パークホームズ四谷 ザ レジデンス

[マンション検討中さん]

公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1420/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都新宿区三栄町２３番地７（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅　徒歩7分
　　　JR中央線・総武線「四ツ谷」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄新宿線「曙橋」駅　徒歩6分

【物件情報を追加しました　2017.1.12　管理担当】

[1: 匿名さん]

ここは四谷界隈の中でも特にいい場所です。
相当高くなりそう。

西向きはアレだから東向きがベストかな。

[2: マンコミュファンさん]

パークホームズなんですね。場所がいいだけにパークコートを期待していたのですが。

外観は高級そうですが、内装のレベルを落としてくるのでしょうか？間取りはでていませんが、物件概要からすると広い部屋はあまりないようです。一戸あたりを広くしてしまうと価格が上がり、捌き切れないとの判断でしょうか？

[3: 匿名さん]

パークコートは今や億ションになりましたからね。
ココは場所はいいものの、そこまでの立地ではないと判断したのでしょう。

向かいのペアシティは昭和の物件とはいえ超高級仕様なので、少し見劣りするかも。

[4: 匿名さん]

以前、四谷三丁目が勤務先だったのですが、強調するほど良い街とは思えません。坂とお寺の街。

[5: 匿名さん]

いや、いい場所ですよ。坪単価がかなり上がってきたから、面積を小さくして凌ぐ方針なのでしょう。

[6: 匿名さん]

>>4 匿名さん

それは新宿通りより南の方を言ってます？

[7: 匿名さん]

>>4

新宿通り、外苑東通り、靖国通り、外堀通り、
以上の通りに囲まれた一角にお寺はありません。
これは江戸時代の街造りの名残で、この一角が幕府直轄および徳川家の土地だったせいです。

ちなみにこのマンションの場所は鉄砲隊の居住地（御持組大繩地）でした。

[8: マンション検討中さん]

私も2さんと何となく同じ感想です。

少し場所は異なりますが、市ヶ谷仲之町のパークコートのような物件をイメージして期待していたんですが、ちょっと違う感じですね。外観はスタイリッシュで好みなんですけど。
HPを見るとハイグレードとはなっていますが、内廊下ではないですし。パークコートではないので仕様は落としてくるのでしょうかね。
具体的な間取りが出てこないとわかりませんが、64平米～80平米ぐらいまでのようで全体的にゆとりのある間取りではなさそう。

[9: マンション検討中さん]

お寺が多いのは曙橋の元々フジテレビがあった辺りかなと思いますが、三栄町界隈にはお寺はなかったように思えます。

場所は良いですね。
周辺には隠れ家的なビストロや和食のお店もありなかなか良さげです。

[10: 匿名さん]

文京小日向もパークホームズですし、
一番町や青山ザ・タワークラスでやっとパークコート。
三井の中でクラス分けが変化しているのかも。

[11: マンション検討中さん]

パークコート四谷が慶應大学の近くにあるので、ここもパークコートになるのを期待していました

[12: 匿名さん]

パークコートに格上げすると、昨今のコストからみて、分譲価格が跳ね上がるのでしょうね。

一方で、パークホームズ間にグレード格差が広がっている感じです。

[13: 匿名さん]

文京小日向とあわせて考えると、「ザ・レジデンス」がパークホームズ内の高級路線を示す接尾語なのかな？

[14: 匿名さん]

外観かっこいいですね！高級感があります。

[15: 匿名さん]

>>13
そうですね。
パークホームズの中でクラス分けをしているのでしょう。私たち一般人にはわかりにくいですけど。

千葉埼玉の2000万円台から、億近い（一部は超える？）このマンションや文京小日向も同じパークホームズ。
それもどうかと思います。

[16: 匿名さん]

レジデンスとか「○○邸」というパークホームズが一応、Aランクという位置づけですかね。

でも、公式サイトの「ハイグレード」の定義がいまひとつ、分かりづらいです。

[17: 匿名さん]

パークホームズだけでなく、
プラウドも同じように、億ションクラスから若いファミリー層向けまで幅広いシリーズ名だと思います。

[18: 匿名さん]

>>16 匿名さん
確かに分かりにくいですよね。

ピンキリなので、どのような感じになるかもう少し様子を見て資料請求するか決めたいと思っています。

[19: 匿名さん]

