パークホームズ四谷 ザ レジデンス

[マンション検討中さん]

公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1420/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都新宿区三栄町２３番地７（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅　徒歩7分
　　　JR中央線・総武線「四ツ谷」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄新宿線「曙橋」駅　徒歩6分

【物件情報を追加しました　2017.1.12　管理担当】

[181: 匿名さん]

>172
ジオの内藤はタイミング合わず。住宅取得はなかなか難しいものです。。。

[182: マンション検討中さん]

ここら辺に４年住んでて住環境よく知っているので思うけど、歴博の隣で環境が抜群です。
周辺のマンションの比ではない。引っ越し考えていたけど価格で断念…。
四谷駅が使えるのはどこに行くにも便利ですよ。

坂町・三栄町エリアの戸建に３年前５８００万円で新築購入したんだけど、
価格差３０００万円の差があるとは思えないなあ。
なんでマンションってこんなに高いの？

[183: 匿名さん]

検討者なら安い安いって掲示板に書きませんよね。
価格値上げされるかもしれないし、倍率あがりますから、メリットないです。
ですので安くなっては困る人たちが書き込んでると考えるほうが自然です。
つまり周辺のディベロッパー関係者か購入者です。

[184: 匿名さん]

＞つまり周辺のディベロッパー関係者か購入者です


そうも言い切れないのでは？

いつか買いたいと思って市場動向を見ている人とか、
買えないけど買うことを夢見ている私みたいな人間とかもいる。

具体的なゴールがないだけに何年、十何年も市場を見ているから
物件の善し悪しや値段についても詳しくなるかと。

[185: 匿名さん]

最近、周辺の分譲物件が多いのでついつい比べてしまいます。
因みに、ジオと比較して、どちらの仕様がいいのでしょう…。

[186: 匿名さん]

>>185

こちらはまだ細かい仕様が明らかでないので、一概に比較できないと思います。

ジオは荒木町と三栄町と2つありますが、
三栄町は内廊下設計なので、こちらと明確な違いですね。
どちらがいいかは人それぞれだと思いますが。

[187: 匿名さん]

マンション周辺は静かな地域になっているので、
ごちゃごちゃしていない感じが良いですね。
適度に駅からの距離が離れているのが、落ち着いた環境にしているのかと感じました。

[188: 匿名さん]

西棟の間取りに期待ですね

[189: 匿名さん]

どこも必要以上に上がり過ぎましたね。
この物件くらいがエリアの適正な価格だと思う。

[190: マンション検討中さん]

ここって常陽銀行の寮の跡地？ですよね。
常陽銀行の直近の有価証券報告書に売却価格が記載されていますが、
仕入れ値がだいたいそこから推測できます。

[191: 匿名さん]

>>185 匿名さん
他のPHシリーズと同等ということなら断然ジオだと思います。
詳細明らかでないのでまだ分かりませんけどね。

[192: 匿名さん]

ジオの仕様って、かなり良いですよね。ジオが三菱や三井より高いのは仕様が原因なのでしょうか？

[193: マンション検討中さん]

>>191、192さん

具体的にジオの仕様のどのあたりが優れているのでしょうか？
公式サイトの設備仕様を見てもとりたてて特別感は感じないのですが…。

[194: 匿名さん]

>>193 マンション検討中さん

天井カセット式エアコン実装、ディスポーザー実装、全窓Low-Eガラス。

どれも三井に無い仕様でしょう。

[195: 646]

その3つだけでも坪15万くらいの価値はありそう

[196: 匿名さん]

設備だけでなく、ドアやクロスなども明らかに違いますよ。モデルルームでドアの開け閉めしただけでも、ジオのドアが重厚だと分かると思います。

[197: 匿名さん]

マンション価格高騰が言われる中、こうしたコストダウンでグロス価格を抑えた物件が増えてくるのでしょうね。

[198: マンション検討中さん]

