高層階・角住戸・内廊下はなぜ高いのか

[匿名さん]

やはり人気があるからでしょうか？

[42: 匿名さん]

>都心なら8000万以上出さないと、普通のマンションにも住めないし、
>豪華な造りを期待するなら億は最低必要でしょう。

一部の例外を一般的みたいに書くのは、いくらバーチャルといってもひどいんじゃない？
それとも、自分には関係ない高級マンションの評論をしているだけ？

80㎡6000万円だと坪/250万円、8000万円だと坪/330万円　世田谷区あたりで
一部の地域で特殊なんだと思うけど、低層階マンションなんて23区では少数派なんだけど。
住まいサーフィンの沿線相場に1．2倍くらい掛けると普通の相場だよ。
坪/330万円なら文京区、新宿区の大衆マンションでも充分買える額だね。

[43: 匿名さん]

>>41
オレ、世田谷でぜんぜんＯＫ！

[44: 匿名さん]

>>42

むしろあなたの方が路線価からバーチャルにそう信じてるだけでしょ。
世田谷区で80平米以上で検索してみなさいよ。
6000万以下なんてバス便とかの一部のマンションくらいだから。
調布とかでも新築マンション80平米だったら普通で5000万代、立地によっては5000万代後半だよ。

都心も普通に渋谷、新宿も含めて、都心5区で検索してみなさいよ。
80平米クラスの部屋は8000万〜だよ。

予算7000万で過去2年程マンション探しをしていた俺の実感だよ。
条件がソコソコ良いマンションの相場はそんなもん。
そして、このスレの趣旨のような、豪華設備のマンションなら、もっと高い。

＞低層階マンションなんて23区では少数派なんだけど。

これは大嘘。
杉並、世田谷、練馬あたりに5階建てくらいの低層マンションがどれほどたくさんあるか知らないの？

[45: 匿名さん]

>>44
俺もバス便で全然OK！！

[46: 匿名さん]

>>42
残念だったね、2年前は安かったのに。
7000万円なら都心のいいマンション探すのは、もう諦めた方がいいと思うよ。
低層マンションって一般的には、低層地区（10M）の3階建てなんだけどね。

[47: 匿名さん]

>>46

正確に言うと、2年間マンション探しして、
1年前に土地探しに転換、9ヶ月前に戸建てを建てた者です。
2年前っていうか、2002年くらいが安かったって言いたいんだろうけど、
大手デベのまともなマンションは今とそんなに変わらなかったよ。
新興デベの物件が安かっただけかと。
まぁその中にも良い物件はあったのかもしれないけど、
当然ヒューザーの物件なんかもそこに含まれていた訳で・・・。

俺の経験では、良いマンションを買うためには、
あきらかな割高感を我慢しなければならない、っていうことに尽きると思う。

[48: 匿名さん]

>>47
良いマンションを買うためには、あきらかな割高感を我慢しなければならない
同意です。
お買い得物件というのは無いと考えます。
ただし中古市場はなかなか該当しません。
売主の売り急ぎや交渉具合。
お買い得マンションを買いたければ中古市場でアンテナをはっておくべき。

[49: 匿名さん]

新築信仰のある人は別にして、生活するのに良いマンションを探すなら
中古も視野に入れた方がいい、立地は新築ほど悪くなるし、
住民層が確認できるからね。リフォームは見えるところだけしたって
せいぜい500万円位で新築同様に出来ますよ。

[50: 匿名さん]

「明らかな割高」とは具体手にどのような場合を示すのでしょう？
坪単価ですか？
その中に設計、施工の質が入っているんじゃないですか？
クラウンとアルトを比較して高い安いじゃ比較にならないような気がします。

[51: 匿名さん]

絶好のマンション用地は土地仕入れの時点で割高。
立地が良ければデベの根付けも強気。
立地が良ければ完売するから値引きなんか期待できない。
それにさらに設計、施工の質が高ければ、バ　カ高になる。
それを受け入れられるかどうか。
俺はそれなら自由に戸建て建〜てよ、って思った。

[52: 匿名さん]

>>49

築浅の中古は取得時の諸経費や内装を選べない割にあんまり安くない。
築古は安いがギャンブル的要素が強い。
結局築10年〜15年くらいの中古が最もコストパフォーマンスが高いわけだが、
築10年超えると、新築との差は明白だから、新築を選ぶ人がいるのも理解できる。

[53: 匿名さん]

↑
5〜10年じゃないか？

[54: 匿名さん]

↑
自分のローンのこと考えてご覧よ、このくらいじゃ売り物件は少ない。
そのマンションをいくらで買ったか考えると、売り主の気持ちになれるよ。

[55: 匿名さん]

↑
だからこそ狙い目なんじゃないか

[56: 匿名さん]