外観に高級感がうかがえる綺麗なマンションだと思いました。
都心にアクセスしやすいのも便利ですし、
それであって、静かな環境にあるのが、暮らしやすそうなマンションですね。

[20: 匿名さん]

文京小日向もパークホームズなんだ。
すぐ近くで２ブロック隣の通称:久世山だと
小石川５や本駒込６と並ぶ文京区屈指の高級住宅地。
三菱あたりだとザ･パークハウスグラン出す立地なのに
三井はパークコートの敷居が高いのね
四谷のここは白い石畳の道路にシャープで落ち着いた外観が
とても映えるはずだから、完成したら格好いいと思う。

[21: eマンションさん]

新宿通りの南側に寺社が多いのは、
江戸城外堀普請にともない以前は外堀の
内側にあった多数の寺社が移転させられたため。
当時は四谷エリアが江戸城防衛のために最も重要な
場所だったため防衛庁は尾張徳川、迎賓館は紀州徳川、
四谷４丁目は御三卿の田安家、新宿御苑は三河以来の
家臣内藤家、津の守坂は松平家と身内でかためた由緒
ある地域。ちなみに現在の徳川宗家の当主は津の守坂
の松平家の直系子孫。
どうでもいい話でしたが、
ここは良い場所なので間取りと詳細の発表が楽しみ。

[22: 匿名さん]

まだ間取りは出ていないのでしょうか。
ホームページを見ていても載っていなかったので。
立地も良く、雰囲気の良い地域にあるので、詳しい情報が知りたいですね。

[23: 検討板ユーザーさん]

外廊下。ありえません。

[24: 匿名さん]

外廊下は確定情報ですか？

[25: マンション検討中さん]

デザインはすみふぽくないですか

[26: 匿名さん]

>>24 匿名さん

ランドスケープを見れば明らかに外廊下ですね。

[27: 匿名さん]

内部式外廊下です！

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん

インナーコートというものですね。
いっそのこと普通に内廊下にしてしまえば良いのにと思いますが。

[29: 匿名さん]

個人的にはインナーコートは好きですね。
神楽坂レゼリアや市谷加賀町などいくつかのパークコートでも採用されていますが、行灯部屋ができにくく通風面でのメリットがあります。通常の団地型外廊下と違って高級感もある。

[30: マンション掲示板さん]

>>29 匿名さん
でも冬寒く夏暑いから嫌、エアコン効いた内廊下がよいです。

[31: 匿名さん]

ランドプランを見ると東棟はタノジっぽいから、西棟のワイドスパン間取りに注目ですね。

[32: 匿名さん]

現地は工事すすんでますね。
広範囲にわたって、かなり深く掘ってるけど
隣の歴史博物館もかなり深いけど支持層の関係か。

あそこまでやるなら地下駐車場の台数を増やせばいいのに。

[33: 匿名さん]

駐輪場も少ないですし、駐車場に至っては僅かに5台です。身障者用入れたら枠は4台しか
ありませんので争奪戦ですね。それにしても設計に余裕がないというか..

[34: 匿名さん]

駐車場台数が少ないので車を所持しようかなと考えている方にはデメリットになってしまいそう
周辺は月極駐車場はないのでしょうか？
外観は高級感がありますしバルコニーが広めになっているのが良さそう

１Fはテラスになっているのかな？都心でテラス付なのは魅力的です

[35: マンション検討中さん]

ファミリー物件で駐車場が4台では、まず当たらないね…。車が好きな人や子供がいる人は厳しい。まず、価格が早く知りたい。

[36: 匿名さん]

図面見る限り駐車場からの入口にゲートやグリルシャッターなども見当たりませんね
機械式と野ざらしなのは妥協できますがセキュリティもイマイチですね。
戸数優先のコストカット物件は大手の方が顕著ですね。残念

[37: 匿名さん]

>>36
セキュリティいまいちといえば、やはりジオですね。二重とか本当に有り得ない。
ここは三井の「ザ レジデンス」なので、ジオとは根本的な作りが違います。詳しくはMRでどーぞ。

[38: 匿名さん]

四谷周辺も三井の三栄町、三菱の四谷駅前再開発分譲、
住友の四谷坂町(三栄町と別)と大手３社のガチンコで
面白くなってきましたね。
しかも三菱は新宿御苑の隣地も分譲するし
あそこは新宿区最初のパークハウスグランかな
個人的には三井が好きだから目の前のおしどり興業の
土地を買い取ってパークコートでやって欲しい