>>194さん
ここの仕様はまだ出てないですよね？？

ジオのスレでPH人形町では天カセ以外は装備されていると
言っている人がいたのでサイトで確認しましたが、確かに
天カセ以外は設備仕様に掲載されていました。
で、モデルルーム（すでに分譲済みらしい）の画像では
リビングに天カセがしっかり写っていたので天カセも装備される
のではないかと思っています。

まぁ、プランにもよるでしょうし、実際のところは蓋を開けてみないと
分かりませんけれどね。

ドアやクロスについては、実際にモデルルームで確認するしかないですね。

[199: 匿名さん]

LOW–Eのガラスは億ションでも採用していない事もあるから評価できるね。
あとは風呂もタイル貼りが選択できて高級感あるね。壁が単なるパネル仕様とは違うよ。PHは普通は天カセではないけどここはどうかなぁ？ディスポーザーも付くといいね。管理費とのバランスが問題でディスポーザー付きでm2当たり200円代のジオ位にしてくれると嬉しいけど400円近くなるなら微妙。外廊下だしそこまで行かないか？

[200: 匿名さん]

199です。風呂とガラスの話はジオね。ここの仕様はまだ不明。

[201: 匿名さん]

>>199 匿名さん

最近はシーサイドの長谷工物件ですら採用されてます。

[202: 匿名さん]

ディスポーザーは当然付くでしょ、ここなら。

　

[203: 匿名さん]

>>201 匿名さん
二重ガラスと勘違いしてないかい？それじゃあ内陸のパークホームズやパークハウスで何で標準的に採用されてないの？
長谷工以下ってことか（笑）。

[204: マンション検討中さん]

>>194
ネガキャンもお仕事のうちでしょうが、嘘はいけないね

[205: 匿名さん]

嘘かどうかはここの仕様が明らかになればはっきりしますよ。実際にその三つがないこと多いしねー。

[206: 匿名さん]

>>203 匿名さん

普通にグランドメゾンは採用されてますよ。
ペアガラスでも二重窓でもないので、勘違いではありません。最近はその程度の長谷工物件でも採用される設備ってことです。

[207: 匿名さん]

>>206 匿名さん
あの〜あんあまりマンションの事詳しくないのにそういう言い方やめた方がいいよ。
試しに今販売中の財閥系の日本橋の標準的物件確認したけど単なるペアガラスで自慢してる。LOW–Eガラスはコスト掛かるからそれなりのグレードあるマンションでないと採用されないですよ。
三井さんも同様でしょうに。。。

[208: 匿名さん]

207です。
セキスイや長谷工のことはそもそも検討すらしないのでよく知りません。もしあなたの言う通りならガラスに関して財閥系の方が仕様として劣っているということです。

[209: 匿名さん]

>>207さん

これはおっしゃっているものと違うのですか？？
パークホームズ日本橋人形町の設備仕様（Low-Eガラス）
http://www.31sumai.com/mfr/X1211/equipment04.html

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん
わたしは絶対ついてないという指摘ではなく標準的仕様ではないといってます。ここについているからこれまでのパークハウスやパークホームズに標準的についている訳ではないですよ。それなら他のマンションも確認したらどうでしょう。納得いくまで頑張ってください。

[211: 匿名さん]

http://www.mecsumai.com/tph-nihonbashioodenmacyo/quality/index.html
はい、どうぞご確認下さい。単なるペアガラスの例です。

[212: 匿名さん]

同じパークホームズでも都心部と都心から少し離れた場所では仕様を変えているようなので
一括りにはしにくいと思います。

ただ、都心部に位置するこの物件には期待します。
いくらでも手を入れられる部分についてはこだわりませんが、天カセ、エコガラスはつけて欲しいです。

[213: 匿名さん]

効いてるのかわからないLow-eより食器棚は後からお金がかかるから標準にしてほしい。

[214: 匿名さん]

科学的に数値で効果が明らかなので効いていない事ないでしょう。食器棚こそ後からいくらでも選び放題なのでどうでもいいよ。

[215: マンション検討中さん]

