グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[2941: 匿名さん]

>>2940 名無しさん

プレミアム以外は完売してるんだから無問題でしょ。プレミアムが残ったのはデベの調査不足。

[2942: 匿名さん]

>>2941 匿名さん
調査不足も何も、売れればラッキー的な部屋だから売れなくてもデベ的には問題ない

[2943: 匿名さん]

>>2938 匿名さん

武蔵小山ですよね
自分もビックリしました
契約者が地盤の良いと執拗にアピールしてる裏には水没エリアという事実を隠蔽したいとの思いがあったようです

[2944: 匿名さん]

>>2943 匿名さん

武蔵小山はそんなに地盤良くないよ。表層地盤増幅率で見たら山手線駅の方が上。埋立地ではないってだけ。

[2945: 匿名さん]

御殿山小学校の南側に、一際目立つ濃ゆい色で
マーキングされてますね。
ここに何かマンションがあった気がしますが。
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/yakuwari/files/FD-38.jpg

[2946: 匿名さん]

ここ一部屋ずっと売れなかったらその部屋の管理費と修繕積立金どうなるの？

[2947: 通りがかりさん]

>>2945 匿名さん

そこにはPC武蔵小山がありますね

[2948: マンション検討中さん]

>>2942 匿名さん
売れなかったら、デベとしては問題あるのでは？なぜ問題ないんです？？

[2949: 匿名さん]

パークシティ浸水したら、ここもかなりヤバいと思うんだけど・・・
初心者君は何でそんなに嬉しそうなのか。

[2950: 匿名さん]

>>2948 マンション検討中さん
今売れてないだけで、もしかしたら来年には売れてるかもしれない。
売れてる売れてないだけの狭い視野でしか見なかったら、スミフなんて大問題企業じゃん

[2951: マンション検討中さん]

>>2945 匿名さん
たしかに、そこは5mで、ここは3mですね！
どっちも嫌ですね、、、

[2952: 匿名さん]

>>2949
都内知らない田舎もんで現地見たこともないんじゃね？

[2953: 匿名さん]

>>2952 匿名さん
なんか非常にネガティブなコンプレックスある感じね。
再開発されて飛躍的に価値があがってしまった大崎に対する嫉妬かな。
大崎の良さは、山手線駅徒歩圏に多くの住戸があるところ。どう逆立ちしても私鉄沿線駅にはない付加価値ですね。

[2954: 通りがかりさん]

完売したようですね。

[2955: マンション検討中さん]

>>2954 通りがかりさん

どこ情報ですか？？
いくらで決まったのかすごく気になります

[2956: 匿名さん]

>>2955 マンション検討中さん
どこ情報も何もホームページ見ればわかるだろ。
まずはおめでとう
2割引位はしてると思うよ

[2957: マンション検討中さん]

>>2956 匿名さん
公式HPがまだ変更されてなかったので、失礼しました。
確かにポータルは全＊＊とされてますね。

2割引だとすると、14240万、坪444

まあ、物件からしたらこのくらいが妥当かもしれませんね。
完売おめでとうございます

[2958: 匿名さん]

大崎は値下がりしてるんですね

[2959: 匿名さん]

新築物件、竣工半年で2割も値引くはずないでしょ。

[2960: 匿名さん]

>>2958 匿名さん
大幅値上がりからのちょっと値下げ

[2961: 匿名さん]

>>2959 匿名さん
実際はわからないけど、残り1戸の場合、販促費を考慮して2割引をデベに持ちかけるのは買う側からしてみれば常識

[2962: 匿名さん]

ついに完売ですね！
販売開始から1年半以上かけて31戸完売。
これは早かったのか、遅かったのか。

[2963: 匿名さん]

>>2949 匿名さん

あそこは５メートルの浸水だから、ここの3mの方が良い。逆に言えば深さ的にあそこだけ水没することもあるだろうね。

[2964: 匿名さん]

なんか謎の浸水マニアいるね。
PCがよほど妬ましいんだね

[2965: 匿名さん]

>>2963 匿名さん
水没って目黒川の氾濫だろ
そんなん、目黒川側にあるマンションが被害ゼロなんて事あるわけない。
ホントにそう思ってるならどんだけ頭がお花畑なのか

[2966: 匿名さん]

>>2964 匿名さん
ホントに武蔵小山のパークシティにいる浸水君と同じ人かね

[2967: 匿名さん]

明らかにパークシティ大崎の住民がここを見回ってる感じですね。彼らではここは買えないでしょう。
所得格差があるマンションのスレにこれ以上纏わり付いても無意味では？

[2968: 匿名さん]

