グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[41: 匿名さん]

この場所で御殿山名乗るのはとか恥ずかしいな
まあ御殿山より便利だけど

[42: 匿名さん]

ここ、すごく便利な立地だよ。

[43: 匿名さん]

周りのマンションの多くは御殿山と名前に入ってるから気にしなくてよい。

[44: 匿名さん]

>>38 近隣住民さん
37はただ根拠も提示せず、ネガりたいだけなので反応せずに流すのが一番。
根拠無いネガは検討者にとって何の参考にもならない落書きと同意。

落書き書く人からしたら、38の様な反応が一番美味しいんだろうな笑

[45: 周辺住民さん]

確かに。バカはほっとくのが一番ですな。

[46: 匿名さん]

飛行機の話が出てからは大井町と同じく検討から外す人も多いだろうね。
戸数も少ないし重要なデベロッパーがマイナーじゃ・・・それでも投資用として誰かは買うのかな。

[47: 匿名さん]

立地が山手線の内側、大崎駅の近く。スーパー、医療モール、クリーニング、コンビニ、習いごと関係、カフェ、本屋、レストラン街が徒歩1〜2分内にある。教育環境が良い。交通量の多い道に面していない。街並みが美しい。
これだけ良い条件がそろえば、買う人はいくらでもいるでしょうね。

[48: 匿名さん]

価格次第かな。
あと、この立地ならメインとなりそうな70～80㎡くらいの3LDKがHPに出てないんだけど、どの程度あるのだろう。

[49: 匿名さん]

総戸数31戸しかないので、広めのファミリータイプ割合は多そうですね。価格は仕様にもよるでしょうが25坪で億超えないぐらいでしょうか。

[50: 検討板ユーザーさん]

素人考えですが、もしその位の値段ならパークシティ大崎の中古を買った方がいい気がします。
やはりマイナーデベは資産価値として不安です。

[51: 匿名さん]

>>50 検討板ユーザーさん
それは一理ある。共用設備はすごく充実している上に、ここと同様に立地もすごくよいからね。

[52: 匿名さん]

まあ新築じゃないといやという人もいるしここは戸数も少ないのでそれなりの需要はあるでしょう

[53: 匿名さん]

大崎駅は、昨年高速バスターミナルが出来て、成田空港、羽田空港、国内の様々な都市とつながったのも便利ですね。

[54: 匿名さん]

大崎の価値が上がったのは間違いないけど価格次第ということでしょう
ただ戸数が少ないので高くてもそれなりに売れるでしょ
差別化はプロパストならではのデザイン性かと思います

[55: 匿名さん]

三井健太さんもスムログで書いてたけど、小規模はけっこうデメリットあるからねえ。
それでもここを選ぶか？しかもこの相場高騰期に。
詳細が出てないから検討のしようもないけどね。

[56: マンコミュファンさん]

>>50 検討板ユーザーさん

もし、その予算でパークシティ買おうとしたら、60m2くらいになるけど、それで我慢できるならね。

[57: 匿名さん]

>>56

66.98㎡　8980万円
77.48㎡　10500万円
など。
これはあくまで売り出し価格なので交渉が可能（多少安くなるはず）。

「その予算」が１億超えない程度とすると、75㎡程度は十分に買えると思うけど。

[58: 匿名さん]

う〜ん、残念。
共用施設とか言ってるからタワーのことだよね。
それレジデンス混じってるよね。
タワーは部屋タイプでいうと70A以上は１億円以上で取引されてます。
その下となると広さは、いきなり60m2になっちゃうんだよね。
まあ、ここが出来るまでには、もう少しタワーも安くなってるかもしれないけど、現状はそうなところです。

[59: 匿名さん]

>>58
どちらもタワー。15階と26階。

[60: 匿名さん]

パークシティ大崎ザタワーの現在の中古売り出し価格は坪442～505万円。
ここは小規模で10階までしかなく共用施設なし、ということを考えると、坪400万以下なら検討対象かなと思う。
価格に期待したい。

