グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[351: 匿名さん]

郊外は確かに安くて広いよ。
でも余程の地場人気エリアじゃないと中古の値下がりはでかいし、都心見たく中古なのに買い金額より高く売れたなんてことはまず起こらない。

さらに職場が郊外ならまだしも郊外住みで都心勤めとか片道1時間で辛いよ。
往復2時間。一日24時間しかないのにその1/12を通勤でとられる。当然それで仕事の時間が減るわけではないし、自分や家族とのふれあいの時間が圧迫される。圧迫されるついでに2時間も鉄の箱に知らない人間同士詰め込まれて体力も使うしストレスも多くて体調崩すし。

俺は家庭事情で郊外住んでるけど、それが無ければすぐにでも引っ越したい。
ほかの人も言っているけど、広さは本当にその広さがないとダメな時以外は妥協したほうがいい。
それこそ郊外の安いところはいつまでも安いのだから。

[352: マンション検討中さん]

環境のよさと、大崎駅からの距離、ライフとセブンが目の前という立地の利便性に惹かれているけど、坪単価考えると迷ってます。
この先の品川のリニア開通や山手線新駅などの影響である程度資産価値は保たれるものでしょうか？

[353: 通りがかりさん]

ここの資産価値が下がるときはバブルやリーマンショックの時のような日本全体が下がる時で、どこ買ってても下がるので仕方がないかと。
そういう時、株や債券はもっと下がるし、現金は金融政策で刷りまくっているので気付かないだけで既にどんどん価値が下がっている。
不動産の資産価値は自分で見極めるしかないけど、資産ポートフォリオに組み込むのは悪くないと思う。

[354: マンション検討中さん]

352です。
どの形で資産を保有するかも大事ですよね。ありがとうございます。

[355: マンション検討中さん]

352です。
これほどの坪単価でもこの立地や現在やこれからの大崎の環境を考えると妥当なところだという解釈でいいでしょうか？

[356: 匿名さん]

大崎の交通利便性と品川駅周辺の今後の再開発を考えると、大きな社会情勢の変化がない限り今よりも資産価値が上がる可能性はあると思います。

[357: 匿名さん]

品川駅徒歩圏内のほうが将来的な資産性は高い可能性大かな。

[358: 匿名さん]

ここって南側にマンション立ってるけど、日当たりってどうなの？

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん
マンションとの間に少し距離があってちょうど太陽の方が抜ける位置にあるので南側は日当たりはいいね。

[360: 匿名さん]

山手線の駅近、目の前にスーパー・クリーニングがある、三井不動産が整備した美しい街並みの真ん中にある、多種多様な習い事や評判の良い小学校が近くにある、周りの交通量が多くない、複数のカフェやレストランが近くにある、人が多過ぎなくゆったりと過ごせるなど、立地がすごく良いので資産価値が保ちやすいですよ。
一度この立地での生活を経験すると他で満足するところを見つけるのは難しいだろうなと感じています。

[361: 匿名さん]

小規模だし、ランドマーク的なタワーよりは資産価値の維持は一般的には厳しい。
将来の中古価格は、近くのアクス御殿山が参考になると思います。築10年で20%ダウンくらい？
それほど悪くもなく、まあまあじゃないでしょうか。

[362: 匿名さん]

>>361 匿名さん
アクス御殿山は築20年ですよ。
しかも今売りに出てる部屋は、分譲時の平均坪単価から計算すると5%以上値上げされてますよ。あなたの言う通りアクス御殿山を参考にすれば、20年後は5%アップですね。
立地はグランデバンセの方がアクス御殿山より
良いですね。

[363: 匿名さん]

昔は大崎安かったもんね。
今後さらなる相場上昇の余地がどれほどあるものか。

[364: 匿名さん]

>>362 匿名さん

？新築時価格が違うよね？？
大丈夫？？？

[365: 通りがかりさん]

近所に住んでますが目の前のライフは鮮度悪くて使えないスーパーだと思った方が良いよ。

[366: 匿名さん]

近隣某タワー住民です
場所も見た目も悪くないけどこの価格はちょっと受け入れられないですねw
なんでパークシティ買わずにこの価格でこれ買うのって感じです

[367: 匿名さん]

そりゃパークシティ新築時に買ってればそうですよ。レジデンスは売りに出ないし今や中古でも新築時同等かそれ以上じゃなきや買えないし。
となると駅からこの距離はこれが最後っぽいかなと。

[368: 匿名さん]

>>364 匿名さん
分譲時平均坪単価から計算すると合っていると思いますが、違うという根拠は？

[369: 匿名さん]

>>366 匿名さん
パークシティ大崎の中古もありかもしれませんね。タワーマンションの各階ゴミ捨て場、パーティールーム、フィットネスジム、ゲストルーム、スタディルームとかは魅力的ですし。

