プレサンスロジェ伏見桃山ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-fmm83/index.html
売主：売主：株式会社プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/
施工会社：株式会社NIPPO中日本建築統括事業所
管理会社：日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理）：グランザ株式会社

物件概要
名称 プレサンス ロジェ 伏見桃山
所在地 京都府京都市伏見区奉行前町3番（地番）
交通
近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩5分、京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分、京阪宇治線「観月橋」駅徒歩6分、JR奈良線「桃山」駅徒歩9分
地域・地区 第1種中高層住居地域・準防火地域・15ｍ第1種高度地区・既成都市区域・山ろく型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域・屋外広告物第2種地域・日影規制・埋蔵文化財包蔵地
地目 宅地
敷地面積 2,969.82㎡（登記簿面積・売買対象面積・実測面積・建築確認対象面積）
建築面積 1,642.18㎡
建築延床面積 6,457.84㎡
容積率 199.97％（法定200％）
建蔽率 55.30％（法定60％）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上5階建
総戸数 83戸
建築確認番号 第H28確認建築京機構市00836号（平成28年11月28日）
自転車置場 屋外2段式、下段スライドラック式166台（上段66台・下段100台）使用料：月額未定
バイク置場 4台［屋外平面式 使用料：月額未定］
ミニバイク置場 13台［屋外平面式 使用料：月額未定］
駐車場 58台［屋外平面式4台・機械式54台 使用料：月額未定］
分譲後の権利形態 敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者（未定）へ委託。
竣工予定 平成30年2月下旬
入居予定 平成30年4月上旬
事業主（売主） 株式会社プレサンスコーポレーション
販売提携（代理） 株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理） グランザ株式会社 京都府知事登録（１）第13686号（公社）京都府宅地建物取引業協会会員（公社）全国宅地建物取引業保証協会会員
〒604-8151 京都市中京区蛸薬師通烏丸西入橋弁慶町234番地 MJP烏丸ビル3階
TEL.[phone]（代）FAX.[phone]
設計・監理 株式会社礎 一級建築士事務所
構造設計 株式会社大阪ヒカリ・エンヂニアリング
施工 未定
管理会社 未定

第1期予定販売概要
予定販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 未定
間取り 2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK
住居専有面積 57.51㎡～90.87㎡
バルコニー面積 7.76㎡～11.99㎡
サービスバルコニー面積 1.95㎡〜4.43㎡
テラス面積 9.11㎡～11.99㎡
専用庭面積 12.15㎡～23.29㎡
アルコーブ面積 2.10㎡～8.55㎡
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
修繕積立一時基金
（引渡時一括払） 未定
管理準備金（引渡時一括払） 未定
販売開始予定時期 平成29年2月上旬
※住居専有面積・バルコニー面積は、建築確認に基づくものであり、今後変更になる場合がございます。

予告広告本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。
あらかじめご了承ください。（販売開始予定時期／平成29年2月上旬）
情報登録日 平成28年12月26日
次回更新予定日 平成29年1月9日

【マンションコミュニティ】
プレサンスの検索 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

プレサンスコーポレーションってどんな会社
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90392/

株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47976/

株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/

プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181569/

エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%A4%E3%82%B8%E3%8...

[スレッド本文を編集しました。H29.4.15　管理担当]

[1: 匿名さん]

伏見区って地名は歴史的に立派なんだけど
かなりヤバイ地区って印象しかないんだよね

ただ、最近は上京区、下京区、中京区はどこもかしこも土地が高いから
土地の安い伏見区に新築マンション建てるデベロッパーも出てきてるけど売れるんやろか？

[2: マンション検討中さん]

これって線路沿いのところ？

[3: 坪単価比較中さん]

>>2
このマンション敷地は線路っぽいから騒音耐性持ってない人間はしんどいかも
それよりも東側の市営団地見ると・・・


西側：近鉄京都線沿
北側：パラドール伏見桃山グランプレイスというマンション
南側は京都南労働基準監督署
東側：市営桃陵団地、伏見合同宿舎

小学校区：京都市立伏見南浜小学校
中学校区：京都市立桃陵中学校

[4: 坪単価比較中さん]

