グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[2919: 匿名さん]

KYBって芙蓉グループなんだね。
芙蓉というと大成建設、西松建設、東亜建設工業、五洋建設、
デベだと東京建物とか。

直接関係あるか知らないけど。

[2920: 匿名さん]

制震にもかかわらずオイルダンパーを使ってないタワマンって、いまどきあるんでしょうか。
あるならそっちの方が怖くて住めないですが。。

[2921: 匿名さん]

オイルダンパーは定期的なメンテが必要なので、制震タワマンには間柱型鋼板ダンパーというのを使うのが一般的のようだね。
確かに今回のKYBの件で対象の制震住宅は12件と、免震に比べとても少ない。

[2922: 匿名さん]

やっぱりタワマンはダメだねえ

[2923: 匿名さん]

完売まだー？
人気ないのー？

[2924: 匿名さん]

免震でも制振でもない小規模マンション
がやたら免震構造の話題を出し
あげくの果てにタワマンはダメだねえとか
どんだけタワマン嫌いなんだよ。
まじウケる。

[2925: 匿名さん]

中低層マンションなら免震が良いけど、まだ長周期地震動の問題もあり、建築コストやメンテナンスコストと比較して大きな効果が得られるかは疑問。タワマンの場合は耐震では心許ないが。

[2926: 匿名さん]

>2919
マ？

[2927: 匿名さん]

ここが売れ残るもんだから三井がパークシティ大崎レジデンスの隠し部屋売りに出してるじゃんかw

[2928: 匿名さん]

>>2927 匿名さん
三井の隠し部屋ではないけど、今中古売り出しが平均@525万だね。
分譲時@360～390位だろうから約4割の価格上昇か

大崎はまだまだ上がりそうね

[2929: 匿名さん]

ハ？
パークシティ大崎のステマが激しいな 嗤
品川区の低地水没マンションが高くなることは、新航路の爆音に誓って、なかろうもん。
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/28701

[2930: 匿名さん]

なかろうって現にかなりの高値で取引されてるからね。
別にパークシティのステマをしてるつもりもないけど。
大崎が値上がりしてる現実を直視できない方はどうぞ他へ

グラスカも同じく中古売り出し@530万くらいだね。

ここの801号室が賃料29万で募集でてるね。
分譲いくらだったんだろ？

[2931: 匿名さん]

個人的には、新航路で資産価値は下がらないと思ってるけど、新航路計画も頓挫しそうね。ポジティブサプライズになったらさらに資産価値上がると思うけど

[2932: 検討板ユーザーさん]

>>2929 匿名さん

品川区のタワマンは新航路の影響で25%下落可能性があると読みました。記事では大井町、武蔵小山が話題になってました。特に遮音等級の低いサッシの場合はより下落幅が大きくなるとのこと。武蔵小山はヤバそうです。

[2933: 匿名さん]

>>2932 検討板ユーザーさん
一言で品川区という括りで言えないかと。
例えば、城南五山のようなちょっと駅から遠いけど閑静な住宅街に飛行機が飛ぶようになると、下落率高くなりそうですが、大崎や大井町などの最寄りがターミナル駅の物件の場合、ニーズは住環境よりも利便性となってくるので、影響は少ないと考えます。
武蔵小山は、旧目蒲線の街なので興味ないです

[2934: 匿名さん]

武蔵小山といい初心者マークついてる奴の書き込みは偏見に満ちた低レベルな書き込みばかりで有益な情報ゼロ

[2935: 匿名さん]

人の掲示板で、関係無い話するんだったら、他でやれば良いかと。パークシティ？グラスカ？武蔵小山？どこも高層で飛行機近いから、高層買ったやつの妬みかよ。飛行機に自ら近付き、自ら損しましたねww
あ、別にうちは低層が良いので、ヒステリックレス不要ですよ～

[2936: 匿名さん]

結局、正確には、武蔵小山駅、大崎駅、このマンション、池田山のうちどこが航空ルートになるんですか
真下と斜め下でだいぶ影響が違うと思います
時速500キロの影が５分おきに歩いててかかるのとかからないとでは受ける印象が大違いかと

[2937: 匿名さん]

>>2936 匿名さん
正確には、大崎なら西口が航路下
ウェストシティタワーズが直下に近い

ちなみにここのマンションは、となりに存在感抜群の物件があるから低層に見えるかもしれんが、一般的には低層マンションとは言わない。低層マンションがいいならこことは無縁だね。粘着してないで、サヨナラ～

[2938: 匿名さん]

どこかは言えないけど、小学校近くの某タワマンの水害リスクには失望しました。
みなさんご存知の国の資料ですが。

[2939: 匿名さん]

>>2938 匿名さん
人の掲示板で、関係無い話するんだったら、他でやれば良いかと。
↑
これを特大ブーメランと呼びます

[2940: 名無しさん]