[370: 匿名さん]

367ですが、私はタワマンは微妙で、
共用設備使う気ないのに管理費余分に取られるのがなんとも...
パークシティ買うならレジデンスですね。
管理費はタワー並みと聞きましたが。

[371: 匿名さん]

>>367 匿名さん
２億と出すならパークシティの中古でも新築同様にできますよね
正直プロパストの強気の根拠とそれについてく客の気持ちはわからんです
まあ気に入ったんならいいですけどそこまでこの物件じゃなければという理由も大多数の人には希薄でしょう
その代わりリセールは相対的に不利でしょうね
少なくともリセール時は新築だからという理由で買ってくれる人はいなくなるわけだから

[372: 匿名さん]

>>370 匿名さん
そういう気持ちはわかりますが余分な管理費を嫌う人がなんでこんな割高なマンション選ぶんですか？

[373: 匿名さん]

>>372 匿名さん
まあまあ、割高かどうかはその人が決める訳なので。グランデバンセにしろパークシティ大崎にしろ立地が素晴らしいので、家を探している人は大崎駅の山手線内のこの場所を見に来る価値はあると思います。素晴らしい雰囲気ですよ。

[374: 匿名さん]

グランデバンセ御殿山に興味がある人は、パークシティ大崎もついでに見て、納得して契約すれば良いのではないでしょうか？場所的には近いので。

[375: 匿名さん]

>>368 匿名さん

新築時安かったアクスが値上がりしたから、ここも同じ比率たけ値上がりするというロジックがわかりません。

アクスの中古価格と似たような価格に落ち着くとの仮定なら、ここは新築価格が高いから、新築時より下落するでしょ？

何か間違ってます？単純な算数です。

[376: 匿名さん]

グランデバンセはパークシティと比較すると確かにもう少し現価格よりも安くてもいいとは思う。
一方でこれだけ客が付いているのはこの立地ならではの生活のしやすさという実需があるからではないでしょうか？今は割高感があっても実需があるというのは資産性には大きな強みとなります。

[377: 匿名さん]

まあ販売個数も少ないから強気でもほんとにいいと思った人が相当数いればということでしょう。
もちろんパークシティがいいというのもその通りですが、今から買おいとして希望の間取り、方角、階数のものがいつ出てくるかもわからないので。
パークシティとこれが同時に売ってたらそりゃパークシティかなと思いますが、こればっかりは縁です。

[378: 匿名さん]

>>375 匿名さん
おかしいですね。なぜ築20年のアクスの価格に10年後になるのですか？しかも医療モール、スーパー、スタバ、クリーニングなどが徒歩1分にあり、パークシティ大崎の再開発地の中心にあるグランデバンセの方が住環境が明らかによいので参考にならないかと。ゲートシティ大崎も近いですし。この立地は貴重ですよ。

[379: 匿名さん]

>>378 匿名さん

そういったこと、諸々補正するに決まってるじゃないですか。
アクスが気に入らないなら、グラスカでも、それこそパークシティでもいいですけど、周辺中古価格を参考に、相場感として中古になったらこれくらい下がりそうと言っているだけ。しかも、立地がいいから、小規模物件でありながら、下げ幅が許容範囲と評価している訳です。
新築単価がパークシティの中古より高いから、少なくとも中古になったら、値下がりすると思うのが普通だと思いますけど？中古になって上がると思うのが不思議でなりません。

[380: 匿名さん]

>>379 匿名さん
5%上がると書いたのは、アクス御殿山が参考になると不思議なことを書かれていたのでアクス御殿山と分譲時と現在の中古価格を比較して差し上げたまでです。
もともと諸々補正すると書いていませんでしたし、当初書かれていた10年後に2割下がるというのでは、全然補正された計算になっていませんよ。

[381: 匿名さん]

相場変動は全ての物件にあてはまるので置いておくとすると、個々の物件の資産維持性は立地と物件自体の特性に依存する。
ここは立地はいいと思うけど、小規模というのがいささか不利だ、というのはデータが示す通り。
小規模好きもいるのであとは好みで決めればいい。
個人的には、品川駅周辺の再開発やリニアなどで、小規模ならブリリア品川あたりが面白そうかな。

[382: 匿名さん]

8000万の2LDKを仮に買ったとして、10年で2割資産価値減だと1600万減。
大崎駅徒歩5分の2LDKならば新築ではなくなったも23万は固い。
23万で10年の家賃総額が2760万。
今は金利が安いから利息と固定資産税やもろもろの諸費用払ったとしても
家賃払うより得だし、さらに家賃みたいに払っても何も残らない金じゃないわけだから、
このレベルの高値だとしても住むために買うなら得。
資産運用するならわざわざこのマンション選ばなければいい。