[61: 匿名さん]

ココを検討する人は、
タワマンなんて端から眼中にないでしょ。

[62: 匿名さん]

まあタワマン限定で探す人と場所限定で探す人は違うからね
３０戸しかないから売り方も全く違うんだろうね
モデルルームとか作るんだろうか？

[63: 匿名さん]

>>61
そう？
ここが1低の小規模低層マンション(御殿山とか)なら確かにタワマンは眼中にないだろうけどね。
ちなみに、ここって、タワマンの低層と大きな違いはあるのかな？タワマンのメリットがないこと以外に。

[64: 匿名さん]

うーん、なんかいやな予感がしてきた。
このスレ、目立つのは「立地がいいから高くても買う人はいくらでもいる」という意見。
そして、60でPC大崎の中古価格をもとに「坪400以下なら検討」と書くと、すかさず「タワマンは眼中にないでしょ」というご意見。

もしかして、予定価格かなり高い？

[65: 匿名さん]

中古サイトに載っている物件を毎日眺めていると、査定とかけ離れた
とんでもない値段をつけている物件も少なからずあるよ。　もちろん
オーナーも真剣に売却を考えずに、この値段で買ってくれるおめでたい客が
出てくれればラッキーくらいにしか考えていない。　仲介会社もあくまで他の
物件を安く見せかける（錯覚させる）引き立て役にしか考えていないから、真剣に
売却活動を行わない。　　これに対してとにかく売却して資金化の必要があるオーナー
は査定とかけ離れた値段でださないし、それでも反応がなければどんどん値段を下げていく。
中古は当然値下げ交渉が当たり前。　　大崎付近のタワマンは、最近ウエストタワー
あたりが値をさげているよ。　　もちろん値下げ交渉は必ずするべきだよ。

[66: ご近所さん]

１０年後はザタワーよりホームズに近いと想像する。
将来中古て引き受けるから誰か暖めておいて下さい。

[67: 匿名さん]

>>64 匿名さん
逆になんでもしかしたら安いかもと思うのか不明

[68: 匿名さん]

>>67
マイナーデベの小規模物件（資産価値的に不利なのは明らか）。
安いかもと思うのではなく、安くなければ買わない（対象外）ということ。
検討者なら当たり前でしょ。

[69: 匿名さん]

安く買えるといいねw

[70: 匿名さん]

西品川の住友物件も分譲ではなくなってしまったようですし、他に近々始まりそうなプロジェクトも無く、大崎駅周辺の新築分譲マンションがなかなか出てこない中では希少な新築物件ですね。
大井町のタワーあたりと価格や販売時期も被るからお客さん流れてくるかも。

[71: ご近所さん]

大井町からお客さん流れてくるかも、、大井町にお客さん流れていくかも、



貴殿はどちらの鴨？

[72: ご近所さん]

>71　誤変換しました訂正します

貴殿はどちらのかも？

[73: 住民板ユーザーさん1]

品川区はすまいるスクールという学童が7時まで子供を預かってくれます。また希望者は全員預かってくれます。共働きにはうれしいですね。
学童では室内や広いグラウンドで遊べるのはもちろん、勉強タイムもありますし、茶道教室、英語教室、スポーツ教室、プログラミング教室、昔の遊びなどなど充実しています。

[74: 匿名さん]

>73さん
すまいるスクールについてですが、「希望者は全員」と言うと、共稼ぎでない（専業主婦の）家庭でもOKなのですか？
もしそうだとすれば子育て支援に手厚い自治体なのですね。
英語教室など各種習い事は、全員ではなく希望すれば月謝を納めて選択可能になるのでしょうか。

[75: 品川区住民]

>>74 匿名さん

希望者は全員オーケーです。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000002200/hpg000002112.htm

[76: 品川区住民]

