BELISTA笠寺ってどうですか？

[匿名さん]

BELISTA笠寺についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：愛知県名古屋市南区粕畠町3丁目20番-1（地番）
交通：
名鉄名古屋本線 「本星崎」駅 徒歩10分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.44平米～90.99平米
売主：藤和不動産　名古屋支店

施工会社：岩部建設株式会社
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ株式会社

[1: 銀行関係者さん]

先々週号の情報につれは６３戸中の販売戸数が未定。
準防火地域に指定されているようですが、
住むにあたって何か影響あるのでしょうか。

[3: 購入検討中さん]

先週　モデルルームを見てきました。
価格とのバランスは問題ないと思いました。
結構見学者も多く、ある程度は埋まると感覚的に感じました。
他、ご意見があれば幸いです。

[5: 匿名]

価格が安いのはとてもいいと思いました。
地域柄か、マンション前の電線がやたら気になったのは仕方ないのでしょうか。

[11: ご近所さん]

ここは元々三菱重工の社宅があったところです。
（実際に使っていたのは三菱自動車らしいですが。）
２､３年前の地図ならまだ載っているはずですよ。

[12: ご近所さん]

>笠寺と謳いながら本笠寺駅から距離がある点も

遠いといっても15分程度ですし、道路1本隔てて笠寺町。
町内会含め、地縁的にも笠寺寄り。
感覚的には笠寺の端というほうがしっくりくるエリアです。

いくら近いといえ、ここを星崎という方が違和感あると思いますよ。

[13: 物件比較中さん]

ここは宣伝が下手。
名鉄で普通しか止まらないとはいえ2駅利用可の駅近なのに、
わざわざ地下鉄やJRを引き合いに出して自転車○分とか
まるで徒歩圏内に鉄道がないかのような印象を与えるなんて。

実際はそれらも20分前後で歩いて行けるし、
区役所までいけば基幹バスで栄にも1本なのに。

[14: ご近所さん]

このあたり、実は車の方が不便かもしれません。
ファミマ前の道は朝夕渋滞するのでR1方面西行きは合流が難しいかも。
逆にこの道からの進入は平日朝は規制されていて直接入れません。
かといって背後は迷路のような笠寺町。
徒歩＋名鉄か自転車なら意外と便がいいだけに、相対的に車の便が見劣りします。

[15: 購入検討中さん]

集中豪雨のときの記憶から水没が心配でしたが、
傾斜地なので通りから１階の床まででも２～３ｍはありそうでした。
あまり気にしなくてよいのかな？

[16: 銀行関係者さん]

ここのあたりは水没する危険性なんてほとんどないのでは？。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[17: ご近所さん]

以前の集中豪雨の時もこのあたりは道路で車が床まで冠水したぐらいなので
このマンションくらいの高さなら1Fでも大丈夫ですよ。
ここは太古から陸地だったところで地盤もしっかりしていますよ。
すぐ脇に貝塚跡があるくらい古くから人が住んでますし
自然災害に対する安全にはかなりの実績があると思って大丈夫です。

[18: 購入検討中さん]

実態としては第何期とか関係なしにすでに全戸先着順で受け付けてますよ。
もう２/３以上は埋まってる感じでした。

確かに最安価格帯は良く売れていましたが、
コストパフォーマンスがよければ中高価格帯でも売れているようです。
悪条件の西側のほうが値ごろ感からか全価格帯よく売れてましたし、
低層階でも専用平地駐車場があったり、高くてもRバルコニー付だったり
付加価値がある部屋はほぼ埋まってました。

[19: 物件比較中さん]

いつの間にか第2期の案内が出てますね。

[20: 匿名さん]

関東の大雨とかニュースで見ると、ここが魅力的に見えてくる。
この辺は危なっかしいとこばっかりだからなあ。

[21: 購入検討中さん]

もうほとんど出来ているので実物を見て確認できたのはよかったです。
値段なりを想像してましたが、高級とは言わないまでも
小奇麗で設備も及第点以上とコストパフォーマンスは良い感じでした。
敷地が狭いのがやや難点ですが、立地のよさで補ってるかな。

