パークホームズ四谷 ザ レジデンス

[マンション検討中さん]

公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1420/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都新宿区三栄町２３番地７（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅　徒歩7分
　　　JR中央線・総武線「四ツ谷」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄新宿線「曙橋」駅　徒歩6分

【物件情報を追加しました　2017.1.12　管理担当】

[121: マンション検討中さん]

三菱は内藤町もあるんですか？

[122: マンション検討中さん]

内藤町はいつどこに建つのですか？？

[123: マンション検討中さん]

内藤町の一番南の方ですね。ちょっと駅が遠くてあまり便利ではない場所ですが、そこそこ土地が広くて御苑近くなのですごい分譲価格になりそうですね。

[124: マンション検討中さん]

三菱は四谷周辺が好きなんでしょうかね？
内藤町もそうですし市ヶ谷駅すぐ近く、
五番町でも１３階建て外堀一望のマンション建築始まりましたしね。

[125: 匿名さん]

三菱の内藤町はいつ頃完成でしょうか？

[126: 匿名さん]

まずパークハウスグランとなるでしょうなぁ。

[127: 匿名さん]

三菱の内藤町って、どこ!?

[128: 匿名さん]

内藤町とか広くないから行けばわからるのに。
御苑隣接だけど下り傾斜の敷地で５階建てだから、いわゆる眺望は期待できない
午後からは陽当たりが期待できない感じかな

[129: 匿名さん]

５階建では眺望は無いね～　残念…！！

[130: 匿名さん]

でもあの場所なら御苑からの風が気持ちいいでしょうね。

ヤブ蚊もすごいと思いますが。

[131: 匿名さん]

千駄ヶ谷駅＆国立競技場駅まで７～８分くらいの
知る人ぞ知る高級住宅街ですな
新宿御苑隣地で高級感があるのはピンポイントでこのあたりだけ
駐車場台数がとれればグランでしょう

[132: 匿名さん]

内藤町は狭くて、御苑隣接マンションは多くないからね。

[133: マンション検討中さん]

新宿御苑、今年はほとんど蚊がいませんでした。デング熱対策をしているみたいですね。

[134: 匿名さん]

そろそろこのマンションの話題に戻しませんか？

　　　　

[135: 匿名さん]

三井のここから北東の四谷坂町の新築戸建て、低地で３M以下の道路なのに
３棟のうち２棟、約13,000万～14,000万があっという間に契約終了で残り１棟。
四谷人気おそるべし。
マンションと戸建ての違いはあれど、雰囲気、立地、仕様すべて三井のここが上。
PH四谷ザレジデンス、一瞬で完売する気がしてきた。

[136: 匿名さん]

>>135

「ブランズガーデン四谷坂町」ですね。
たった3戸なのに立派なサイト。驚きました。

　

[137: 匿名さん]

千代田区、渋谷区に隣接しながら安かった四谷エリアが見直されてきたってことじゃない。
まだまだ、上がる余地がある気がします。

[138: 匿名さん]

東礼自動車車庫の存在。


別にご遺体が運ばれてくる訳でもないしないので、そこまで気にしなくてもいいのでしょうか？？


Googleマップで現地を見ると、ちょうどエントランスと霊柩車がこんにちは状態でちょっと引いてしまいましたが。

[139: 匿名さん]

定期的にネガコメントぶっ込んでくるのは住友か阪急かな？
とはいえ、事実ではあるので三井には何らかの対応をお願いしたい
ここは以前は銀行社宅、隣地の博物館は旧都立商業高校跡だったため、さほど問題にはならなかったはず。
頻繁に遭遇した場合、心理的瑕疵物件に該当する可能性もあるのでは。
購入者にとっては将来の売却価格も判断材料となるので、東礼と交渉し三井の費用負担で車両の出入りを
津の守坂がわに変更してもらうなど。
価格を割安にすれば気にせず購入する方もいるとは思うが、パークホームズとはいえレジデンスと
謳っているので三井の本気度が試されるはず。

[140: 匿名さん]

＞１３９

後から建つマンションがそんなこと言えるわけないでしょうが。

現況を受け入れられなければ見送るだけですよ。
　

[141: 匿名さん]

>>139 匿名さん
頭大丈夫？

[142: マンション検討中さん]

>>139

グランドメゾンの住民にも金を払うってこと？

[143: 匿名さん]

