パークホームズ四谷 ザ レジデンス

[マンション検討中さん]

公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1420/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都新宿区三栄町２３番地７（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅　徒歩7分
　　　JR中央線・総武線「四ツ谷」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄新宿線「曙橋」駅　徒歩6分

【物件情報を追加しました　2017.1.12　管理担当】

[81: 匿名さん]

新宿区、駅7分、PH、外廊下ということを考えると3LDK、70㎡台で8千万円台からではないでしょうか。

市況も随分と弱くなって駅近、千代田区番町アドレスしかも一番町、免震、内廊下と最強条件の一番町PCも当初予定価格より随分と値段下がりましたしね。。。
さらにこの場所が昨年から供給も多いのでそれも影響すると思いますよ。

[82: 匿名さん]

西棟の南側１階は隣地の建物に完全に囲まれて
圧迫感があるから300万台中盤くらいから

東棟５階の角部屋はパークホームズレジデンスという事もあり
ここ最近の新宿区四谷周辺新築マンションの坪単価高値更新にアタックすると予想
ネックは駐車場だね

[83: 匿名さん]

目黒区碑文谷あたりでも＠400万台中盤とかありますからね

[84: 匿名さん]

>>82 匿名さん
それってジオのプレミアムを超える値段。坪700とか？ パークホームズなんだからあり得ないのでは？
高級路線ならパークコートにしたと思うけどそういう立地ではないとデベが判断したんでしょう。

[85: マンション検討中さん]

曙橋駅近くのミニ戸建買えば、延床90平米くらいで5000万円台後半のがバンバンでる。

この辺のエリアはマンションと戸建の価格差がありすぎないですか？　8000万円は
士業共働きとかじゃないと買えないですね。

[86: 匿名さん]

靖国通り、市ヶ谷、飯田橋あたりが相対的に低いに対して、このあたりは高台で地盤がいいのがいいかな。都心立地で利便性も高いし、悪くない。

[87: 口コミ知りたいさん]

>>84 匿名さん

都心５区でのマンションブランドランクは
三井＞＞三菱＞東京建物＝住友＞野村＝東急＞＞＞＞＞阪急ですよ

[88: 匿名さん]

>>87 口コミ知りたいさん
だから？
三井でも一番下のグレードのパークホームズですけどね〜

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
ジオさん泣かないで！

[90: 匿名さん]

ここ外廊下なんですね。
駐車場も少ないし、残念！

[91: 口コミ知りたいさん]

>>88 匿名さん

87です

唐突にストレート過ぎたかもしれません...
三井の関係者等ではありませんが、マンションデベに対する企業としての
信用度･実績やイメージ含めて都心５区･東横線エリアでマンション購入
される方の評価は概ね上記に近いと思います。
ただ、野村はもう少し上かもしれませんし、東急も一番町に最高峰を完成
させましたから今後変化があるでしょう。

ジオ荒木町の立地とデザインに関してはとても良いと感じてます。
ジオグランデとジオの間にもう一つブランドを創って冠すればよかったのかも。
ただ伝え聞くところによると阪急側がジオ荒木町のシンボルツリーとなる銀杏の木
を切らせてくれと、新宿区に何度も交渉してきたそうです。
区の説得の結果、残ることになりましたが。
古くから残る大木は街の歴史そのものですので、企業風土に疑問符がつきます。
それと元麻布のジオグランデの立地に関してもピンポイントで微妙な場所です。
少し先を突き当たって右折した下り坂の方が雰囲気が明るく評価は上です。
麻布十番への抜け道として有名な場所ですので、港区周辺の方は購入されないでしょうし、
隈研吾監修とはいえ苦戦するかもしれません。
元麻布が東京での最初のグランデだとしたら用地選択ミスです。

阪急は都心での実績がないので仕方ないと思いますが、立地を厳しく吟味して
フラッグシップとなる物件を供給できれば評価はついてくるのではないでしょうか。
三菱･住友あたりでも、名作と呼ばれる物件を多数提供してきた三井に追いつくのに20年以上
かかるでしょうから、視点をかえれば三菱住友などとスタート地点は同じかもれませんね。
パークホームズ四谷ザ レジデンスもジオ荒木町も素敵な建物になると思います。
長くなりましたが、ここはパークホームズ四谷ザ レジデンスのスレなので
他ブランドの話はここまでにします。