>>74 匿名さん
すまいるスクールの各教室は希望者のみです。
費用は不要ですが、教材費がかかることもあります。

[77: マンション比較中さん]

坪いくらくらいになりそうですかね。

[78: 匿名さん]

仕様も低くは無さそうだし坪400〜500、平均450ってとこかな？

[79: 匿名さん]

住まいサーフィンの沖式時価は坪396万円。まあそんなもんかな。

[80: 匿名さん]

ミニマンションは中古で売るとき大変なので、こちらもそうかなと思います。
先週２期があった三井のタワーマンションのＪＲ浜松町駅5分でも30階以上で坪500ジャストでしたもん。
30階以下だと400万円台たくさんあったから、比べるとどうしても。

[81: 匿名さん]

浜松町、私も見ましたが、もっと高額でしたよ。まぁタワーとは一概に比較出来ないし、場所もピンポイントで一長一短あると思うけど。
電話では、まだ価格未定みたいですね。オープンが楽しみです。

[82: 匿名さん]

坪400万もしたら開発が予定されている日本橋で乱立して計画多数のマンションが選び放題ですよね。
絶対に即売だと思われていた大手デベロッパー物件も相当数残っています。
この物件みたいにマイナーどころのマンションは価格で勝負しないと長期戦になって最初に買った方は高値掴みになりそうです。住友や三井だと絶対に値引きしないのでそこらへんは安心ですが。

>>81
北向きの価格表見ましたか？400万台の中くらいからでしたよ。
タワーマンションに南も北もないのでお買い得感ありましたが、浜松町駅は山手線の値上がり率で最下位だったのと駐車場が取れない可能性が高かったのでやめました。

りんかい線沿いの大型タワーマンションも価格見直しして、それでも最終価格が決めれずにまだ右往左往していますがどうなるんでしょうね。港にあんなタワーが３棟も同時に建つのですから坪２００万台の尻尾からというのもうなずけます。

[83: 匿名さん]

一応貼っておきます。
売主のプロパストという会社

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47317/

[84: 匿名さん]

3月中旬販売開始予定なのに、HPの情報はほとんどないしMRのオープンもまだ？
ここは小規模だからデザインで勝負するしかないと思うが、デザインも出てない（三井健太さんの今回のブログは参考になるね）。
以前某北関東のリゾート風物件を検討したが、プロパストが倒産して立ち消えになった(着工はしてたんだけどね)。
あれは残念だったなあ。別荘にいいと思ったんだが。

[85: 匿名さん]

業績があれだからこの物件に相当な利益乗せてふっかけてくるかも！！！
目黒川の向こうなのにまさかの坪400超えるかもしれませんね

[86: 通りがかりさん]

ネガさん頑張ってますね。安く買えたらいいですね（笑）
立地がとにかくよいですし、建物自体は良いものを作るらしいので、関係なく買う人は多いでしょうけど。
大手デベや大型物件がよい方は近くのパークシティ大崎ザタワーの中古を買えばよいのでは？

[87: 匿名さん]

大井町もタワーですが坪400万軽く超えてきてるし、規模は大きくなくても山手線の内側で駅徒歩5分、再開発エリア近接ならデベさん的にはハイグレードで勝負したいところでしょ。

[88: 匿名さん]

どっかの不動産業者かな。脅威に思っててネガりたいのでしょう。恥ずかしいね！恥ずかしいね

[89: 匿名さん]

>>79, >>84 を書いたものだが、私はネガのつもりはないし不動産業でもない。事実および率直な意見を述べただけ。以前の御殿山住民としては、沖式時価の坪396万が妥当だと思う。

>>5 も書いたんだが、いつの間にか削除されてるのでびっくりした。削除される内容ではないと思うが、「またユニークなネーミングかな」というニュアンスの文章（また消されるのもなんなので英語表現）が原因かな。
でもプロパストのネーミングについては誰も異論はないと思うがね。削除依頼するのはデべ以外に思いつかないので、「プロパストさんもみてるんだな、ここ」と思った。
検討者とは思えない「高値予想」の人はさてどういうバックグラウンドなのだろうね。

