田屋西より格段、立地が良い。ファインフラッツの直近の中古売買価格から判断して納得。購入しました。

[164: マンション検討中さん]

>>163 匿名さん

>>163 匿名さん
単に駅から近い、商店街に近いという意味では立地はいいと思いますが、土地柄的には指月城やファインフラッツの方が格段に上です。その分マンションの作りも重厚でしっかりとしたものになっているし、販売価格も高いです。学区も南浜より桃山の方が断然人気なので、お金のある方はそちらを選ばれるように思います。

[165: マンコミュファンさん]

パラドール伏見桃山→土地約3080㎡、82戸、近畿財務局最低入札額4億5千万で今井建設落札額約8~9億だったはず？(現在はデータ見れず)、耐震等級2(学校、病院レベル)、線路側は防音2重ガラス。浅沼組施行

プレサンスロジェ伏見桃山→土地約2970㎡、83戸、近畿財務局最低入札額3億5千万でプレサンス落札額約7億(建築ニュースより)NIPPO施行 防音対策は不明

桃山断層真上のこの土地でプレサンスロジェが通常マンションの耐震等級1なら、今井建設より安く手に入れた土地にパラドールより戸数を増やし、営業停止メーカーの弱みにつけこんで安い建築費で仕上げるマンションであることは想像できます。
また、パラドールは桃山断層真上の弱点を指摘される対策か、耐震等級2(＝建築費増大、実質室内面積も狭くなる)を売りにしたため、それほど今井建設の利益は大きくなかったことも想像できます。
以上、ご参考まで。

[166: 匿名さん]

>>164 マンション検討中さん
指月城、土地柄的にいいんですか？販売苦戦してるようですがね。泰長老ですよね。24号線から東は御年配にはきついですよ。ファインフラッツも含めてですが。

[167: 匿名さん]

>>164 マンション検討中さん

その分、という文脈が理解できませんが。

[168: 匿名さん]

>>164 マンション検討中さん
私、お金あるんですが、こちらを買ってしまいました。(笑)

[169: 名無しさん]

>>168 匿名さん
本当にお金ある方の発言とは思えない。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[170: 評判気になるさん]

販売価格はどれくらいなんですか⁉︎
お金あるならもっといいところ買ったらいいのに…と思ってしまいますが、考え方は人それぞれですもんね。いいお買い物ができたようで良かったです。

[171: マンション検討中さん]

物件概要のところに出ていますが・・・

専有面積 57.51m2～90.87m2
価格 2,600万円台予定～5,400万円台予定

5階の90平米で5400万なのでしょうね。

[173: 匿名さん]

>>169 名無しさん

あのう～、本当にお金あるんですが～。(笑)

[174: 匿名さん]

>>171 マンション検討中さん
6000万は行きます。

[176: 匿名さん]

[No.172～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[177: マンション検討中さん]

既にモデルルームに行かれた方、
耐震等級について説明はありましたか？
ホームページにはまだ記載がなく、
隣のマンションは耐震等級2との事で、
こちらのマンションを検討する上で非常に気になります。
利便性が良いので前向きに検討したいのですが、色々な意見があり、正直複雑な心境です。

[178: マンション検討中さん]

丹波橋、桃山御陵前 東側、駅近い、商店街近い、区役所近い。
丹波橋から桃山御陵前の間で、また、24号線の西側もう駅近東側は、マンション立てる土地がない。
ここが最後の分譲でしょうね。

[179: 通りがかりさん]

最後の分譲とは言い切れないのでは⁉︎どこかの酒蔵が土地を売る可能性だってありますしね。

ここは便利ですが、京阪特急が止まらないのが難点です。商店街は近いけど区役所は微妙に遠い…。そこまで利便性を追求するなら丹波橋に近い物件の方が良いかも。

[180: マンション検討中さん]

新築はしばらく出ないでしょうね。
ただ、設計思想や構造、設備に目新しいものがないなら、
もっと駅や商店街に近い既設マンションは山ほどあるし、
中古で充分な気もしますね。

[181: マンション検討中さん]

伏見桃山エリアで、桃山学区なら、文句なし。

[182: 評判気になるさん]

近鉄東側は、第１種エリアだから。
丹波橋、桃山御陵前の間に欲しいな。

[183: 通りがかりさん]

