グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[601: 匿名さん]

なんか木材がやたら見えるんですが、あれは何に使われんでしょうかね？床や壁の下地のようなものなのでしょうか？

[602: 匿名さん]

基礎工事だからああいうものなのか気になりますよね。

[603: 匿名さん]

>>601 匿名さん
コンクリの型ですよ
プレキャストじゃなくて現地でコンクリ流すから型が必要

[604: 匿名さん]

>>603 匿名さん
コンクリの型だったんですね！
鉄筋なのになぜと気になっていました。

[605: 匿名さん]

鉄筋なのになせ？って（笑）
鉄筋だからこそ木で枠をつくってコンクリ流し込むのでは？
パークシティ大崎はプレキャストコンクリートつかってたので現場ではミキサー車などはおらず巨大なコンクリートの塊を
レゴのごとく組み立てていましたが、ここは規模も小さいので現場でコンクリ流すんでしょうね

[606: マンション検討中さん]

っつうか、普通でしょう。常識。

[607: 匿名さん]

売れ行きどうなんでしょうか。

[608: 匿名さん]

ちょっと高めだよね、やっぱり。

たとえば、2009年築のグランスイート高輪（品川駅徒歩7分)が、
45.67㎡(約13.81坪)　4700万で売りに出てる。
条件のいい部屋ではなさそうだが、仕様はここよりいいはず。

[609: 匿名さん]

どのくらい部屋残ってるのか知りたいです。
早期に完売はなさそうですかね？

[610: 匿名さん]

>>608 匿名さん
それは地下部屋だよ
ちなみに分譲価格は４４６０円

そのマンションの最上階のペントハウスは120平米で３億で売り出してリーマンショックで再販業者に売却され半額の1.5億でアウトレットマンションとして新築未入居で売られてたよ

[611: 匿名さん]

元値がどうとか値引きがとかどうでもいい（私は当時内見したのでよく知ってる）。
とにもかくにも、港区高輪の品川駅近高仕様物件がこの価格ということ。
ここの価格はさてどうか、ということ。

[612: 匿名さん]

私は大崎一択なので品川駅近は別になんですが、この先大崎駅からこの距離のマンションが出そうにないから高いのわかってても魅力に感じています。
スミフのソニー跡地もマンション建ったとしても駅から遠いですし。
新築にこだわらなければいいのですが...。

[613: 匿名さん]

まあ30人くらいなら高値掴みでも構わないって客を捕まえられそうですね
早期売り切りはあきらめてギリギリ竣工まで頑張るのでしょうか

[614: ご近所さん]

高値づかみであったとしても、
住んでみて後悔しないと思うから
トントンだよ

[615: 匿名さん]

高いと思うんですが、タイプAの2LDKは早期から売れてました。お金持ってる人いるもんだなあと思いました。

[616: 匿名さん]

高値掴みを後悔するのは売る時だよ
大規模タワーマンションとかだとダメだけどここみたいに小規模マンションなら高値掴み承知で買う人は30人なら集められる

[617: 匿名さん]

ここに住む便利さとか実需があって売らなければ関係ないという気持ちなんでしょうか。

[618: 匿名さん]

>>617 匿名さん
そういう人もいてそいう人が買う
小規模マンションとは高値掴みさせるためのものだからね

[619: 匿名さん]

品川周辺の再開発やスミフの御殿山開発、りんかい線の羽田直通なんかで長い目で見たらそこまで、高値掴みにならない可能性もあるよ。

[620: 匿名さん]

2020年の羽田新航路飛行機もあるからどうかな

[621: 匿名さん]

今さらまた航路を持ち出す奴がいるww
ここの掲示板はどうしてこうネガティブに持っていきたがる奴が多いのでしょう。それだけ注目され、他の営業のひがみなのか。周辺のボロマンションの貧乏人がぼやいているだけなのか。いずれにしても、それぞれで判断すればいい話を一方的にネガティブだけ書き込むのはいかがなものかと思います。