[23: 匿名さん]

順調みたいですね。

がんばれー。

[24: 物件比較中さん]

先着順で11戸販売中ということは残りもそれぐらいということでしょうか。
だとすればかなり好調ですね。

[25: 周辺住民さん]

ガラが悪い地区って点がネックかもね。

[26: 匿名さん]

>25さん

このあたりはガラが悪いんですか？

[27: 購入検討中さん]

ガラが悪いとか、そういった話題はやめましょう。
自分の目で確かめて、後で、あの人が・・・セールスマンが・・・とか、人のせいにしないように、自分で判断して、自己責任でお願いします。
人生は常に暗中模索なのです。

[28: いつか買いたいさん]

不思議に思うのですが、＞23　の、がんばれー！って応援してる人は、いったいどういった立場の人でしょうか？
販売員の方ですか？建設作業員の方ですか？近所の方ですか？近所なら、あまり売れ行きに関心ないと思うのですが、ヤラセっぽいですので、ちょっと変です。

[29: 匿名]

俺は購入者が早く物件が完売できるように応援してるものだと思ったし、何もおかしな所はないかと。逆にあなたが変だと思うよ。

[30: 匿名さん]

↑　営業ダネ

[31: 匿名]

住所不定者が朝からパンツ一丁で人ん家の前に座り込んでオニゴロシをチューチュー

[32: ご近所さん]

ガラが悪いって感じではないような。しいていえば地味で田舎臭い。
古い町なんで道も狭いし戸建てがゴミゴミ建ってて古い家も多い。
高齢者も多いし全体が古ぼけた感じ。
でも所得層は高めだし、代々住んでる人も多いから下品な感じはあまりない。

ガラが悪いっていってる人は南区だからってことで柴田あたりと勘違いしてるんでないの？
1号より北側は南区といっても新瑞橋の勢力圏内だから、
あの辺の1本裏通りあたりとあんまり雰囲気変わらんよ。

[33: ご近所さん]

何も知らないんだね・・・

[34: 匿名]

そちらこそ…

[35: 匿名さん]

知らずに暮らしていける奴もいる。
悪い所だけ見て難癖つけてる奴もいる。
どんな土地でもそのへんは一緒。

[36: 匿名さん]

ムキにならないこと。　気にしない事。　どっちだっていいじゃん住人が決める事だから。

[37: 契約済みさん]

購入者ですが、やはり早く完売してくれるとうれしいですよ。
管理費を分担してくれる人は多いにこしたことはないので。
内覧会も盛況だったようであんまり心配はしてませんけど。

[38: 匿名さん]

脈絡のない話の展開ですね。販売業者さんですか？？？

[39: 匿名さん]

管理費は引渡しまでに完売しなければ売主が払ってくれるでしょ

[40: 匿名]

完売しなければ、不足分を住民で負担に決まってるデショ。

[41: 匿名さん]

共有部分の維持費なんて住民以外に負担する人いないでしょ。
引渡し後も売主が空家分払い続けるとでも思ってるの？

[42: 購入検討中さん]

まあ、5年後は維持費も、ドンと値上がりするんだろうね、最初は安くで誘ってね。

[43: 匿名さん]

あらら、以前住んでたマンションは完売までデベが管理費も修繕積立金も払ってたよ
もちろん火災保険も
あれって特別なことなんだ

[44: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65262/res/13

http://kanto.m-douyo.jp/question/s9722

＞管理費や修繕積立金は、当然のことですが全戸完売を前提に管理組合の収入金額は算出されています。
＞未契約住戸が存在するということは全戸完売の前提が成り立たなくなる危惧があります。
＞基本原則として、管理費等の負担義務は区分所有者ですから、引渡しが済んでいない住戸は、
＞売主が管理組合に支払わなければなりません(駐車場は、使用契約を結ばなければ支払義務は発生しません)。

売主に確認してみたほうがいいけど普通はデベが払うでしょ？

だからデベは売れ残り住戸を値引きしても売るんです。毎月管理費等を負担するくらいなら値引きしたほうがいいから。

[45: 匿名さん]