武蔵小山のスミフ物件が異常は坪単価で
ここがまだ安く見えるから
こんな小規模の低層でもない中途半端な
物件でも完売ワンチャンあるかも。

[2941: 匿名さん]

>>2940 名無しさん

プレミアム以外は完売してるんだから無問題でしょ。プレミアムが残ったのはデベの調査不足。

[2942: 匿名さん]

>>2941 匿名さん
調査不足も何も、売れればラッキー的な部屋だから売れなくてもデベ的には問題ない

[2943: 匿名さん]

>>2938 匿名さん

武蔵小山ですよね
自分もビックリしました
契約者が地盤の良いと執拗にアピールしてる裏には水没エリアという事実を隠蔽したいとの思いがあったようです

[2944: 匿名さん]

>>2943 匿名さん

武蔵小山はそんなに地盤良くないよ。表層地盤増幅率で見たら山手線駅の方が上。埋立地ではないってだけ。

[2945: 匿名さん]

御殿山小学校の南側に、一際目立つ濃ゆい色で
マーキングされてますね。
ここに何かマンションがあった気がしますが。
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/yakuwari/files/FD-38.jpg

[2946: 匿名さん]

ここ一部屋ずっと売れなかったらその部屋の管理費と修繕積立金どうなるの？

[2947: 通りがかりさん]

>>2945 匿名さん

そこにはPC武蔵小山がありますね

[2948: マンション検討中さん]

>>2942 匿名さん
売れなかったら、デベとしては問題あるのでは？なぜ問題ないんです？？

[2949: 匿名さん]

パークシティ浸水したら、ここもかなりヤバいと思うんだけど・・・
初心者君は何でそんなに嬉しそうなのか。

[2950: 匿名さん]

>>2948 マンション検討中さん
今売れてないだけで、もしかしたら来年には売れてるかもしれない。
売れてる売れてないだけの狭い視野でしか見なかったら、スミフなんて大問題企業じゃん

[2951: マンション検討中さん]

>>2945 匿名さん
たしかに、そこは5mで、ここは3mですね！
どっちも嫌ですね、、、

[2952: 匿名さん]

>>2949
都内知らない田舎もんで現地見たこともないんじゃね？

[2953: 匿名さん]

>>2952 匿名さん
なんか非常にネガティブなコンプレックスある感じね。
再開発されて飛躍的に価値があがってしまった大崎に対する嫉妬かな。
大崎の良さは、山手線駅徒歩圏に多くの住戸があるところ。どう逆立ちしても私鉄沿線駅にはない付加価値ですね。

[2954: 通りがかりさん]

完売したようですね。

[2955: マンション検討中さん]

>>2954 通りがかりさん

どこ情報ですか？？
いくらで決まったのかすごく気になります

[2956: 匿名さん]

>>2955 マンション検討中さん
どこ情報も何もホームページ見ればわかるだろ。
まずはおめでとう
2割引位はしてると思うよ

[2957: マンション検討中さん]

>>2956 匿名さん
公式HPがまだ変更されてなかったので、失礼しました。
確かにポータルは全＊＊とされてますね。

2割引だとすると、14240万、坪444

まあ、物件からしたらこのくらいが妥当かもしれませんね。
完売おめでとうございます

[2958: 匿名さん]

大崎は値下がりしてるんですね

[2959: 匿名さん]

新築物件、竣工半年で2割も値引くはずないでしょ。

[2960: 匿名さん]

>>2958 匿名さん
大幅値上がりからのちょっと値下げ

[2961: 匿名さん]

>>2959 匿名さん
実際はわからないけど、残り1戸の場合、販促費を考慮して2割引をデベに持ちかけるのは買う側からしてみれば常識

[2962: 匿名さん]

ついに完売ですね！
販売開始から1年半以上かけて31戸完売。
これは早かったのか、遅かったのか。

[2963: 匿名さん]

>>2949 匿名さん

あそこは５メートルの浸水だから、ここの3mの方が良い。逆に言えば深さ的にあそこだけ水没することもあるだろうね。

[2964: 匿名さん]

なんか謎の浸水マニアいるね。
PCがよほど妬ましいんだね

[2965: 匿名さん]

>>2963 匿名さん
水没って目黒川の氾濫だろ
そんなん、目黒川側にあるマンションが被害ゼロなんて事あるわけない。
ホントにそう思ってるならどんだけ頭がお花畑なのか

[2966: 匿名さん]

>>2964 匿名さん
ホントに武蔵小山のパークシティにいる浸水君と同じ人かね

[2967: 匿名さん]

明らかにパークシティ大崎の住民がここを見回ってる感じですね。彼らではここは買えないでしょう。
所得格差があるマンションのスレにこれ以上纏わり付いても無意味では？

[2968: 匿名さん]