>>2967 匿名さん
どれだけバリバリ意識してんのよ。

私は大崎住人として相場が気になってるだけですよ。

ちなみにこの辺りの中古市場をみてみると（売り出しで成約ではない）

グラスカ・パークシティ@500～530
ウェストシティタワーズ@480～500
パークタワー東京サウス@380～400
プラウドタワー東五反田@450
ミッドサザンレジテンス御殿山@430～450
ゲートシティ大崎@300～320

こんな感じだね。
築年数等々考慮してみても、グラスカのリセールの良さが際立ってる。
パークシティも今後の景気次第だろうけど、値崩れはしにくいだろうね。
ここも、パークシティのコバンザメとか心無い言われようしてたけど、間違いなく大崎の価値を上げた物件なんだから、堂々と胸をはってればいいと思うよ。
それに、もしパークシティが値崩れしたら、ここは更なる値崩れを起こすよ。人の不幸を願ってたって人生つまらないよ～

[2969: マンション掲示板さん]

>>2967 匿名さん

武蔵小山くん、こんにちは

[2970: 匿名さん]

PCの再開発あってのここですからね。PCの再開発なければただの工場地帯だった駅から5分のマンション。

[2971: 匿名さん]

パークシティ大崎の坪単価を盛ったステマが、なんとも香ばしい。
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/28701

[2972: 匿名さん]

この1年こんなもんだよ。相場。
何を根拠に盛ってるのか知らないけど。

[2973: 匿名さん]

>>2971 匿名さん
ステマ？？
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_109/pj_90692601/
ただ単に売り出し価格書いてるだけだけど

[2974: 匿名さん]

まあまあ。
こちらもやっとこさ完売したんだから、
喜びましょうよ。

[2975: 匿名さん]

グラスカ
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13109/to_0002687288/

[2976: 匿名さん]

パークシティ大崎の話になると、なぜかムキになる人がいますよね。ここ。
パークシティ大崎の相場は平均坪450だと、統計で出ているのですから、高めに売り出している個別の部屋だけ引っ張ってきても無意味です。

ちなみに、なぜ統計データを無視してまで、無理やり高くみせたいのか。
こちらの理由の方がむしろ気になりますね。

[2977: 匿名さん]

>>2976
まあまあ。完売おめでとうございます〜。

[2978: 匿名さん]

>>2976
高めって32階の部屋ならこんなもんでしょ。
逆にその統計見せてよ。

[2979: 通りがかりさん]

大崎駅直上にアトレでもできないかなー
そうしたらみんな幸せになれるのに

[2980: 匿名さん]

>>2977 匿名さん
ありがとうございます。

>>2978 匿名さん
ほいさ♪
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/28701

[2981: 匿名さん]

>>2980 匿名さん
どうやって計算したら

[2982: 匿名さん]

>>2980 匿名さん
これになるの？

[2983: 匿名さん]

>>2980
これ平均計算できるよね？

[2984: 匿名さん]

>>2983 匿名さん
いつからいつまでの平均なのよ？

[2985: 匿名さん]

こいつらの執念、気持ち悪いね。
もう、どうでも良いじゃない。ここも完売したんだから、他の板に散って下さいよ。
築地のゴキブリの様にね。

[2986: 匿名さん]

>>2983 匿名さん
別にパークシティ関係なく、聞きたいだけよ。
この住人さんが頼りにしてるサイトの信頼性について。
パークシティはただの判断材料というだけ

[2987: 匿名さん]

>>2983 匿名さん
統計云々とドヤ顔するなら、ちゃんとした根拠で教えてね。
素人の我々は、売り出し価格でしか判断できないからね。

[2988: 匿名さん]

>>2983 匿名さん

409～743万の平均って、576万じゃないの？

[2989: 匿名さん]

必死ですね、パークシティ大崎さん。

あとからご自分でこのやり取りを、冷静に見直してみてください。
このような黒歴史を作っては、他の住民の皆さんにご迷惑がかかるのでは？

あと、ここはグランデバンセのスレになります。
あなた方では、ここは買えません。

[2990: マンション検討中さん]

2割引だとしたら買いたかったぁ

ラスト一戸、プレミアム住戸2割引で買ったとしたら間違いなく勝ち組ですね。

[2991: 匿名さん]

パークシティ大崎 452.3万ってはっきり出てんじゃん。値上がりしてるんだし、何を怒り狂ってんだろ。
てか統計を否定したいなら、統計じゃないとね。
これが気に入らないならパークシティさんも、何か統計データの1つでも出してみたら。

[2992: 匿名さん]

>>2991 匿名さん
多分、怒り狂ってるて私に対してでしょうが、別に怒り狂ってるわけではなく、統計的にと書いてるあるから、どういう統計ですか？と聞いてるだけ。
どの時期からの統計とか言われても、ちゃんとした答え返ってこないしね。
まあ、ここで素人相手に聞いたってちゃんとした答えなんて返ってこないか・・・
大崎の相場を知りたいだけだから、不動産屋行って調べてもらうわ

