グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[667: 匿名さん]

ほれ

https://www.cbre-propertysearch.jp/article/business_area_survey-osaki-...

[668: 匿名さん]

>>667 匿名さん

情報古すぎてカビはえてるよ。
古文書かと思ったわ。

[669: 匿名さん]

>>641 匿名さん
2020年後に値段が下がるという定説が変わりつつあるようです。更に2025年まで値上がりが続くとなると様子を見ているうちにどんどん買えなくなるリスクがありますね。
http://www.asahi.com/sp/and_M/articles/SDI2017062282481.html

[670: 匿名さん]

>>669
他の記事も読みましたが分析が冷静でいいサイトですね。

[671: 匿名さん]

昨夜久しぶりに現地を見てきましたが、当たり前ですけど、工事が進んでましたね。
少しワクワクしてきました。

[672: 匿名さん]

671さんの書き込みに触発されて私も現地に行ってきました。
前に出ていた木材はなくなって下層の鉄筋部分ができてきていました。
南のマンションと意外にずれていたので
南西住戸は思ったよりお見合いみたいにはならないのではないかと思いました。

相変わらずプラカードを持ったおじさんが座っていました。

1期はすぐ完売したのに2期になってから売れ行き落ちてるんでしょうか？

[673: マンション検討中さん]

このエリアに注目しています。
購入者の方がいらっしゃたら伺いたいのですが、
大崎周辺はタワーマンションの中古もそこそこありますが、
このマンションを選ばれた理由とか決め手みたいなのありますか？
やはり新築だからでしょうか？

[674: 匿名さん]

このエリア、住環境とかいいですよね。山手線の利便性など、私は魅力を感じました。住み易いです。
また、この物件は大規模では無いのもポイント高いです。
タワーマンションも魅力はありますが、人が多いのは嫌ですし、地震の時怖いし。
この物件くらいの規模感がちょうど良いかも。私は周辺タワーマンションからの買い替えです。

[675: 匿名さん]

>>674 匿名さん
ウソつき

[676: 匿名さん]

小規模なのに、完売に苦戦していますね。

[677: 匿名さん]

>>675
どうして嘘だってわかるんですか？

>>676
このくらいのペースだとやはり苦戦してる感じなんでしょうか？

[678: 匿名さん]

結構売れてるみたいですが・・・。
苦戦している物件など、回りででたくさんあるでしょうに。。。

[679: 匿名さん]

ここと同時期に売り出した高輪のマンションはほとんど売れてない中、ここは良く売れてるほうじゃないかな。

[680: 匿名さん]

この価格で瞬間蒸発なわけはないので、妥当なペースだろうね。
デベとしては時間がかかってもこの価格で売り切れば成功だろう。

[681: 検討板ユーザーさん]

竣工まであと8ヶ月あって、半分以上売れてて残10ぐらいならプロジェクト的にはゴールが見えた感じでしょうね。
パークシティ武蔵小山のモデルルームがオープンしたら、ついでの来場者もかなり来そうだし、焦ることもないでしょう。

[682: ご近所さん]

この再開発地域は雰囲気が良くて気に入っています
もう少し値段が安ければここも買いたかった
いま建設中の建物には図書館も入るし離れがたい

[683: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/7726/
マン点さんも図書館が近いメリット挙げてるけど、
図書館って使ったことない。
便利なんですか？

[684: ご近所さん]

本や雑誌・新聞が好きだがモノを増やしたくない人間にとって
図書館ってすごく価値が高いんです

[686: 匿名さん]

図書館使わないというのがまず信じられない

学術書とか引用必要な本以外、
一度しか読まない本、雑誌は全部図書館だな
基本的には邪魔だから

[687: 匿名さん]

新聞読まないし、雑誌も立ち読みで済ましますねw

[688: 匿名さん]

移転してくる大崎図書館は小規模なので微妙
ただインターネット予約の取り寄せはできるから取りに行くのは便利
あと図書館は当たり前だけど借りたら返さなきゃいけないので近ければ近いほどよい

[689: 匿名さん]

マン点さんのお得な3つの条件はあと2つ、大規模公園と公共の屋内運動施設。
大規模公園はともかく、タワーとかだとフィットネスルームがあることも多いんだが、ここは小規模なのが惜しい。

[690: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/7393/

マン点さんなら、こっちも。

[691: 匿名さん]

この新航路問題もどうなるんですかね。
都民ファーストのおばさんはこれ認めてるんですか？

[692: 匿名さん]