>>2967 匿名さん
どれだけバリバリ意識してんのよ。

私は大崎住人として相場が気になってるだけですよ。

ちなみにこの辺りの中古市場をみてみると（売り出しで成約ではない）

グラスカ・パークシティ@500～530
ウェストシティタワーズ@480～500
パークタワー東京サウス@380～400
プラウドタワー東五反田@450
ミッドサザンレジテンス御殿山@430～450
ゲートシティ大崎@300～320

こんな感じだね。
築年数等々考慮してみても、グラスカのリセールの良さが際立ってる。
パークシティも今後の景気次第だろうけど、値崩れはしにくいだろうね。
ここも、パークシティのコバンザメとか心無い言われようしてたけど、間違いなく大崎の価値を上げた物件なんだから、堂々と胸をはってればいいと思うよ。
それに、もしパークシティが値崩れしたら、ここは更なる値崩れを起こすよ。人の不幸を願ってたって人生つまらないよ～

[2969: マンション掲示板さん]

>>2967 匿名さん

武蔵小山くん、こんにちは

[2970: 匿名さん]

PCの再開発あってのここですからね。PCの再開発なければただの工場地帯だった駅から5分のマンション。

[2971: 匿名さん]

パークシティ大崎の坪単価を盛ったステマが、なんとも香ばしい。
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/28701

[2972: 匿名さん]

この1年こんなもんだよ。相場。
何を根拠に盛ってるのか知らないけど。

[2973: 匿名さん]

>>2971 匿名さん
ステマ？？
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_109/pj_90692601/
ただ単に売り出し価格書いてるだけだけど

[2974: 匿名さん]

まあまあ。
こちらもやっとこさ完売したんだから、
喜びましょうよ。

[2975: 匿名さん]

グラスカ
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13109/to_0002687288/

[2976: 匿名さん]

パークシティ大崎の話になると、なぜかムキになる人がいますよね。ここ。
パークシティ大崎の相場は平均坪450だと、統計で出ているのですから、高めに売り出している個別の部屋だけ引っ張ってきても無意味です。

ちなみに、なぜ統計データを無視してまで、無理やり高くみせたいのか。
こちらの理由の方がむしろ気になりますね。

[2977: 匿名さん]

>>2976
まあまあ。完売おめでとうございます〜。

[2978: 匿名さん]

>>2976
高めって32階の部屋ならこんなもんでしょ。
逆にその統計見せてよ。

[2979: 通りがかりさん]

大崎駅直上にアトレでもできないかなー
そうしたらみんな幸せになれるのに

[2980: 匿名さん]

>>2977 匿名さん
ありがとうございます。

>>2978 匿名さん
ほいさ♪
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/28701

[2981: 匿名さん]

>>2980 匿名さん
どうやって計算したら

[2982: 匿名さん]

>>2980 匿名さん
これになるの？

[2983: 匿名さん]

>>2980
これ平均計算できるよね？

[2984: 匿名さん]

>>2983 匿名さん
いつからいつまでの平均なのよ？

[2985: 匿名さん]

こいつらの執念、気持ち悪いね。
もう、どうでも良いじゃない。ここも完売したんだから、他の板に散って下さいよ。
築地のゴキブリの様にね。

[2986: 匿名さん]

>>2983 匿名さん
別にパークシティ関係なく、聞きたいだけよ。
この住人さんが頼りにしてるサイトの信頼性について。
パークシティはただの判断材料というだけ

[2987: 匿名さん]

>>2983 匿名さん
統計云々とドヤ顔するなら、ちゃんとした根拠で教えてね。
素人の我々は、売り出し価格でしか判断できないからね。

[2988: 匿名さん]

>>2983 匿名さん

409～743万の平均って、576万じゃないの？

[2989: 匿名さん]

必死ですね、パークシティ大崎さん。

あとからご自分でこのやり取りを、冷静に見直してみてください。
このような黒歴史を作っては、他の住民の皆さんにご迷惑がかかるのでは？

あと、ここはグランデバンセのスレになります。
あなた方では、ここは買えません。

[2990: マンション検討中さん]

2割引だとしたら買いたかったぁ

ラスト一戸、プレミアム住戸2割引で買ったとしたら間違いなく勝ち組ですね。

[2991: 匿名さん]

パークシティ大崎 452.3万ってはっきり出てんじゃん。値上がりしてるんだし、何を怒り狂ってんだろ。
てか統計を否定したいなら、統計じゃないとね。
これが気に入らないならパークシティさんも、何か統計データの1つでも出してみたら。

[2992: 匿名さん]

>>2991 匿名さん
多分、怒り狂ってるて私に対してでしょうが、別に怒り狂ってるわけではなく、統計的にと書いてるあるから、どういう統計ですか？と聞いてるだけ。
どの時期からの統計とか言われても、ちゃんとした答え返ってこないしね。
まあ、ここで素人相手に聞いたってちゃんとした答えなんて返ってこないか・・・
大崎の相場を知りたいだけだから、不動産屋行って調べてもらうわ