[92: 匿名さん]

>>91 口コミ知りたいさん

三井はパークコート一番町で元々あった木々を切り倒して
マンションを建ててますよね？マンションコミュで大騒ぎに
なってましたよ。

企業風土に疑問符？
別にジオの肩を持つつもりはないけど、やってることは
三井も同じです。

[93: マンコミュファンさん]

>>87 口コミ知りたいさん

東京建物がそこの位置なのはわからんな。もっと下だろ。

[94: 匿名さん]

東京建物は東急より下ですね。

[95: 匿名さん]

>>93
旧安田財閥系だからだろ？
同じく、デベとしては疑問だが

[96: 匿名さん]

証券系や電鉄系は財閥系より劣る。
これは動かし難い事実。

[97: 匿名さん]

近くに商店街や公園があって良い場所ですね。
この辺りはマルセイやマイバスケットが主に買い物で使われるところでしょうか。

駅も遠くありませんし良い立地かと感じました。

[98: 匿名さん]

立地は駅が近いとはいえないと思います。
あと前面道路が狭いです。

[99: 匿名さん]

飲み屋街に近いので子供がいるとちょっと無理かも。
酒飲みには最高の立地、毎晩荒木町にくりだせる。
ちょっと高いけどねｗ

[100: 匿名さん]

ここは荒木町の歓楽街とは一線を画してますよ。
それを言ったらジオ、住友、グランドメゾンなど軒並みアウトでしょう。

[101: 匿名さん]

ペアシティ四谷の中古物件は築35年だけど、躯体がしっかりしてる。坪250でルーバル付きの住戸とかで、ラノベで買った方が絶対得だろ。

[102: 匿名さん]

35年モノなんていりません。

[103: 匿名さん]

スレチだけど。
1.3程度のタワマン住まい、不満は洗練さと表裏一体の無味乾燥なオフィスビルに住んでるような住環境なんだが、引っ越すにしても相場が高すぎるんだよなーと思ってる。
で、この辺がいいなと思って物色してたら、ペアシティがね、ファサードは魅力はないんだけど、リノベ見学したら惚れてもうた。価格と作りと広さが良い。
耐震診断も道管類も地下平置き駐車場もOK

のぼせてるワシに周辺新築検討者から、ネガ指摘貰いたい。よろしく。

[104: 匿名さん]

@300万台＆東西向きの部屋なら買い
個性的な有名人も住んでるが。。

[105: マンション検討中さん]

>>103
ランニングコスト。
管理費や修繕積立金が高いだけでなく、設備維持費みたいなのも取られたはず。
古い高級物件だとランニングコスト高過ぎて売れず、見た目の価格を安くするのはよくあるパターンですね。
極端な例だと、10万円で売ってるバブル期のリゾマンとか。

[106: 匿名さん]

ペアシティも維持管理費は安くない、エレベーターとか古いからね。ただ、地下平置き駐車場は維持費かからないし、電気自動車になっても対応余地あるしね。周りの新築買うよりは、確かにリーズナブルだね。

[107: マンション検討中さん]

スーパー事情は辛い。最寄は丸正だけどおよそ500mはあるので真冬・大雨時とかは面倒。
面白いキャンペーン（マグロ解体）とかやっているけど価格が若干高い気がする。
ちょっとしたものはマイバスケットとイオンリカーで揃いますが。

それに、若松河田に最近できたライフよりも価格・品揃とも下回る。四谷の成城石井、三徳が曙橋周辺と若松河田にあるのと
イトーヨーカドーとコープが富久クロス近くにあるので、それを併用して使う感じだが、どこも微妙に遠いんですよね。
四谷駅前大開発で近くに何かスーパー作ってもらわないと困るなあ。

[108: 匿名さん]