Low-Eガラスは、2020年に義務化される次世代省エネ基準を視野に入れるならやはりこだわりたいところですよね。売る時に旧基準の物件では価格も変わるでしょうし。

[216: 匿名さん]

長谷工でLOW–Eガラス付くのなら自慢にもなりませんね。ジオ推しの方には残念ですが。

[217: 匿名さん]

長谷工の団地型大規模物件に標準でつく位の設備なら今はともかく、今後は大して差別化もできないでしょうね。

[218: 匿名さん]

ではこのパークホームズにつく事を祈りましょう。外廊下仕様で高級感ないけどガラス位は頑張ってくれるかも。
三井大好きさんはご存知ないようだけどパークホームズの公式ホームページの説明でもLOW–Eが標準的に使われてるとはいっておらず単なるペアガラスを使ってますと触れているのみ。だからこれまで売られたパークホームズはLOW–Eでない長谷工以下の仕様も数多くあるんですよ。
ブランド的に劣る長谷工、セキスイ、ジオは設備仕様を良くする事で財閥系デベとの差別化を図っているともいえるでしょう。

[219: 匿名さん]

食器棚付いてるんですね、ということはある程度設備仕様も期待できますね。

[220: 匿名さん]

>>216 匿名さん
ここがLow-eでなかったら何の自慢もできませんね（笑）。

[221: 匿名さん]

三井の予定価格みて相当やばいと思ったのか、近隣二流デベ物件の工作員が活発に働いてるな。

[222: 匿名さん]

ジオと違ってここのインナーコートの外廊下はまだ
高級感あるよね。あちらと違って賃貸に大量に出回ることもなさそうですし。

[223: マンション比較中さん]

私は友人からさんざん内廊下のデメリットばかり聞かされているので、
本当に高級なマンション以外は外廊下が良いと思っています。
でも、内廊下はどの板でも人気だし、実際マンションのグレードを左右するポイントの１つにさえなっていますよね。

[224: 通りがかりさん]

これは下手したら1期で完売かもね。
ジオとしてもとっとと早期に完売してくれた方が
嬉しいんじゃないかな。

[225: 匿名さん]

インナーコートの外廊下が高級感あると感じる人向けのマンションって事ですね。パークコートシリーズならまず外廊下なんてないですもんね。蓼食う虫も好き好き。

[226: 匿名さん]

>>209 匿名さん
このパークホームズの仕様素晴らしいですね。エアコンがリビングにのみでしかも壁掛けなのが少々残念ですがそれ以外はいいと思います。ここがこの位の仕様ならいいですね。

[227: 匿名さん]

CGを見ると、外観は落ち着きがあっていい質感ですが、
バルコニーの戸境が、いわゆるペラボーのような。。。

[228: 匿名さん]

少なくともジオの外廊下よりは高級感ありますね。

[229: 匿名さん]

>>227 匿名さん
そういう賃貸仕様でもしょうがないですよ。一流デベの三流シリーズだし。。。
PMは勿論だけどPCを検討する購入者層と違って外廊下でも高級感あると感じる人がターゲットですからね。

[230: 匿名さん]

どことは言いませんがデベも物件も割と３流のご近所さん物件よりはマシなんじゃないでしょうか

[231: 通りがかりさん]

どう見てもジオ契約者からの嫌がらせ投稿、
それに対する三井側からの報復投稿
何か不毛な争いにしか思えないのは気のせいでしょうか。
まあ私は相対的に見比べてこちらに氣持ち傾いてますが
だからといって他所様を貶すのもどうかと思います。

[232: 匿名さん]

設備仕様だけでなく、ドア、床のタイル、壁のクロスなんかも三菱や三井と比べて良いものを使っていると思います。
例えば、モデルルームでドアの開け閉めの比較をしてみてください。重厚感が違いますよ。

[233: 匿名さん]