[2993: 匿名さん]

大崎くんだりは坪400台が妥当という統計です

[2994: 匿名さん]

パークシティ大崎くん、もうやめとけ。
データを出されたあとでそのやり方は、タチが悪いは。
坪450って出てるのが気にくわないなら、べつにこのスレ内では坪500ってことにしてやってもいいよ。どっちにしても安いし、そろそろ本気でうっとうしいんで。

[2995: マンション検討中さん]

パークシティは要するに下層の条件良くない向きの部屋は400前後
高層の条件よいところは500超え
平均ならすと450

ただし、この物件、他の物件に比べると売りに出てる件数が少なすぎるからあくまで感覚値ってところじゃないんすか？

そこまでこだわる必要もなく、なんとなーくの価格は皆さん想像できると思いますけどね

[2996: 匿名さん]

>>2994 匿名さん
で、いつの統計ですか？

[2997: 匿名さん]

パークシティ大崎の人は、プライドが無駄に高いなあ。
ここまで過剰反応しちゃったわけだし、なりふり構わずって感じがするけど、身バレしてまでたかが坪50程度 高めにステマしたいんかね。

庶民の発想はよーわからんわ。
ここの購入者よりワンランク下だろうしね。

[2998: マンション検討中さん]

パークシティの議論よりも、この物件はリセールするとき、パークシティよりもどれくらい下値で売れるかの議論のほうがしたいですけどね

1割なのか、2割なのか。。

[2999: 匿名さん]

PCは言っても築4年目での坪単価ですからね。
ここの新築坪単価が中古で
いくらにらなるか楽しみです。
タワマンばかりの大崎でこの規模は
あまり前例ないですから。
高く買えれば偉いのではなく
安く買って高くなるのが理想じゃないですか？
ここは高く買って安くならないといいですね。

[3000: 匿名さん]

データ上は駅近の方が値下がりしませんよね。
もちろん徒歩5分以内の話です。

[3001: 匿名さん]

だといいですね。PCは少なくとも保ってますからこちらも保てるといいですね。
どのみち大崎の相場は気になるのでこちらの中古価格はちゅうしさせていただきます。

[3002: 匿名さん]

>>2998
下値前提ww

[3003: 匿名さん]

>>2997 匿名さん

身バレ？
ただ単に大崎の相場に興味があるだけです。
もちろん、パークシティの動向も追ってます。
なぜ執拗に聞いてるのかというと、半年前と今とでは大崎の相場が一段高になったのではないかと感じてるから。
パークシティに関して言えば、半年前に売り出されてた物件は確かに@450程度でしたが、現在全て売れており、今売り出されてる物件は@500前後。
売り出し価格だけを見れば、明らかに一段高になってます。
これは、グラスカも同じく

ただ、これは売り出し価格しか見てない感覚的なものなので、ちゃんとした情報教えて欲しかったですわ。
ちゃんとした返事がいただけなくて残念でした。
結果的にここの住人さんの心を逆なでしたみたいで、すいません

[3004: 匿名さん]

その前に5メーター水没リスクを国に指摘されたパークシティ大崎の低地に住むのはありえへんは

[3005: 匿名さん]

まあ生温かく見守ってますわ。
元が高いから保つの大変そうなんで
頑張ってください。

[3006: 匿名さん]

>>3003
ここの住人を逆撫で
ヒント→高値掴み

[3007: マンション検討中さん]

最近はタワー系がやたらと話題になってますからね。
免震、制振問題やら、
10年後、20年後の修繕問題やら、、、

タワーブームが終了したときに、パークシティよりもここが資産価値高くなることもなきにしもあらず？？

当面は、プレミアム住戸の坪が470
一般住戸の坪が420
くらいがリセールの契約ベースの価格と予想

[3008: 匿名さん]

>>3007
小規模ブームが来ない限りは難しいでしょうね。
脱獄した人がタワマンに住みたかったって供述するくらいわかりやすいステータスですから。

[3009: 匿名さん]

>>3007
だとしたらここの新築坪単価からしたら
高値掴み残念って感じだな。

[3010: 匿名さん]

真の完売は、これ売れてからだね。
https://www.nomu.com/mansion/id/E61U9030/

[3011: 匿名さん]

>>3009 匿名さん
大手デベ以外は、中古市場に出た瞬間に新築プレミアム分2割が剥落すると言われてるからね。
それはしょうがない。

[3012: マンション検討中さん]

>>3011 匿名さん

一般住戸、坪438
2割下がって、350

大崎徒歩5分
350

これだったらさすがの小規模一般デベ物件でも瞬殺でしょうね

[3013: 匿名さん]