丸正が遠いって言ってるくらいなんだから四谷駅前開発でスーパー出来ても遠いでしょ。

[109: 匿名さん]

そうだね。それに丸正で高く感じるなら駅前再開発のテナント使うのは無理でしょうね。
車で郊外のコストコでも行ってください。

[110: マンション検討中さん]

あなたたち近くに住んでないでしょう。丸正は行くのに外苑東通りと新宿通りの横断歩道２つ渡らないといけない。
信号赤になったら長いし。徒歩だと帰りが結構大変だよ。曙橋駅前の三徳のほうが気持ち近く感じるくらい。

[111: 検討板ユーザーさん]

>>110 マンション検討中さん

自転車使えば良いのでは。

[112: 匿名さん]

ペアシティ、たしかに築年数が信じられないぐらいちゃんと管理されていて、玄関ドアも、あれは管理組合で話し合われたのでしょうか、絶対変えてますよね。内廊下も幅が広くてゆったり、最近の新築のドアみたいなのがきれいに並んでました。お金かけてるんでしょうが、管理の差がここまで出るんだ、と驚きました。内見して私も住みたくなりましたが、私のネックはガスコンロでなかったことです。全館オール電化なんでしょうか。丸正への距離はまったく気にならないんですが。

[113: 匿名さん]

ペアシティは築年数こそ古いけど竹中工務店施工だし、バブル前で建築資材は贅沢な物を使っているし、ランニングコストに不満がなければケチのつけようがないマンションだね。
>>103 さんの頭を冷やしてあげたいけど無理だわｗ

[114: 匿名さん]

温暖化の暑い日差しに辟易してるので、北向きをターゲットに考えてます。
ここは北向きが視界が広がってるのが、個人的には最も気に入ってます。

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん

寒い北風の冬もあるし、ギラギラ照り返しで夏に涼しくはない場合もあるのが北向き。

[116: 匿名さん]

北向きのデメリットは、冬の暖かな陽射しがない、暗いという事だと思います。ギラギラ照り返しというのは向きではなく、周囲条件によるものですよね。

ここの立地は北に向かって下っているので、日中はこちらから照らされる明るい眺望がひらけていると思います。ギラギラした照り返しはないでしょう。近隣の家にうかがった時は、暗い感じもなくとても好印象でした。日照を大切にする方が多いのはわかりますが、今のマンションでは、むしろ北向きは悪くないと思うのではないでしょうか。

それと冬の北風で寒いのは、窓を閉めて暖房すれば関係ないと思います。クーラーより暖房は違和感なくすごせるのでは？

まー、南向きで夏の暑い直射日光でも、窓の外にハワイの海が広がるなら、南向きに憧れますが。

あれ？ 北向き買いたくてディスってたかな。すいません。

[117: 通りがかりさん]

温暖化してませんよ、、
むしろ氷河期に向かってます。
ご自身で調べられたほうが良いですよ。

[118: マンション検討中さん]

白い石畳の道路が特別感あって、ここも候補だけど
検討するのは東か北側の４階以上かな。
都心のど真ん中で目の前が抜けてるのは、稀少価値あり
南は囲まれるし、西は気になるのでパス

[119: マンション検討中さん]

早くモデルルーム行きたい。

温暖化してない説、黒点が‥が囁かれて5年くらい？
あれ？ ツンドラも溶けてきちゃったよ。ホントに氷河期来るの？

ペアシティ北向きルーフバルコニー付きが欲しい。

[120: マンション検討中さん]

四谷周辺も大手メジャーブランドが分譲するのは
三井のここと、住友の四谷坂町、三菱の駅前開発と内藤町でしばらく打ち止めですかね？
大通りから１本入った立地で、まとまった広さの土地がもうなさそうだし。
駅前開発の完成やオリンピックが近づくと、更に値上がりしそうな雰囲気だから
決め時かとあれこれ悩む

[121: マンション検討中さん]

三菱は内藤町もあるんですか？

[122: マンション検討中さん]

内藤町はいつどこに建つのですか？？

[123: マンション検討中さん]

内藤町の一番南の方ですね。ちょっと駅が遠くてあまり便利ではない場所ですが、そこそこ土地が広くて御苑近くなのですごい分譲価格になりそうですね。

[124: マンション検討中さん]

三菱は四谷周辺が好きなんでしょうかね？
内藤町もそうですし市ヶ谷駅すぐ近く、
五番町でも１３階建て外堀一望のマンション建築始まりましたしね。

[125: 匿名さん]

三菱の内藤町はいつ頃完成でしょうか？

[126: 匿名さん]

まずパークハウスグランとなるでしょうなぁ。

[127: 匿名さん]

三菱の内藤町って、どこ!?