>>232 匿名さん
こちらの物件はまだモデルルームがオープンしていないため仕様等はわからないですね。

ジオの物件に関してですが。
ドアって室内の建具(扉)でしょうか？
突板で厚みのあるものを使っていらっしゃるのでしょうか？

[234: 匿名さん]

ジオはセキュリティがダメだわ、今時オートロックが一つだけ、そういう部分が三流、賃貸物件と変わらない

[235: 匿名さん]

>>226さん
本当に天カセさえ標準なら十分満足なんですけれど。

最近、お掃除機能付きのせいでエアコンの厚みが増して圧迫感が
ひどいので、LDだけといわず全居室天カセにして欲しいぐらいです。
少しぐらい値段が上がっても良いから。

[236: 匿名さん]

>>234 匿名さん
ワンロックは私も無理ですね。

[237: 匿名さん]

痔尾さんの焦燥感がリアルに伝わってきて、面白いね。まあここが完売するまではMRに閑古鳥鳴きっぱなし確定だから、仕方ないか。

[238: 匿名さん]

痔尾さんの焦燥感がリアルに伝わってきて面白いね。まあここが完売するまではMRに閑古鳥鳴きっぱなし確定だから、仕方ないか。

[239: 匿名さん]

ドアっていうのは、室内のドアのことです。
そうですね、ここの仕様が分からないのでなんとも言えませんね。

[240: 匿名さん]

>>239 匿名さん
教えて頂きありがとうございます。

こちらの物件のモデルルームを見てみないとわからないですね。
ただ、最近はコストカットのためか建具も何となくチープなものが見受けられ、それなりの価格を出すのに淋しいなと思うことがありますね。

建具で物件を決めているわけではないけれど、やはり今より仕様の低い物件に高額を支払うと思うとやはりてが引っ込んでしまいます。

[241: 匿名さん]

どんなに一流デベをアピールしても、間取りがこれじゃねぇ。
それでもデベにこだわる人はいるんだろうけど。

[242: 住民板ユーザーさん1]

四谷駅前再開発に分譲はありますか？
まぁまだまだ先ですけど…

[243: 匿名さん]

>>242 住民板ユーザーさん1さん

タワーでは無い方に、分譲が少しあったはずです。

[244: 匿名さん]

＞241
ここの投稿みてると同一人物みたいだけど
そんな人が何度も発狂して投稿しているよ。
外廊下でも三井だとインナ－なんちゃらだから
高級と感じるとか。。。

スミフは内廊下で外観がカッコイイね。

[245: 匿名さん]

＞＞235さん
パークホームズで全室天カセが付いてること
はないと思います。
日本橋の物件でもリビングに標準だけど壁掛け
で居室はついてないですからね。
天カセにすると天井高も下がるからエアコンの
値段以上に建物の値段に影響あるのかも知れません。

[246: 匿名さん]

>>244 匿名さん
痔尾のみならず炭腐まで登場。しかも姑息な便乗型で。あなた方が言うところの低仕様でブランドにあぐらかいてるマンションが、そんなに気になるのかね笑

[247: 匿名さん]

ここは期待してるんだけど一部の熱狂的な三井ファンさんの下品さに呆れ、同じ住民となると思うと冷めてきました。

[248: 匿名さん]

天カセは避けたいです。見た目はいいようですが、メンテナンスが大変で。

[249: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[250: 匿名さん]

>248さん
では、無理に住民になる必要はないのでは？

[251: 住民板ユーザーさん1]

>>243 匿名さん
ありがとうございます

[252: 匿名さん]

>>246 匿名さん
立地的に気にしない検討者はいないんじゃない。貴方は三井で決まってるみたいですけど売主からしたら迷惑でしょうね。
下品な表現や文字、お里が知れますよ。

[253: 匿名さん]

まぁジオや住友さんの物件が悪いとかじゃなくて
現状ここが一番値ごろ感ある（市況を反映した）価格には思えますね。
他の物件はまだ少し前の高値を引きずってます。

色んな立場の人が混じり荒れてますが、設備云々考慮しても
ここは早期に売れるんじゃないでしょうかね。
物件選びの重要なファクターである立地と価格は充分勝負できるものですから。