中住戸、外廊下、低層階がなぜ安いのか考えると、結論は出てますね。

マンションとしてはデメリットが多すぎて、住みにくいからですよ。

[57: 匿名さん]

マンションとしての住みにくさを取るか、立地としての住みにくさを取るか。。。

[58: 匿名さん]

>>55

逆だよ。玉数が少ないから割高になりやすいんだよ。

[59: 匿名さん]

>57
普通は、大きな買い物だし、どうせ80％以上の人はローンで買うんだから
立地と角部屋＆高層階を取るんじゃないの
立地も、住みやすさも求めるんではないかな。
内廊下は、はっきり言って地区によりますね、探してもない地区もあるから。

[60: 匿名さん]

>>56
中住戸、低層階に関してはデメリットが多いてのは理解できるが、
外廊下は内廊下に比べるとメリット多いような気がするけど。

[61: 匿名さん]

でも居住性が、中住戸＜角部屋、だったとしても、
分譲価格が、中住戸＜＜角部屋、な訳だからね。
しかも、低層階or高層階？好立地かどうか？部屋は広めor狭め？も考慮するとより事情は複雑。

好立地の70平米低層階中住戸と、
あんまり立地の良くない80平米高層階角部屋と、
同じ価格だったらどっちを選ぶかは人によるよね。

[62: 匿名さん]

>>59
全部取れるのは一部の方のみで大半は何かを犠牲にしなければいけない実情をお忘れなく。
（ローンで人生破綻してもいいなら止めないが．．．）

[63: 匿名さん]

>>61さん
>分譲価格が、中住戸＜＜角部屋、な訳だからね。

そうですか？
同じ階なら6％程度高いだけ、ワンフロアー1％位だから
付加価値がなければ理論的には、2階中住戸が5000万円なら
10階角部屋が5750万円（15％UP）で買えることになります、
居住性、快適性と資産価値を考えたらそんなに割高でもないと思いますけど。

[64: 匿名さん]

資産価値については疑問。
中古になった時、750万も査定に差がつくかな？

また、750万の差を快適だからOKとするかどうかは個人によって違う。
ローンを組んでマンション買っているなら、
750万の差は利息も考えると思ってる以上にでかい。

[65: 匿名さん]

つくよ。
二階中住戸だとなかなか売れないから価格を下げざるを得ない。
最上階・角部屋だと希少価値があるから売りやすい。

[66: 匿名さん]

>>65
さすがに中古になれば750万もの差はつかない。
年数がたつほど縮まっていく。
それよりも、角部屋は普通3面採光のプランにする場合が殆どで間取りも4ＬＤＫが可能になる為
中住戸より広いプランを設計する場合が多い。
よってただ単に6％ＵＰとかでは語れない。
希少価値については新築時点で既に織り込み済みの価格なので中古で売る場合もそれなり。
中古として売りやすいのは中住戸。
なぜなら、安くなるから。
最上階・角部屋はどうしても高くなるので敬遠される。（中古を買う人は予算が無い人が多い）
65は「希少、角部屋、最上階ＲＢ付！」などというチラシの見すぎ。

[67: 匿名さん]

65みたいなのがいるから、角部屋が資産価値以上に割高になっちゃってるんだよ。

[68: 匿名さん]

>>67
うれしい限りです。

[69: 匿名さん]

＞６６
確かに中古になると価格差縮まります。
それは快適な生活できた分の出費ですよね。

ただ中古時に角部屋が敬遠されると言うのは
まったく逆ですよ。
中住み戸や低層階は、よほどの人気物件で無い限り
大幅値下げしないと売れないです。
高層、角住み戸はその点希少価値もあるので
売り安いですよ。

販売価格落としても売れ残っている物件は
低層階中住み戸ばかりですし。

[70: 匿名さん]

>>69
売れ残っているとしたら、それは単に立地や間取りに難があるからでしょう。

それにしても、「中住み戸」「角住み戸」という表現が何とも・・・。

[71: 匿名さん]

>>69

もちろん中古の時売りやすいのは角部屋だが、
分譲時の価格が割高だから、当然資産下落率が高い。
中住戸は角部屋との分譲時の価格差ほど下げなくても売れます。
分譲時のデベの角部屋の値付けが割高過ぎるんだよ。
69のような角部屋信仰のいいカモがいるから。
当たり前だが、利回りも取得価格に最も影響されるんだからね。
賃貸となると、さらに中部屋とか角部屋とかの賃料の差は
ほとんど無くなってくる。

[72: 匿名さん]

>中住戸は角部屋との分譲時の価格差ほど下げなくても売れます。

売りに出してみるとわかりますよ、人気地区であればあるほど低層階中住戸は
売れなかったり、買い叩かれますよ。
新築に手が出ないから、中古を買うんですよせめて高層階や角部屋を
買いたいというのも人情でしょう。

