パークホームズ四谷 ザ レジデンス

[マンション検討中さん]

公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1420/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都新宿区三栄町２３番地７（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅　徒歩7分
　　　JR中央線・総武線「四ツ谷」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄新宿線「曙橋」駅　徒歩6分

【物件情報を追加しました　2017.1.12　管理担当】

[281: 匿名さん]

評価した時期によっても違うような気がするけど。。

ま、今まで安く放置されてきた感あるから、早晩、四谷界隈は坪500万円台当たり前の時代になってくるんじゃないかと。
隣接する千代田区、渋谷区エリアの相場見ていると、そんな気もしてきます。

[282: 匿名さん]

ジオが価値が低いのは何となく分かった。
まああとは好き嫌いの問題だろうけど。

[283: 匿名さん]

ここを検討している人って基本的には3LDK狙いだと思いますけど、ジオは三栄町に少し3LDKが残ってるでしょうがスミフの津の守坂は3LDKもともとないし、実質的に選択肢はもう限られているような。坂下で良いならスミフの坂町もありますが。
自分は2LDKで考えているので、悩み中です。

[284: 匿名さん]

>>281 匿名さん
千代田、港、中央、渋谷は別格。
アドレス的に新宿区の価値は低い。

[285: 匿名さん]

区だけじゃ語れません

[286: 匿名さん]

恐らく全戸売り出しになるだろうとのことです。
出し惜しみなしですかね。

[287: 匿名さん]

>>281 匿名さん

ここの値付け見ても分かる通りにもうマンション相場も下げ基調ですからそんなには行かないんじゃないですかね。

ジオさん辺りが一番の天井相場だったと思います。住友さんは相変わらずでしょうし、我が道を行くタイプですしね。

[288: 匿名さん]

住まいサーフィンなんてまともに受け止めてる
人いるんですね（笑）。
そもそもその評価についてはいろいろと言われているので
調べてみるといいですよ。
いずれにしろプロの不動産屋が参考にしているのは
レインズですからね。そういう類のものです。

不動産の時価については、過去の取引事例が一番参考になります。

四谷三丁目といえば地域を代表するマンションがライオンズと
住友のタワーです。
ライオンズといえば三栄町の三井のこの物件の隣に低層のマンション
もあります。
駅4分のライオンズの大通り側のタワーと駅7分の閑静な三栄町の
ライオンズの低層マンション、中古で比較すると圧倒的に
タワーが高値で素早く売買が成立しています。

住まいサーフィンの新築時時価場よりも
こういった事実を知っておいた方がいいですね。

[289: 匿名さん]

レインズも自己申告みたいな取引事例も含まれるから何とも言えないね。
住まいサーフィンに関しては色々意見もあるだろうけど、一つの価値観としては
参考になるかもね。（ジオさんは納得いかないでしょうけど）
デベの有名無名に左右される部分はあるだろうけど、そういう部分もリセールは
多少なりとも反映されるから評価が低いより高い方がいいでしょうね。
そういう部分でこちらは安心感がある程度あるのではないでしょうか。

[290: 匿名さん]

プロ仕様のレインズが信憑性ないなら住まいサーフィンは素人向けの落書きみたいなもののような気がする。
その住まいサーフィンを根拠にここを懸命に持ち上げようとする者も住友不動産の津の守坂の方がかなり時価評価が高かった事実を披露され涙目でしょう。
更に288によれば隣のマンションの資産価値が駅近の同じデベの物件より弱い事実が明らかになったけどそれに関する論理的な反論を聞いてみたい。

[291: 匿名さん]

>>290
竣工時期も価格も違うんちゃう？
あと三井と阪急じゃ差がでるのは当然だよね。
同じデベなら比較は楽だろうけど、住まいサーフィンを否定する
根拠も何も書かれてませんがいかがかしら
ジオさんによる悔しさからくるアンチ投稿に感じてしまいますがどうなのでしょうか？

[292: 匿名さん]

>>291 匿名さん
290さんの更に〜以下の反論は出来ないですか？住まいサーフィンの営業さんてすか？

[293: 匿名さん]

ジオはセキュリティが一重だったり、賃貸住戸比率高いから評価低くても仕方がないと思うわ。
そういう部分が反映されてるのかは知らないけど。まぁでもジオの話題が続くなら別のところでやって欲しいですよね、話題違いですし、あちらはモデルルームもスレも閑古鳥なんだろうしもう少し盛り上がるといいですね。

[294: マンション検討中さん]