この新航路問題もどうなるんですかね。
都民ファーストのおばさんはこれ認めてるんですか？

[693: 匿名さん]

>>689 匿名さん
昔は目の前が体育館とプールだったんだけどね
まあ日野学園にプールあるし新馬場に区営のジムもある

[694: 匿名さん]

http://www.decn.co.jp/?p=91008
このタワマンとこことどちらがいいと思いますか？

[695: 匿名さん]

>>693 匿名さん
日野学園の下の品川区総合体育館は、近いし、子供向けはもちろん大人向けも色々運動プログラムがあっていいですよね。

[696: 匿名さん]

ついに残り6戸のようですね。

[697: 検討板ユーザーさん]

大崎駅東口にパチンコ屋はゼロ！
西口にも一軒しかない。http://news.livedoor.com/lite/article_detail_amp/13521898/

[698: 匿名さん]

オフィシャルHPによると
いよいよ販売は最終章に突入だそうです。
いいペースなんじゃないでしょうか。

[699: 匿名さん]

>>698 匿名さん

億越えの3戸は、売れないんじゃない。
2億前後も出すなら、色々選択肢えるよね。

[700: 匿名さん]

>>699
確かに全戸普通に2LDKとかのプランとかで販売した方が売れた気はしますね。
4LDKは1戸売れているようですから、そういうタワマンが嫌な富裕層が買うのかな。

[701: 匿名さん]

>>700 匿名さん
二億部屋買う人は一軒しかマンション持たないとかありえない
タワマンは当然持ってると思います

[702: 匿名さん]

>>701
なるほど。
地方の地主系の金持ちが
タワマンは都内ですでに相続税対策で持ってて、
ボンボンの息子か娘にここに住んで子育てしたら？的な感じで
買ってやるみたいなパターンでしょうか。
普通のサラリーマンが汗水たらして働いてもとても買えるような代物ではないですしね。
金持ちのボンボンはうらやましいなあ。

[703: 匿名さん]

小規模でありながら100平米ほどの3LDKでこの立地は希少なので、お金さえあれば買いたいのですがね。
2億ションぽんと買えるなんてうらやましいですね〜

[704: マンション検討中さん]

モデルルーム行ったとき4LDK検討してるっぽい家族連れいましたが、
失礼ながらとても2億ぽんと払えるっぽい風貌には見えませんでした。
親の援助ってほんとにあるんだなって思いました。実際買ったのかは知りませんが。

[705: 匿名さん]

見学記がアップされましたね！
女児ママさん詳細な内容ありがとうございます。

[706: 匿名さん]

モデルルーム見学記だと2部屋しか販売していないように見えますが、小出しにしてるんでしょうか。

[707: 匿名さん]

ホームページの物件概要では６戸を売り出しているようですね
時間差かな

[708: 匿名さん]

大崎新築でここ以上の立地ここ数年で出てくるかな？

[709: 匿名さん]

大崎限定なら買えばいいのでは。
この価格なら選択肢はいろいろあるね。

[710: 匿名さん]

数年以内には出てこないでしょう。
立地が気に入れば買いだと思います。

[711: 匿名さん]

>>709
他の選択肢とは？
大崎以外の物件ということでしょうか？

[712: 匿名さん]

数年以内に同等立地出て来たら、価格はこれより高いでしょう。少なくとも安くは出て来ないよ。余程の外的要因が無ければ。。だから、今、これの立地が気に入っているなら迷わず買うべきだし、後悔はないと思う。後で買えなかった後悔はあるかも知れませんが。
それほど、立地は良い物件だと、私も昔は不動産投資をしてましたが、そう思うよね。
まぁ、最終的には個々人の判断ですが。

[713: 匿名さん]

>>708 匿名さん

数年を何年で見ているか知りませんが、4年後には、西口駅前にタワーマンションができている可能性があります。
http://www.decn.co.jp/?p=91008

また、何をもって以上、以下と判断されるか知りませんが、駅からの距離では上記西口駅前の方が駅近です。

[714: 匿名さん]

外的要因...飛行機通過は西口側も

[715: マンション検討中さん]

>>713
このタワマンも今より安い保証はないし、
金利は確実に今より上がってますよね・・・。
そもそもこの開発計画の実行の確度もわからないからなあ。
でもかなり駅近物件になりそうですよね。

[716: 検討板ユーザーさん]