[254: 匿名さん]

すみふは高額物件でも外廊下が多いね
ガーデンヒルズ四ッ谷も

[255: 匿名さん]

ガーデンヒルズなのにガーデンのない内廊下だったら変でしょ。内廊下信仰の強い人には違和感があるのかもしれないけど、ガーヒルやインペリアルガーデンのガーデン付き外廊下を上回る心地良さの内廊下はそう多くないと思う。

[256: 匿名さん]

＞＞253
三井、スミフ、ジオと立地も販売時期も
重なっているので比較したらいいと思います。
ここが一番値ごろかどうかはここの仕様次第
かと思っています。安くても仕様が低ければ
当然ですからね。その点、待ったのに外廊下
は残念でした。
いろいろ言われるジオも販売好調ですし、
スミフもどんどん販売すすんでいきます
ので早くMR行きたいです。

[257: 匿名さん]

その辺りは考え方次第ですかね。
物件選びの一番重要な要素は立地と言われてますし
そうなるとここが他より一歩リードしてる気がします。
お次は価格、これも買いやすい価格帯で競争力
十分ですから。あとは設備がよっぽどじゃなければ
売れるんじゃないですかね。
設備については三井てすから酷いということも
恐らくないと
思ってます。

[258: 匿名さん]

立地は北道路のスミフ、ジオもいいと思います。特に三井の場所と用途地域が異なり容積率ありますので上層は四谷側が将来的にも抜けてる。これはポイント大きいです。
三井は閑静な住宅街というのがいいところで逆に囲まれ感があります。
駅距離は三井が四谷には少し近いのでしょうか？ただ、四谷3丁目からは離れてしまします。前面道路が狭く、車の出し入れや夜の女性子供の一人歩きとかは大通りで全部完結するスミフ、ジオが少しいいですかね。
こういった点をどう考えるかだと思います。

[259: 匿名さん]

大通り沿いは嫌ですね。
あと中層物件より低層物件のほうがいいですね。

[260: 匿名さん]

そう考えるのなら迷う事なく三井でしょう。
しかも意外にも弱気な価格設定。

[261: 匿名さん]

大通りといっても新宿通りのような交通量ないし夜は信号が点滅に変わるくらいの交通量なので気になりませんよ。むしろ明るくて安心です。

[262: 匿名さん]

駅7分って遠いね。
その辺りはみなさんどう評価してますか？

[263: 匿名さん]

普通だと思います。静かな環境に惹かれますね。
近隣の他物件が割高感あるのでここに傾いてます

マンションが売れていない中での現実的なプライス
ですよね。他との比較てすが
こういのは後出し有利だから仕方がないですかね。
検討者には有り難い話ですが。

[264: 匿名さん]

駅近とは5分までのようですが。。。

[265: 匿名さん]

10分超えなきゃ大丈夫ですよ、売った時の経験からすれば。駅近と見て問題なしです。

[266: 匿名さん]

駅まで5分以内と5分超では、かなり大きな差が出るって言いますよね。
一口に駅と言っても駅としての格は色々ですから、四谷レベルの駅なら5分超でも大丈夫ということなんでしょうか…。

ところで、パンフレットなどはまだ出来てないんでしょうか？そろそろですかね。

[267: マンション掲示板さん]

歴史と伝統ある霊柩車の会社の目の前のマンションはここですか？

[268: 匿名さん]

この物件の場合閑静なエリアになるから
その分近隣の物件より評価高そうな立地ですね。

[269: 匿名さん]

逆に駅から１分、2分みたいなところで駅近とは言え人通りが多すぎて雑然としている雰囲気の場所だと、かえって敬遠されるとも聞きます。3分～7分程度がちょうどいい距離感なのではないかと思います。

[270: 匿名さん]