>>139 匿名さん

そんな横暴なことしたら後で周りの住人にも白い目で見られるんじゃない？

[144: 検討板ユーザーさん]

毎日霊柩車は勘弁だよね。
はい見送り見送り。

[145: マンション検討中さん]

医師なので、死も墓も霊柩車も特別視しないので、個人的には抵抗ないです。生きる事を噛みしめる機会ぐらいに考えてはどうでしょうか？

[146: 匿名さん]

お隣は1945年からこの場所に本社を構えてる。
皇族方や首相経験者の利用も多い。
昔から震災や大事故の時にはスタッフと車を無償提供して社会貢献度も高い。

そんな企業がお隣なのはむしろ安心感があると感じます。

[147: 匿名さん]

2LDK　7,200万円台～　　3LDK　8,800万円台～
予定販売価格　7,200万円台　～　12,300万円台
予定最多販売価格帯　10,300万円台

ということです。
うーん、まあそんなもんだろうなぁというかんじではあります。
最多価格帯は1億円台ということなんですか。
飛ぶようには売れないだろうけれど、地道に売れていくという感じかしら。

[148: 匿名さん]

さすが三井、値付けが絶妙。
すでに公表されている南東の中住戸75m2が3LDK最小だと仮定すると、2Fで8800ね。となると77m2の角部屋3LDKは全戸億越えかな。

[149: 通りがかりさん]

それぞれ下限の7200万と8800万って坪単価は決して高くないですね。むしろ安く感じる。。。
弱気になって値下げして一番町は結局一期即日完売だったみたいですが、三井は一時期よりも低めに価格を設定している印象。
まあここは平米数的にグロスが嵩むし、これくらいが限界と感じたのかな。
これは早々に売れそう。

[150: 匿名さん]

高い高いといわれる物件ほど、実は安いことが多い気がする。

まあ、山手線内のこの立地で、この価格はお手頃ってことか。


やられた・・。

[151: 匿名さん]

今から検討開始でも、間に合いますかね・・・

[152: 匿名さん]

70平米台3LDKの開口部である東南東方向の条件が気になります。一種中高なのでそれほど高い建物はないとは思いますが、前建てとの距離など、現地に詳しい方いかがですか？

[153: 匿名さん]

どの間取りタイプが一番人気なのでしょうか？

[154: 匿名さん]

一時の驚く様な価格を見たせいで、安いと感じる人もいるでしょうが、冷静に見て、坪単価400万て凄い値段ですよね。ここに限らず。
買う人がいるから成り立つわけですが。

[155: 匿名さん]

この場所を坪単価400万で買えるとしたら安いでしょ。高い部屋は、もっともっと高いんでしょうけれど。少なくとも「トンでも価格」でないであろうことが分かっただけでも、検討に値するという意味で収穫かな。

[156: 匿名さん]

デベよし、施工会社よし。
外観も瀟洒。外廊下ながら三井高額物件に多く見られるインナーコート仕様。専有部も柱がアウトフレームされててきれい、キッチンバックカウンター標準装備？
致命的な欠点がない点も魅力的ですね。

[157: 匿名さん]

パークコートだと、手が届きにくいが…という層のハートを射止めるか？
このエリアでAランクのPH、しかも絶妙の価格設定。
N不動産と比べ、最近のMFRは押しと引きを考えている気がする。

[158: 匿名さん]

ここを待って、先行のジオやシティーハウスを見送った層もそれなりにいるでしょう。その人たちにとってはまずまず魅力的な価格設定になったはず。
逆に、スミフの曙橋寄りの物件はかなり厳しい戦いを強いられそう。それでも安くする雰囲気は感じられないが。

[159: 匿名さん]

確かにここまで弱気で来られると周囲の物件にとっては迷惑だね。四谷エリア、この物件を底に反転しそうな予感してきたわ…

[160: 匿名さん]

いやいや、ここが割と安めに出したからって四谷エリアの相場が下がるってことはないでしょ。むしろ今まで過小評価されて来た立地だし。
迷惑というか面白くない思いをしてるのは、先行物件の契約者とまだ在庫を抱えてるデベだけ。

[161: 匿名さん]

売れるでしょうね、これは。
でも面積が大きいからそうは言っても最多価格帯は1億…。
ここの坪単価は割高でなくとも、他物件を買えてここはやっぱり買えないって人もいると思いますけどね。。。