高学歴な親が選ぶ小学校区ランキングhttps://www.sumai-surfin.com/k/static/gakureki/13/

御殿山小学校は東京都第9位

子供2人私立行かせるより、2000万上乗せして良い公立学区のマンション買ったほうが結果的には通学の負担も少ないし、相続財産も多く残せるという考え方もありますね。

[717: 匿名さん]

学区もいいし2LDK以上の間取りはやはりお子さんいる家庭の方が購入していそうですよね。

[718: マンション検討中さん]

元ソニー本社の所通ったら住友ビル予定地となっていました、マンションはあちらには出来ないのかもしれませんね。

[719: 匿名さん]

住友ビルで大崎駅からの人の往来が増えればまた資産価値が上がりそう。

[720: 匿名さん]

ソニー跡地はオフィス以外にも商業施設も入ってくれるとさらに便利になりそうですね。

[721: マンション検討中さん]

この物件は山手線内側ですが、外側のマンションよりも
やはり資産価値的には評価されるところなんでしょうか？

[722: 買い替え検討中さん]

内側は五反田・品川も徒歩圏なので相対的にはプラスかなと思います。

[723: 匿名さん]

>>716 検討板ユーザーさん
そりゃ原因と結果が逆ですよ
ちなみに御殿山は年にもよりますが半分以上は中学私立に進学します
トップクラスがごそっと抜けるので中学はレベル下がりますよ

[724: 匿名さん]

ソニー跡地何ができるんでしょうね。

[725: 匿名さん]

>>724 匿名さん
オフィスビル

[726: 匿名さん]

>>716 検討板ユーザーさん
高学歴な親が選ぶってかなりのミスリードだよね
実際は四大卒以上の住民割合（子供がいる世帯限定）を学区別にランキングしたもの
こういうランキングに意味があるのか不明

[727: 匿名さん]

>>725
確定情報ですか？

[728: 匿名さん]

ソニー通り沿いの工事フェンスに「住友不動産ビル建設予定地」と最近掲示されました
ただ建築計画のお知らせではないです
マンションになるのか？などといった問い合わせが多いのでめんどくさいから掲示したんじゃないですかね

[729: 匿名さん]

>>721 マンション検討中さん
山手線内外では、山手線内の方が希少価値があるというのは定説ですよね。
もちろん722さんが書いているように大崎あたりは山手線のカーブが鋭いので、品川駅には
八ツ山の高級住宅街を抜けて徒歩で行けますし、五反田駅には目黒川沿いなどを歩けばそんなにかからずに着くというのもプラスですね。

[730: 匿名さん]

山手線内側の五反田から大崎への目黒川沿いは再開発で本当に綺麗で住みやすい街並みですよね。

[731: 匿名さん]

>>730 匿名さん
都営住宅と貧乏そうな保育園を何とかして欲しい

[732: 匿名さん]

都営住宅の抽選に漏れました。
貧乏そうな保育園にも子供を預けられません。

自分には関係ないから「何とかして欲しい」と思っても罪ではありません。
暖かく見守ってあげましょう。

[733: 匿名さん]

数年待ったらマンション値段下がるって言ってる人たちの根拠ってなんなの？

[734: 匿名さん]

>733
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52409
バラ色の余命8年を過ごす

https://www.nikkei.com/article/DGXKZO19614100T00C17A8TCR000/
まるで丸腰で暗いトンネルに突っ込んでいくかのようだ。

一方、値段上がるって言ってる人たちの根拠は見つけられませんでした。

[735: マンション検討中さん]

オフィシャルHPがいよいよ終章から最終期に表記が変わったんだけど、
何がどう違うのかまったくわからない。

[736: 匿名さん]

終章＝もうじき終わる（かもしれない）
最終期＝残り全部売ることに決心した

[737: 匿名さん]

終章＝自分で売るつもりでいます。
最終期＝売れずに残ったら、業者に売払って店仕舞いします。

[738: 匿名さん]

2億前後の3戸が厳しいかもね。プロパストの顧客リストでは。
三井とかならいくらでもいるんだが。販売代理頼んだらどうかね。

[739: 匿名さん]

なんにせよ早く売り切ればいいのに。

[740: 匿名さん]

でも1戸は一番高い部屋が売れてますね。
あの2億前後の残3戸にそういう客がはたして現れるのか。

[741: 匿名さん]

>>734
8年待ったら安くなるけど
税金あがるわ金利あがるわってことですか？
なら別に待つ意味ないってことになりませんか？
しかも8年って...