[39: 通りがかりさん]

>>38 匿名さん

三菱の駅前再開発は価格が別次元になりそうじゃないですか？戸数少ないですし。

パークホームズは間取りも公開されましたね！外廊下だからか基本は田の字ですね。Kタイプはなかなか冒険した間取りですねぇ。面白い造り。贅沢に1LDKとして住めたら快適だろうなぁ。

[40: 匿名さん]

間取り酷すぎ･･･

[41: 通りがかりさん]

面積は～80.56だから今ホームページに出ているのが一番広い間取りみたいですね。
特にプレミアム住戸は設けてないのかな。

[42: 匿名さん]

一番広い部屋でも、浴室1418なんですね…

それにしても駐車場4台ってのは厳しい…

[43: 名無しさん]

>>38 匿名さん

三菱の四ッ谷駅前再開発によって誕生する60戸の住戸は賃貸みたいですよ。

[44: 匿名さん]

>>39

Ｋタイプ、面白いですね。
１人暮らしか夫婦２人なら快適そう。
水周りってこれくらい余裕があると使いやすいですよね。
　

[45: 通りがかりさん]

カップボード標準らしいですから、設備仕様が高そうですね。

[46: 匿名さん]

>>42 匿名さん
私もその点少し気になりました。

どちらかと言うと全体的にコンパクトな感じなんでしょうかね。

[47: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩７分は弱いですかね？
どちらかと言うと永住向きのマンションでしょうか？

[48: 匿名さん]

永住用、賃貸用、買い換え、全ての用途に有利な場所ですよ。
名前ばかりの都心とは比較にならない程の利便性・生活環境
住めば実感できます。

[49: 匿名さん]

徒歩７分なら十分近いでしょう。むしろ、ちょうどいいくらいでは。特段問題ないと思いますよ。

[50: 匿名さん]

皆さんは西側の典礼会社は気になりませんか？
駐車場に並んでる車が…。

[51: 匿名さん]

気付いちゃいましたか、シャッターが開くと。。
既にここの1の方がコメントで示唆してますね。
『西向きはアレだから東向きがベストかな。』

[52: 匿名さん]

パークホームズ板橋蓮根みたいな間取りに驚き…

[53: 匿名さん]

>>52
同じパークホームズだから何の不思議もありません。
違うのは四谷か蓮根かという点だけ。

[54: 匿名さん]

間取りが公開されたのに過疎りましたね…
残念なことです。

[55: 匿名さん]

価格にもよりますが。このような物件の常で、いつの間にか静かに完売のパターンでしょう。

[56: 匿名さん]

住友の四谷坂町、総戸数４３戸・駐車場４台と
三井とほぼ同条件ですが、立地では三井の圧勝でしょうね。
しかも１２０㎡の部屋とか価格設定どうするんだろ

[57: 匿名さん]

ピンポイントでヒットする検討者さんがいるのでしょうね。そういう方が数人いればデベとしては問題ないですから。

[58: マンション検討中さん]

三菱の四ッ谷駅前再開発は60戸のうち20戸が分譲のようですね

[59: 匿名さん]

四谷駅前再開発といえば、
角にあった四谷ベーカリーの四谷あんパン美味しかった
復活しないのだろうか

[60: 匿名さん]

>>58
再開発で分譲があるんですか！？ いつごろ販売なんでしょう…

[61: 匿名さん]

最近、四谷界隈のマンション供給が多いような気がするけれど、たまたまなのでしょうか？

[62: 匿名さん]

>56
ここは７５㎡、８０㎡がけっこうあって、比較的広めの部屋が多いというところは好印象です。

あとは、内装を含めた仕様をどの程度までしっかりと作ってくれるかが関心事かな・・。

[63: 匿名さん]

>>61

四谷津之守坂戦争、と某氏がおっしゃってました。

[64: 通りがかりさん]

>>61 匿名さん

最近の人気エリアのような浮ついた雰囲気ではなく
古くからの落ち着いた歴史を感じられる街である事と
衣･食･住･遊･学･医を選択する時に、様々なレベル全てにアクセスできる立地は
ここの他にない事を購入者とデベロッパー双方が気付いたらからでは。
ここのHPの通り、まさにパワーアクセス