[622: 匿名さん]

他方、一方的にポジティブだけ書き込むのがいるのですが、それは……

[623: 匿名さん]

航路問題は、３年後だし結論も出てないし、草生やして今さら呼ばわりするような簡単な問題ではないんですが。

[624: 匿名さん]

それこそみんな大好きタワーマンションの方が航路問題は大変なんじゃないの？

[625: 匿名さん]

航路が気になるならこの辺りには住めないよ
やめたほうがいいですよ
うるさいと思うし

[626: 匿名さん]

>>625
パークシティ大崎に住む700戸以上の住人の皆さんにも教えてあげて下さい。
とくに高層階はこのマンションより相当うるさいと思うので。

[627: 匿名さん]

>>626 匿名さん
飛行機通過の計画は数年前からあり、
あそこは分譲中に既に、大崎の空を飛行機通過するかもとマスコミに流れていました。従って自己責任です。

[628: 匿名さん]

大崎周辺に限らず新航路関わる各地で反対の声あがってるし簡単には決着つかなそうですよね。

[629: 匿名さん]

小規模デモはあったみたいだけど、反対の声なんて大したニュースになっていません。後は政府の正式発表待ち。

[630: 匿名さん]

別にニュースになってるかどうかは問題じゃないけどね。自治体が国に要望することが重要なので。そのために住民税払ってんだから。

[631: 匿名さん]

パークシティ大崎の住民はいいんだよ、
割安で買えたんだから
勝ち組なのさ

[632: 匿名さん]

自分たちの住環境を守るためには自分たちで声をあげることが大切です！

[633: 匿名さん]

久しぶりにメシウマさんらしき
パークシティの住人が来てますね

[634: 匿名さん]

購入しようか迷ってます。

[635: 匿名さん]

>>634 匿名さん

迷われてる要因は何でしょうか？
差し支えなければ教えてください。

[636: 匿名さん]

634、「ムサシ」ですね！スカイツリーの高さと一緒です！！
これは縁起が良い、縁じゃないですか～笑

冗談はいいとして、迷われるなら、正直に迷ってると相談してみては？
自分で悩むより、よっぽど健全でしょう

[637: 匿名さん]

>>635
立地も仕様も周辺環境もかなり魅力的なのですが、
現在の大崎の相場より高額なので将来的な資産価値の下落が心配。
それなら今住んでいるマンションに住み続けるという選択肢もあるかなと。

[638: 匿名さん]

立地も仕様も環境も、とても魅力を感じているなら、それが買うべき物件だと思います。だって、相場かどうかは、今後分かるものだし、そもそも立地も仕様も環境も魅力的なら、それほど下落する要因は他の物件よりも少ないと言う事じゃないですか？

[639: 匿名さん]

個人的魅力、であって他人が魅力と思うかは別では。

[640: 匿名さん]

それはそうですね。そんな事言ったら全て、どこでも、どんな物件でもそうじゃね？
ただ、ここが一般的な立地も仕様も環境も汎用性のある物件かどうかでしょ。

[641: 匿名さん]

オリンピック後にマンション値段下がるとして10年後くらいなはまた高騰してそこそこの資産価値保つとかないですかね？羽田新航路どうなってるかもありそうですが。

[642: 匿名さん]

羽田航路を気にしてたら、都心で買えないし。逆にますます羽田が便利になって資産性上がるでしょ‼

[643: 匿名さん]

>>637 匿名さん

635です。
レスありがとうございます。
確かに資産価値は気になりますよね。
私の勝手な考え方ですが、資産価値の大部分は立地が占めており、あとは周辺環境、マンションの質によると思っています。
立地、周辺環境は言わずもがなだと思います。
あとはマンションの質ですが、これはマンション住人の質や管理状況が良いことを指します。ただ、このマンションは新築ですのでその辺りはどうなるかわかりませんが、そこをどうお考えになるかと、立地において今お住いのマンションと比較し、ここが優位と思えば購入するのも一つだと思います。
何はともあれご自身が納得して決断されるのが一番だと思います。
あまり悩みを解消する答えでなく申し訳ありません。

