グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[341: 通りがかりさん]

この立地なら値下がりの心配もないし、売ってよし貸してよし。
マンションはとにかく立地。広さを求めて立地を妥協すると、値下がりして住み続けざるを得なくなる。

[342: 匿名さん]

幼児2人のうちならなんとかなっても小学校高学年ぐらいになればもう無理だろう。
5,6年で買い替えせざるを得ないのは厳しいかな。
はじめからそれなりの広さのものを買っておいた方がいいね。

[343: 匿名さん]

>>339 匿名さん
まあでも大崎に家族で住むなら家賃は最低でも２０万はかかる
五年住んだら家賃だけで１２００万近い
今大崎の新築買って5年後に１２００万ものキャピタルロスが出るとも思えないので買ってもいいのでは
金利も低いのでローン減税と合わせるとむしろ逆ざやになるので頭金は温存してフルローンがオススメ
賃貸感覚で買えばいいと思うよ

[344: 匿名さん]

無理やりここを勧めてるのはどういう人なのかね。。

[345: 匿名さん]

>>342 匿名さん
もちろん広いの買えればそれに越したことはないが広さのために郊外行くのはやめたほうがいい
広さがどうしても必要になったら買い換えればいい
どうせ転勤とかもあるかもしれない
その時は貸せばいい

[346: 匿名さん]

無理やり勧めてるわけではないが一般論として将来を見越して広さを求めて郊外に行くと身動き取れなくなるよって話
もちろん広いの買う予算があるなら買えばいい

[347: 匿名さん]

予算7000-8000万なら郊外でなくても都心の近く（大崎と同レベル）の立地で70平米ぐらいが手に入るでしょ。
なんで無理矢理郊外と連呼するのやら。

[348: 匿名さん]

>>347 匿名さん
予算７０００万なら大崎のほうが例えば品川シーサイドなんかよりキャピタルロスが少ないだろうって話だよ
郊外の巣に帰りなしっし

[349: 匿名さん]

品川シーサイドなんて考えてもいなかったね（笑）
悪いが私は大崎は眼中にない。

[350: 匿名さん]

>>345 匿名さん
郊外とか、極端な例を引き合いに出して、ここがいいって…
その論理だと、大崎より更に立地がよく、値下がりの恐れのない立地を何で薦めないの？

全てはバランス。必要な広さと資産価値を維持しやすい立地を両立しましょう、その広さは、4人家族の最低限の広さを満たしていないので、両立でききていないのでは？という問題設定なのに。

○○は、反論するとき、すぐ極論を持ち出すから困る。

[351: 匿名さん]

郊外は確かに安くて広いよ。
でも余程の地場人気エリアじゃないと中古の値下がりはでかいし、都心見たく中古なのに買い金額より高く売れたなんてことはまず起こらない。

さらに職場が郊外ならまだしも郊外住みで都心勤めとか片道1時間で辛いよ。
往復2時間。一日24時間しかないのにその1/12を通勤でとられる。当然それで仕事の時間が減るわけではないし、自分や家族とのふれあいの時間が圧迫される。圧迫されるついでに2時間も鉄の箱に知らない人間同士詰め込まれて体力も使うしストレスも多くて体調崩すし。

俺は家庭事情で郊外住んでるけど、それが無ければすぐにでも引っ越したい。
ほかの人も言っているけど、広さは本当にその広さがないとダメな時以外は妥協したほうがいい。
それこそ郊外の安いところはいつまでも安いのだから。

[352: マンション検討中さん]

環境のよさと、大崎駅からの距離、ライフとセブンが目の前という立地の利便性に惹かれているけど、坪単価考えると迷ってます。
この先の品川のリニア開通や山手線新駅などの影響である程度資産価値は保たれるものでしょうか？

[353: 通りがかりさん]

ここの資産価値が下がるときはバブルやリーマンショックの時のような日本全体が下がる時で、どこ買ってても下がるので仕方がないかと。
そういう時、株や債券はもっと下がるし、現金は金融政策で刷りまくっているので気付かないだけで既にどんどん価値が下がっている。
不動産の資産価値は自分で見極めるしかないけど、資産ポートフォリオに組み込むのは悪くないと思う。

[354: マンション検討中さん]

352です。
どの形で資産を保有するかも大事ですよね。ありがとうございます。

[355: マンション検討中さん]

352です。
これほどの坪単価でもこの立地や現在やこれからの大崎の環境を考えると妥当なところだという解釈でいいでしょうか？

[356: 匿名さん]

大崎の交通利便性と品川駅周辺の今後の再開発を考えると、大きな社会情勢の変化がない限り今よりも資産価値が上がる可能性はあると思います。

[357: 匿名さん]

品川駅徒歩圏内のほうが将来的な資産性は高い可能性大かな。

[358: 匿名さん]

