グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[3081: 匿名さん]

>>3080 匿名さん
新航路の資産性に対する影響は軽微だと思う。
東側は直下じゃないし
それよりも、大崎経由の羽田線が頓挫してしまう方が心配

[3082: 匿名さん]

高値挑戦でリセール悪い物件といえばサンケイリビングのルフォン御殿山もそうですかね
スペック高い小規模物件ですが築年数の古い大型物件の御殿山ハウスに再販価格負けてます

[3083: 匿名さん]

タワマンが15年価値が維持できるとは、能天気な。
ボーダーは10年ですよ。有名な数字です。

[3084: 匿名さん]

>>3082 匿名さん

その事例は面白いですね。ここも含めてモニターしていきたいです

[3085: 匿名さん]

>>3083 匿名さん
エビよろ

[3086: 匿名さん]

中古のタワマンがヤバそうなことだけは分かるわ。タワマン所有者の大多数は築10年あたりで売り抜けたいと思ってるよね。

[3087: 近隣住民]

朝まで洗濯物を干してるのは、みっともないし景観を損ねるので止めてほしい。

[3088: 匿名さん]

ここは武蔵小山君に荒らされて機能していない

[3089: 匿名さん]

>>3088 匿名さん
最近は、タワマン憎し君

[3090: 匿名さん]

>>3084 匿名さん
ルフォン御殿山はリーマンショック前のプチバブル状態の時に高値で分譲されました
確かにものは悪くなかったですが微妙なデベロッパーに御殿山とはいうものの山手線外側の微妙な立地のせいかリセール価格は分譲時より下がってます
結局リセールバリューというのはいくらで買えたかというところに尽きます
大型のタワーマンションはその戸数の多さや再開発と組み合わさり街の雰囲気を変えエリアの相場自体を変えるパワーがあることから既存相場より高値でもリセールバリューが高くなる傾向があります

[3091: 匿名さん]

安くても、今から大崎のタワマンは買いません。

[3092: 匿名さん]

ほかに似た事例としては高輪四丁目の丸紅のグランスイート高輪
あそこも分譲価格が高過ぎた
既存相場を大きく超える価格が維持できるのはやはり三井、三菱、住友、野村といった大手デベロッパーの大型物件など条件が限られると思います
小規模物件かつ上記4社以外の物件は相場よりうんと安く買えないかぎり避けた方が無難でしょう
ルフォン御殿山もグランスイート高輪も最後は再販業社に叩き売ってましたけどね

[3093: 匿名さん]

ルフォン御殿山はリーマンでキャンセル続出、叩き売りだったな。でもサンケイ売主、三菱地所販売代理は変わらずだったよ。
グランスイート高輪は確かに最後は再販業者で叩き売り。どっちも内見した（笑）

[3094: 匿名さん]

>>3092 匿名さん
逆の見方をすれば、ノンメジャーだけど条件の良い中古を安い値段で買えるチャンスもあるということね。

[3095: 匿名さん]

>>3093 匿名さん
ルフォンもグランスイートも立地というかロケーションが微妙すぎて道路から建物がよく見えず外から見た佇まいというかここに住みたいここに住んだら自慢できそうみたいな要素がほぼなかったことも苦戦した理由の一つ
ランドマーク性がないと高額物件は難しいね
ここは多分中央区とか千代田区とかのとか中小規模の建物しかないあたりにこのデザインで建てたら目立ったのだろうがマンションの規模としてはタワマンはもちろん北品川ホームズみたいな古いマンションにすら劣るので割高感に納得感がないことめ売れ残りの原因の一つだろうね

[3096: 匿名さん]

>>3094 匿名さん
うーんそれはどうだろうな？
中古は明らかな買い得はすぐ買われちゃうからね
今度の土曜日に内見するみたいなスピード感じゃ中古でお得な物件を買うのはまず無理
専業で毎日探してるやつたくさんいるからね

[3097: 匿名さん]

ルフォンは一度モデルルームに価格決定前に冷やかしに行ったけどリーマンショック後だったか電話かかってきてびっくりされるような価格になったので電話では申し上げられないので一度モデルルームにお越しくださいと営業されたよ
すでに別の物件契約してたのだか手付け放棄しても良いと思えるくらいの価格ですとか食い下がってきて笑ったわ

[3098: 匿名さん]