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん
79、84は、別にネガに該当する書き込みではないと思うので、あなたに対してネガと書いたわけではないと思いますよ。
周辺住民としては、興味があるので値段の予測を書く気持ちはわからないでもないです。新しくマンションを買うつもりはまだないですが。

[91: 匿名さん]

>>90
なるほど、周辺の人ね。私もそれは想定してたけど（笑）
確かに買う気はないから高いほど嬉しいよね。

[92: 匿名さん]

>>91 匿名さん

いや地価が上がって固定資産税が上がっても困るので高すぎても困ります。
価格当てゲームみたいな感覚だと思いますよ。

[93: 匿名さん]

地価とここの価格はたぶん関係ないだろうね。
そもそも小規模マンションは「安くできない」らしいけど、資産価値としては大規模に劣るので「売りたい、あるいは利益が出せる価格」と「売れる、客が買ってくれる価格」との間でデべも価格設定に苦慮してるんだろう。
市況も昨年から悪化してるし。

[94: 匿名さん]

新しく買う気ないならなくて、いちいち気にして見るなって。暇なのかよ。

[95: マンション検討中さん]

ブログで取り上げられてますね。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=2335

[96: 匿名さん]

地価が上がって固定資産税が上がってしまったら、下手に安くするとマンションの価格との釣り合いも取れなくなりそうだ。
今後もまだ評価額にも上下がありそうだし・・・
でも安く買いたいですよね。でも安くはならないかぁ。

[97: マンション検討中さん]

坪＝600計算っぽい！
これは妥当なのか知りたい。。。

[98: 匿名さん]

本当ならジョークだね（笑）
1つの客観的評価である沖式新築時価は坪396万。

[99: 名無しさん]

そもそも大崎ってそれ風な人が選ぶ街だし
百歩譲って大崎が勝ち組なんだとしても
ここは御殿山ではないなー

[100: 名無しさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[101: 匿名さん]

>>100 名無しさん
超不便な晴海で坪350万以上、内陸の端っこで雑多な築地や湊で坪400万超えなのに、
山手線内側で駅近、実質再開発エリア内のココがそれと大差無いことはまず無い。
財閥系じゃないことを差し引いても安くて坪430万、普通に行くと坪450万は妥当。

[102: 匿名さん]

予想レンジは坪300万台から600までとガバガバですが、モデルルームに行けば価格帯ぐらいは教えてくれるだろうから、そろそろ行った方の降臨が待ち遠しい。

[103: 匿名さん]

3月販売予定が4月にずれ込んだようだけど、近く販売開始なはずだから、価格を聞いてる人はいるだろうにねえ。
97は意外とデべ情報かもしれんな。目黒が600で即完ならここも、とか考えたかもしれん（笑）

[104: マンション検討中さん]

皆さん、こちらの物件気になるんですねwww
人気の注目マンションってところでしょうか。
モデルルームも予約が取れませんでしたね。
立地は良いし、シーサイドや港南何かと雲泥の差ありますからね。高輪でも700えるしね。
環境良いよね。スーパーも目の前だし、学区良いので検討中です。

[105: 匿名さん]

人気になるかどうかは価格次第かな。
高輪の低層高級マンションとの比較は無意味だけど。

[106: マンション検討中さん]

十分、皆さん書き込んで注目されてるじゃ無いですか。
高輪って、ここと近いし、比較しても良いんじゃない。

[107: 匿名さん]

買う気ない人が多いみたいだよ、このスレ。

[108: マンション検討中さん]

この物件に限らず、この掲示板ってそんな奴らばっかりでしょう。結局、買うかどうか、検討するかどうかは人それぞれで決めたら良いし。

[109: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん
ココは都心3区どころか、５区にも入らない品川区の川沿い低地だよ。高輪と比較するのは失礼過ぎでしょw