記事がありました

伏見区のこんなとこの土地が平米単価23.8万円もする時代とはまさにミニバブルですね
土地代だけなら1世帯平均851万円です


http://www.senmonshi.com/archive/02/02C5BKDtC0PZRQ.asp

建設経済新聞社
2016/05/12
【京都】伏見の旧財務省桃山宿舎跡　プレサンスが約７億で取得　大一技建で解体工事進む

　「プレサンス」ブランドの分譲マンション等を展開する㈱プレサンスコーポレーション（代表取締役山岸忍氏、大阪市中央区城見１丁目２－27クリスタルタワー27階）は、京都市伏見区奉行前町で旧財務省桃山合同宿舎の解体工事を進めている。工期は８月末頃の予定。施工は大一技建（大阪市浪速区・０６－６５７５－９００２）。
　解体対象は京都市伏見区奉行前町３外１筆の旧財務省桃山合同宿舎の３号棟及び４号棟（建物は２２０９・６２㎡）。現在は３号棟及び４号棟の躯体壁倒し等を実施中。
　国有地の旧財務省桃山宿舎３号棟及び４号棟を巡っては、近畿財務局が27年度第３回期間入札で売却公告。６者が応札し28年２月１日に開札した結果、落札が決定。同年３月２日に法人（不動産取引業）と７億０６８３万８０００円で契約していた。近畿財務局の設定した最低売却価格は３億５３００万円だった。
　その後、同年３月18日にプレサンスコーポレーションに所有権が移転した。
　最寄り駅の京阪伏見桃山駅からは南東側に位置。京都南労働基準監督署の北側で、周辺の主な施設は京都市立伏見南浜小学校、京都市立桃陵中学校等。

[5: 坪単価比較中さん]

価格はどれくらいになりそうですか？

土地代だけなら1世帯平均851万円ですから
建物建築費を1世帯平均1,500万円と仮定すると約2,350万円で
そこに不動産開発業者の利益を20％と仮定すると75㎡の標準面積の中層階で2,800万円台くらいでしょうか？


土地落札価格706,838,000円÷総戸数83戸＝一世帯平均の土地代金8,516,120円
土地落札価格706,838,000円÷敷地面積2,969.82㎡＝平米単価238,072円

[6: 坪単価比較中さん]

北側のマンションのスレッドです
参考になるかも


パラドール伏見桃山グランプレイスってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/399080/

[7: マンション検討中さん]

そんな安く無いと思います。

[8: 口コミ知りたいさん]

>>7
パラドール伏見桃山グランプレイスの線路沿いの西側は2,000万台中半～後半でした
東側は3,000万台前半～中半くらいが中心でした

ここも似たりよったりかな？

京都人で10年前なら伏見桃山に新築マンション買う発想すら無いよね
今はどこもかしこも高いから貧乏人は京都に住むなみたいになってきた

[9: 東京在住]

プレサンス烏丸五条の契約者です。

東京の人間は京都に憧れます。
アメリカ人がヨーロッパに憧れるようなものです。(笑)

プレサンスは東京では馴染みは無いですが、
関西ではメジャーなんですね。

最近の京都の不動産価格の上昇で
京都のマンションを諦めていたのですが
烏丸五条は廉価だったので嬉しかったです。

ここも、今にしてはお得な価格になるのでは？

[10: マンション検討中さん]

パラドールの購入を検討した事がありました。活断層の真上に建つという説明を受け、耐震性が病院や学校と同じ堅牢な造りと説明を受けました。このマンションはどうなんでしょう。線路沿いで西側は少し安いでしょうね。伏見区は桃山エリアは住みやすいです。

[11: 物件比較中さん]

>>9 東京在住さん

プレサンス ロジェ 京都烏丸五条のことか
あそこで烏丸を名乗るのは新大久保が新宿を名乗るようなもんかも
それでも五条は一等地だからね
ここはなー

[12: 東京在住]

>>１１さん
私も烏丸を使うのは詳しく知れば
違和感ありますが良いんじゃないですか。

東京から見れば、
下京区より伏見区が良さげな感じがします。

[13: 口コミ知りたいさん]

>>12
えっ？

京都市１１区と東京都２３区を比較するのは難しいけど
伏見区は東京でいえば足立区、台東区、板橋区とかそういう感じ

[14: 東京在住]

>>12さん

何も知らないから名前だけの感じです。

「下」より「伏見」が良い感じ。

[15: 匿名さん]

伏見区にもいろいろな地域があるからなぁ。
ま、京都市全体に当てはまることだが・・・

[16: 通りがかりさん]