どんな間取りが人気になるでしょうか？
I,F,Kは面積が広いのに玄関、廊下などの無駄なスペースが多すぎない？
面積はあるにもかかわらず、デッドスペースがもったいないような気がします。
立地とデザインがいいですが、間取りは残念です。

[295: 匿名さん]

間取り悪くないと思いますよ。玄関廻がクランクしてたりするのでプライバシーなども一応配慮されてる気がします。凄いみたいな間取りはないですがどこかで見たような間取り、案外そういうモノの方が使いやすかったりしますよね。

[296: 通りがかりさん]

>>294 マンション検討中さん

基本的にナロースパンで廊下が長くなってしまっているのは残念ですかね。

[297: 匿名さん]

オーソドックスな田の字っぽいものもありますし、そうじゃないものもあるし
選択肢は方角含め色々ありますかね。

[298: 匿名さん]

楽しみになってきた。

一度、MR行ってみようかな…

[299: 匿名さん]

資料が来たので現地に行ってみました。
感想としては、これ静寂なの？と思いました。

お隣が造花の有名なお店らしく、
店前では道路にガードマンがいて頻繁に出入
りする車の誘導をしています。自分も駐車場
へ誘導されそうになりました。
道も広くないので小さい子供がいる場合は、
三栄通りまでは注意が必要かと。

話題になっていたこのマンション前の
建物ですが、一見何か分りません。
検索すると霊柩車による遺体の搬送と出て
来るのでそういう会社なんだと思いました。

前面道路をそのまま下っていくと突き当たる
のですが、道がさらに狭くなり、正直左折し
て津守坂の通り方面に行くのは大変でした。

是非、現地見られることをおすすめします。

[300: 匿名さん、]

>>299 匿名さん
そうなんですよね。

私も新宿区には住んだ経験がありますが、三栄町のあたりはあまり詳しくなくて、こちらの物件の場所を見に行ったことがありましたが同様に感じました。

この場所を閑静と捉えるかどうかは個人の感じ方に差があると思います。

場所や物件を好きになれるかがポイントですよね。

[301: 匿名さん]

住みやすいエリアでしかも安い。コレといって欠点も無さそうですし、人気出そうですね。

[302: 匿名さん]

安いかどうかは別として、
山手内側で四谷三丁目利用、商業利便性高し、高台、大通り沿いでない、木密じゃない、羽田新ルート関係なし、いま新築分譲している物件の中では予定も含めても個人的にベストですね。
でも、これでも立地に不満がある方もいるんですね。

[303: 周辺住民さん]

そういう人は見送ればいいんじゃないかな。
価値観違うものですし..それでもここは早期に売れてしまうんじゃないかと思いますが..

[304: 匿名さん]

現地には休日にしか行ったことがないので、凄く静かという印象でしたが、平日の昼間は違うのかも知れませんね。
今度機会があったら、平日昼間に現地に行ってみたいと思います。
気付きをありがとうございます。

[305: 匿名さん]

>>302 匿名さん
閑静な住宅街とあるから期待して現地に行ったら予想に反して車と人通りが多かったという意見にそこまで嚙みつかなくてもいいと思います。

[306: 匿名さん]

資料届いてたけど、なにひとつ目新しい情報がない。。

そういえば先週末の午後、ここの前を通りかかったら家族連れの
検討者らしき人が何組かいた。余裕の完売だね。

[307: 匿名さん]

毎日、マンションの前を通っている者ですが、昼間も静かです。マンション前の会社ですが、黒塗りのキャデラックと送迎バスが敷地に数台止まっているだけです。でも、出て来るのを見たことがありません。そもそも三栄通りも津守坂もそれほど往来はないので、新宿通りのような喧騒とは無縁です。参考までに。

[308: 匿名さん]

それお店の営業時間外ですね。そりゃ〜静かでしょう。

[309: 匿名さん]

>>291 匿名さん
290です。
住まいサーフィンを否定する必要もないですが、無料会員を募り、広告収入で運営されているサイトで
すからね。信憑性、客観性、正確性で業者も納得できるならレインズに年間利用料を百万超も払って契約する必要もない。でも、実際には不動産屋が依拠しているのはレインズという事が全てでしょう。
それと貴方こそ不都合な事実を見つけると何でもジオに結びつけてアンチ投稿とかいってますが何の根拠もないですよね。

[310: 匿名さん]

結局そのサイトを否定する要素は何もないんですね。気に入らない意見だから受け入れたくないという感じにしか見えませんが。
まあデベ的にもジオの物件評価が低くなるのは妥当な感じだと思いますが。

