グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[81: 匿名さん]

浜松町、私も見ましたが、もっと高額でしたよ。まぁタワーとは一概に比較出来ないし、場所もピンポイントで一長一短あると思うけど。
電話では、まだ価格未定みたいですね。オープンが楽しみです。

[82: 匿名さん]

坪400万もしたら開発が予定されている日本橋で乱立して計画多数のマンションが選び放題ですよね。
絶対に即売だと思われていた大手デベロッパー物件も相当数残っています。
この物件みたいにマイナーどころのマンションは価格で勝負しないと長期戦になって最初に買った方は高値掴みになりそうです。住友や三井だと絶対に値引きしないのでそこらへんは安心ですが。

>>81
北向きの価格表見ましたか？400万台の中くらいからでしたよ。
タワーマンションに南も北もないのでお買い得感ありましたが、浜松町駅は山手線の値上がり率で最下位だったのと駐車場が取れない可能性が高かったのでやめました。

りんかい線沿いの大型タワーマンションも価格見直しして、それでも最終価格が決めれずにまだ右往左往していますがどうなるんでしょうね。港にあんなタワーが３棟も同時に建つのですから坪２００万台の尻尾からというのもうなずけます。

[83: 匿名さん]

一応貼っておきます。
売主のプロパストという会社

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47317/

[84: 匿名さん]

3月中旬販売開始予定なのに、HPの情報はほとんどないしMRのオープンもまだ？
ここは小規模だからデザインで勝負するしかないと思うが、デザインも出てない（三井健太さんの今回のブログは参考になるね）。
以前某北関東のリゾート風物件を検討したが、プロパストが倒産して立ち消えになった(着工はしてたんだけどね)。
あれは残念だったなあ。別荘にいいと思ったんだが。

[85: 匿名さん]

業績があれだからこの物件に相当な利益乗せてふっかけてくるかも！！！
目黒川の向こうなのにまさかの坪400超えるかもしれませんね

[86: 通りがかりさん]

ネガさん頑張ってますね。安く買えたらいいですね（笑）
立地がとにかくよいですし、建物自体は良いものを作るらしいので、関係なく買う人は多いでしょうけど。
大手デベや大型物件がよい方は近くのパークシティ大崎ザタワーの中古を買えばよいのでは？

[87: 匿名さん]

大井町もタワーですが坪400万軽く超えてきてるし、規模は大きくなくても山手線の内側で駅徒歩5分、再開発エリア近接ならデベさん的にはハイグレードで勝負したいところでしょ。

[88: 匿名さん]

どっかの不動産業者かな。脅威に思っててネガりたいのでしょう。恥ずかしいね！恥ずかしいね

[89: 匿名さん]

>>79, >>84 を書いたものだが、私はネガのつもりはないし不動産業でもない。事実および率直な意見を述べただけ。以前の御殿山住民としては、沖式時価の坪396万が妥当だと思う。

>>5 も書いたんだが、いつの間にか削除されてるのでびっくりした。削除される内容ではないと思うが、「またユニークなネーミングかな」というニュアンスの文章（また消されるのもなんなので英語表現）が原因かな。
でもプロパストのネーミングについては誰も異論はないと思うがね。削除依頼するのはデべ以外に思いつかないので、「プロパストさんもみてるんだな、ここ」と思った。
検討者とは思えない「高値予想」の人はさてどういうバックグラウンドなのだろうね。

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん
79、84は、別にネガに該当する書き込みではないと思うので、あなたに対してネガと書いたわけではないと思いますよ。
周辺住民としては、興味があるので値段の予測を書く気持ちはわからないでもないです。新しくマンションを買うつもりはまだないですが。

[91: 匿名さん]

>>90
なるほど、周辺の人ね。私もそれは想定してたけど（笑）
確かに買う気はないから高いほど嬉しいよね。

[92: 匿名さん]