[742: マンコミュファンさん]

>>741 匿名さん
まあその通りなんですよね。

特に第一次取得者で考えると、都心で50平米なんて家賃20万弱しますし、それで一年240万円程度。

それが8-10年続くと、って考えると、2000万円弱しちゃいますからね。

7500万円の物件と仮定すると、リーマン並みの金融危機が来ても、さすがにそこまでは下がらないような気がします、最近のマンション市場は共働きが支えてますから、支払える金額も大きいですし。

投資用ならもちろん待った方がいいと思いますが、実需とは分けて考えた方がいいですよね。

[743: 匿名さん]

ローン抱えたまま８年後は怖いな。
でも固定金利なら悪いインフレですぐ返せるじゃん。
しかし、その状況でも給料が維持できているかだな。
共働きだから支払える金額も大きいけれど１人収入が狂ったら火の車だ。
まあいいや、リーマン並みの金融危機でも、
0000万円は下がらないだろうから、苦しくなったら売ればいいじゃん。
でも、そんな時に0000円で買ってくれる人がいるかな。
ああこれじゃいつまでたっても買えない。

今0000万円に住んでいるけど0000万円追加して広いところに住もう。
待てよ、8年待ったら経済停滞するかもよ。
だったら資金を暫くインフレヘッジ温存して、苦しくなって出てくる売り物を買いたたこう。
それまで狭くても我慢だ。

[744: 匿名さん]

２億の部屋はラグナタワーの最上階（５００平米）みたいにうれずに間取り分割して売ったりして

[745: 匿名さん]

>>742
ここから1分のパークシティ大崎ザタワーの
55平米が25万は家賃するようですから
ここなら一番狭い間取り以外は20万弱の家賃
ってわけにはいかないでしょう。
家賃相場はリーマンショック時も
この近辺は下がってないですよ。
自分は実需ですが一時取得者ではないので
迷ってますが。

[746: 匿名さん]

>>743 匿名さん

いってることが支離滅裂。

インフレでローンすぐ返せるといいながら、給料の心配したり、

インフレヘッジで資金温存とか、

とにかく、文章全体が何言ってるのか意味不明すぎる。

[747: 匿名さん]

746、あんたも含め、ここの掲示板の連中は、結局何者が書き込んでいるのか・・・。
愉快犯？競合他社営業？ただの地元の僻み？
どうでも良いですが、本当の検討者は居ないのか。
そんな事言ってたら、この掲示板の連中はどこも何も買えない、ただのチキン連中。

[748: 匿名さん]

>>747 匿名さん

あなたは、検討者？
あなたもチキン連中の１人？
それとも743さん？

[749: 匿名さん]

購入者ですけど拝見させていただいてますよ。

[750: マンション検討中さん]

>>740 匿名さん
明日から武蔵小山のモデルルームがオープンしますので、そういうお客様が現場近くをたくさん通りますよ。

[751: 匿名さん]

ここの書き込みも増えるかもですね！

[752: 匿名さん]

チキン！！　と言われて車に突っ込む映画があったな。
最後は歴史を変えてハッピーエンド。
頑張れチキン、イケイケチキン、勿論自己責任で。

[753: 匿名さん]

武蔵小山を検討している人で、2億円だせる人は、ほとんどいません。

[754: マンション検討中さん]

プレミアム住戸は坪650以上、30坪以上で2億ションですよ。武蔵小山。

[755: 匿名さん]

武蔵小山に2億出すならここの方がいいな。

[756: 匿名さん]

>>755 匿名さん

え？

[757: 匿名さん]

755さん、そりゃあそうでしょ。

[758: 匿名さん]

大崎駅で汗だくでチラシ配りしてるお兄さん
ご苦労様です

[759: 匿名さん]

最終期のチラシもらいに行こうかな。

[760: 匿名さん]

31戸なのになかなかですね

[761: 匿名さん]

建築現場

[762: 匿名さん]

いや、小規模でこれだけ高価格なのに良く売れたというべきでしょう。
港区の小規模マンションはほとんど売れてないし。

[763: 匿名さん]

>>762 匿名さん

ポジティブで宜しい！

[764: マンション検討中さん]

>>761 匿名さん
これがこうなるんですねー。

[765: 匿名さん]

まあ、でも狭い土地に無理くり建てたね。
周辺の土地と一体開発できないのが、弱小デベの限界ですね。

[766: 匿名さん]

一体開発できると何かメリットあるんですか？