[644: 匿名さん]

>>643
635さん、634です。
丁寧なご回答ありがとうございます。
今住んでいるマンションは一番安いときに買ったので今含み益が出ていますが、
ここはおそらく今のマンションより仕様も環境もいいですが、
今が一番高値掴みっぽいし、
値段が相場より割高なのでそのあたりが心配です。
マンション相場も波があるので下がってもまた上がってくるとは思うんでが。悩ましいです。

[645: 匿名さん]

>>644 匿名さん
今後新築下がる事があっても、中古はそれ以上に下がるから含み益無くなった上に、これから金利上昇と消費税増税が来るので、今より実質の持ち出し金額は多くなる可能性もかなりありますより

[646: 匿名さん]

そうですね。今がまだ高値じゃないかも知れないし。これからまだ上がるかも知れないし、下がるのかも知れない。それは私たちには分からないですね。ただ、中古は年々価値が下がる（建物の価値として）のは必然です。
金利上昇、消費増税も再延長は無いと安部さんは言ってるし、それなら今よりも環境良いと思っているなら、
購入を思い切っても間違いでは無いと思います。

[647: 匿名さん]

Aタイプ目当ての方はその後どうされたんでしょう。A以外にされたのかな？

[648: 匿名さん]

>>644 匿名さん

634さん、635です。
ここは割高感あり悩ましいですよね。
ひとつ言えるのは、含み益は確定させないといずれゼロになると思います。
中古市場では稀有なエリア以外は今後新築以上に価値が下がると思いますし、益があるうちに住み替えるのも一つだと思います。
また、大崎エリアは再開発も続くので、エリアとしての資産価値があがる可能性はゼロではないと思います。

[649: 匿名さん]

大崎の再開発ってあとソニー跡地くらいですか？品川の再開発はどのくらい影響あるんでしょう？

[650: 匿名さん]

>>649 匿名さん

ソニー跡地とスミフの西品川1丁目の再開発があります

[651: 匿名さん]

>>649 匿名さん
もう一つ大物があるよ
パークシティモデルルーム跡地（武蔵小山タワーのモデルルームがあるところ）とDIKマンションの複合再開発

[652: 匿名さん]

西口駅前のニュー大崎の一角と、残ったソニー跡地周辺が綺麗になると、山手線では、街並みが整ったオフィス街と住宅街が融合した稀有な街になるでしょう。パチンコ、風俗もなく、素晴らしい街に。

[653: 匿名さん]

知りませんでした！
パークシティモデルルーム跡地とDIKマンション複合再開発とはどの辺りですか？
無知ですみません。

[654: 近隣住民]

ソニー跡地の向かい側ですね。他にも大崎駅周辺はありますよ。まだまだこれから高値出てくると思います。だから、今買えるなら買う時かもね。

[655: 匿名さん]

隣り合う、品川、新駅、田町、浜松町と連なる港区辺りに比べると、再開発規模も内容も大分地味ですね…。

[656: 匿名さん]

>>655 匿名さん

そんなことないでしょう。
大崎の再開発が一番大規模。
パークシティでほぼ完了したので、残り少ないだけ。

再開発前の大崎、知ってます？
こんなに変わった街は、そうないと思います。

[657: 匿名さん]

>>665
そっちはこれからですからね。
でも品川の利用客が増えたらさいたまから来る人たちは
りんかい線で乗り換えて品川や田町に行くわけだから大崎の利用客は増えて資産価値があがる
・・・という試算は考えられますか？

[658: 近隣住民]

いやいや、駅の回り、まだまだあるよ。
先が長そうだけど、動いているみたい。ネットで検索すれば、出てきます。まだ変わる街に期待して、私はもう少し保有してるつもり

[659: 匿名さん]