>>91 匿名さん

いや地価が上がって固定資産税が上がっても困るので高すぎても困ります。
価格当てゲームみたいな感覚だと思いますよ。

[93: 匿名さん]

地価とここの価格はたぶん関係ないだろうね。
そもそも小規模マンションは「安くできない」らしいけど、資産価値としては大規模に劣るので「売りたい、あるいは利益が出せる価格」と「売れる、客が買ってくれる価格」との間でデべも価格設定に苦慮してるんだろう。
市況も昨年から悪化してるし。

[94: 匿名さん]

新しく買う気ないならなくて、いちいち気にして見るなって。暇なのかよ。

[95: マンション検討中さん]

ブログで取り上げられてますね。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2335

[96: 匿名さん]

地価が上がって固定資産税が上がってしまったら、下手に安くするとマンションの価格との釣り合いも取れなくなりそうだ。
今後もまだ評価額にも上下がありそうだし・・・
でも安く買いたいですよね。でも安くはならないかぁ。

[97: マンション検討中さん]

坪＝600計算っぽい！
これは妥当なのか知りたい。。。

[98: 匿名さん]

本当ならジョークだね（笑）
1つの客観的評価である沖式新築時価は坪396万。

[99: 名無しさん]

そもそも大崎ってそれ風な人が選ぶ街だし
百歩譲って大崎が勝ち組なんだとしても
ここは御殿山ではないなー

[100: 名無しさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[101: 匿名さん]

>>100 名無しさん
超不便な晴海で坪350万以上、内陸の端っこで雑多な築地や湊で坪400万超えなのに、
山手線内側で駅近、実質再開発エリア内のココがそれと大差無いことはまず無い。
財閥系じゃないことを差し引いても安くて坪430万、普通に行くと坪450万は妥当。

[102: 匿名さん]

予想レンジは坪300万台から600までとガバガバですが、モデルルームに行けば価格帯ぐらいは教えてくれるだろうから、そろそろ行った方の降臨が待ち遠しい。

[103: 匿名さん]

3月販売予定が4月にずれ込んだようだけど、近く販売開始なはずだから、価格を聞いてる人はいるだろうにねえ。
97は意外とデべ情報かもしれんな。目黒が600で即完ならここも、とか考えたかもしれん（笑）

[104: マンション検討中さん]

皆さん、こちらの物件気になるんですねwww
人気の注目マンションってところでしょうか。
モデルルームも予約が取れませんでしたね。
立地は良いし、シーサイドや港南何かと雲泥の差ありますからね。高輪でも700えるしね。
環境良いよね。スーパーも目の前だし、学区良いので検討中です。

[105: 匿名さん]

人気になるかどうかは価格次第かな。
高輪の低層高級マンションとの比較は無意味だけど。

[106: マンション検討中さん]

十分、皆さん書き込んで注目されてるじゃ無いですか。
高輪って、ここと近いし、比較しても良いんじゃない。

[107: 匿名さん]

買う気ない人が多いみたいだよ、このスレ。

[108: マンション検討中さん]

この物件に限らず、この掲示板ってそんな奴らばっかりでしょう。結局、買うかどうか、検討するかどうかは人それぞれで決めたら良いし。

[109: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん
ココは都心3区どころか、５区にも入らない品川区の川沿い低地だよ。高輪と比較するのは失礼過ぎでしょw

[110: 周辺住民]

一緒でしょ。変わらない。高輪が高過ぎる。

[111: 匿名さん]

歴史、文化、伝統の違い、かな。
御殿山なら高輪と同格といっていいけどね。将軍御殿のあったところだからね。

[112: 匿名さん]

>>110 周辺住民さん
客観的評価が一緒じゃないから、価格が段違いなんですよ。
同じ区内でも路地挟んで丁目アドレス違うだけで価格が違うのが不動産なのに、
港区と品川区で、しかも高輪アドレスで同じと思える、めでたい周辺住民さんの思考は豊洲民みたいですね(笑