半蔵門～四谷四丁目ラインの南北エリアは完売確実。

[65: 匿名さん]

半蔵門までの千代田区側は一緒にしないでくれ、と思ってそう

[66: 匿名さん]

南北の価格差がだんだん縮小していく気配あるからね～

[67: マンション検討中さん]

ここの近くに住んでますが靖国通りに出てタクシー乗れば10分・1500円位で霞が関・虎ノ門。
大手町界隈がタクシーだと一番町のところで渋滞して不便だけど、中央線使って20分〜25分くらい。
羽田空港がちょっと遠いけど浜松町までタクシーで2500円ほど。交通の便は本当にいいです。

スーパーが充実していて豆腐屋とかもあるしとにかく暮らしやすい。

[68: 匿名さん]

>>66 匿名さん
番町麹町は坪700-800万の世界なので、寧ろ価格差は新宿区と広がってるのが事実ですね。

[69: マンション検討中さん]

値段が気になる・・・。坪単価は500〜600くらい？
75平米の部屋で３〜４階の東側だったら7000〜8000万くらいかな？

[70: マンコミュファンさん]

>>69 マンション検討中さん
坪330で7500ですけどなんの計算してますか？

[71: 匿名さん]

それだと坪500で11345万ですねぇ。
多少の高額物件を見慣れている人であれば、計算しなくてもその金額はありえない、と気付くはずですが笑。

[72: 匿名さん]

>68
新宿区側が坪700-800万になるとは思わないが、千代田区側が今後も700-800万を維持できる保証はない。

千代田区側は価格上がり過ぎてピークアウトし下がり基調（やむなし…）、新宿区側は伸びしろがあって上がり基調、ということでしょう。

[73: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん
本当はそのぐらいの価格で買えれば良いのでしょうが、今の価格動向を見るとやはり1億円前後になってしまいそうですね。

パークコートでなくパークホームズになったので、少しは求めやすい価格になるかなと期待してはいますがどうでしょうかね。

[74: 匿名さん]

東側４～５階の角部屋は四谷駅周辺まで眺望が半永久的に保証
されるから坪570～620万くらい、西側は450万～と予想。
三菱の駅前再開発で仮に外堀通り面の部屋が分譲されれば坪750以上は確実だから
三菱の価格発表が早ければ、三井のここは割安感から即完売するでしょうね。

[75: 匿名さん]

このあたりで眺望があれば坪600くらいなんですかね・・。もう少し安いと有難いんだけど。

[76: 匿名さん]

以前の職場がここの近くでしたが、そんなに高く出したいエリアには思えなかったなあ。

[77: 匿名さん]

港区、渋谷区側が極端に上がったから相対的に安く感じます。そういう意味では、これから有望なエリアかも。

[78: 匿名さん]

パークコートを作って欲しかったかな。

[79: 匿名さん]

>>74 匿名さん
一番町のパークコートでさえ北西の部屋は坪480位、新宿区の駅遠三栄町アドレスという事を考えると坪400からだね。

[80: 匿名さん]

坪420～30くらいからあるんじゃないですかね？パークコート一番町の予定価格からの下げも考えると。

[81: 匿名さん]

新宿区、駅7分、PH、外廊下ということを考えると3LDK、70㎡台で8千万円台からではないでしょうか。

市況も随分と弱くなって駅近、千代田区番町アドレスしかも一番町、免震、内廊下と最強条件の一番町PCも当初予定価格より随分と値段下がりましたしね。。。
さらにこの場所が昨年から供給も多いのでそれも影響すると思いますよ。

[82: 匿名さん]

西棟の南側１階は隣地の建物に完全に囲まれて
圧迫感があるから300万台中盤くらいから

東棟５階の角部屋はパークホームズレジデンスという事もあり
ここ最近の新宿区四谷周辺新築マンションの坪単価高値更新にアタックすると予想
ネックは駐車場だね

[83: 匿名さん]

目黒区碑文谷あたりでも＠400万台中盤とかありますからね

[84: 匿名さん]

>>82 匿名さん
それってジオのプレミアムを超える値段。坪700とか？ パークホームズなんだからあり得ないのでは？
高級路線ならパークコートにしたと思うけどそういう立地ではないとデベが判断したんでしょう。

[85: マンション検討中さん]

