グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[401: 匿名さん]

ここに投資はないよねｗ
まわりの立派なタワーに囲まれてショボすぎる。
売主も管理もダメダメじゃんｗｗ

[407: 匿名さん]

[NO.420～本レスまで前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[408: 匿名さん]

結局、397からは回答なしですね。

[409: 匿名さん]

私は立地や住環境が良く、仕様やデザイン性の高さを重視してこのマンションに決めました。資産性も小規模ながら品川駅の隣駅で10年後も維持されると思っています。全てを満たすものはないので、バランスと縁かなと思います。

[410: 周辺住民さん]

397では無いですが・・・流れを読んでいて、皆さん面倒くさいね。400も397も何者？
お互いにお互いの意見を批判、中傷しないで、各自思ったことを書けばいいのでは。
いちいち、お互いにリアクションする必要ないでしょ。

[411: 匿名さん]

絡む人が悪い。

[412: 匿名さん]

長文クン、必死すぎてみんなヒくの巻

[413: マンション検討中さん]

第1期はすぐに完売したそうですが、第2期の売れ行きはどうなんでしょうか？
立地や環境、仕様を見て悩み中です。。。

[414: マンション検討中]

高輪の中古（シティタワー高輪など）とどちらがいいか、、
魅力的な物件だけど、華やかさがない。
奥ゆかしい上品な魅力。

[415: 匿名さん]

>>414 マンション検討中さん
なぜそこでシティタワー高輪？
比べる理由がよくわからん

[416: マンション検討中]

高輪でもともと探してて
でもここも好き

[417: 匿名さん]

>>416 マンション検討中さん
ひとりごとってことね
了解

[418: 匿名さん]

プロパスト好きならラマーレ白金と比べろよ

[419: 匿名さん]

電話でマンション名を伝えるのに苦労しそうですね。絶対に聞き返されます。グランデ何？って。

[420: 匿名さん]

中古だけど御殿山ハウスのほうがよくない？

[421: 匿名さん]

>>420 匿名さん
好き好き

[422: 匿名さん]

>>420 匿名さん
御殿山ハウスは生活の移動は車がメインでスーパーはお手伝いさんが行ってくれるお金持ちに人にオススメ。駅が遠いし、スーパーも遠いので。
でもマリオットホテルの庭園がすぐ隣だし、御殿山の住宅街の中にあるし、環境は良さげ。すぐ下を電車が走ってるから音は、それなりにするかも。

[423: 匿名さん]

御殿山のマンションとここは競合しないだろうな。違いが大きい。
御殿山の住民はシャトルバスで品川駅に行って京急ストアで買い物して帰ってくる（乗り場が真ん前）というパターンかな。
金持ち向けというが、ここより安いだろ。

[424: 匿名さん]

>>423
なんだその土地勘がないのありありのレスww

[425: 匿名さん]

>>424

はいはい、どこがどうなのか指摘してごらん（笑）

[426: 匿名さん]

>>424

ほらどうした？
以前御殿山に住んでいた私に土地勘がないとは笑わせてくれるね。

[427: 匿名さん]

ところでグランパンセ御殿山はいいとしてそのあとの「ザ・レジデンス」って必要？
もしかして近隣で「ザ・タワー」とか「ザ・ハウス」みたいな別の案件を計画しているとか？

[428: 通りがかりさん]

>>427 匿名さん
確かに必要ないね。グランデバンセ御殿山でええわ。

[429: 匿名さん]

>>428 通りがかりさん
最近本当の御殿山というか山の上に小規模マンション建ちそうな場所が駐車場が閉鎖されたり戸建てが何軒かまとめて壊されたりしていくつかあるんだよね
プロパストそっちに何か関わってるのではないかと思った次第

[430: 匿名さん]

>>423 匿名さん
御殿山ハウスはシャトルバス出しているんですか？知らなかった。まさか御殿山トラストシティ利用者専用バスではないですよね？？

[431: 匿名さん]

>>429
高輪4丁目でブリリアの3棟目が建つね。確かに名前はどうするのだろうと思う。

[432: 匿名さん]

>>430 匿名さん
ミニバンみたいなやつを賃貸時代から出してるよ

[433: 匿名さん]

>>430

>まさか御殿山トラストシティ利用者専用バスではないですよね？？

そうだよ。私は御殿山ハウスに限定した話をしているわけではない。御殿山の住民と書いてるだろ。
で、トラストシティのシャトルバスをみんな利用しているのが現状。

[434: 匿名さん]

ほうほう、御殿山の住民はみんながトラストシティーのシャトルバスに（こっそりと）乗車し、買い物行く場所は京急ストアですか。
さすが土地勘がある人は詳しいですねえｗ

[435: 匿名さん]

このシャトルバスの人もひどいけど、御殿山ハウスお手伝いさん妄想も相当なもんだｗ。
御殿山ハウス東側は電車マニアにはたまりませんねｗ

[436: 匿名さん]