[2993: 匿名さん]

大崎くんだりは坪400台が妥当という統計です

[2994: 匿名さん]

パークシティ大崎くん、もうやめとけ。
データを出されたあとでそのやり方は、タチが悪いは。
坪450って出てるのが気にくわないなら、べつにこのスレ内では坪500ってことにしてやってもいいよ。どっちにしても安いし、そろそろ本気でうっとうしいんで。

[2995: マンション検討中さん]

パークシティは要するに下層の条件良くない向きの部屋は400前後
高層の条件よいところは500超え
平均ならすと450

ただし、この物件、他の物件に比べると売りに出てる件数が少なすぎるからあくまで感覚値ってところじゃないんすか？

そこまでこだわる必要もなく、なんとなーくの価格は皆さん想像できると思いますけどね

[2996: 匿名さん]

>>2994 匿名さん
で、いつの統計ですか？

[2997: 匿名さん]

パークシティ大崎の人は、プライドが無駄に高いなあ。
ここまで過剰反応しちゃったわけだし、なりふり構わずって感じがするけど、身バレしてまでたかが坪50程度 高めにステマしたいんかね。

庶民の発想はよーわからんわ。
ここの購入者よりワンランク下だろうしね。

[2998: マンション検討中さん]

パークシティの議論よりも、この物件はリセールするとき、パークシティよりもどれくらい下値で売れるかの議論のほうがしたいですけどね

1割なのか、2割なのか。。

[2999: 匿名さん]

PCは言っても築4年目での坪単価ですからね。
ここの新築坪単価が中古で
いくらにらなるか楽しみです。
タワマンばかりの大崎でこの規模は
あまり前例ないですから。
高く買えれば偉いのではなく
安く買って高くなるのが理想じゃないですか？
ここは高く買って安くならないといいですね。

[3000: 匿名さん]

データ上は駅近の方が値下がりしませんよね。
もちろん徒歩5分以内の話です。

[3001: 匿名さん]

だといいですね。PCは少なくとも保ってますからこちらも保てるといいですね。
どのみち大崎の相場は気になるのでこちらの中古価格はちゅうしさせていただきます。

[3002: 匿名さん]

>>2998
下値前提ww

[3003: 匿名さん]

>>2997 匿名さん

身バレ？
ただ単に大崎の相場に興味があるだけです。
もちろん、パークシティの動向も追ってます。
なぜ執拗に聞いてるのかというと、半年前と今とでは大崎の相場が一段高になったのではないかと感じてるから。
パークシティに関して言えば、半年前に売り出されてた物件は確かに@450程度でしたが、現在全て売れており、今売り出されてる物件は@500前後。
売り出し価格だけを見れば、明らかに一段高になってます。
これは、グラスカも同じく

ただ、これは売り出し価格しか見てない感覚的なものなので、ちゃんとした情報教えて欲しかったですわ。
ちゃんとした返事がいただけなくて残念でした。
結果的にここの住人さんの心を逆なでしたみたいで、すいません

[3004: 匿名さん]

その前に5メーター水没リスクを国に指摘されたパークシティ大崎の低地に住むのはありえへんは

[3005: 匿名さん]

まあ生温かく見守ってますわ。
元が高いから保つの大変そうなんで
頑張ってください。

[3006: 匿名さん]

>>3003
ここの住人を逆撫で
ヒント→高値掴み

[3007: マンション検討中さん]

最近はタワー系がやたらと話題になってますからね。
免震、制振問題やら、
10年後、20年後の修繕問題やら、、、

タワーブームが終了したときに、パークシティよりもここが資産価値高くなることもなきにしもあらず？？

当面は、プレミアム住戸の坪が470
一般住戸の坪が420
くらいがリセールの契約ベースの価格と予想

[3008: 匿名さん]

>>3007
小規模ブームが来ない限りは難しいでしょうね。
脱獄した人がタワマンに住みたかったって供述するくらいわかりやすいステータスですから。

[3009: 匿名さん]

>>3007
だとしたらここの新築坪単価からしたら
高値掴み残念って感じだな。

[3010: 匿名さん]

真の完売は、これ売れてからだね。
https://www.nomu.com/mansion/id/E61U9030/

[3011: 匿名さん]

>>3009 匿名さん
大手デベ以外は、中古市場に出た瞬間に新築プレミアム分2割が剥落すると言われてるからね。
それはしょうがない。

[3012: マンション検討中さん]