[110: 周辺住民]

一緒でしょ。変わらない。高輪が高過ぎる。

[111: 匿名さん]

歴史、文化、伝統の違い、かな。
御殿山なら高輪と同格といっていいけどね。将軍御殿のあったところだからね。

[112: 匿名さん]

>>110 周辺住民さん
客観的評価が一緒じゃないから、価格が段違いなんですよ。
同じ区内でも路地挟んで丁目アドレス違うだけで価格が違うのが不動産なのに、
港区と品川区で、しかも高輪アドレスで同じと思える、めでたい周辺住民さんの思考は豊洲民みたいですね(笑

[113: 匿名さん]

残念な奴ですね。港区だから。。。高輪だから。。。?とにもかくにもタワマンに憧れる民と一緒だね。

[114: 匿名さん]

高輪といっても物件によるけどね。
オープンの高輪なんか安かったよ。デベロッパーやモノによる。
最近のブリリアや以前のプラウドなんかはいかにもの高級低層マンションで、モノが違うという感じ。
そういう高輪の高級マンションとここを比較するのはナンセンス。

[115: 匿名さん]

高輪四丁目から北品川4丁目に10年ほど前転居しました
まずここは御殿山ではありません
さらに御殿山と高輪両方に住んだ印象からいうと人種が違いますね
もちろん御殿山もお金持ちはいますが品川区の地元企業のオーナーとかまあどこの街にもいるような金持ちです
高輪は著名人がたくさんいますね
もちろん物件によりますけど港区と品川区の違いは大きいと思います

[116: 住民板ユーザーさん1]

ここは一般には御殿山エリアになると思いますよ
http://tokyorent.jp/column/21/

[117: 匿名さん]

ここは御殿山ではないよ。このあたりに住んでる人間ならわかってるでしょ。
マンションは低地でも名付けるし（売りやすいから）、不動産屋も商売上やりやすいから範囲広げてるだけ。

[118: 匿名さん]

大崎もそのうち目黒みたいに駅前優位になるでしょ。安いうちに買って持っておくのが吉。大崎駅直上にもデッカいアトレできないかなー？

[119: 匿名さん]

地元の人が認識する御殿山は御殿山町会のエリアです
ここは古い言い方だと御殿山ではなく小関です
北品川五丁目は山の下でも御殿山と名前をつけてましたがパークシティ大崎が初めて北品川アドレスで大崎とつけました
ここも大崎とつけるかと思いましたが熟慮の上で御殿山なんでしょうね

[120: 匿名さん]

>>118 匿名さん

そうなんだよね
住宅地としては閑静なことがステータスなので高級住宅地は駅から少し離れた場所にありましたが再開発やマンションの防音性の向上により駅の近くのエリアの居住性も良くなってますからね
山手線駅近は鉄板です

[121: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[122: 匿名さん]

現地を見てきましたが、すぐ隣りにビル(東側にはカナディアンスクール、南側もマンション)があり日当たりが気になりました。北側のルームタイプでは日照がかなり心配です。そのあたりはパークシティ大崎のようなタワマンと大きく異なりますので価格にどう反映されるでしょうかね。

[123: 匿名さん]

>>114 匿名さん
物件によるんじゃなくて、時期の問題。
高輪にオープンレジデンスが出来た時の大崎の価格しってる？今ならオープンでも、高輪ならここより遥かに高く出してますよ。

[124: 匿名さん]

>>123

現在出てるオープンレジデンシア高輪プレイス(2014年)の中古。

7,880 万円 2ＬＤＫ　82.90㎡(約25.07坪)

[125: マンション検討中さん]

モデルルーム見てきました。
現在決定価格ではないそうですが、9階4LDKで現2億500万円らしいです。
相場何かしら？
それとも安い？

[126: 匿名さん]