反対に新築の時は、人気エリアは価格も高いから
最後まで最上階が売れ残るケースをよく見ます。
反対に見栄張りは、財布と相談して安い低層階から売れたりします。
あくまでも地区で二流の物件の場合ですけど。
一流物件は、最上階と中層階から売れていきます。

[73: 69]

＞７１
もちろん利回り考えれば低層階中住戸ですよね。
それは賃貸は購入ほど住み心地にお金をかける層が
少ないからでしょう。

実際に住むにあたり価格差分の住み心地があると判断する
人が多いからデベも価格差つけるんですよね。
価格差だけで角と中語ってもしょうがないでしょう。
価格差分の良さを感じるかどうかが１番。

[74: 匿名さん]

だから高層階角住戸より、低層階中住戸の方が利回りが高いってことは、
イコール低層階中住戸の方が資産価値は高いってことでしょ。
なんでこんなことが理解できないのか。
72の言ってることは矛盾だらけ。

もちろん住み心地の話はまた別。
価格差に対して価値があると思う人は高層階の角部屋を買えばいい。
ただ750万も価格が違うってことはすごいことだよ。
80平米くらいの住戸だったら、全部屋防音部屋にリフォームできちゃうかもよ。

[75: 匿名さん]

基本的には永住指向の80㎡超希望なら、750万円くらいケチケチしなさんな。

資産価値なら都心100㎡超か50㎡前後が良いに決まっているよ。
だぶついていて、誰でも買えそうな70平米前後なんて割高に決まっているよ
中古になっても、希少価値も何もないからね。

[76: 匿名さん]

確かに資産価値（換金性）なら都心駅近の単身、DINKS向け物件だね。
ファミリー向けで金の損得勘定に偏ると買えないでしょ。

[77: 匿名さん]

悲しいけど誰でも買える広さと価格の物件は、資産価値は期待できないですね。
バブルの頃も1億超、100㎡超の物件が、値上がり率が格段に大きかった記憶があります、
サラリーマンでも買える65㎡（当時の標準）は、玉数も多く希少価値はなく
あまり騰らなかったようでした。
人気エリア高層階＆角部屋で90㎡超なら、希少価値で資産性は高いと思います。

仮に100戸のマンションで単純にワンフロアー10戸の10階建てを想定すると、
角部屋は全部で40戸（40％）人気のある南向き角部屋は低層階も含めて20戸（20％）
8階以上の南向き角部屋は6戸（6％）になります、

都心物件だと上層階は大きな部屋の場合が多いから、もっと希少価値と言うことに
なりそうです。

一般的に中古を検討する場合どこを買いたいと思いますか？

[78: 匿名さん]

>一般的に中古を検討する場合どこを買いたいと思いますか？
最上階、南向きは外せないですね。
角部屋は壁が少なくて家具の配置が難しいから微妙。通風はいいのだろうけど。

[79: 匿名さん]

↑まぁ必死でマンション探しをしているっていうのは伝わってきますけど、
購入して数年経った私から見ると、
物件探しで夢中になってる時独特の偏った視点に陥ってしまっているようにも見えます。

8000万のマンションを買うのもいいけど、
例えば、7000万のマンションを買って、残り1000万は別のことに使う、
っていうパターンも頭の体操のつもりでシミュレーションしてみてはいかがでしょうか？
マンション探しに夢中になり過ぎた頭には1000万くらいの差ならなるべく好条件の住戸位置、
高層階、少しでも都心よりに、などと感じられるのでしょうが、
実際は1000万は大金です。変な話、月3万円の駐車場代27年分です。
または先にも書きましたが、
80平米の中住戸の全部屋をシアタールーム並みの防音施工することも可能なくらいの
大金です。
本当はもっとあなたの選択肢は広いはず。
今は本当の選択肢の1/5くらいの中から選んでいるような状態かもしれませんよ。

[80: 匿名さん]

眺望、採光、通風、プライバシーと、価格のトレードオフなだけ。ひとそれぞれ。

私は眺望にはあんまり興味がなかったんで、中層階の角住戸にしました。

[81: 匿名さん]

最上階には、上階の音がしないという特殊な条件がありますね。
私は眺望には全く興味がなかったけど、妻が音を気にする方なので最上階にしました。

[82: 匿名さん]

さすがに最上階＆角住戸を地区限定で中古で探したら、
半年や1年物件が出ないことはざらですよ。
先にも書きましたが上層階＆南向き＆角住戸だと、
そのマンションで10％未満なのですから。