確かに、前の会社は気になります。
実際に使用された車が出入りしてるということですよね？

[271: 匿名さん]

駅は5分までのマンションが値下がりしないというのは事実。中古マーケットで四谷や四谷3丁目なら遠くても問題ないなんて例外扱いはないでしょうね。
ここは7分で目の前にそういう会社があるというには立地としてはマイナス評価ですね。

[272: 匿名さん]

そう思う人は他の物件選べばいいだよ。割高だったり賃貸だらけマンションのような物件とかもありますが..結局ここの良さはバランスがいい点なんじゃないだろうか。立地と価格のバランスが一番取れてるのは確か。

[273: 匿名さん]

客観的な指標だけど（こんなのアテにならない）という言う人もいるでしょうが
住まいサーフィン

ジオ荒木町　新築時価　125万
ジオ四谷三栄町　新築時価　121万
グランドメゾン四谷　新築時価　127万
シティハウス四谷坂町　新築時価　129万

パークホームズ四谷ザレジデンス　新築時価　138万

まぁ否定も肯定も結構ですがこんな感じです、参考までに

[274: 匿名さん]

なるほど。

しつこいネガさん、ガッカリですね～


いずれにしても、これだけ近隣で販売物件が多いのはありがたいこと。自分で納得できる物件を探しましょう！！

[275: 匿名さん]

この数字って高い方が評価が高いということでいいのですよね？
それだと価格的に高いジオさんの評価が低いということですかね。
賃貸に回る戸数が多いから？かしら・・
あとは価格面で考えればパークホームズやグランドメゾンは健闘してますね。
立地や仕様が評価されてるのでしょうかね

[276: 匿名さん]

好きな物件選べばいいんじゃない。それぞれ価値観違うんだし、好みに合う物件選べた人が正解だよ。
リセール気にするなら評価の高い物件選んだ方がいいだろうけどその辺も好みの問題ですかね。

あとどうしてもデベとして関東ではイマイチ感のある在阪電鉄系などは不利ですよね、
物件の善し悪しもですがそういう部分で評価が財閥系より低くなるのは仕方がないことです。
住まいサーフィンってそういう部分も加味されているはずですから。

[277: 匿名さん]

夜10時台に連続投稿ご苦労様。
住まいサーフィン客観的ですか（笑）？
それで三井が一番時価として高い訳ですね。関西電鉄系が関東で評価が高くないのは理解できます。

現地見たのですがそんな施設があるのは気が付きませんでした。掲示板は有難いですね。ネガ見つけると発狂する人もいるようですが感謝です。

一般的に嫌悪感のある施設が側にあるとリセールは不利。朝これから⚫️体を運ぶ車を観て通勤通学し、夕方運び終わって帰ってきた車を観て帰宅する。
重説では取り上げられるのか？

[278: 匿名さん]

そう思うのでしたら住まいサーフィンを否定する
根拠でも示したらいかがかしら。
そのあなたの感情論のようなものの方が何の参考にもならない意見だと思いますが違いますかね？

あとジオさん？かどうか知りませんが自分の選んだ物件が評価低いからと言って他所様の物件スレで悪態ついても何にもならないと思いますよ。自分が気に入っているならいいじゃないですか。

[279: 匿名さん]

>>277 匿名さん

逆に考えるとそういうものがあっても評価野高いパークホームズと評価のいまいちな他物件ともとれますね。

あと重要説明では音や匂いがと対象なのでとくに義務はないでしょう。駐車場と同じ扱いだと思います。

[280: 匿名さん]

意図的に書かなかったのかもしれませんが、シティハウスは
三井より上ですね。

シティハウス四谷津の守坂　新築時価　142万円

住まいサーフィンは中古マンションの取引事例を元に「独自の
ロジック」で新築時価を算定しているようですが、立地・眺望が
ほぼ同じで仕様も上のジオ四谷三栄町が21万円/㎡も低いのには
大いに疑問が残ります。結局のところ「売主」の評価が大きい
ということでしょう。