[128: 匿名さん]

内藤町とか広くないから行けばわからるのに。
御苑隣接だけど下り傾斜の敷地で５階建てだから、いわゆる眺望は期待できない
午後からは陽当たりが期待できない感じかな

[129: 匿名さん]

５階建では眺望は無いね～　残念…！！

[130: 匿名さん]

でもあの場所なら御苑からの風が気持ちいいでしょうね。

ヤブ蚊もすごいと思いますが。

[131: 匿名さん]

千駄ヶ谷駅＆国立競技場駅まで７～８分くらいの
知る人ぞ知る高級住宅街ですな
新宿御苑隣地で高級感があるのはピンポイントでこのあたりだけ
駐車場台数がとれればグランでしょう

[132: 匿名さん]

内藤町は狭くて、御苑隣接マンションは多くないからね。

[133: マンション検討中さん]

新宿御苑、今年はほとんど蚊がいませんでした。デング熱対策をしているみたいですね。

[134: 匿名さん]

そろそろこのマンションの話題に戻しませんか？

　　　　

[135: 匿名さん]

三井のここから北東の四谷坂町の新築戸建て、低地で３M以下の道路なのに
３棟のうち２棟、約13,000万～14,000万があっという間に契約終了で残り１棟。
四谷人気おそるべし。
マンションと戸建ての違いはあれど、雰囲気、立地、仕様すべて三井のここが上。
PH四谷ザレジデンス、一瞬で完売する気がしてきた。

[136: 匿名さん]

>>135

「ブランズガーデン四谷坂町」ですね。
たった3戸なのに立派なサイト。驚きました。

　

[137: 匿名さん]

千代田区、渋谷区に隣接しながら安かった四谷エリアが見直されてきたってことじゃない。
まだまだ、上がる余地がある気がします。

[138: 匿名さん]

東礼自動車車庫の存在。


別にご遺体が運ばれてくる訳でもないしないので、そこまで気にしなくてもいいのでしょうか？？


Googleマップで現地を見ると、ちょうどエントランスと霊柩車がこんにちは状態でちょっと引いてしまいましたが。

[139: 匿名さん]

定期的にネガコメントぶっ込んでくるのは住友か阪急かな？
とはいえ、事実ではあるので三井には何らかの対応をお願いしたい
ここは以前は銀行社宅、隣地の博物館は旧都立商業高校跡だったため、さほど問題にはならなかったはず。
頻繁に遭遇した場合、心理的瑕疵物件に該当する可能性もあるのでは。
購入者にとっては将来の売却価格も判断材料となるので、東礼と交渉し三井の費用負担で車両の出入りを
津の守坂がわに変更してもらうなど。
価格を割安にすれば気にせず購入する方もいるとは思うが、パークホームズとはいえレジデンスと
謳っているので三井の本気度が試されるはず。

[140: 匿名さん]

＞１３９

後から建つマンションがそんなこと言えるわけないでしょうが。

現況を受け入れられなければ見送るだけですよ。
　

[141: 匿名さん]

>>139 匿名さん
頭大丈夫？

[142: マンション検討中さん]

>>139

グランドメゾンの住民にも金を払うってこと？

[143: 匿名さん]

>>139 匿名さん

そんな横暴なことしたら後で周りの住人にも白い目で見られるんじゃない？

[144: 検討板ユーザーさん]

毎日霊柩車は勘弁だよね。
はい見送り見送り。

[145: マンション検討中さん]