みんな堂々と乗ってるよ（笑）
トラストシティの施設の利用者は誰でもいいんだよ。
マリオットにちょっと寄ってパン買ってもいいし、コンビニに寄ってもいい。
ひどいとか言われてもねえ。これが現実だから。

[437: 匿名さん]

>>436
きみ御殿山の住民はみんなと書いてるけど、御殿山といわれている範囲知ってる？
トラストシティのシャトルバスが便利じゃない人はいっぱいいる。
あ、他にもシャトルバスあるんだけど、それを利用しているという言い訳はなしね。

あと、御殿山住人が使えるスーパーは、京急ストアぐらいだと思ってるのでは？
もうこれ以上、恥の上塗りしない方がいいと思うよ。

[438: 匿名さん]

土地勘なし、買う気もなし、そんな奴が個別物件のスレで遊ぶのはやめようね

[439: 匿名さん]

あほか。。。
自分が住んでたのは北品川４でトラストシティの近く。御殿山ハウスはそこなんだから、そのエリアの話に決まってるだろうが。
北品川５は基本御殿山じゃないし、６は離れてるんで土地勘はないね、確かに（その土地勘なんて誰も言ってない）。
ここが御殿山でないのは確実だよ。

[440: 匿名さん]

>>439
はいはい、必死の反論ありがとう。土地勘すごいのわかったよ。
本数少ないバスに（こっそり）乗って、京急で買い物してたのもわかったよ。
中には、そういう人もいるかもね。

今後、御殿山の住人みんなという時は、ソニー通りの反対側の人も混ぜてあげてね

買う気もなく煽るだけなら、もう来ないでね

[441: 匿名さん]

>>439
地図よくみると、北品川５丁目も半分以上が御殿山じゃんｗ
4丁目に住んでたんならわかるだろ。無知丸出し過ぎるwww

[442: 匿名さん]

北品川５丁目は二桁番地が御殿山
一桁なのが低地
これマメな
うちは五丁目だけどトラストシティバスはよく乗るよ
ガーデンシティバスも五反田から利用する
一番買い物に行くのはライフ

[443: 匿名さん]

無知なので教えてもらいたいのですが、10年後の大体の中古価格を予想するのに、周辺の中古物件の現時点の価格を参考にするのは一般的なのですか？マンションマーケットで大崎・御殿山の物件の価格推移を見ると過去6年間でどの物件も中古価格が上がっていますので理解に苦しんでいます。

[444: 匿名さん]

その前は下がってただろ（リーマンショックね）。相場には波がある。予測は難しい。
平時（相場が変化しない場合）なら10年で2割減が基準だそうな（統計データ上とのこと）。そうなる理由は「新築よりそれくらい安ければ築10年の中古を買う人がいる」からとのこと。

[445: 匿名さん]

>>444 匿名さん

その分析は間違っていないけど、「築10年は２割減で取引されている。」を単に言い換えただけのような気がするのですが。

[446: 匿名さん]

新築価格は、コストの積算で決まる。
中古価格は、市場取引価格で決まる。
中古価格の査定は、市場取引価格を参考にする。
マンションの一般的な価格下落率のデータは、検索すればいくらでもでてくる。

[447: 匿名さん]

言い換えというか同じ意味だよね。
何が言いたいのかわからないけど。

[448: 匿名さん]

ただし「平時では」という条件がつくけどね。
実際の築10年物件は分譲価格以上で取引されることも多い、時期によっては。ここ数年はどこもそう。

[449: 匿名さん]

絶対値は、相場の変動に影響されるけど、その影響を除けば、築10年で価値は２割減ということ。
築10年の物件が、もしその時点で新築で売り出された場合の仮想価格と比較すると、やっぱり２割減。
つまり、同じ条件の新築に買い替えするには、プラス20%の資金が必要。

[450: 匿名さん]

>>443

一般論としてエリアの相場を判定するのは新築価格より中古価格を見るほうが適しています
その理由としては中古のほうが取引事例が多いので特殊事情に左右されにくかったり、いわゆる新築プレミアムが乗っておらず実力値に近いといったことがあげられます
よって新築価格の正当性を検証するには周辺相場から建物の経年による価値下落分を割り戻して判定するという手法が使われます

つまり隣の築１０年のマンションが５０００万、築２０年のマンションが４５００万で成約しているのであれば新築のここは例えば６０００万くらいが妥当であろうと考えます（もちろん条件次第で補正は必要ですが）
妥当と思われる価格が６０００万なのに７０００万で売られていたとしたら高すぎる
本来の実力値は６０００万なのにプレミアムが１０００万乗っている

このプレミアム分は理由があって将来も維持できる（つまり既存のマンションにはない特徴があるとか）、もしくは維持できないかもしれないが新築に住めるのだし１０００万のプレミアムは支払額として納得できると判断するのか
とそういうことかと思います