小規模の方が圧倒的に住みやすいけどね。充実した共用部やらタワマンっていう雰囲気が好きならタワーが良いけど。

[3014: 匿名さん]

>>3013 匿名さん
PC武蔵小山みたいに共用部分があまり充実してないタワマンは価値がないと？そんなわけないでしょ

[3015: 匿名さん]

しかしパークシティ大崎が坪450とはね…
出世したもんだ
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/28701

[3016: 匿名さん]

>>3011
そうでした。ここのデベはプロパストでした。
いまどきメジャー7じゃないと中古市場は厳しいでしょうね。

[3017: 匿名さん]

>>3013
まじレスすると私もまさにそういうタワマンのどこがいいのかわからない人間でしたが、
一度タワマンに住んでみたらもうタワマン以外住めないです。

[3018: 匿名さん]

>>3017 匿名さん

個人的にはマンション内で他の住民とすれ違うだけでストレスなのですが、慣れるものなのですかね？低層のバルコニーで眺望を楽しみながら軽食やお酒を楽しみたいというのもありますね。

[3019: 匿名さん]

>>3018 匿名さん
僻地の戸建て住め

[3020: マンション検討中さん]

>>3010 匿名さん
これも売れたみたいです
電話で確認しました

[3021: eマンションさん]

>>3014 匿名さん

マジレスすると武蔵小山は無価値。
あれは買ってはいけないタワマンの典型例。
実需にも耐えられない仕様の上に、投資にも耐えられない低い利回り。
あんなもん買っちゃたジャンピングキャッチマン今更後悔してあちこちで荒らしまくってるというわけ。
ここでも今日は大暴れっすわ。笑

[3022: 匿名さん]

>>3018
不特定多数とすれ違うより顔見知りとすれ違う方が私はうざいと感じました。
バルコニーで眺望を楽しむなら低層より高層の方がむしろいいと思いますが。
しかもここは周りビルとタワマンに囲まれてますよね。

[3024: 匿名さん]

首都高沿いのゴールドクレストのタワーみたいに経済情勢が悪くなって10年持ち続けてから分譲なんて例もあるから、デベがその気になれば十分持ちこたえられますよ

[3025: 匿名さん]

大崎は何にもないですね

[3026: 住民板ユーザーさん1]

...と坪単価250のマンションの住人が言っております。

[3027: 匿名さん]

>>3025 匿名さん

正にそこが魅力です。
綺麗な街並み、広い空、パチ屋なし。

[3028: 匿名さん]

豊洲に感じが似てますね。
新興開発地区ならではです。

私は都心の方が好きかな。歴史や緑が好きだし。

[3029: 住民板ユーザーさん1]

>>3028
御殿山ってご存知？

[3030: 匿名さん]

高台の御殿山に憧れる 低地の大崎民たちの滑稽っぷりよ。

[3031: 匿名さん]

...と坪単価250のマンションの住人が言っております。

[3032: 匿名さん]

何だかんだ言って、このエリアの新築の坪単価は500万円でいいのかな
中古のPC大崎が450、新築の武蔵小山が470ということから推測して

[3033: 匿名さん]

>>3032
ここが450〜550くらいがメインの坪単価で
時間はかかったものの完売したから
他に事例がないので現状はそうなりますね。

[3034: 匿名さん]

>>3033 匿名さん
となると、パークシティは広い部屋と良好な眺望なら、550～600も狙えるポジションてすね。

[3035: 匿名さん]

>>3034 匿名さん
そんなわけない。
平均450なら500がいいところ。

[3036: 匿名さん]

パークシティ大崎も売りが増えてますね。
私の友人も、飛行機が航空ショーを始める前に
見事 売り抜けに成功しました。

儲かりましたし、ほぼ投資用と言ってました。
大崎自体、もう住むところではなさそうなので。

[3037: 評判気になるさん]

>>3036 匿名さん

新航路の影響が大きい品川区の大井町とか武蔵小山は資産価値が25%程度下がるって記事になってたね。それなのに新築でよう買うわと思うよ。

[3038: 匿名さん]

>>3037 評判気になるさん

大井町は新航路の問題以前にあの場末感が好きじゃないが

[3039: 匿名さん]

>>3037 評判気になるさん

どこのガセだよ 笑
よくそんな信じるな。
まさか、榊さんかな？

[3040: 匿名さん]

>>3036
高く売り抜けるってことはそれだけ需要があるってことね。売りが増えようがダブついて根が下がってる感じもない。
大崎が将来どうなるかは誰にもわからないけど
市場はあなたのような評価は少なくてもしてないようだね。

[3041: 匿名さん]

投資用でしょ

ジャンボジェットの下なんて住むとこじゃないよ

[3042: 匿名さん]