>>3011 匿名さん

一般住戸、坪438
2割下がって、350

大崎徒歩5分
350

これだったらさすがの小規模一般デベ物件でも瞬殺でしょうね

[3013: 匿名さん]

小規模の方が圧倒的に住みやすいけどね。充実した共用部やらタワマンっていう雰囲気が好きならタワーが良いけど。

[3014: 匿名さん]

>>3013 匿名さん
PC武蔵小山みたいに共用部分があまり充実してないタワマンは価値がないと？そんなわけないでしょ

[3015: 匿名さん]

しかしパークシティ大崎が坪450とはね…
出世したもんだ
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/28701

[3016: 匿名さん]

>>3011
そうでした。ここのデベはプロパストでした。
いまどきメジャー7じゃないと中古市場は厳しいでしょうね。

[3017: 匿名さん]

>>3013
まじレスすると私もまさにそういうタワマンのどこがいいのかわからない人間でしたが、
一度タワマンに住んでみたらもうタワマン以外住めないです。

[3018: 匿名さん]

>>3017 匿名さん

個人的にはマンション内で他の住民とすれ違うだけでストレスなのですが、慣れるものなのですかね？低層のバルコニーで眺望を楽しみながら軽食やお酒を楽しみたいというのもありますね。

[3019: 匿名さん]

>>3018 匿名さん
僻地の戸建て住め

[3020: マンション検討中さん]

>>3010 匿名さん
これも売れたみたいです
電話で確認しました

[3021: eマンションさん]

>>3014 匿名さん

マジレスすると武蔵小山は無価値。
あれは買ってはいけないタワマンの典型例。
実需にも耐えられない仕様の上に、投資にも耐えられない低い利回り。
あんなもん買っちゃたジャンピングキャッチマン今更後悔してあちこちで荒らしまくってるというわけ。
ここでも今日は大暴れっすわ。笑

[3022: 匿名さん]

>>3018
不特定多数とすれ違うより顔見知りとすれ違う方が私はうざいと感じました。
バルコニーで眺望を楽しむなら低層より高層の方がむしろいいと思いますが。
しかもここは周りビルとタワマンに囲まれてますよね。

[3024: 匿名さん]

首都高沿いのゴールドクレストのタワーみたいに経済情勢が悪くなって10年持ち続けてから分譲なんて例もあるから、デベがその気になれば十分持ちこたえられますよ

[3025: 匿名さん]

大崎は何にもないですね

[3026: 住民板ユーザーさん1]

...と坪単価250のマンションの住人が言っております。

[3027: 匿名さん]

>>3025 匿名さん

正にそこが魅力です。
綺麗な街並み、広い空、パチ屋なし。

[3028: 匿名さん]

豊洲に感じが似てますね。
新興開発地区ならではです。

私は都心の方が好きかな。歴史や緑が好きだし。

[3029: 住民板ユーザーさん1]

>>3028
御殿山ってご存知？

[3030: 匿名さん]

高台の御殿山に憧れる 低地の大崎民たちの滑稽っぷりよ。

[3031: 匿名さん]

...と坪単価250のマンションの住人が言っております。

[3032: 匿名さん]

何だかんだ言って、このエリアの新築の坪単価は500万円でいいのかな
中古のPC大崎が450、新築の武蔵小山が470ということから推測して

[3033: 匿名さん]

>>3032
ここが450〜550くらいがメインの坪単価で
時間はかかったものの完売したから
他に事例がないので現状はそうなりますね。

[3034: 匿名さん]

>>3033 匿名さん
となると、パークシティは広い部屋と良好な眺望なら、550～600も狙えるポジションてすね。

[3035: 匿名さん]

>>3034 匿名さん
そんなわけない。
平均450なら500がいいところ。

[3036: 匿名さん]

パークシティ大崎も売りが増えてますね。
私の友人も、飛行機が航空ショーを始める前に
見事 売り抜けに成功しました。

儲かりましたし、ほぼ投資用と言ってました。
大崎自体、もう住むところではなさそうなので。

[3037: 評判気になるさん]

>>3036 匿名さん

新航路の影響が大きい品川区の大井町とか武蔵小山は資産価値が25%程度下がるって記事になってたね。それなのに新築でよう買うわと思うよ。

[3038: 匿名さん]

>>3037 評判気になるさん

大井町は新航路の問題以前にあの場末感が好きじゃないが

[3039: 匿名さん]

>>3037 評判気になるさん

どこのガセだよ 笑
よくそんな信じるな。
まさか、榊さんかな？

[3040: 匿名さん]

>>3036
高く売り抜けるってことはそれだけ需要があるってことね。売りが増えようがダブついて根が下がってる感じもない。
大崎が将来どうなるかは誰にもわからないけど
市場はあなたのような評価は少なくてもしてないようだね。