購入者です。久々見たら大分盛り上がってて、嬉しいですね。
私も変わる街に期待しつつ、暫く住むつもりなので、再開発進んだ頃に再度住み替えかな。と将来設計立ててます。多分実家に戻るから

[660: 匿名さん]

>>652
某山手線駅近に住んでいますが、パチンコ・風俗近所にあります。
この辺の店がなくなれば資産価値がもっとあがるのにと毎日思ってます。

[661: 匿名さん]

千代田グラビヤのところタワマンになる予定だよ
まだ工事が始まっていないが建設が確定しているタワマンは大崎徒歩10分圏内で最低でもこれから5本、場合によってはこれ以上になる
供給過剰気味だがそこは山手線エリアだけあって、底堅い需要はあるだろうね

[662: 匿名さん]

>>661
すごい情報通ですね！どこで情報手に入れられてるんですか？
ちなみに5本具体的に教えてほしいです！

[663: 匿名さん]

http://office.sumitomo-rd.co.jp/osaki/access.html
こんなのもありました。大崎まだまだ発展しますね。

[664: 匿名さん]

千代田グラビヤのところは、三井が再開発するって、かなり前に日経に出てたね。
大崎駅周辺の工場は、遅かれ早かれ、みんな再開発対象なんじゃないかな。周辺散歩しながら、勝手にそう想像しています。
古いマンションは、すんなり建て替えは難しいから、そのままの可能性大だけど。

[665: 匿名さん]

>>656 匿名さん
残り少なくて、あとはおきまりのワーカー向け飲食店つきオフィスビルが建つのみなので
これ以上は上がらないってことでしょ？品川から浜松町のこれからの開発内容と面積知ってます？

[666: 匿名さん]

大崎三丁目開発のタワマンかなり駅近ですよね。21年竣工みたいですがここを待った方がいいでしょうか？他にも駅近予定ってありますか？

[667: 匿名さん]

ほれ

https://www.cbre-propertysearch.jp/article/business_area_survey-osaki-...

[668: 匿名さん]

>>667 匿名さん

情報古すぎてカビはえてるよ。
古文書かと思ったわ。

[669: 匿名さん]

>>641 匿名さん
2020年後に値段が下がるという定説が変わりつつあるようです。更に2025年まで値上がりが続くとなると様子を見ているうちにどんどん買えなくなるリスクがありますね。
http://www.asahi.com/sp/and_M/articles/SDI2017062282481.html

[670: 匿名さん]

>>669
他の記事も読みましたが分析が冷静でいいサイトですね。

[671: 匿名さん]

昨夜久しぶりに現地を見てきましたが、当たり前ですけど、工事が進んでましたね。
少しワクワクしてきました。

[672: 匿名さん]

671さんの書き込みに触発されて私も現地に行ってきました。
前に出ていた木材はなくなって下層の鉄筋部分ができてきていました。
南のマンションと意外にずれていたので
南西住戸は思ったよりお見合いみたいにはならないのではないかと思いました。

相変わらずプラカードを持ったおじさんが座っていました。

1期はすぐ完売したのに2期になってから売れ行き落ちてるんでしょうか？

[673: マンション検討中さん]

このエリアに注目しています。
購入者の方がいらっしゃたら伺いたいのですが、
大崎周辺はタワーマンションの中古もそこそこありますが、
このマンションを選ばれた理由とか決め手みたいなのありますか？
やはり新築だからでしょうか？

[674: 匿名さん]

このエリア、住環境とかいいですよね。山手線の利便性など、私は魅力を感じました。住み易いです。
また、この物件は大規模では無いのもポイント高いです。
タワーマンションも魅力はありますが、人が多いのは嫌ですし、地震の時怖いし。
この物件くらいの規模感がちょうど良いかも。私は周辺タワーマンションからの買い替えです。

[675: 匿名さん]