近隣に住んでいる者です。伏見区の中では、このエリアは別格です。一緒にされないよう、伏見区って言わずにあえて「伏見桃山」に住んでますって説明したりします（笑）
大手筋商店街周辺は活気があって楽しいですよ。秀吉～幕末関係の歴史もあるし風情もあります。京都というより大阪っぽいかも。

[17: 匿名さん]

8mくらいの剥き出しの立体駐車場をびっちりパラドールギリギリに計画してるとかで、京都市交えてかなり揉めてるって知人に聞きました。もう解決したのでしょうか？排気ガスや日陰問題もあるけど、わざと車に何か落とされそう。発売までに揉め事は無くしといてほしいですね。

[18: 匿名さん]

少し離れますがエスリード丹波橋もお隣マンションと揉めてましたね…

[19: 口コミ知りたいさん]

>>17
このマンションは周辺住民の反対運動起きてるってこと？

[20: 匿名さん]

うーん、隣にマンションが出来るかもしれないのは想定内だったはず

[21: 坪単価比較中さん]

>>20
パラドール伏見桃山グランプレイスの販売時点だと
財務省桃山宿舎を売却するって決まってなかったんじゃない？
ましてや宿舎の跡地がプレサンスのマンションになるなんて想定外でしょうね

合法なんだから建設する権利は当然あるんでしょうけどね

[22: マンション検討中さん]

直下に断層があるんですよ。それだけで躊躇してしまいます。
京都は地震が少ないから大丈夫とは思いますが・・。

[23: マンション検討中さん]

日本は断層だらけですし、そこまできにしなくてもいいのかな

[24: マンション検討中さん]

チラシ入りました。でも、一番気になる耐震の事は何も書いてないな

[25: マンション検討中さん]

>>17 匿名さん

まだ揉めてますよ。
解決もしてないのにチラシを入れ始めるという事は、何を言われようとも改善する気もないのでしょう。

隣にマンションが建つことは想定内だったとしても、自分のバルコニーから数十センチ先とは誰が想像できたでしょうか。ひどい会社に落札されて不幸としか言いようがありません。

[26: 口コミ知りたいさん]

>>25
それは合法なの？

[27: ご近所さん]

>>26 口コミ知りたいさん

>>26 口コミ知りたいさん
建物自体はちゃんと合法な距離らしいんですが、機械式駐車場は「工作物」だから手が届く距離に作って日陰になっても裁かれないんだって(＊ﾟ◇ﾟ)法律的に何も問題ありません！て強い説明らしいです！プレサンスが落札したせいで、お隣さん不幸…

[28: 口コミ知りたいさん]

>>27
建築基準法で合法なら仕方ないね

パラドール伏見桃山グランプレイスの住民が本気ならもう民事裁判しか残された手はないんじゃないの？
企業相手に裁判で闘うなら費用もかかるけど

[29: マンション検討中さん]

>>28 口コミ知りたいさん

裁判したところで負けるんじゃないでしょうかね〜。作る側の良心の問題ですよね…。

買う側に非はないと思いますけど、小さい子どもでもいたらご近所づきあいは嫌でもついて来ますし、みんなが円滑に気持ちよく暮らせるマンション設計を最初からしてくれたらいいのにと心から思います。

結局作る側は一円でも儲けようと、自分の利益しか考えてないんですよね…。

[30: 通りがかりさん]

隣に入ったビラによると施行会社が（株）NIPPOらしい。
営業停止処分中でHPも完全には閲覧できない道路会社が施行ですかあ…( •᷄⌓•᷅ )他の大手ゼネコンは請け負ってくれない条件なんでしょう。
もう、オワタ…良心なんてカケラも無い物件かも。

[31: 口コミ知りたいさん]

>>30
本当だね
営業停止処分受けてる
NIPPOって売上高4,000億円って企業規模は大きいね


株式会社NIPPO
ホームページの一部閲覧制限について
( 建設業に係る営業停止処分に伴う )

http://www.nippo-c.co.jp/
http://www.nippo-c.co.jp/company/company_info_image/20161117.pdf

[32: 口コミ知りたいさん]

>>30
公式ホームページ見たら施工会社も管理会社も未定になってた
本当は決まってるけど営業停止処分期間が解けるまでは公式発表しない方針かな

[33: マンション検討中さん]

機械式駐車場は工作物っていう扱いなのですか…本当にバルコニーのすぐそばに設置するのですか？だって音もしますよね

[34: 匿名さん]

裁判して、和解金をもらうという解決策が、よくあること。

[35: マンション検討中さん]