[383: 匿名さん]

>>382 匿名さん
いやいや、グランデバンセより立地条件が悪いアクス御殿山の中古価格6680万円は築20年の価格ですよ。だからその価格を参考に10年で2割減という前提はやっぱりおかしい。
でも、山手線駅のこの立地を買っておけば、資産価値の大きな下げは心配しなくて良いという方向性はその通り。2割下げはまずあり得ないからより安心かと。

[384: 匿名さん]

一人で住むんだけど2LDKと1LDK+S+WCIとどっちがいい？
広すぎても掃除大変？

[385: 匿名さん]

381、382は素晴らしいセンスをしてらっしゃいます。高値掴みしないためのものの考え方の本質がわかってらっしゃるようです。それに比べ…

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん
381、382は考え方の方向性はいいけど、ちょっとずつ惜しいかと。ブリリア品川は山手線駅外側だし品川駅からだと10分もかかるし生活環境がグランデバンセに比べるとイマイチ。ラーメン二郎好きな人はすぐ隣にお店があるから良いかもしれませんね。
382は、中古で売る場合の価格と賃貸価格を比較する考え方はいいけど、大前提の10年で2割減という設定根拠がおかしいのでそこは参考にならないですね。

[387: 匿名さん]

10年で2割減は妥当だと思います〜

[388: 匿名さん]

>>386

オープンハウスというマイナーデべの「山手線外側」で「品川駅徒歩10分」の「オープンレジデンシア品川」が坪400万程度であっさり完売しているので、世間の評価はあなたとはちょっと違うようだね。ここはまだ完売していないようだ。
ブリリア品川はメジャーデベ、インターシティ至近、キャナルビューというオープンにない利点があるのでおそらく人気はさらに相当上でしょう。

[389: 匿名さん]

388に追記。
386さんの言うように住環境が全然違うといっていいので、こことブリリア品川は競合はしないと思うよ。
あくまで近隣エリアにおける資産性での比較。

[390: 匿名さん]

>>387 匿名さん
どうしてですか？根拠を示してください。当初10年後に2割減と書いた方は立地条件が異なる築20年の物件の中古価格を根拠にしていましたが、当てにならないと思いますよ。

[391: 匿名さん]

やっぱり……な人ですね。

世の中、二つとして同じ物件はないのですよ。
不動産を査定する場合、周辺の物件の取引価格を
参考に、異なる条件を補正して出すのです。
沖式中古価格も仲介業者も、基本的考え方は同じ。だから、近所の築年数が違う物件でも参考になるのです。勿論、補正項目、補正係数は業者により異なるので、そこが腕の見せ所。

ここの中古単価が、アクス以上、パークシティ未満はコンセンサスだと思いますが、それは本質ではない。10年20%ダウンも本質ではない。なぜなら、査定者依存の補正の範疇だから。

あなたが……なのは、立地、築年数の異なる物件が参考にならない、参考にすることが間違っていいると噛みついて、切り捨てているところ。

つまり、査定の本質を全く理解していないところなのです。

[392: 匿名さん]

>>391 匿名さん
あれ？あなたが固執した10年で20%はもういいんですか？それであなたはどう補正したんですか？

[393: 匿名さん]

>>392 匿名さん

ダメだ、こりゃ……

[394: 匿名さん]

どうでもいいけどアクス御殿山だけどあの場所で御殿山というのはかなり図々しいね
今ならアクス大崎とかアクス北品川などになるのだろうけど当時は大崎にはブランド力がなかったんだろうね

[395: 匿名さん]

>>393 匿名さん
参考にするところが間違っているのではなくて参考にする方法が間違っているのでしょう。アクスを参考にするなということでなくて、アクスの中古価格を元にどうやったらグランデバンセの価格が10年後に2割減となるという理屈になるのかが説明されたら納得するのではないですか？
私も10年後に2割減はおかしいと思いますよ。

[396: 匿名さん]

なんか面倒くさいですね。でもやさしいから、教えちゃうね。
基本的な考え方は「中古単価が、アクス以上、パークシティ未満」これが全てです。
物事を捉えるとき、俯瞰的にざっくりと上下限を抑え、相場感を掴むことは、
一般的な仕事のやり方としても大事ですよ～。仕事できない人は覚えておいてね。

相場感の掴みが目的なので、別に電卓叩いてません。暗算によるあたり計算です。
住まいサーフィンとマンションマーケットでは、少し中古相場が違いますが、両者
の間をとって、暗算しやすいように切りのよい数字で
　・築２年　　パークシティ大崎ザタワー　１３５万円／ｍ２
　・築２０年　アクス御殿山　９５万円／ｍ２