希少価値のある部屋は、値付けさえ間違えなければ簡単に売れますよ。
近所でもだんだん値下げしても買い手の付かない、低層階＆中住戸の
チラシをよく見かけます。

近所の、ある有名な高級物件は3階の中住戸でしたが、当初5800万円で売り出して、
値下げを何度も繰り返し4790万円まで、1年以上売れ残りチラシが入ってました。
同じマンションの、同程度の広さの8階の角部屋は、売出し6800万円で
まもなく売れました。
住戸の位置だけの問題かどうかはわかりませんが、
実例を見ていると、住戸の位置は中古でも関係あるのかと思いました。

[83: 匿名さん]

>>82

完全なる主観に過ぎないと思います。

同じマンションの高層階角部屋と低層階中住戸が同時に中古市場に出ていたら、
あなたの言う通り、高層階角部屋が圧倒的有利ですが、
実際はそういう訳ではない。
中古の出物はいつ、何処で出るか分からないので、
中古を購入する人は、
立地やマンションのクオリティーが気に入れば、
2度とこのマンションの出物とは出会えないかも、と思うのが普通です。
それが中住戸でも買うでしょうね。
だいたいマンションは中住戸の方が多いのですから、
マンションの中古を探す側も、素人でなければ角部屋の中古が築浅で出る確率が
極めて低いことくらい知っていると思います。
さんざん探して、好立地でクオリティの高いマンションの中住戸があったら、
考慮する人の方が多いと思います。
だいたい、角部屋、高層階限定などと言っても、予算にも限りがある訳ですし、
希望の立地に、その予算で買える物件が必ず出てくるという保証などどこにもないです。
高層階角部屋なら、立地などどうでもいいって訳ではないでしょう？

[84: 匿名さん]

>>83
う〜ん、それは裏を返すと角最上階だったら出たら高くてもすぐ売れそうだということに
結びつきそうなのだが。。。
出てなければ低層中住戸でもある程度売れる可能性はあるということで．．．

[85: 匿名さん]

>>83
あなたも主観で語ってるに過ぎません。
最上階角に住む人間がそう語るのなら一理あるかなですが
低層階中住居安物買いの悲壮に見えて無様です。
そこにしか価値（ないけど）を見出せない悲しい言い訳です。

[86: 匿名さん]

>>83
実際の現状の例を見ても理解できない人ですね、
いわゆる頭でっかちのマンションマニア。
例に出したのは、築15年の財閥系大手の、トップブランドマンションです、
半年くらいの間に3部屋売りに出たから、例に挙げました。

>素人でなければ角部屋の中古が築浅で出る確率が極めて低いことくらい知っていると思います。

中古マンションにおいて、築浅にこだわることこそ、既に新築信者で、
新築が欲しいが資金不足で、新築買えないから中古という、おかしな発想になっている。
新築で多少妥協と我慢をして、低層階中住戸を購入する人達と、発想が似てますね。
マンションは一般的に、2年超10年以内で出てくるのは訳ありが多いんですよ。

立地が良ければいいほど、物件が良ければいいほど、築浅が出にくいのは
常識だと思うよ。
築浅の超割高物件買うくらいなら、新築を買いますよ部屋も選び放題だし・・・

[87: 匿名さん]

85も86もわかってないなー。
戸建て信者だよ。俺は。

おまえら角部屋ならすぐ売れるけど、中住戸は売れにくい、って本気で信じてるの？

[88: 匿名さん]

マンション自体のクオリティーや立地が重要で、
角部屋の方がほんのちょっとだけ売りやすいけど、
人気がそこそこあるマンションの中住戸が中古で
全く売れず、極端な値下げが必要、なんてことは85や86の妄想だよ。

[89: 匿名さん]

＞希少価値のある部屋は、値付けさえ間違えなければ簡単に売れますよ。
＞近所でもだんだん値下げしても買い手の付かない、低層階＆中住戸の
＞チラシをよく見かけます。

それは近所のが値付けを間違ってるだけだよ。
どんな部屋でも値付けさえ間違えなきゃ売れる。
当たり前の話。
（但し廃墟化してる町は別）

[90: 匿名さん]

>>88
82です。
信じたくないのかもしれないけど、本当だからしょうがないよ。
そのマンションの人気がいつまでも続くわけでもないし。

高級マンションは、全てに高コストでけっこう中古購入者にしてみると魅力を
感じないのかもしれないよ。
玄関もキッチンも無駄と思えるほど広いとか・・・・・
そのマンションは、1戸ごとに専用駐車場（部屋によって平置きか機械式）
自動車があってもなくても、駐車場使用料4万円というのがネックだったようです。
バブル崩壊直後だったので、分譲価格は1億8000万円だったようです。

[91: 匿名さん]

>>87

ミニ戸信者がマンションスレでなにいきがってるの？
せっかくe戸建てが出来たのにそこで暴れたらどうです
まぁミニ戸程度だからここにしか来れないのだろうけど。