>>3041 匿名さん

投資価値はあるんだw
住みたい人が多いから投資価値があるんでしょ。面白い奴だな。

[3044: 匿名さん]

大崎のタワマンって、賃貸用でしょ。

[3045: 匿名さん]

大崎は高級マンションがないからね。

[3047: 匿名さん]

ここよりPC寄りに新しいマンション建ててますよね？ここみたいな小規模ですけど。

[3048: 匿名さん]

・山手線スレから抜粋
山手線駅近高級マンションリスト

大崎だけ、なし 笑

上野：ブリリア池之端(新築 推定600)
御徒町：該当なし
秋葉原：ワテラスタワー(築5年 577)
神田～有楽町：該当なし
新橋：虎ノ門ヒルズレジデンス(築4年 1,028)、パークコート虎ノ門(築10年 549)
浜松町：東京ツインパークス(築16年 449)、パークコート浜離宮(新築 679)
田町：ザレジデンス三田(築3年 537)
品川：プラウド高輪三丁目(築4年 657)、ブリリア高輪ザコート(築1年 638)、プラウド高輪(築11年 633)、ブリリア高輪ザハウス(新築 推定700)
大崎：該当なし
五反田：池田山プレイス(築14年 590)、ロイヤルシーズン池田山(築1年 552)
目黒：パークハウス白金長者丸(築1年 548)、パークタワー目黒(築10年 538)、目黒花房山プレイス(築10年 469)、ブリリア目黒(新築 推定600)
恵比寿：ザコノエ代官山(築2年 666)、プラウド恵比寿南(築1年 640)、グランドメゾン恵比寿の杜(築14年 536)、恵比寿ガーデンテラス壱番館(築24年 523)
渋谷：センチュリーフォレスト(築7年 622)、青山パークタワー(築15年 613)、グランツオーベル南平台(築10年 591) 、テラス渋谷美竹(築5年 598) 、美竹コート(築3年 574) 、渋谷アインス(築16年 500)
原宿：ブリスベージュ神宮前(築10年 589)
代々木：ブランズ代々木(築2年 517)
新宿：パークハウス新宿御苑(築1年 575)
新大久保～鶯谷：該当なし

[3051: 匿名さん]

スルーできていない事はさておき。
何よりも、反論できないデータを出されたことに、侘しさを感じます。

[3052: 匿名さん]

目黒川のライティングの準備が進んでますね。
桜の木に配線が巻かれていました。

[3053: 検討板ユーザーさん]

駅西の航路案が実現したとしても駅東は閑静だし、繁華街過ぎる他の山手線駅に比べて、近年の再開発で発展した街デザインの綺麗なエリアなので、他駅のほうが高額というのは、ピーク相場視される今でさえ、大崎が割安な穴場であることを、つまり資産価値の維持力ないしアップサイドがあることを示しているだけ。

[3054: 匿名さん]

豊洲の方が街並みも綺麗ですし、都心にも近いです。
おまけに大崎ほどは水没リスクが高くないです。

[3057: 3055]

つまり突出した高級マンションはないが
一帯の平均価値は高いということがわかります。
いかがでしょうか？

[3058: 匿名さん]

グランデバンセの話をしましょう。

[3066: 匿名さん]

[No.6056から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[3067: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[3068: 匿名さん]

大崎はまだまだ上昇しそうですね。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000132.000028482.html

[3069: 匿名]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3070: マンション検討中さん]

結局、この物件、新築購入価格はいくらが妥当だったのでしょうか？？

[3071: 匿名さん]

パークシティ大崎が坪450で築4年だから、さらに駅近のここは、新築で坪500くらいが適正でしょうね。
1分の差、されど1分という世の中の流れでした

[3072: 匿名]

>>3070 マンション検討中さん
5年経たないとわからない。
やはり小規模はリセールバリュー悪いので。
大崎の発展性と市況でキャピタルゲインあるかもしれないし、とんでもない高値掴み物件になってしまうのかも。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[3073: 匿名さん]

>>3072 匿名さん

規模というより、高値挑戦するところは大規模だろうが小規模だろうがリセールは厳しい。ここは高値挑戦しているので厳しいと思うが、大崎に住みたいけどタワーは嫌という人には貴重な存在ではある。

[3074: マンション検討中さん]

>>3073 匿名さん
プロパストで大崎500超えでの販売は確かに高値挑戦としか思えませんよね。

リセール目的ではなく、実住目的の人が多いとは思いますが、わたしも5年後、10年後、パークシティ大崎とここがいくらで販売されるか、とっても気になりますね。

[3075: 匿名さん]

>>3073 匿名さん
別に他にも物件はあるでしょ。貴重な存在でもない。

[3076: 匿名さん]

水害リスクも、考慮しなくちゃね。

5mと3mの浸水は、違うよ実際。

[3077: 匿名さん]