ここって南側にマンション立ってるけど、日当たりってどうなの？

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん
マンションとの間に少し距離があってちょうど太陽の方が抜ける位置にあるので南側は日当たりはいいね。

[360: 匿名さん]

山手線の駅近、目の前にスーパー・クリーニングがある、三井不動産が整備した美しい街並みの真ん中にある、多種多様な習い事や評判の良い小学校が近くにある、周りの交通量が多くない、複数のカフェやレストランが近くにある、人が多過ぎなくゆったりと過ごせるなど、立地がすごく良いので資産価値が保ちやすいですよ。
一度この立地での生活を経験すると他で満足するところを見つけるのは難しいだろうなと感じています。

[361: 匿名さん]

小規模だし、ランドマーク的なタワーよりは資産価値の維持は一般的には厳しい。
将来の中古価格は、近くのアクス御殿山が参考になると思います。築10年で20%ダウンくらい？
それほど悪くもなく、まあまあじゃないでしょうか。

[362: 匿名さん]

>>361 匿名さん
アクス御殿山は築20年ですよ。
しかも今売りに出てる部屋は、分譲時の平均坪単価から計算すると5%以上値上げされてますよ。あなたの言う通りアクス御殿山を参考にすれば、20年後は5%アップですね。
立地はグランデバンセの方がアクス御殿山より
良いですね。

[363: 匿名さん]

昔は大崎安かったもんね。
今後さらなる相場上昇の余地がどれほどあるものか。

[364: 匿名さん]

>>362 匿名さん

？新築時価格が違うよね？？
大丈夫？？？

[365: 通りがかりさん]

近所に住んでますが目の前のライフは鮮度悪くて使えないスーパーだと思った方が良いよ。

[366: 匿名さん]

近隣某タワー住民です
場所も見た目も悪くないけどこの価格はちょっと受け入れられないですねw
なんでパークシティ買わずにこの価格でこれ買うのって感じです

[367: 匿名さん]

そりゃパークシティ新築時に買ってればそうですよ。レジデンスは売りに出ないし今や中古でも新築時同等かそれ以上じゃなきや買えないし。
となると駅からこの距離はこれが最後っぽいかなと。

[368: 匿名さん]

>>364 匿名さん
分譲時平均坪単価から計算すると合っていると思いますが、違うという根拠は？

[369: 匿名さん]

>>366 匿名さん
パークシティ大崎の中古もありかもしれませんね。タワーマンションの各階ゴミ捨て場、パーティールーム、フィットネスジム、ゲストルーム、スタディルームとかは魅力的ですし。

[370: 匿名さん]

367ですが、私はタワマンは微妙で、
共用設備使う気ないのに管理費余分に取られるのがなんとも...
パークシティ買うならレジデンスですね。
管理費はタワー並みと聞きましたが。

[371: 匿名さん]

>>367 匿名さん
２億と出すならパークシティの中古でも新築同様にできますよね
正直プロパストの強気の根拠とそれについてく客の気持ちはわからんです
まあ気に入ったんならいいですけどそこまでこの物件じゃなければという理由も大多数の人には希薄でしょう
その代わりリセールは相対的に不利でしょうね
少なくともリセール時は新築だからという理由で買ってくれる人はいなくなるわけだから

[372: 匿名さん]

>>370 匿名さん
そういう気持ちはわかりますが余分な管理費を嫌う人がなんでこんな割高なマンション選ぶんですか？

[373: 匿名さん]

>>372 匿名さん
まあまあ、割高かどうかはその人が決める訳なので。グランデバンセにしろパークシティ大崎にしろ立地が素晴らしいので、家を探している人は大崎駅の山手線内のこの場所を見に来る価値はあると思います。素晴らしい雰囲気ですよ。

[374: 匿名さん]

グランデバンセ御殿山に興味がある人は、パークシティ大崎もついでに見て、納得して契約すれば良いのではないでしょうか？場所的には近いので。

[375: 匿名さん]

>>368 匿名さん

新築時安かったアクスが値上がりしたから、ここも同じ比率たけ値上がりするというロジックがわかりません。

アクスの中古価格と似たような価格に落ち着くとの仮定なら、ここは新築価格が高いから、新築時より下落するでしょ？

何か間違ってます？単純な算数です。

[376: 匿名さん]

グランデバンセはパークシティと比較すると確かにもう少し現価格よりも安くてもいいとは思う。
一方でこれだけ客が付いているのはこの立地ならではの生活のしやすさという実需があるからではないでしょうか？今は割高感があっても実需があるというのは資産性には大きな強みとなります。

[377: 匿名さん]