管理費全体を住人の頭数で割るマンションかどうかっていうことですか？
私も販売業者がもってくれるんだと思っていました。

[46: 購入検討中さん]

これはわかったら発表していただきたい、事と次第では考え直さなければなりませんね。

[47: 匿名]

テベが払っているようにみせて、実は管理組合費や修繕費積立から出てるなんて事もしばしは…。

[48: 匿名]

んなわけないよ…
勿論、全部のデベが負担してるとは言わないが最近は大手なら当たり前に負担しています。と思ってますけど…
ましてや管理費や積み立て金から充てるとはいっても、ゆくゆくは住民が組合員になって管理しますのでデベが買ってに使い込むことは難しいと感じます。

ただ、購入検討中さんも本当に検討してるなら匿名の掲示板で購入を見直すだなんだ言う前に自分で確認するよね？普通。

[49: 匿名さん]

普通は売主が負担

えっ！？藤和は負担しないの？？？

[50: 匿名さん]

売主も、これを見たらきちんと説明してほしいですよね。
普通は購入するときに説明があるはずなんですけど。

[51: 匿名さん]

昼真っから、好き勝手な事いわないで下さい。マンションは色々な立場の人の思惑があって存在しているのですよ。住民だけのためだと思ってるのは勘違いも　はなはだしいですよ。

[52: 匿名さん]

↑
色々な立場？
ではあなたは誰目線からの思惑を書き込みされてるのですか？

[53: ベリスタ購入者]

管理費は負担すると説明されたし説明書に書いてありますよ。ここに書いてる人はひやかしばっかりなのが良く分かりました。

[54: 匿名さん]

そうですよ！よく言った！説明するに決まってるでしょ！いい加減なマイナスの書き込みは住人になる人にとっては資産価値が下がりますので迷惑ですよ！
それでもいいのか！？これから文句がある奴は、書き込みはやめて販売員に直接問い合わせてくださいね。よろしくお願いいたします

[55: 不動産購入勉強中さん]

修繕積立金・駐車場費用はどうでしょう

空き住戸分を売主が負担してもらえるでしょうか

以前、営業マンから売れ残りがあると修繕積立金が不足し、修繕計画が見直しになるって

管理費はどんな売主でも負担するでしょう　購入者さん教えて下さい

[56: 匿名さん]

↑その営業マンはどこの会社か教えてよ

[57: 匿名]

みなさん、誰も正確な情報を持ち合わせていないようですので、
再度確認した方が良さそうですね。

[58: 匿名さん]

> 55
「空住戸分の駐車場」というのは権利であって義務じゃないです。
時々ここの１Fのいくつかの部屋ように駐車場1台分負担必須の物件もありますが、
多くの場合、部屋を所有したからといって必ず駐車場契約しないといけないわけじゃないです。
それは売主も同じ。だから空いてる駐車場を部屋数分契約して使用料を支払う義務はありません。

駐車場の維持は、一部を修繕積立金から賄うとしても、主に契約者の使用料から賄うことになりますが
売主が余った駐車場を契約するはずもないので、維持費の全てを負担することはありません。

こういう費用は、一般的には売れ残るよりは早く完売した方が住民も負担が軽くなります。
売れなければ使用契約者が増えることは絶対ありませんが、
売れれば使用契約をして負担してくれる人が増える確率はそれなりに上がりますから。

[59: 購入検討中さん]

とうとう業者が尻尾を脱いだな。契約者に揺さぶり攻撃か？

[60: 通りすがり]

×尻尾を脱いだ→○尻尾を出した

[61: 匿名]

デベが色々と負担してくれるなんて甘い考えは、捨てた方が良さそうですね…。

[62: 物件比較中さん]

揺さぶりも何も常識でないの？
売れようが売れまいが住民に関係ないなんて訳ないでしょ。
たとえ金銭面に現れなくても、気分的に嫌なことはあるし。

[63: 匿名]

デベは住民のランニングコストの事なんか考えて売るわけ無いよ。

同グループの管理会社で、できるだけ管理費や修繕費を稼ごうって考えなんだから。

[64: 匿名さん]