>>3074 マンション検討中さん
これは個人的な予想なので

両物件とも、今後5年～10年にかけて@550まで上がり、15年後は、グラ@250～350、パーク@300～400の中古市場になると予想

[3078: 匿名さん]

>>3077 匿名さん

築年数が古くなるほど大規模修繕問題でタワマンに分が悪いイメージがあるけど、果たして？

[3079: 匿名さん]

>>3078 匿名さん
築15年～30年位まではタワマンの資産性は維持されるよ。問題はその先なだけで
なので、15年後となると、やはり小規模の方が値下がり率が高い気がする。小規模はそこからの値下がりは緩やかだけどね。
https://search.yahoo.co.jp/amp/news.livedoor.com/lite/article_detail_a...

なので15年住むとしたら、新築は再開発タワマン、中古は築古リノベが一番資産性保てると思います。

[3080: 匿名さん]

資産性は、新航路飛行機通過がどれほど影響するか見てから。

[3081: 匿名さん]

>>3080 匿名さん
新航路の資産性に対する影響は軽微だと思う。
東側は直下じゃないし
それよりも、大崎経由の羽田線が頓挫してしまう方が心配

[3082: 匿名さん]

高値挑戦でリセール悪い物件といえばサンケイリビングのルフォン御殿山もそうですかね
スペック高い小規模物件ですが築年数の古い大型物件の御殿山ハウスに再販価格負けてます

[3083: 匿名さん]

タワマンが15年価値が維持できるとは、能天気な。
ボーダーは10年ですよ。有名な数字です。

[3084: 匿名さん]

>>3082 匿名さん

その事例は面白いですね。ここも含めてモニターしていきたいです

[3085: 匿名さん]

>>3083 匿名さん
エビよろ

[3086: 匿名さん]

中古のタワマンがヤバそうなことだけは分かるわ。タワマン所有者の大多数は築10年あたりで売り抜けたいと思ってるよね。

[3087: 近隣住民]

朝まで洗濯物を干してるのは、みっともないし景観を損ねるので止めてほしい。

[3088: 匿名さん]

ここは武蔵小山君に荒らされて機能していない

[3089: 匿名さん]

>>3088 匿名さん
最近は、タワマン憎し君

[3090: 匿名さん]

>>3084 匿名さん
ルフォン御殿山はリーマンショック前のプチバブル状態の時に高値で分譲されました
確かにものは悪くなかったですが微妙なデベロッパーに御殿山とはいうものの山手線外側の微妙な立地のせいかリセール価格は分譲時より下がってます
結局リセールバリューというのはいくらで買えたかというところに尽きます
大型のタワーマンションはその戸数の多さや再開発と組み合わさり街の雰囲気を変えエリアの相場自体を変えるパワーがあることから既存相場より高値でもリセールバリューが高くなる傾向があります

[3091: 匿名さん]

安くても、今から大崎のタワマンは買いません。

[3092: 匿名さん]

ほかに似た事例としては高輪四丁目の丸紅のグランスイート高輪
あそこも分譲価格が高過ぎた
既存相場を大きく超える価格が維持できるのはやはり三井、三菱、住友、野村といった大手デベロッパーの大型物件など条件が限られると思います
小規模物件かつ上記4社以外の物件は相場よりうんと安く買えないかぎり避けた方が無難でしょう
ルフォン御殿山もグランスイート高輪も最後は再販業社に叩き売ってましたけどね

[3093: 匿名さん]

ルフォン御殿山はリーマンでキャンセル続出、叩き売りだったな。でもサンケイ売主、三菱地所販売代理は変わらずだったよ。
グランスイート高輪は確かに最後は再販業者で叩き売り。どっちも内見した（笑）

[3094: 匿名さん]

>>3092 匿名さん
逆の見方をすれば、ノンメジャーだけど条件の良い中古を安い値段で買えるチャンスもあるということね。

[3095: 匿名さん]

>>3093 匿名さん
ルフォンもグランスイートも立地というかロケーションが微妙すぎて道路から建物がよく見えず外から見た佇まいというかここに住みたいここに住んだら自慢できそうみたいな要素がほぼなかったことも苦戦した理由の一つ
ランドマーク性がないと高額物件は難しいね
ここは多分中央区とか千代田区とかのとか中小規模の建物しかないあたりにこのデザインで建てたら目立ったのだろうがマンションの規模としてはタワマンはもちろん北品川ホームズみたいな古いマンションにすら劣るので割高感に納得感がないことめ売れ残りの原因の一つだろうね

[3096: 匿名さん]

>>3094 匿名さん
うーんそれはどうだろうな？
中古は明らかな買い得はすぐ買われちゃうからね
今度の土曜日に内見するみたいなスピード感じゃ中古でお得な物件を買うのはまず無理
専業で毎日探してるやつたくさんいるからね