医師なので、死も墓も霊柩車も特別視しないので、個人的には抵抗ないです。生きる事を噛みしめる機会ぐらいに考えてはどうでしょうか？

[146: 匿名さん]

お隣は1945年からこの場所に本社を構えてる。
皇族方や首相経験者の利用も多い。
昔から震災や大事故の時にはスタッフと車を無償提供して社会貢献度も高い。

そんな企業がお隣なのはむしろ安心感があると感じます。

[147: 匿名さん]

2LDK　7,200万円台～　　3LDK　8,800万円台～
予定販売価格　7,200万円台　～　12,300万円台
予定最多販売価格帯　10,300万円台

ということです。
うーん、まあそんなもんだろうなぁというかんじではあります。
最多価格帯は1億円台ということなんですか。
飛ぶようには売れないだろうけれど、地道に売れていくという感じかしら。

[148: 匿名さん]

さすが三井、値付けが絶妙。
すでに公表されている南東の中住戸75m2が3LDK最小だと仮定すると、2Fで8800ね。となると77m2の角部屋3LDKは全戸億越えかな。

[149: 通りがかりさん]

それぞれ下限の7200万と8800万って坪単価は決して高くないですね。むしろ安く感じる。。。
弱気になって値下げして一番町は結局一期即日完売だったみたいですが、三井は一時期よりも低めに価格を設定している印象。
まあここは平米数的にグロスが嵩むし、これくらいが限界と感じたのかな。
これは早々に売れそう。

[150: 匿名さん]

高い高いといわれる物件ほど、実は安いことが多い気がする。

まあ、山手線内のこの立地で、この価格はお手頃ってことか。


やられた・・。

[151: 匿名さん]

今から検討開始でも、間に合いますかね・・・

[152: 匿名さん]

70平米台3LDKの開口部である東南東方向の条件が気になります。一種中高なのでそれほど高い建物はないとは思いますが、前建てとの距離など、現地に詳しい方いかがですか？

[153: 匿名さん]

どの間取りタイプが一番人気なのでしょうか？

[154: 匿名さん]

一時の驚く様な価格を見たせいで、安いと感じる人もいるでしょうが、冷静に見て、坪単価400万て凄い値段ですよね。ここに限らず。
買う人がいるから成り立つわけですが。

[155: 匿名さん]

この場所を坪単価400万で買えるとしたら安いでしょ。高い部屋は、もっともっと高いんでしょうけれど。少なくとも「トンでも価格」でないであろうことが分かっただけでも、検討に値するという意味で収穫かな。

[156: 匿名さん]

デベよし、施工会社よし。
外観も瀟洒。外廊下ながら三井高額物件に多く見られるインナーコート仕様。専有部も柱がアウトフレームされててきれい、キッチンバックカウンター標準装備？
致命的な欠点がない点も魅力的ですね。

[157: 匿名さん]

パークコートだと、手が届きにくいが…という層のハートを射止めるか？
このエリアでAランクのPH、しかも絶妙の価格設定。
N不動産と比べ、最近のMFRは押しと引きを考えている気がする。

[158: 匿名さん]

ここを待って、先行のジオやシティーハウスを見送った層もそれなりにいるでしょう。その人たちにとってはまずまず魅力的な価格設定になったはず。
逆に、スミフの曙橋寄りの物件はかなり厳しい戦いを強いられそう。それでも安くする雰囲気は感じられないが。

[159: 匿名さん]

確かにここまで弱気で来られると周囲の物件にとっては迷惑だね。四谷エリア、この物件を底に反転しそうな予感してきたわ…

[160: 匿名さん]

いやいや、ここが割と安めに出したからって四谷エリアの相場が下がるってことはないでしょ。むしろ今まで過小評価されて来た立地だし。
迷惑というか面白くない思いをしてるのは、先行物件の契約者とまだ在庫を抱えてるデベだけ。

[161: 匿名さん]

売れるでしょうね、これは。
でも面積が大きいからそうは言っても最多価格帯は1億…。
ここの坪単価は割高でなくとも、他物件を買えてここはやっぱり買えないって人もいると思いますけどね。。。