[162: 匿名さん]

いくら多くの検討者がいたとしてもデベとしては49戸が売れれば問題ないので、公表された予定価格よりも5%ほど高く出してくると予測してた。
同時期同エリア内にマンション計画が競合したことが、こちらを待ってた購入希望者にとっては吉と出ましたね。下手したらジオの二棟よりも後出しのここが真っ先に完売しそう。

[163: 匿名さん]

まだ予定価格だから、反応見て微調整されるかもしれませんよ。

まあまあ良心的な価格設定だったことは良かった、という点に違いはないでしょうけれど・・

[164: 匿名さん]

予定価格から上がるというのは、ほとんどありません。反応が悪ければ下方修正することはありますが、ここはそのまま行くでしょうね。

[165: 通りがかりさん]

しかし予定価格出たあとにこれだけポジティブな反応が出る物件も最近では珍しくですね 笑
これは購入希望者が増えて抽選もあり得るのでは？

普通こういうコメント書くとすぐに、この物件は買い煽りが激しいですね、とかレスしてくる人がいるけど、ここは人気出ると思うけどなぁ。

[166: 匿名さん]

番町エリアといいこの四ツ谷エリアといい、競合物件が多いと最近の三井は価格調整で売り抜けを優先する印象ですね。
やはり販売が長期化するとコストもかかるし何よりイメージが悪い。三井はそのあたりを重視しているように思います。

[167: 匿名さん]

長谷川博己のCMの世界みたいに、
サラリーマンであんなMSに住めたら。。。
あれはパークシティ浜田山。
こちらはパークホームズでも四谷は四谷。
どちらにせよ、買える層には安い買い物！？

[168: 匿名さん]

三井さん、今ごろ、安くしすぎたかな～って思てんじゃないの・・。

[169: 匿名さん]

四谷、四谷、って言ってるけど最寄駅は地味な曙橋なんだよねえ。昔仕事で文化放送に通ったから知ってる街だけと。

[170: 匿名さん]

私も近くに住んでいましたが、ここなら曙橋方面に降りていくことはほとんどないでしょうね。
普段の買い物は四ツ三の丸正か四ツ谷アトレの成城石井かな。三栄通りや荒木町など、面白い飲食店が多数あります。ファミリーなら新宿御苑までもお散歩できますよ。

[171: 匿名さん]

それだったら、新宿御苑あたりに良い分譲が出るといいな～
そしたら、新宿駅も歩いて行けるだろうし

[172: 匿名さん]

かなり割高になると思いますが、それでも良ければそちらを待つべきでしょう。
ジオの内藤町は買えなかったor見送ったんですか？

[173: 匿名さん]

駐車場が少なく、駅近でないことを考慮した価格設定ということでしょうか。

[174: 匿名さん]

それにしても良心的。
駐車場なんて近隣にいくらでもあるだろうし、駅距離はジオと変わらない。三井ブランド、熊谷組ブランドを加味すると魅力的な価格設定でしょう。

[175: マンション検討中さん]

ここは即完だろうな。。。
本当に三井の値付けには頭が下がるわ。

[176: 匿名さん]

再開発のビルが完成すると一年のうち3月と10月の2ヶ月間、日の出から2時間程度、ビルの日陰に入ります。
あくまで概算ですが。
一応、検討材料として載せておきます。

[177: 匿名さん]

夜、物件周囲を見学してきましたが、マンション周辺や曙橋からの道は静か過ぎて少し怖いくらいですね。
そういう意味でも、四谷か四谷三丁目の駅を使うべきなのでしょうか。

[178: 匿名さん]

↑4月と9月の2ヶ月間の間違いでした。
失礼しました。

[179: 検討板ユーザーさん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[180: 匿名さん]

>>178 匿名さん
有用な情報ありがとうございます。
>>179検討板ユーザーさん
ネガキャンしても下がりませんよ笑

ここの強みの一つは名門私立へのアクセスの良さですね。未就学の娘がいる私にとって、雙葉やJG、白百合などが近いところも大きなメリットです。特に小学生の間は長距離通学を避けたいですからね。

[181: 匿名さん]

>172
ジオの内藤はタイミング合わず。住宅取得はなかなか難しいものです。。。

[182: マンション検討中さん]