すげえチャレンジ価格やね

[127: 匿名さん]

間取り図出てる35坪の部屋だとすると坪575万。プレミアム住戸かな。

[128: 匿名さん]

タワマンの最上階ならわかるけどね。
パークシティ大崎ザタワー、9階で445万、高層階でも500ぐらいで売ってるから、そっちのほうがよさそうかな。

[129: マンション検討中さん]

ん～安くはないけど、マンション内では上層階で無くはないのかもね・・・。
仕様は良かったですよ！
我が家は予算的に中層階で検討中ですけども。

[130: 匿名さん]

なるほど
価格の高さを正当化するためのネーミング（御殿山）であったか！
でもあの場所で２億ションはさすがに無理だろ

[131: マンション検討中さん]

そうですか？
間取りもいいですし、高輪に比べればと思いますが。。。
まぁ、無理な方は無理でそれ以上、議論することもないので、リターンは不要ですw

[132: 匿名さん]

>>129
中層でいくらぐらい？

[133: 匿名さん]

眺望も全く期待できそうにないし上層階(9,10階)でも1億超えぐらいかと思ってました

[134: 匿名さん]

山手線の南側で駅から5分前後で新築マンションを探すと本当に物件が無いし、供給の見込みも無いですね。
駅は五反田ですが、駅徒歩分や規模感が近い末永組のロイヤルシーズン池田山が400万前半〜500万中盤ぐらい。
ここと比べて将来価値が高そうなのはどちらなのか悩むところです。

[135: 匿名さん]

ロイヤルシーズン池田山のHP見てみたけど、これは端ではあるけど本物の池田山（高台、一種低層地域）の低層マンションだね。
自分の好みでは文句なしにロイヤルシーズンだけど、人それぞれかな。
将来価値はなんともいえないね。価格にもよるし。

五反田ならバースシティってのも面白そう。安いみたいだね。

[136: 匿名さん]

山手線内側にしては環境は良いですよね。。。
現地の周りは行ったことありますけど、スーパーあって飲食店あって便利そうでした。
目黒川の桜もこれから綺麗に咲くんですかね。

恵比寿と五反田も検討してますけど、ガヤガヤ感が気になってます。

[137: 匿名さん]

池田山と大崎では隣駅だけど全く環境が違うのでライバルにはならないと思うのですが比較検討されている方もいるのでしょうか。
街開きした後の物件は概して高くなるので高値になるのはしょうがないんじゃないでしょうかね。
駅から離れますがソニー本社跡もマンションになるんでしょうか？

[138: 匿名さん]

ソニー跡地は住友不動産が再開発するので、立地的にもタワマンが建つ可能性はかなり高いと思われます。
シティタワー大崎がすでにあるのでシティタワー御殿山かな。駅徒歩7分か8分の山手線内側と、シティタワー恵比寿の大崎版という感じですね。
あくまで推測ですが、シティタワー恵比寿が坪単価600万〜650万なら大崎でも坪単価500万〜550万ぐらいには設定してくるでしょう。その時により駅に近いこの物件がタワーでないとはいえ、どの程度の評価になるかが将来価値ではないでしょうか。、

[139: 匿名さん]

ここより駅に近い大規模マンションの北品川ホームズの相場はせいぜい坪２５０万前後ですよ
古い物件というのもありますがタワーという付加価値がなければ御殿山でもない大崎の真の実力はまだまだそんなもんです

[140: 匿名さん]

タワーが建てられる場所（容積率が高く規制かゆるいエリア）の小規模マンションのリセールはなかなか厳しいものがあります
このマンションはデザイン性でそこを乗り越えようとしてますがどうなるか見ものです
まお最上階は1戸？しかないので誰か一人地縁のある地元の金持ちあたりが買うことを想定してるのかもしれないね
地元限定の金持ちだと割高とわかっていても買いますから