曙橋駅近くのミニ戸建買えば、延床90平米くらいで5000万円台後半のがバンバンでる。

この辺のエリアはマンションと戸建の価格差がありすぎないですか？　8000万円は
士業共働きとかじゃないと買えないですね。

[86: 匿名さん]

靖国通り、市ヶ谷、飯田橋あたりが相対的に低いに対して、このあたりは高台で地盤がいいのがいいかな。都心立地で利便性も高いし、悪くない。

[87: 口コミ知りたいさん]

>>84 匿名さん

都心５区でのマンションブランドランクは
三井＞＞三菱＞東京建物＝住友＞野村＝東急＞＞＞＞＞阪急ですよ

[88: 匿名さん]

>>87 口コミ知りたいさん
だから？
三井でも一番下のグレードのパークホームズですけどね〜

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
ジオさん泣かないで！

[90: 匿名さん]

ここ外廊下なんですね。
駐車場も少ないし、残念！

[91: 口コミ知りたいさん]

>>88 匿名さん

87です

唐突にストレート過ぎたかもしれません...
三井の関係者等ではありませんが、マンションデベに対する企業としての
信用度･実績やイメージ含めて都心５区･東横線エリアでマンション購入
される方の評価は概ね上記に近いと思います。
ただ、野村はもう少し上かもしれませんし、東急も一番町に最高峰を完成
させましたから今後変化があるでしょう。

ジオ荒木町の立地とデザインに関してはとても良いと感じてます。
ジオグランデとジオの間にもう一つブランドを創って冠すればよかったのかも。
ただ伝え聞くところによると阪急側がジオ荒木町のシンボルツリーとなる銀杏の木
を切らせてくれと、新宿区に何度も交渉してきたそうです。
区の説得の結果、残ることになりましたが。
古くから残る大木は街の歴史そのものですので、企業風土に疑問符がつきます。
それと元麻布のジオグランデの立地に関してもピンポイントで微妙な場所です。
少し先を突き当たって右折した下り坂の方が雰囲気が明るく評価は上です。
麻布十番への抜け道として有名な場所ですので、港区周辺の方は購入されないでしょうし、
隈研吾監修とはいえ苦戦するかもしれません。
元麻布が東京での最初のグランデだとしたら用地選択ミスです。

阪急は都心での実績がないので仕方ないと思いますが、立地を厳しく吟味して
フラッグシップとなる物件を供給できれば評価はついてくるのではないでしょうか。
三菱･住友あたりでも、名作と呼ばれる物件を多数提供してきた三井に追いつくのに20年以上
かかるでしょうから、視点をかえれば三菱住友などとスタート地点は同じかもれませんね。
パークホームズ四谷ザ レジデンスもジオ荒木町も素敵な建物になると思います。
長くなりましたが、ここはパークホームズ四谷ザ レジデンスのスレなので
他ブランドの話はここまでにします。

[92: 匿名さん]

>>91 口コミ知りたいさん

三井はパークコート一番町で元々あった木々を切り倒して
マンションを建ててますよね？マンションコミュで大騒ぎに
なってましたよ。

企業風土に疑問符？
別にジオの肩を持つつもりはないけど、やってることは
三井も同じです。

[93: マンコミュファンさん]

>>87 口コミ知りたいさん

東京建物がそこの位置なのはわからんな。もっと下だろ。

[94: 匿名さん]

東京建物は東急より下ですね。

[95: 匿名さん]

>>93
旧安田財閥系だからだろ？
同じく、デベとしては疑問だが

[96: 匿名さん]

証券系や電鉄系は財閥系より劣る。
これは動かし難い事実。

[97: 匿名さん]

近くに商店街や公園があって良い場所ですね。
この辺りはマルセイやマイバスケットが主に買い物で使われるところでしょうか。

駅も遠くありませんし良い立地かと感じました。

[98: 匿名さん]

立地は駅が近いとはいえないと思います。
あと前面道路が狭いです。

[99: 匿名さん]

飲み屋街に近いので子供がいるとちょっと無理かも。
酒飲みには最高の立地、毎晩荒木町にくりだせる。
ちょっと高いけどねｗ

[100: 匿名さん]

ここは荒木町の歓楽街とは一線を画してますよ。
それを言ったらジオ、住友、グランドメゾンなど軒並みアウトでしょう。