ここのマンションが中古になると、ざっくり
　・築２年　１３０万円／ｍ２（パークシティよりは少し安い）
　・築２０年　１００万円／ｍ２（アクスよりは少し高い）
この間をとって、
　・築１０年　１１５万円／ｍ２

ここの新築がいくらかよくわかりませんが、１４０万円／ｍ２くらい？
そうすると、ざっと８０％くらいになるんじゃない？

あと、念のため言っておくと、別に１０年後の価格を充てることが目的じゃないですよ～。
そんなの３８１さんが言ってるように、相場変動でどうにでも変わるから。
あくまで、新築が割高と言われている中、新築価格が許容範囲かどうかを掴むのが目的です。
まあ、相場維持前提でこの新築高騰の中、中古１０年で２０％減て、そんなに悪い数字じゃない、
立地的に価格維持しやすい、買ってもいいかな、というのが結論です。
３８１、３８２さんは、別な角度からですが、そういう俯瞰的な見方をされているから素晴らしい
センスと言いました。

あ～疲れた。

[397: 匿名さん]

>>396 匿名さん
実際は、築20年アクス御殿山100.3万円/m2(6680万円/66.6m2)を95万円/m2にしたり、130万円と110万円の間を間を取ると言いつつ築10年 120万円/m2にせずに115万円/m2にしたり、グランデバンセの新築は135万円/m2程度のところを140万円/m2にしたり、80%にするために涙ぐましい偽装ですね(笑)
10年後にの価格を充(当)てることが目的じゃないと予防線まで張ってナイスなセンスですね、お疲れさま！
ちなみにオリンピック後は不動産価格が下がる可能性が示唆されていますし、俯瞰で見て高値掴みしないようにすること自体は否定していませんよ。ただし、偽造した根拠を示さなければならないような10年後に2割減なんて無責任なことは書くことには大いに疑問を感じます。

[398: 匿名さん]

アクス御殿山が20年前の分譲価格と同じくらいもしくはより高い値段で売られているように、経年に従って値段が下がって行くという計算は都心回帰が進んでいる近年では山手線駅の駅近立地では、成り立たなくなっていますね。
パークシティ大崎の中古なり、グランデバンセなり、自分で住むのなら、資産価値の下がりにくさと生活環境の良さを両方兼ね備えた立地を選ぶのが良いでしょうね。

[399: 匿名さん]

ここは、投資物件なの？
住人が値上がりしたら売りさばこうと思ってる人や賃貸の人ばっかりだと嫌な感じ

[400: 匿名さん]

>>397
やっぱり…な人ですね。相変わらず論点がピンボケ、どころか的外れですね。

現在の市場価値（中古相場）から見て、新築価格が割高かどうかの判断材料
の話をしているだけです。最終的には、個々人が判断すればいい話で、私は
私の考えを述べたまで。

私は、それぞれの方が、それぞれの判断材料を述べ、参考にするのはこの掲
示板の趣旨に沿っている行為だと思います。

それに対して、責任うんぬんていうのがそもそもおかしいと思いますが、百
歩譲って仮に責任という話がつきまとうなら、じゃあ、あなたが「１０年後
２０％も下がらない」というのは無責任じゃないんですか？

そこまで言うなら先ず、これに答えてください。更にその根拠も示してくだ
さい。あなたは、批判ばかりで、なんら自分の考えを全く示していません。
おまけに、偽造とか誹謗中傷する有様です。そういった行為こそ、この掲示
板の趣旨に反すると思いますが、ご自分の行為に対してどうお考えですか？

－－－
また、もうお付き合いするのも面倒ですが、偽造とか誹謗中傷されたままも
嫌なのでお答えします。あなたへのお付き合いはこれが最後です。

（１）中古価格について
繰り返しになりますが、中古価格は「住まいサーフィン」と「マンションマ
ーケット」の中古価格の間です。
あなたの「築20年アクス御殿山100.3万円/m2(6680万円/66.6m2)を95万円/m2」
という、売り出し価格１件をサンプルにするより、よっぽど妥当だと思います。
（売り出し価格と成約価格が違うことくらいわかりますよね？）

（２）「130万円と110万円の間を間を取る」とは言ってません。
それこそねつ造です。（130＋100）/2＝115で間違ってますか？
（概算なので、別に120にしてもいいですけどね。）

（３）グランデバンセの新築価格について
価格表を持ってませんので平均価格はわかりませんし、電卓もたたいていま
せんので目の子です。現在、物件概要に出ている　5,850万円／42.83m2で計
算すると、136.6万円／m2です。140万円でそんなおかしくないと思いますが。

あ～疲れた。－－－の上にある質問には、是非、答えてくださいね。