グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[281: 匿名さん]

今日行ったらすごい混んでた・・・
予約しておかないと下手すると見れないかも

[282: 匿名さん]

>>281 匿名さん

はいはい

[283: マンション検討中さん]

>>281 匿名さん
もう完売？

[284: 匿名さん]

たった31戸。MRが混んでてみられないようじゃ、もう全戸完売だろうね。行っても無駄らしい。
販売開始からもう2週間だもんな。

[285: 匿名さん]

チラシ配りはじめましたね。
完売しないのでしょうね。

[286: 匿名さん]

9、10階は2億超えだから、即決できる人は少ないでしょうね。
100平米超える4LDKなんて憧れです。

[287: 匿名さん]

>>286 匿名さん

この規模で2億円超を売るのは、きついですね。

すべて億ションの低層マンションか、一等地の大規模化マンションならわかりますが…

勝算あって企画したんでしょうけど…
もう少し価格帯の幅を狭め、上限1.5億以下なら間違いなかっと思いますが。

[288: 匿名さん]

入居までまだ1年ありますし、年内完売できればいいって感じですかね。

[289: 通りがかりさん]

すぐ近くの中古マンションもチラシ配ってましたよ。
大崎徒歩5分、築20年、14階の2LDK、66.6平米で6,980万ですって。

[290: 周辺住民さん]

築20年は買わないでしょ・・・。

[291: 匿名さん]

>>289 通りがかりさん
築20年で6980万はすごいですね〜
駅徒歩5分圏内というのが大きいのでしょう。

[292: 匿名さん]

>>291 匿名さん

新築時とほぼ同じ値段です。
フルリノベーション代込みだから、割高です。

[293: 匿名さん]

アクス御殿山も徒歩5分なんですね。あちらは北口が最寄りか。築20年で新築時の価格を維持できているのは良いですね。

[294: 匿名さん]

この辺は20年前とは比較できないほど、利便性、環境良くなったからね。今は人気のエリアで、賃貸でも直ぐに決まるみたいよ。

[295: 通りがかりさん]

アクス御殿山は築20年には見えないですね。
同程度の2LDKをパークシティのタワーで買おうとするといくらくらいですかね。

[296: 匿名さん]

10年後は品川にリニアの駅もできるので、大崎は隣接駅としてさらに開発が進むのでしょうね。

[297: 匿名さん]

>>295 通りがかりさん
築20年には見えないデザインですよね。パークシティのタワーだと向きにもよりますが中住戸で1億くらいでしょうか。
築20年で3割安はまあ妥当ですかね。

[298: 匿名さん]

アクスネタはどうでも良くね。。中古でもさ、20年落ちは検討外でしょ、次売れずに困るよ。

[299: マンション検討中さん]

わが家、世帯年収それほど無いですが、このエリアでも買える事が分かりました！行ってみて良かった～

[300: 匿名さん]

でも2LDKで8400万からでしょ。年収1500万は必要だよなあ。
自分はもう少し多いけど、8000万以上なんてとても買う気にはなれない。

[301: マンション検討中さん]

もう少し安い部屋もあったけど。。私達は都心で立地良ければ、ある程度広さは妥協出来るポイントです。それより、教育環境、利便性で選びますね。仕様も良いし。
高輪も見たけど、仕様悪いし、事務所入るし、良くなかった。
それほど年収あって羨ましいですが、8000万以上出さないのであれば、田舎に行くしかないね。埼玉のベッドタウンで戸建でも買えば

[302: 匿名さん]

年収の低い人に埼玉でも買えば？って言われたのかな。。。
いや面白い人がいるね。

[303: 匿名さん]

302さん、何?意味分からない。

[304: 匿名さん]

>>303 匿名さん
302は自分の方が年収高いアピールをさりげにしたが、スルーされて埼玉に行けと言われてキレてる、器の小さい奴って感じ。

[305: 匿名さん]

このスレは攻撃的な人間が多いね。

[306: 匿名さん]

ここガードマンいないんでしょ。
将来オーバルやパークやアクスではなくホームズよりになるね。
8000万以上出したあとで管理費高くなくていいけど。

[307: 匿名さん]

ん？1500万？
子供いない、もしくはシングル？
それか今後が節約？

[308: 匿名さん]

>307
マウンティング（mounting）かな。
山に戻って存分おやり

[309: 匿名さん]

>>308 匿名さん

かしこまりました

[310: マンション検討中さん]

すみふが買った御殿山小学校の前の土地ってシティタワー級のマンション建設が計画されているのでしょうか？ここの再開発が大崎の資産性にも影響与えそうで気になっています。