だから、何があっても我慢しろって言ってるだろ！我慢が足りないんだよガマンが！
グタグタ言うなら、よそでいい所行けばいいじゃないか！黙って説明聞いて、びしっと、気に入って、納得した人が買えばいいんだよ！

[65: 匿名]

…で、後で後悔するんだよね～。

[66: 匿名さん]

頭割りなんですね、結局・・・・・・。

[67: 匿名さん]

逃げろ～～～！

[68: デベにお勤めさん]

>58
たしかに義務ではないですが、販売戦略上、
未入居の住戸の割合に応じた分の駐車場や駐輪場は、
売主が使用料を負担して確保するのが一般的と思います。

※なお管理費や修繕積立金については、私の知る限り、
未入居住戸分の費用は当然に売主が負担します。

例えば総戸数が40戸、駐車場が40台、駐輪場が60台ある
マンションで、10戸が未入居で販売中という場合、
駐車場10台と駐輪場15台は今後の入居者（購入者）のために
売主が確保しておくという訳です。

未入居住戸の割合以上に駐車場や駐輪場に空きがある、
つまり上記のケースにおいて駐車場が12台、駐輪場が20台分
空いているとしたら、余剰分の駐車場2台と駐輪場5台については、
売主が使用契約を解除して組合に返却する、
そして組合は既入居者に2台目以上の駐車場使用の希望がないか、
駐輪場の使用希望がないかを募ることになります。

名古屋の場合、都心のコンパクトな物件の中には一部例外があるものの、
大抵の物件では駐車場が足らず、購入者の2台目以上の駐車場利用希望に対応するため、
物件周辺の月極駐車場の確保が販売上必須であったりします。

当然、敷地内駐車場に空きがあればそちらを2台目以上用として借りたいという
ニーズもあります。未入居住戸の割合以上に駐車場を売主が確保していると、
その点で問題視されてしまいますから（空いているのなら、2台目用に開放してほしい）、
上記のように、空いている施設のうち、売主が確保できるのは
未入居住戸の割合分までとするのが妥当でないかと思っています。

[69: 匿名]

詳しい説明ありがとうございました。

要約すると、売れ残りそうな物件には気をつけろということですね！

[70: 匿名さん]

販売戦略上のアメと、ムチですね。アメをなめさせられる、無知というのは怖いですね

[71: 匿名さん]

> 管理費や修繕積立金については、私の知る限り、
> 未入居住戸分の費用は当然に売主が負担します。

この辺は実は落とし穴。
未売分の管理費・修繕費の売主負担は明記されているものの、多くの物件では
「特定所有者の支払免除事項」という規定があって、要するに売主の抱える未売分については
一定期間（数月～1年程度）支払いを免除するといったケースがかなりある。
（特に怪しい物件に限らず、かなり大手デベでも行われている。）

もちろんちゃんとその辺は重説でも明記され説明することになっているので
購入者も知っているはずだが、「支払う」という大前提だけが頭に残って、
特別条項に注意がいってないことも多い。
そもそも気づいていたからといって、その物件をやめる人もほとんどいないし。

この物件については購入者に確認してもらうにしても、他の物件で「払ってもらったはず」
と思ってる人も、もう一度確認しといた方がいい。
これが原因で初期の管理費収入が不足するという問題は、
ちょっと調べれば山のようにでてくるほどマンション管理上の典型的な悩み事だから。

[72: 匿名さん]

追記

未売分の売主負担免除を明記するよう義務化されたのはここ10年くらいなので、
それ以前の物件ではダマでバックレてることもある。

[74: 購入検討中さん]

ヤッパリ、買わずに、逃げるが勝ちかな。

[75: 匿名]

まあこの物件で大量売れ残りはないからご心配なく

[76: 匿名さん]

７５さんの言うとおり、大量売れ残りはないと思いますから、もしも、売れ残ったとしても、大した事無いですよ。
住民のみなさんの負担分は少なくて済みますから、そんなにあせらないで安心して下さい。
もう、この話題は変えましょう。
名古屋市の南区って人情味のあるいい町ですね。
こんなすばらしい町に住めるって素敵な事ですね。