ここら辺に４年住んでて住環境よく知っているので思うけど、歴博の隣で環境が抜群です。
周辺のマンションの比ではない。引っ越し考えていたけど価格で断念…。
四谷駅が使えるのはどこに行くにも便利ですよ。

坂町・三栄町エリアの戸建に３年前５８００万円で新築購入したんだけど、
価格差３０００万円の差があるとは思えないなあ。
なんでマンションってこんなに高いの？

[183: 匿名さん]

検討者なら安い安いって掲示板に書きませんよね。
価格値上げされるかもしれないし、倍率あがりますから、メリットないです。
ですので安くなっては困る人たちが書き込んでると考えるほうが自然です。
つまり周辺のディベロッパー関係者か購入者です。

[184: 匿名さん]

＞つまり周辺のディベロッパー関係者か購入者です


そうも言い切れないのでは？

いつか買いたいと思って市場動向を見ている人とか、
買えないけど買うことを夢見ている私みたいな人間とかもいる。

具体的なゴールがないだけに何年、十何年も市場を見ているから
物件の善し悪しや値段についても詳しくなるかと。

[185: 匿名さん]

最近、周辺の分譲物件が多いのでついつい比べてしまいます。
因みに、ジオと比較して、どちらの仕様がいいのでしょう…。

[186: 匿名さん]

>>185

こちらはまだ細かい仕様が明らかでないので、一概に比較できないと思います。

ジオは荒木町と三栄町と2つありますが、
三栄町は内廊下設計なので、こちらと明確な違いですね。
どちらがいいかは人それぞれだと思いますが。

[187: 匿名さん]

マンション周辺は静かな地域になっているので、
ごちゃごちゃしていない感じが良いですね。
適度に駅からの距離が離れているのが、落ち着いた環境にしているのかと感じました。

[188: 匿名さん]

西棟の間取りに期待ですね

[189: 匿名さん]

どこも必要以上に上がり過ぎましたね。
この物件くらいがエリアの適正な価格だと思う。

[190: マンション検討中さん]

ここって常陽銀行の寮の跡地？ですよね。
常陽銀行の直近の有価証券報告書に売却価格が記載されていますが、
仕入れ値がだいたいそこから推測できます。

[191: 匿名さん]

>>185 匿名さん
他のPHシリーズと同等ということなら断然ジオだと思います。
詳細明らかでないのでまだ分かりませんけどね。

[192: 匿名さん]

ジオの仕様って、かなり良いですよね。ジオが三菱や三井より高いのは仕様が原因なのでしょうか？

[193: マンション検討中さん]

>>191、192さん

具体的にジオの仕様のどのあたりが優れているのでしょうか？
公式サイトの設備仕様を見てもとりたてて特別感は感じないのですが…。

[194: 匿名さん]

>>193 マンション検討中さん

天井カセット式エアコン実装、ディスポーザー実装、全窓Low-Eガラス。

どれも三井に無い仕様でしょう。

[195: 646]

その3つだけでも坪15万くらいの価値はありそう

[196: 匿名さん]

設備だけでなく、ドアやクロスなども明らかに違いますよ。モデルルームでドアの開け閉めしただけでも、ジオのドアが重厚だと分かると思います。

[197: 匿名さん]

マンション価格高騰が言われる中、こうしたコストダウンでグロス価格を抑えた物件が増えてくるのでしょうね。

[198: マンション検討中さん]

>>194さん
ここの仕様はまだ出てないですよね？？

ジオのスレでPH人形町では天カセ以外は装備されていると
言っている人がいたのでサイトで確認しましたが、確かに
天カセ以外は設備仕様に掲載されていました。
で、モデルルーム（すでに分譲済みらしい）の画像では
リビングに天カセがしっかり写っていたので天カセも装備される
のではないかと思っています。

まぁ、プランにもよるでしょうし、実際のところは蓋を開けてみないと
分かりませんけれどね。

ドアやクロスについては、実際にモデルルームで確認するしかないですね。

[199: 匿名さん]

LOW–Eのガラスは億ションでも採用していない事もあるから評価できるね。
あとは風呂もタイル貼りが選択できて高級感あるね。壁が単なるパネル仕様とは違うよ。PHは普通は天カセではないけどここはどうかなぁ？ディスポーザーも付くといいね。管理費とのバランスが問題でディスポーザー付きでm2当たり200円代のジオ位にしてくれると嬉しいけど400円近くなるなら微妙。外廊下だしそこまで行かないか？