>>181 マンション検討中さん

桃山学区なら戸建がいいかと。

マンションなら指月城か、近い将来泰長老の官舎も売却されてマンションになるのでは…。桃山学区で人気なのは小学校だけだし、泰長老は少々不便だけど小学校にはかなり通いやすいかと思います。24号線超えて40分かけて通うお子さんもいらっしゃるので…。

それから、ファインフラッツやロジュマン、ユニハイムなどの中古物件は、線路脇で活断層上、利益最優先で住民無視のプレサンスよりもよっぽど狙い目かと…。

[184: マンション検討中さん]

ここの利点は周囲が広く開けてて、
特に南側が狭い敷地に建つ役所で、
今後も背の高い建物が建つリスクがほとんどないこと。

また、桃山学区じゃないこと。
桃山学区と言うだけで価格が1、2割増しになるけど、
桃山学区で便利なのは御香宮神社近隣の極限られた地域だけ。
共働き世帯増加による郊外の戸建から駅近のマンションへの需要のシフトは今後も続くし、
今後の発展はあまり期待出来ない。
そもそも、現状でも桃山と南浜で子どもの教育環境に具体的な差なんて見えてこないし、
効果の分からないことに数百万円投資するなら、他のことに使うべき。

[185: マンション検討中さん]

プレサンスはどんな狭い敷地にも重い構造物の地下に機械式駐車場を取って、両脇の住戸で支える耐震性に脆弱ないわゆる下駄マンションを平気で建造しますよ。隣地だって売りださればそういうものが建つ可能性は十分にあります。ここを見て新築に拘らず良質な中古物件を購入することも選択肢に入りました。

[186: 評判気になるさん]

京阪、近鉄の東側
24号線西側
桃山小学校区
伏見桃山 最強条件

[187: 評判気になるさん]

>>185 マンション検討中さん

それってなぜ脆弱なのですか？
根拠が知りたいです。
ずっとここ見ていましたが、だんだんプレサンスを買えなかった人達か、隣のマンションの良く思ってない人達が
プレサンス下げを目的に叩いてるだけに見えてきた…

耐震等級だって調べたら１がマンションではむしろ普通で叩かれる要素ではないのですね。
勉強不足でここを見てると流されてしまいそうですが、
根拠なく批判されてる意見が多くあるよう感じました。

[188: 通りがかりさん]

通常は耐震等級1が普通かと思いますが、ここは断層がある事が分かっているため、隣のパラドールは等級を2に上げているわけです。プレサンスの耐震等級が幾つなのか知りませんし、2なら大丈夫ってこともないと思いますが、とにかく設計上色々叩かれてしまう物件であるということは間違いなさそうですね。

ここに集まる意見は好意的なものから悪意あるもの、主観的なものから客観的なものまで様々です。情報や意見をどのように捉えるかはあなた次第。それでもなおこの物件に価値を見出すのであれば、誰の意見を気にすることもなく購入されたらよろしいのではないでしょうか。

[189: 通りがかりさん]

パラドール伏見桃山を検討している時、ここの掲示板をとても参考にしていました。「断層の上にマンション建てるなんてありえない」「絶対買わない」という意見ももちろん参考に色々調べました。それでも耐震等級2に背中を押され、最悪マンションが強ければ生命だけは助かることを期待して、生活や通勤に便利な立地から購入しました。もちろん地震保険は手厚いものに入っています。大震災から年数が経ち震災の記憶が風化しているかもしれませんが、マンション内で災害から生命を守れるかどうかは重要なことです。
京都市の水害ハザードマップも検証し、桃山御陵より低地とは言え、大手筋の西の端や中書島周辺よりパラドールは坂の上でありギリギリいけると判断しました。地下駐車場は水没するかもしれませんが、家族の生命は守れると思っています。

[190: マンション検討中さん]

構造設計等の専門的な知識は普通の購入者にはなかなか勉強することはできません。判断基準となるのはその土地に住み心地の良い良心的な住居設計になっているか、断層上のマンションである以上公開されているホームページや広告に耐震等級が明記されているか、販売方法が適切であるかなならざるを得ないのではないですか？中には思い込みによる知識で書き込まれることもあるとは思いますが、それも含めて議論の対象になり結果的に購入するかどうか自信の気持ちが収斂されていくわけですから貴重な場だと思います。