[77: 匿名さん]

入居後の心配してたら購入できませんよね。　けど・・・・
なかには管理費等未納の入居者がいたり、ひょっとして怖い人が住んでいたり
他にも心配する点がたくさんあります。
こういうことは契約時に説明があるのでしょうか。
完成済み・入居済みマンションであれば教えてもらえるとおもいますが
（言い方は悪いが売れ残りマンションの良さですかね）

[78: 匿名さん]

> こういうことは契約時に説明があるのでしょうか。

ある訳ないでしょ。
契約時に管理費滞納するかなんて分かる訳ないし
仮に怖いとわかったとしても、あなたより後に契約した人だったら説明の機会もないし。

入居済み物件でも同じこと。後からくる人のことなんてわかるはずもない。

[79: 匿名さん]

もう、この話題は変えましょう。
名古屋市の南区って人情味のあるいい町ですね。
こんなすばらしい町に住めるって素敵な事ですね。

[80: 匿名さん]

↑　貴方、販売の人ですか？

[81: 匿名さん]

販売の人が見てたら、今後は説明してくれるってことかなー。
親切、丁寧な対応になったらいいなぁ。

[82: 匿名さん]

でもHP見るとあと3LDKが1戸みたいだから、販売の人も長くはいないんじゃないかな。

[84: 匿名さん]

値下げ期待したいですね！

[86: 匿名さん]

残り戸数からして、値下げ待ちで粘ってる人だけで売れるんじゃないの？
ただ今チキンレースの真っ最中で、終戦後に安く買った人の話が聞けるだけではないかと。

[87: 匿名さん]

値下げ！値下げ！

[88: 匿名さん]

ここは元値が安い分、本来なら買えない層の人たちが虎視眈々と値下げを狙って買い控えてそう。
下がりはじめたら、ちょっとでも余裕のある人から先に我慢できなくなって売りきれそうだね。

[89: 周辺住民さん]

地域柄・・・もっと値下げするべきです。
名古屋市内に変わりはありませんが・・・土地柄・・・やっぱり・・・ねえ・・・わかりますよね・・・

[91: 匿名]

↑
市営住宅が近隣にあると何か問題でもあるんですか？
書き込みバイトなのは明らかですけど、本当に銀行関係者ならそんな不適切にもとられかねない書き込みするとは思えないですが…

[92: マンコミュファンさん]

市営住宅って確か入居するのに年収制限があるんでしょ。
２００万円かそこらじゃなかったっけ？

[93: 匿名さん]

だから、言ってるでしょ・・・　土地柄ですよ・・・　ね・・・

[94: 買いたいけど買えない人]

販売員の対応はどう？？

[95: 匿名さん]

お買い得ですね

[97: 匿名さん]

ここは南区の中でもさらに治安が良くないから？？安い？？のかも？？ね。
値段的に妥当？？かどうかは別ですけど・・・

[98: 匿名さん]

治安がよくないのははじめて聞きました。
具体的にどうよくないのか教えてもらってもいいですか？

[99: ご近所さん]

そんな話は別にないよ。
むしろ南区の中じゃかなり治安はよい方。

おそらく値下げ値下げとうるさい奴が、評判落としたくて言ってるだけでしょ。

[100: 匿名さん]

元が安いのに、妙な値下げ圧力が多いのが土地柄といえば土地柄。
持ち家はそこそこ収入高いんだけど、賃貸住人は収入あまり高くないから。

下町なんで上品とは言い難いが、土地自体は住みやすく隠れた人気エリア。
一度住んだ人は外に出たがらないので、賃貸でも人気だし
分譲もまとまった数が出ないので常に需要＞供給の状態。

市場原理から言えば、本来値下げの必要は特にないんだけど
付近の住民に買わせようとするとあんまり高くできない。
そこらへんを考慮したのがお値打ち価格の陰の理由。
物件に対しての価格は、安いという意味で妥当ではないね。