[311: 匿名さん]

>>310 マンション検討中さん

>>310 マンション検討中さん
具体的な計画は発表されていませんね。立地的にはタワーマンションかなと思いますが、ソニー通りの向かいにはガーデンシティ品川御殿山もあるのでオフィスビルということもあるのかも知れません。
いずれにしても資産性にはプラスかと。

[312: 匿名さん]

人口増大に住民施設が追いついていません。
これが改善されるまで巨大駐車場になるでしょう。
高輪ＰＴのように周りの車を引きつけるくらいの魅力ある内容で。

[313: マンション検討中さん]

商業施設になってくれると理想的。
高級レストランやハイブランドが入るようなテナントビルは無理かなあ。

[314: 匿名さん]

スミフですからね。魅力がないものにはしないでしょう。分譲マンションであればかなりの価格設定になると思いますが、このエリアの資産価値はさらに上がるでしょうね。

[315: ご近所さん]

>このエリアの資産価値はさらに上がるでしょう

　いいねー　ご近所としてこの営業さんの言葉に賛同します。どんどんつり上げてください。

[316: 匿名さん]

>>312 匿名さん
御殿山小学校旧校舎跡地に大崎図書館が移転しますね

[317: 匿名さん]

>316
すばらしい！　で、そこは０歳児を預かってもらえますか？

[318: 匿名さん]

なぜ図書館が０歳時を預かってくれると思うのですが？
保育園ならパークシティ大崎内に区立五反田第二保育園が併設されています

[319: 匿名さん]

なぜ図書館が０歳時を預かってくれるかと聞いたと思いますか。
場所だけの案内でお客は満足しますか？

[320: 匿名さん]

最近では託児スペースがある図書館も出てきているようですが、まだまだ珍しいですよね。

[321: 近隣住民]

>>319 匿名さん

お客様？？
ネットの意見交換掲示板で自分は客だと主張するような方はこの辺りには住んで欲しくないなあ。

[322: 匿名さん]

なるほど
図書館が託児サービスをやっている自治体があるのですね
知りませんで失礼しました

残念ながら2017年現在品川区立の図書館において託児サービスを行っているところはありません
新しくできる図書館でそのようなサービスが行われるかは今のところ不明です

[323: 匿名さん]

なるほど、
ついでに各保育園の定員と応募状況もお客に説明してあげると喜ばれますよ。

[324: 検討板ユーザーさん]

お客様のお子様の月齢と世帯収入もお聞きして保育園の入園見込みも予想して差し上げたいです。

[325: 匿名さん]

まあまあ、教えてあげてもよいじゃあないですか。新しくできる大崎図書館は保育所併設で、0歳児は7ヶ月から預かる事が可能です。7ヶ月の定員は8名です。お客様には色々情報教えてあげなくちゃならないですからね笑

[326: マンション検討中さん]

一期完売しましたね。二期は6戸。順調みたいですね。

[327: マンション検討中さん]

残りが6戸ということでしょうかね？ 4LDKも案内が消えてるので2戸とも売れたのでしょうね。

[328: 匿名さん]

1期が18戸だから残りは13戸？
6戸は要望が入った部屋でしょう。

[329: 匿名さん]

AタイプのFCって何！？と思ったんですがファミリークロークのことでしたか。ウォークインできそうな大きさなだなと感じられますので、その扱いでよろしいのかな。
脱衣室側からも出入りできるのでしょうか。
廊下側の扉は確認できたのですが、
脱衣室側と居室側も引き戸っぽい漢字の書き方がされていたのがきになりましたものですから。

[330: 匿名さん]

AタイプのFCはクロークとしても使えますし、メニュープランによってはパウダールーム側とベッドルーム側の引戸を壁にしてDENとして使う間取りを選ぶこともできます。

[331: 評判気になるさん]

完成まであと10カ月。そろそろタワークレーンが現れる頃かな。

[332: マンション検討中さん]

エントランスにあるコッパー色の壁は夜になると壁の中にあるライトが点灯するのでしょうか？だとしたらかなりお洒落な感じになりますね！

[333: 匿名さん]

D1は１LDKでもかなり広々としている。
横長リビングで14畳だから、お客さんが来ても十分に広いと思うし、キッチン自体も単身者やDINKS向けだからと簡素にはしておらず、きちんと広さも設備も十分に備えているのだなという風に感じられました。
普通に二人暮らしOKの広さですね。

[334: マンション検討中さん]