>>3093 匿名さん
グランスイートは最上階の部屋が確か２億切るくらいだったけど再販されたらいきなり１.5億に下がっててワロタ
それでも売れなくて最後は１.2億くらいの広告入ってたの覚えてる

[3099: 匿名さん]

>>3095 匿名さん
確かに「マンションはそのエリアのランドマーク買え」というのは、よく言われてる話ですよね。
もちろん、ベラボーに高いのは無しですが

[3100: 匿名さん]

マンションは立地を買え、ですね、正しくは。

あとは飛行機の街となる品川区・大崎をどう見るか。

[3101: 匿名さん]

結局、買値が安いことがすべて。5年前に買った無名デベの小規模物件でも3割高い価格で取引されている。当時は新築なのに築10年超のマンションより安かったので。

翻ってここは、築浅タワマンよりも高く売り出しているのでリセールは相当に厳しいと思うなあ。再開発関連の新築なら新しい相場を作ることもできるが、ここは単なる小規模物件。

[3102: 匿名さん]

もう良いじゃない。ここもめでたく完売御礼なんだから、妬みつらみは、今後は他でどうぞよろしく。
大規模だって、今回の様な偽装問題で、資産価値大暴落、一斉に売り出されたりしたら、一気に価格下がるよ。もう将来の事は分からないんだから、お互い5年10年後にまたどこかで語りましょうよ。

[3103: 匿名さん]

品川区のタワマンは、今後売れないでしょうね

[3104: 評判気になるさん]

御殿山小学校に通えるというのは大きな価値のような気がする。
ここのプレミアム住戸は広いし、なかなか100平米超えが少ない中で、一定のニーズはあるから、出したらすんなり売れちゃう気もするなぁ

この先、分譲用地がないことから、なんだかんだ、ここもそこまでは資産価値落ちないとおもうけど。

[3105: 匿名さん]

>>3104 評判気になるさん
品川区のツートップが、第三日野と御殿山と言われてますが、別にこれらの小学校が特別なのではなくて、ただ単にその学区のエリアの家庭の教育への意識が高いというだけの話だけどね。
もちろん、転売に際しては御殿山小学校の学区というのは一つのメリットだけど、そんなに大きな価値でもないよ。
大崎の大きな価値は、ターミナル駅へと変貌したこと、今後の発展性を望める品川駅に至近、更なる利便性を望める立地なのに、住宅街が山手線の駅から徒歩10分以内に沢山あるというところかと

飛行機が万が一飛んだとしても、資産価値はこれっぽっちも下がらないと思います

[3106: 匿名さん]

3099、「ランドマークを買え」とは初めて聞きましたよ（笑）あなた独自ですかね～（笑）www

[3107: 匿名さん]

三井さんも、資産価値を維持できるマンションは立地とあとはみてくれ（ランドマーク性や小規模でもいかにも高級マンションという外観）と言ってるね。

[3108: 匿名さん]

＞住宅街が山手線の駅から徒歩10分以内に沢山あるというところ

？
大崎は残念ながら、準工業地帯、ですね。住宅地ではないです。それでも許せるのはやはり駅徒歩5分までになってくるでしょう。


＞御殿山小学校に通えるというのは大きな価値

御殿山小は、公立小学校ランキングでは20位にすら入っていないです。

[3109: 匿名さん]

>>3106 匿名さん

えっ、常識ですよ。
沖さんの７つの法則にもあります。
出来るだけ目立つことが肝心。

[3111: 匿名さん]

[No.3110および本レスは、前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]

[3112: 匿名さん]

大崎、人気だね
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/nfmnews/15/103004651/?ST=smartnfm

[3113: 匿名さん]

原美術館閉館らしいな

[3114: 匿名さん]

大崎は、準工業地帯だふー。
山手線にしちゃ、稀有。

[3115: 匿名さん]

>>3114 匿名さん
閑静な住宅街ならともかく、利便性を重んじてる層はそんなの微塵も気にしてないだろ

[3116: 匿名さん]

プライド捨ててまで準工業地帯に住むのなら
せめて駅徒歩５分以内には住みたいですよね。

[3117: 匿名さん]

美術館跡地、何ができるんでしょうね。

[3118: 匿名さん]

御殿山の中の御殿山。マンションになれば素晴らしい低層マンションができるだろう。
唯一残念なのは近くに原美術館（カフェダールがよかった）がないこと。