和解金って住人が貰えるのですか？それで我慢してね、ということですか？

[36: 通りがかりさん]

パラドール南側は、ベランダから数十センチのとこで毎日ガラガラ早朝も深夜も駐車場機械音、部屋に向かって排気ガス、おまけに昼間ほぼ日が入らないおうちが出てくるらしい。売却時価値も下がるよね。商業や工業地域なら諦めざるを得ないけど、第1種中高層住居専用地域とは思えない仕打ち。相手が変更しないなら、建築始まる前に差し止め請求とか裁判所に相談して、もう個人からでも訴えていいんじゃね？弁護士は金がかかるから、そこまでやらないってプレサンスは踏んでるだろね。

[37: 匿名さん]

ベランダから数センチって酷くないですか？というかアリなの？

[38: 評判気になるさん]

>>36
>>37
日本は法治国家だからねー
合法だったらどうしようもない
悪法も法なり

権利を主張したいなら行動で勝ち取らないと京都市役所が助けてくれる訳ないし
公務員に過度な期待は禁物ですな

事業主のプレサンスコーポレーションは東証一部上場企業だから
デモとか署名運動とか裁判で闘うにしても個人とか管理組合では大変だと思うなー
負け戦覚悟で一矢報いる為に裁判やるのも武士道ではあるよねー

[39: マンション検討中さん]

ここ見るとエスリード伏見丹波橋の方がまだましだったように思います。
少なくとも駐車場は騒音や排気ガスの配慮がされているようです。
そのせいで置き方がいびつになっていてエスリードの住人は使いにくそうですが・・。

プレサンスにできるだけ配慮してもらうよう働きかけるのが良いかと思います。
プレサンスに住む方にとっては駐車場が不便になる方向に行きそうですが・・。

[40: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん

パラドールの駐車場と同じ作りにすればいい話。なぜそんな簡単な配慮ができないのか不思議でならない。

[41: 評判気になるさん]

>>39
>>40
プレサンス側から見ればがそこまで配慮する必要ないよね

敷地を最大限活用して出来るだけ多く建物面積に充当して最大の専有面積のマンションを建てた方が高く売れるだろうし

[42: 通りがかりさん]

気の毒だけど、不動産リスクですよね。国有の公務員宿舎は民間にどんどん売却されていました。安全を考えたらパラドールは東向きか西向きが買いでした。プレサンスロジェの南向きだって、老朽化した京都南労基監督署がもしいつか移転でもしたら、どういうモノが建つか想定しなければいけません。法に触れない工作物の機械式立体駐車場になるかもしれませんよ（笑）

[43: 通りがかりさん]

阪急オアシスの隣にモデルルームができてた。まだプレサンスの看板はでてないから何とも言えないけど、他に該当しそうなマンションもないし、大阪ナンバーの車がとまってたし、多分プレサンスなんだろう。まだ何にも解決してない感じだけど、全て無視か…

いずれにしても自社の利益しか考えてないことだけは確か。それはマンションの施工にも必ず通ずるだろう。うまいこと販売員に乗せられて買ったはいいが欠陥マンションだったなんて事にならないよう買う人も注意しないとね。

[44: 通りがかりさん]

>>41 評判気になるさん

そう思ってる人が設計するんだろうね。
設計士にプライドはないのか…

[45: マンション検討中さん]

>>43
直下が断層なのでそもそも候補に入りません。断層からは少しでも離れているほうが安心です。

[46: マンション検討中さん]

コンシェルジュがつくのですね。凄い。

[47: マンション検討中さん]

コンシェルジュなんて管理費が高くなるだけ。そんな高級な地域でもないし必要かなあ？それより桃山断層の上なんだから、せめて耐震等級2なのか早く知りたい。

[48: マンション検討中さん]

パラドールは耐震等級売りにしてました。私も知りたい

[49: マンション検討中さん]

価格も耐震も新しい情報が楽しみですね。

[50: マンション検討中さん]

伏見桃山駅周辺 坪単価約100万
全国駅ランキング600位代
祗園四条まで10分
京橋まで30分
京都駅まで8分
三大メガバンク有り。イオン、阪急オアシスなど商店街有り。
中々京都市内でも駅近になんでも揃っているエリアはない。
有れば庶民に買えない場所。
安い高いとかこれ読んでる人って年収700万平均だろ？
ここでも庶民には、買えないエリアだぞ。