あと色んなサイトの評価はあれどここは三井のスレですし、ジオさんの評価低くても別にいいと思うのですが、何故かイチイチ突っかかる人いるのでジオさんかと思っただけです。

[311: 匿名さん]

>>290
素人さんが確認出来るのは売り出し価格ですよ。あなたは不動産業者で成約価格を確認したのですか？あなたこそレインズを履き違えていませんか？売り出し価格と成約価格は乖離してる場合も多々あります。それを盾にとって○○の方が高いと言っても住まいサーフィンを否定するのと同じで参考にならない情報だと思いますが。

[312: 匿名さん]

サイトの信ぴょう性もそうだけどジオの評価が高かろうが低かろうが
正直あまり興味ないなぁ。MR見に行ったけど価格の割に魅力感じなかったし
(評価低い？らしいがその点に関しては確かになるほどとは思いましたが)
現状パークホームズが一番の候補ですかね。

[313: マンション検討中さん]

近隣の新築マンションと比べて三井は価格が安いという声が多いですが、
本当に安いでしょうか？

最安価格の65㎡で7,200万円台というのは確かに安いですし、購入検討者の
目を引きますが、たぶん訳あり部屋ですよね。低層階、ビルが隣接している、
日当たりが悪い、眺望がない、通りから丸見えなどです。

大多数の部屋は１億円超で販売する予定なので、４～５階の日当たり・眺望の
よい70㎡以上の部屋は逆に高い価格設定になると思います。１億円超が安いと
言えますか？

仕様（設備）も公開されていないですし、安いという結論を出すのは
まだ早い気がします。私はもう少し様子を見ながら検討します。

[314: 匿名さん]

良いものは検討してる間になくなるのが常。決断のタイミング間違えないように。

[315: 匿名さん]

全て自己責任。大金払って買うのだから、じっくり検討しなくちゃ。

[316: 匿名さん]

ハイグレードの記載ありますし、設備のグレードはそれなりに高いと思います。デザインもいいですしね。

[317: マンション検討中さん]

1億ちょっとで75㎡だと、坪450万円前後ですね。三栄町のジオも同じくらい。
四谷も高くなりましたね。

[318: 匿名さん]

最低価格が安いだけで、全体的には決して安くないですねよ。それは何となく分かってました。
慎重に検討しなければいけませんね。
残りの間取りと価格が発表されるのは4月に入ってからでしょうか。

[319: 匿名さん]

まだまだ安いんじゃないの。いま、坪450万でどこが買えるか、考えてみたらわかります。

[320: 匿名さん]

西向きや北向きの住戸の陽当たりってどうなんでしょう？
やっぱり陽当たらない家ってイマイチでしょうか・・・

7200万円だけど、陽当たりなしなど訳あり住戸、悩んでしまいます。

[321: 匿名さん]

西向きは日当たり良いでしょ

[322: 匿名さん]

今まで色々な向きに住みましたが、個人的には、南東⇒南西⇒南⇒西⇒東かな？

[323: マンション検討中さん]

7200万円台の部屋は、多分新宿歴史博物館に面した北向きの部屋じゃないですかね。確かに日照はなさそうです。

ホームページに出てる西向きの65㎡の部屋は、それよりも単価が上がると思うので、7700万円〜くらいになってしまうのではないかと。想像ですが。

[324: 匿名さん]

安いですね。人気でそうですが、MRオープンが楽しみですね。

[325: 匿名さん]

私は、南東⇒東⇒南⇒北東⇒南西⇒西⇒北西⇒北

でした。東は良かったです。

[326: 検討板ユーザーさん]

>>325 匿名さん

同じ意見です。西日は最悪

[327: 匿名さん]

皆さん、色々な方角の家に住んだ経験があるんですね。
勉強になります。
やはり、西向きと北向きはあまり良くないですね。
悩みは深まるばかり…

[328: 匿名さん]

西向き明るくてはいいですよ。逆に、東向きは暗くてイヤしたけどね、私は。人それぞれですね・・・。

[329: 匿名さん]

北東と南西だったら、南西のほうがはるかに良かったですよ。
両方住んでみたけど。

[330: 匿名さん]

西日が最悪って、いつの時代の話ですか？

今時のマンションのガラスはＬＯＷ-eだし・・・。

東、北東の良さを是非ご教授の程お願いします。

通常、北東向きが南西向きより値付けの高いマンションは無いと思うのですが（眺望の良し悪しは除く）？