[200: 匿名さん]

199です。風呂とガラスの話はジオね。ここの仕様はまだ不明。

[201: 匿名さん]

>>199 匿名さん

最近はシーサイドの長谷工物件ですら採用されてます。

[202: 匿名さん]

ディスポーザーは当然付くでしょ、ここなら。

　

[203: 匿名さん]

>>201 匿名さん
二重ガラスと勘違いしてないかい？それじゃあ内陸のパークホームズやパークハウスで何で標準的に採用されてないの？
長谷工以下ってことか（笑）。

[204: マンション検討中さん]

>>194
ネガキャンもお仕事のうちでしょうが、嘘はいけないね

[205: 匿名さん]

嘘かどうかはここの仕様が明らかになればはっきりしますよ。実際にその三つがないこと多いしねー。

[206: 匿名さん]

>>203 匿名さん

普通にグランドメゾンは採用されてますよ。
ペアガラスでも二重窓でもないので、勘違いではありません。最近はその程度の長谷工物件でも採用される設備ってことです。

[207: 匿名さん]

>>206 匿名さん
あの〜あんあまりマンションの事詳しくないのにそういう言い方やめた方がいいよ。
試しに今販売中の財閥系の日本橋の標準的物件確認したけど単なるペアガラスで自慢してる。LOW–Eガラスはコスト掛かるからそれなりのグレードあるマンションでないと採用されないですよ。
三井さんも同様でしょうに。。。

[208: 匿名さん]

207です。
セキスイや長谷工のことはそもそも検討すらしないのでよく知りません。もしあなたの言う通りならガラスに関して財閥系の方が仕様として劣っているということです。

[209: 匿名さん]

>>207さん

これはおっしゃっているものと違うのですか？？
パークホームズ日本橋人形町の設備仕様（Low-Eガラス）
http://www.31sumai.com/mfr/X1211/equipment04.html

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん
わたしは絶対ついてないという指摘ではなく標準的仕様ではないといってます。ここについているからこれまでのパークハウスやパークホームズに標準的についている訳ではないですよ。それなら他のマンションも確認したらどうでしょう。納得いくまで頑張ってください。

[211: 匿名さん]

http://www.mecsumai.com/tph-nihonbashioodenmacyo/quality/index.html
はい、どうぞご確認下さい。単なるペアガラスの例です。

[212: 匿名さん]

同じパークホームズでも都心部と都心から少し離れた場所では仕様を変えているようなので
一括りにはしにくいと思います。

ただ、都心部に位置するこの物件には期待します。
いくらでも手を入れられる部分についてはこだわりませんが、天カセ、エコガラスはつけて欲しいです。

[213: 匿名さん]

効いてるのかわからないLow-eより食器棚は後からお金がかかるから標準にしてほしい。

[214: 匿名さん]

科学的に数値で効果が明らかなので効いていない事ないでしょう。食器棚こそ後からいくらでも選び放題なのでどうでもいいよ。

[215: マンション検討中さん]

Low-Eガラスは、2020年に義務化される次世代省エネ基準を視野に入れるならやはりこだわりたいところですよね。売る時に旧基準の物件では価格も変わるでしょうし。

[216: 匿名さん]

長谷工でLOW–Eガラス付くのなら自慢にもなりませんね。ジオ推しの方には残念ですが。

[217: 匿名さん]

長谷工の団地型大規模物件に標準でつく位の設備なら今はともかく、今後は大して差別化もできないでしょうね。

[218: 匿名さん]

ではこのパークホームズにつく事を祈りましょう。外廊下仕様で高級感ないけどガラス位は頑張ってくれるかも。
三井大好きさんはご存知ないようだけどパークホームズの公式ホームページの説明でもLOW–Eが標準的に使われてるとはいっておらず単なるペアガラスを使ってますと触れているのみ。だからこれまで売られたパークホームズはLOW–Eでない長谷工以下の仕様も数多くあるんですよ。
ブランド的に劣る長谷工、セキスイ、ジオは設備仕様を良くする事で財閥系デベとの差別化を図っているともいえるでしょう。

[219: 匿名さん]

食器棚付いてるんですね、ということはある程度設備仕様も期待できますね。

[220: 匿名さん]

>>216 匿名さん
ここがLow-eでなかったら何の自慢もできませんね（笑）。