[3097: 匿名さん]

ルフォンは一度モデルルームに価格決定前に冷やかしに行ったけどリーマンショック後だったか電話かかってきてびっくりされるような価格になったので電話では申し上げられないので一度モデルルームにお越しくださいと営業されたよ
すでに別の物件契約してたのだか手付け放棄しても良いと思えるくらいの価格ですとか食い下がってきて笑ったわ

[3098: 匿名さん]

>>3093 匿名さん
グランスイートは最上階の部屋が確か２億切るくらいだったけど再販されたらいきなり１.5億に下がっててワロタ
それでも売れなくて最後は１.2億くらいの広告入ってたの覚えてる

[3099: 匿名さん]

>>3095 匿名さん
確かに「マンションはそのエリアのランドマーク買え」というのは、よく言われてる話ですよね。
もちろん、ベラボーに高いのは無しですが

[3100: 匿名さん]

マンションは立地を買え、ですね、正しくは。

あとは飛行機の街となる品川区・大崎をどう見るか。

[3101: 匿名さん]

結局、買値が安いことがすべて。5年前に買った無名デベの小規模物件でも3割高い価格で取引されている。当時は新築なのに築10年超のマンションより安かったので。

翻ってここは、築浅タワマンよりも高く売り出しているのでリセールは相当に厳しいと思うなあ。再開発関連の新築なら新しい相場を作ることもできるが、ここは単なる小規模物件。

[3102: 匿名さん]

もう良いじゃない。ここもめでたく完売御礼なんだから、妬みつらみは、今後は他でどうぞよろしく。
大規模だって、今回の様な偽装問題で、資産価値大暴落、一斉に売り出されたりしたら、一気に価格下がるよ。もう将来の事は分からないんだから、お互い5年10年後にまたどこかで語りましょうよ。

[3103: 匿名さん]

品川区のタワマンは、今後売れないでしょうね

[3104: 評判気になるさん]

御殿山小学校に通えるというのは大きな価値のような気がする。
ここのプレミアム住戸は広いし、なかなか100平米超えが少ない中で、一定のニーズはあるから、出したらすんなり売れちゃう気もするなぁ

この先、分譲用地がないことから、なんだかんだ、ここもそこまでは資産価値落ちないとおもうけど。

[3105: 匿名さん]

>>3104 評判気になるさん
品川区のツートップが、第三日野と御殿山と言われてますが、別にこれらの小学校が特別なのではなくて、ただ単にその学区のエリアの家庭の教育への意識が高いというだけの話だけどね。
もちろん、転売に際しては御殿山小学校の学区というのは一つのメリットだけど、そんなに大きな価値でもないよ。
大崎の大きな価値は、ターミナル駅へと変貌したこと、今後の発展性を望める品川駅に至近、更なる利便性を望める立地なのに、住宅街が山手線の駅から徒歩10分以内に沢山あるというところかと

飛行機が万が一飛んだとしても、資産価値はこれっぽっちも下がらないと思います

[3106: 匿名さん]

3099、「ランドマークを買え」とは初めて聞きましたよ（笑）あなた独自ですかね～（笑）www

[3107: 匿名さん]

三井さんも、資産価値を維持できるマンションは立地とあとはみてくれ（ランドマーク性や小規模でもいかにも高級マンションという外観）と言ってるね。

[3108: 匿名さん]

＞住宅街が山手線の駅から徒歩10分以内に沢山あるというところ

？
大崎は残念ながら、準工業地帯、ですね。住宅地ではないです。それでも許せるのはやはり駅徒歩5分までになってくるでしょう。


＞御殿山小学校に通えるというのは大きな価値

御殿山小は、公立小学校ランキングでは20位にすら入っていないです。

[3109: 匿名さん]

>>3106 匿名さん

えっ、常識ですよ。
沖さんの７つの法則にもあります。
出来るだけ目立つことが肝心。

[3111: 匿名さん]

[No.3110および本レスは、前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]

[3112: 匿名さん]

大崎、人気だね
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/nfmnews/15/103004651/?ST=smartnfm

[3113: 匿名さん]

原美術館閉館らしいな

[3114: 匿名さん]

大崎は、準工業地帯だふー。
山手線にしちゃ、稀有。

[3115: 匿名さん]

>>3114 匿名さん
閑静な住宅街ならともかく、利便性を重んじてる層はそんなの微塵も気にしてないだろ

[3116: 匿名さん]

プライド捨ててまで準工業地帯に住むのなら
せめて駅徒歩５分以内には住みたいですよね。

[3117: 匿名さん]

美術館跡地、何ができるんでしょうね。

[3118: 匿名さん]

御殿山の中の御殿山。マンションになれば素晴らしい低層マンションができるだろう。
唯一残念なのは近くに原美術館（カフェダールがよかった）がないこと。