[162: 匿名さん]

いくら多くの検討者がいたとしてもデベとしては49戸が売れれば問題ないので、公表された予定価格よりも5%ほど高く出してくると予測してた。
同時期同エリア内にマンション計画が競合したことが、こちらを待ってた購入希望者にとっては吉と出ましたね。下手したらジオの二棟よりも後出しのここが真っ先に完売しそう。

[163: 匿名さん]

まだ予定価格だから、反応見て微調整されるかもしれませんよ。

まあまあ良心的な価格設定だったことは良かった、という点に違いはないでしょうけれど・・

[164: 匿名さん]

予定価格から上がるというのは、ほとんどありません。反応が悪ければ下方修正することはありますが、ここはそのまま行くでしょうね。

[165: 通りがかりさん]

しかし予定価格出たあとにこれだけポジティブな反応が出る物件も最近では珍しくですね 笑
これは購入希望者が増えて抽選もあり得るのでは？

普通こういうコメント書くとすぐに、この物件は買い煽りが激しいですね、とかレスしてくる人がいるけど、ここは人気出ると思うけどなぁ。

[166: 匿名さん]

番町エリアといいこの四ツ谷エリアといい、競合物件が多いと最近の三井は価格調整で売り抜けを優先する印象ですね。
やはり販売が長期化するとコストもかかるし何よりイメージが悪い。三井はそのあたりを重視しているように思います。

[167: 匿名さん]

長谷川博己のCMの世界みたいに、
サラリーマンであんなMSに住めたら。。。
あれはパークシティ浜田山。
こちらはパークホームズでも四谷は四谷。
どちらにせよ、買える層には安い買い物！？

[168: 匿名さん]

三井さん、今ごろ、安くしすぎたかな～って思てんじゃないの・・。

[169: 匿名さん]

四谷、四谷、って言ってるけど最寄駅は地味な曙橋なんだよねえ。昔仕事で文化放送に通ったから知ってる街だけと。

[170: 匿名さん]

私も近くに住んでいましたが、ここなら曙橋方面に降りていくことはほとんどないでしょうね。
普段の買い物は四ツ三の丸正か四ツ谷アトレの成城石井かな。三栄通りや荒木町など、面白い飲食店が多数あります。ファミリーなら新宿御苑までもお散歩できますよ。

[171: 匿名さん]

それだったら、新宿御苑あたりに良い分譲が出るといいな～
そしたら、新宿駅も歩いて行けるだろうし

[172: 匿名さん]

かなり割高になると思いますが、それでも良ければそちらを待つべきでしょう。
ジオの内藤町は買えなかったor見送ったんですか？

[173: 匿名さん]

駐車場が少なく、駅近でないことを考慮した価格設定ということでしょうか。

[174: 匿名さん]

それにしても良心的。
駐車場なんて近隣にいくらでもあるだろうし、駅距離はジオと変わらない。三井ブランド、熊谷組ブランドを加味すると魅力的な価格設定でしょう。

[175: マンション検討中さん]

ここは即完だろうな。。。
本当に三井の値付けには頭が下がるわ。

[176: 匿名さん]

再開発のビルが完成すると一年のうち3月と10月の2ヶ月間、日の出から2時間程度、ビルの日陰に入ります。
あくまで概算ですが。
一応、検討材料として載せておきます。

[177: 匿名さん]

夜、物件周囲を見学してきましたが、マンション周辺や曙橋からの道は静か過ぎて少し怖いくらいですね。
そういう意味でも、四谷か四谷三丁目の駅を使うべきなのでしょうか。

[178: 匿名さん]

↑4月と9月の2ヶ月間の間違いでした。
失礼しました。

[179: 検討板ユーザーさん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[180: 匿名さん]

>>178 匿名さん
有用な情報ありがとうございます。
>>179検討板ユーザーさん
ネガキャンしても下がりませんよ笑

ここの強みの一つは名門私立へのアクセスの良さですね。未就学の娘がいる私にとって、雙葉やJG、白百合などが近いところも大きなメリットです。特に小学生の間は長距離通学を避けたいですからね。