>>674 匿名さん
ウソつき

[676: 匿名さん]

小規模なのに、完売に苦戦していますね。

[677: 匿名さん]

>>675
どうして嘘だってわかるんですか？

>>676
このくらいのペースだとやはり苦戦してる感じなんでしょうか？

[678: 匿名さん]

結構売れてるみたいですが・・・。
苦戦している物件など、回りででたくさんあるでしょうに。。。

[679: 匿名さん]

ここと同時期に売り出した高輪のマンションはほとんど売れてない中、ここは良く売れてるほうじゃないかな。

[680: 匿名さん]

この価格で瞬間蒸発なわけはないので、妥当なペースだろうね。
デベとしては時間がかかってもこの価格で売り切れば成功だろう。

[681: 検討板ユーザーさん]

竣工まであと8ヶ月あって、半分以上売れてて残10ぐらいならプロジェクト的にはゴールが見えた感じでしょうね。
パークシティ武蔵小山のモデルルームがオープンしたら、ついでの来場者もかなり来そうだし、焦ることもないでしょう。

[682: ご近所さん]

この再開発地域は雰囲気が良くて気に入っています
もう少し値段が安ければここも買いたかった
いま建設中の建物には図書館も入るし離れがたい

[683: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/7726/
マン点さんも図書館が近いメリット挙げてるけど、
図書館って使ったことない。
便利なんですか？

[684: ご近所さん]

本や雑誌・新聞が好きだがモノを増やしたくない人間にとって
図書館ってすごく価値が高いんです

[686: 匿名さん]

図書館使わないというのがまず信じられない

学術書とか引用必要な本以外、
一度しか読まない本、雑誌は全部図書館だな
基本的には邪魔だから

[687: 匿名さん]

新聞読まないし、雑誌も立ち読みで済ましますねw

[688: 匿名さん]

移転してくる大崎図書館は小規模なので微妙
ただインターネット予約の取り寄せはできるから取りに行くのは便利
あと図書館は当たり前だけど借りたら返さなきゃいけないので近ければ近いほどよい

[689: 匿名さん]

マン点さんのお得な3つの条件はあと2つ、大規模公園と公共の屋内運動施設。
大規模公園はともかく、タワーとかだとフィットネスルームがあることも多いんだが、ここは小規模なのが惜しい。

[690: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/7393/

マン点さんなら、こっちも。

[691: 匿名さん]

この新航路問題もどうなるんですかね。
都民ファーストのおばさんはこれ認めてるんですか？

[692: 匿名さん]

この新航路問題もどうなるんですかね。
都民ファーストのおばさんはこれ認めてるんですか？

[693: 匿名さん]

>>689 匿名さん
昔は目の前が体育館とプールだったんだけどね
まあ日野学園にプールあるし新馬場に区営のジムもある

[694: 匿名さん]

http://www.decn.co.jp/?p=91008
このタワマンとこことどちらがいいと思いますか？

[695: 匿名さん]

>>693 匿名さん
日野学園の下の品川区総合体育館は、近いし、子供向けはもちろん大人向けも色々運動プログラムがあっていいですよね。

[696: 匿名さん]

ついに残り6戸のようですね。

[697: 検討板ユーザーさん]

大崎駅東口にパチンコ屋はゼロ！
西口にも一軒しかない。http://news.livedoor.com/lite/article_detail_amp/13521898/

[698: 匿名さん]

オフィシャルHPによると
いよいよ販売は最終章に突入だそうです。
いいペースなんじゃないでしょうか。

[699: 匿名さん]

>>698 匿名さん

億越えの3戸は、売れないんじゃない。
2億前後も出すなら、色々選択肢えるよね。

[700: 匿名さん]

>>699
確かに全戸普通に2LDKとかのプランとかで販売した方が売れた気はしますね。
4LDKは1戸売れているようですから、そういうタワマンが嫌な富裕層が買うのかな。