[113: 匿名さん]

残念な奴ですね。港区だから。。。高輪だから。。。?とにもかくにもタワマンに憧れる民と一緒だね。

[114: 匿名さん]

高輪といっても物件によるけどね。
オープンの高輪なんか安かったよ。デベロッパーやモノによる。
最近のブリリアや以前のプラウドなんかはいかにもの高級低層マンションで、モノが違うという感じ。
そういう高輪の高級マンションとここを比較するのはナンセンス。

[115: 匿名さん]

高輪四丁目から北品川4丁目に10年ほど前転居しました
まずここは御殿山ではありません
さらに御殿山と高輪両方に住んだ印象からいうと人種が違いますね
もちろん御殿山もお金持ちはいますが品川区の地元企業のオーナーとかまあどこの街にもいるような金持ちです
高輪は著名人がたくさんいますね
もちろん物件によりますけど港区と品川区の違いは大きいと思います

[116: 住民板ユーザーさん1]

ここは一般には御殿山エリアになると思いますよ
http://tokyorent.jp/column/21/

[117: 匿名さん]

ここは御殿山ではないよ。このあたりに住んでる人間ならわかってるでしょ。
マンションは低地でも名付けるし（売りやすいから）、不動産屋も商売上やりやすいから範囲広げてるだけ。

[118: 匿名さん]

大崎もそのうち目黒みたいに駅前優位になるでしょ。安いうちに買って持っておくのが吉。大崎駅直上にもデッカいアトレできないかなー？

[119: 匿名さん]

地元の人が認識する御殿山は御殿山町会のエリアです
ここは古い言い方だと御殿山ではなく小関です
北品川五丁目は山の下でも御殿山と名前をつけてましたがパークシティ大崎が初めて北品川アドレスで大崎とつけました
ここも大崎とつけるかと思いましたが熟慮の上で御殿山なんでしょうね

[120: 匿名さん]

>>118 匿名さん

そうなんだよね
住宅地としては閑静なことがステータスなので高級住宅地は駅から少し離れた場所にありましたが再開発やマンションの防音性の向上により駅の近くのエリアの居住性も良くなってますからね
山手線駅近は鉄板です

[121: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[122: 匿名さん]

現地を見てきましたが、すぐ隣りにビル(東側にはカナディアンスクール、南側もマンション)があり日当たりが気になりました。北側のルームタイプでは日照がかなり心配です。そのあたりはパークシティ大崎のようなタワマンと大きく異なりますので価格にどう反映されるでしょうかね。

[123: 匿名さん]

>>114 匿名さん
物件によるんじゃなくて、時期の問題。
高輪にオープンレジデンスが出来た時の大崎の価格しってる？今ならオープンでも、高輪ならここより遥かに高く出してますよ。

[124: 匿名さん]

>>123

現在出てるオープンレジデンシア高輪プレイス(2014年)の中古。

7,880 万円 2ＬＤＫ　82.90㎡(約25.07坪)

[125: マンション検討中さん]

モデルルーム見てきました。
現在決定価格ではないそうですが、9階4LDKで現2億500万円らしいです。
相場何かしら？
それとも安い？

[126: 匿名さん]

すげえチャレンジ価格やね

[127: 匿名さん]

間取り図出てる35坪の部屋だとすると坪575万。プレミアム住戸かな。

[128: 匿名さん]

タワマンの最上階ならわかるけどね。
パークシティ大崎ザタワー、9階で445万、高層階でも500ぐらいで売ってるから、そっちのほうがよさそうかな。

[129: マンション検討中さん]

ん～安くはないけど、マンション内では上層階で無くはないのかもね・・・。
仕様は良かったですよ！
我が家は予算的に中層階で検討中ですけども。

[130: 匿名さん]

なるほど
価格の高さを正当化するためのネーミング（御殿山）であったか！
でもあの場所で２億ションはさすがに無理だろ