まあ販売個数も少ないから強気でもほんとにいいと思った人が相当数いればということでしょう。
もちろんパークシティがいいというのもその通りですが、今から買おいとして希望の間取り、方角、階数のものがいつ出てくるかもわからないので。
パークシティとこれが同時に売ってたらそりゃパークシティかなと思いますが、こればっかりは縁です。

[378: 匿名さん]

>>375 匿名さん
おかしいですね。なぜ築20年のアクスの価格に10年後になるのですか？しかも医療モール、スーパー、スタバ、クリーニングなどが徒歩1分にあり、パークシティ大崎の再開発地の中心にあるグランデバンセの方が住環境が明らかによいので参考にならないかと。ゲートシティ大崎も近いですし。この立地は貴重ですよ。

[379: 匿名さん]

>>378 匿名さん

そういったこと、諸々補正するに決まってるじゃないですか。
アクスが気に入らないなら、グラスカでも、それこそパークシティでもいいですけど、周辺中古価格を参考に、相場感として中古になったらこれくらい下がりそうと言っているだけ。しかも、立地がいいから、小規模物件でありながら、下げ幅が許容範囲と評価している訳です。
新築単価がパークシティの中古より高いから、少なくとも中古になったら、値下がりすると思うのが普通だと思いますけど？中古になって上がると思うのが不思議でなりません。

[380: 匿名さん]

>>379 匿名さん
5%上がると書いたのは、アクス御殿山が参考になると不思議なことを書かれていたのでアクス御殿山と分譲時と現在の中古価格を比較して差し上げたまでです。
もともと諸々補正すると書いていませんでしたし、当初書かれていた10年後に2割下がるというのでは、全然補正された計算になっていませんよ。

[381: 匿名さん]

相場変動は全ての物件にあてはまるので置いておくとすると、個々の物件の資産維持性は立地と物件自体の特性に依存する。
ここは立地はいいと思うけど、小規模というのがいささか不利だ、というのはデータが示す通り。
小規模好きもいるのであとは好みで決めればいい。
個人的には、品川駅周辺の再開発やリニアなどで、小規模ならブリリア品川あたりが面白そうかな。

[382: 匿名さん]

8000万の2LDKを仮に買ったとして、10年で2割資産価値減だと1600万減。
大崎駅徒歩5分の2LDKならば新築ではなくなったも23万は固い。
23万で10年の家賃総額が2760万。
今は金利が安いから利息と固定資産税やもろもろの諸費用払ったとしても
家賃払うより得だし、さらに家賃みたいに払っても何も残らない金じゃないわけだから、
このレベルの高値だとしても住むために買うなら得。
資産運用するならわざわざこのマンション選ばなければいい。

[383: 匿名さん]

>>382 匿名さん
いやいや、グランデバンセより立地条件が悪いアクス御殿山の中古価格6680万円は築20年の価格ですよ。だからその価格を参考に10年で2割減という前提はやっぱりおかしい。
でも、山手線駅のこの立地を買っておけば、資産価値の大きな下げは心配しなくて良いという方向性はその通り。2割下げはまずあり得ないからより安心かと。

[384: 匿名さん]

一人で住むんだけど2LDKと1LDK+S+WCIとどっちがいい？
広すぎても掃除大変？

[385: 匿名さん]

381、382は素晴らしいセンスをしてらっしゃいます。高値掴みしないためのものの考え方の本質がわかってらっしゃるようです。それに比べ…

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん
381、382は考え方の方向性はいいけど、ちょっとずつ惜しいかと。ブリリア品川は山手線駅外側だし品川駅からだと10分もかかるし生活環境がグランデバンセに比べるとイマイチ。ラーメン二郎好きな人はすぐ隣にお店があるから良いかもしれませんね。
382は、中古で売る場合の価格と賃貸価格を比較する考え方はいいけど、大前提の10年で2割減という設定根拠がおかしいのでそこは参考にならないですね。

[387: 匿名さん]

10年で2割減は妥当だと思います〜

[388: 匿名さん]

>>386

オープンハウスというマイナーデべの「山手線外側」で「品川駅徒歩10分」の「オープンレジデンシア品川」が坪400万程度であっさり完売しているので、世間の評価はあなたとはちょっと違うようだね。ここはまだ完売していないようだ。
ブリリア品川はメジャーデベ、インターシティ至近、キャナルビューというオープンにない利点があるのでおそらく人気はさらに相当上でしょう。

[389: 匿名さん]

388に追記。
386さんの言うように住環境が全然違うといっていいので、こことブリリア品川は競合はしないと思うよ。
あくまで近隣エリアにおける資産性での比較。

[390: 匿名さん]

>>387 匿名さん
どうしてですか？根拠を示してください。当初10年後に2割減と書いた方は立地条件が異なる築20年の物件の中古価格を根拠にしていましたが、当てにならないと思いますよ。