Aタイプの2LDKは４人家族（未就学児２人）では狭いでしょうか？
ここの物件を選ぶ方はDINKSか単身が多いんですかね？？

[335: 匿名さん]

知人はパークシティ大崎の５０㎡台の2LDKに家族４人で暮らしてます
廊下とか畳半畳くらいで効率よい間取りだと思いましたがかなり息がつまる
ソファなども置くスペースがないので床でくらす感じでした
ただパークシティは大規模マンションなので共用部が充実しています
子供が寝付くまではライブラリに行って新聞を読んだり、ジムでトレーニング
をしたりするとのことでした
専有部分は狭くても大規模マンションならそのような暮らしもありなのかと
思いましたが、ここは小規模なのでそうもいきませんよね

[336: 住民板ユーザーさん8]

私も55平米で未就学児2人と家族4人で暮らしていましたがソファーやダブルベッド、ジャングルジムも置いていましたよ。リビングは居室と繋いで1LDKにしていて、まあ物だらけでしたがそこまで窮屈感はなかったですね。

[337: ご近所さん]

大崎ニューシティにオフィスがあり、15年くらい大崎の変貌を見届けてきましたが、本当にいい街になったと思いますよ。ニューシティは一番最初にできた再開発物件なので一番いい場所ですよね。駅から雨にも濡れないし。その後ゲートシティ、シンクパーク、アートビレッジなど開発はめまぐるしいですね。待ち望んでいたツタヤも出来たし。全ての事（銀行、郵便局など）がこの街で事足りると思います。また最近は五反田と大崎の境界線は無くなったように感じています。この街に住んだときに唯一ストレスに思えそうなのは通勤ラッシュ時、特に朝の人波に逆流して駅へ向かうのはちょっと大変そうですね。相変わらずマナーのない人間が歩きスマホしてたりしますから危ないですよね。

[338: 匿名さん]

55平米で4人家族とか、ちょっと無理があるかなあ。
普通に70平米3LDKにすればよかったのにねえ。大崎はファミリー向きなのに残念。

[339: 匿名さん]

最初はよくても、すぐこどもは大きくなるので、住み替えが必要になると思います。
含み益も期待できないので、結局割高になると思います。
予算内で3LDKを探された方がいいと思います。

[340: 匿名さん]

ここの2LDK(Aタイプ)の特徴はDENとしても使えるぐらいのファミリークロークがあります。このスペースを上手く活用できれば子供が2人いてもそこまで窮屈感はないかもしれませんね。

[341: 通りがかりさん]

この立地なら値下がりの心配もないし、売ってよし貸してよし。
マンションはとにかく立地。広さを求めて立地を妥協すると、値下がりして住み続けざるを得なくなる。

[342: 匿名さん]

幼児2人のうちならなんとかなっても小学校高学年ぐらいになればもう無理だろう。
5,6年で買い替えせざるを得ないのは厳しいかな。
はじめからそれなりの広さのものを買っておいた方がいいね。

[343: 匿名さん]

>>339 匿名さん
まあでも大崎に家族で住むなら家賃は最低でも２０万はかかる
五年住んだら家賃だけで１２００万近い
今大崎の新築買って5年後に１２００万ものキャピタルロスが出るとも思えないので買ってもいいのでは
金利も低いのでローン減税と合わせるとむしろ逆ざやになるので頭金は温存してフルローンがオススメ
賃貸感覚で買えばいいと思うよ

[344: 匿名さん]

無理やりここを勧めてるのはどういう人なのかね。。

[345: 匿名さん]

>>342 匿名さん
もちろん広いの買えればそれに越したことはないが広さのために郊外行くのはやめたほうがいい
広さがどうしても必要になったら買い換えればいい
どうせ転勤とかもあるかもしれない
その時は貸せばいい

[346: 匿名さん]

無理やり勧めてるわけではないが一般論として将来を見越して広さを求めて郊外に行くと身動き取れなくなるよって話
もちろん広いの買う予算があるなら買えばいい

[347: 匿名さん]

予算7000-8000万なら郊外でなくても都心の近く（大崎と同レベル）の立地で70平米ぐらいが手に入るでしょ。
なんで無理矢理郊外と連呼するのやら。

[348: 匿名さん]

>>347 匿名さん
予算７０００万なら大崎のほうが例えば品川シーサイドなんかよりキャピタルロスが少ないだろうって話だよ
郊外の巣に帰りなしっし

[349: 匿名さん]

品川シーサイドなんて考えてもいなかったね（笑）
悪いが私は大崎は眼中にない。

[350: 匿名さん]

>>345 匿名さん
郊外とか、極端な例を引き合いに出して、ここがいいって…
その論理だと、大崎より更に立地がよく、値下がりの恐れのない立地を何で薦めないの？

全てはバランス。必要な広さと資産価値を維持しやすい立地を両立しましょう、その広さは、4人家族の最低限の広さを満たしていないので、両立でききていないのでは？という問題設定なのに。

○○は、反論するとき、すぐ極論を持ち出すから困る。

[351: 匿名さん]

郊外は確かに安くて広いよ。
でも余程の地場人気エリアじゃないと中古の値下がりはでかいし、都心見たく中古なのに買い金額より高く売れたなんてことはまず起こらない。

さらに職場が郊外ならまだしも郊外住みで都心勤めとか片道1時間で辛いよ。
往復2時間。一日24時間しかないのにその1/12を通勤でとられる。当然それで仕事の時間が減るわけではないし、自分や家族とのふれあいの時間が圧迫される。圧迫されるついでに2時間も鉄の箱に知らない人間同士詰め込まれて体力も使うしストレスも多くて体調崩すし。

俺は家庭事情で郊外住んでるけど、それが無ければすぐにでも引っ越したい。
ほかの人も言っているけど、広さは本当にその広さがないとダメな時以外は妥協したほうがいい。
それこそ郊外の安いところはいつまでも安いのだから。

[352: マンション検討中さん]

環境のよさと、大崎駅からの距離、ライフとセブンが目の前という立地の利便性に惹かれているけど、坪単価考えると迷ってます。
この先の品川のリニア開通や山手線新駅などの影響である程度資産価値は保たれるものでしょうか？

[353: 通りがかりさん]

ここの資産価値が下がるときはバブルやリーマンショックの時のような日本全体が下がる時で、どこ買ってても下がるので仕方がないかと。
そういう時、株や債券はもっと下がるし、現金は金融政策で刷りまくっているので気付かないだけで既にどんどん価値が下がっている。
不動産の資産価値は自分で見極めるしかないけど、資産ポートフォリオに組み込むのは悪くないと思う。

[354: マンション検討中さん]

352です。
どの形で資産を保有するかも大事ですよね。ありがとうございます。

[355: マンション検討中さん]

352です。
これほどの坪単価でもこの立地や現在やこれからの大崎の環境を考えると妥当なところだという解釈でいいでしょうか？

[356: 匿名さん]

大崎の交通利便性と品川駅周辺の今後の再開発を考えると、大きな社会情勢の変化がない限り今よりも資産価値が上がる可能性はあると思います。

[357: 匿名さん]

品川駅徒歩圏内のほうが将来的な資産性は高い可能性大かな。

[358: 匿名さん]

ここって南側にマンション立ってるけど、日当たりってどうなの？

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん
マンションとの間に少し距離があってちょうど太陽の方が抜ける位置にあるので南側は日当たりはいいね。

[360: 匿名さん]

山手線の駅近、目の前にスーパー・クリーニングがある、三井不動産が整備した美しい街並みの真ん中にある、多種多様な習い事や評判の良い小学校が近くにある、周りの交通量が多くない、複数のカフェやレストランが近くにある、人が多過ぎなくゆったりと過ごせるなど、立地がすごく良いので資産価値が保ちやすいですよ。
一度この立地での生活を経験すると他で満足するところを見つけるのは難しいだろうなと感じています。

[361: 匿名さん]

小規模だし、ランドマーク的なタワーよりは資産価値の維持は一般的には厳しい。
将来の中古価格は、近くのアクス御殿山が参考になると思います。築10年で20%ダウンくらい？
それほど悪くもなく、まあまあじゃないでしょうか。

[362: 匿名さん]

>>361 匿名さん
アクス御殿山は築20年ですよ。
しかも今売りに出てる部屋は、分譲時の平均坪単価から計算すると5%以上値上げされてますよ。あなたの言う通りアクス御殿山を参考にすれば、20年後は5%アップですね。
立地はグランデバンセの方がアクス御殿山より
良いですね。

[363: 匿名さん]

昔は大崎安かったもんね。
今後さらなる相場上昇の余地がどれほどあるものか。

[364: 匿名さん]

>>362 匿名さん

？新築時価格が違うよね？？
大丈夫？？？

[365: 通りがかりさん]

近所に住んでますが目の前のライフは鮮度悪くて使えないスーパーだと思った方が良いよ。

[366: 匿名さん]

近隣某タワー住民です
場所も見た目も悪くないけどこの価格はちょっと受け入れられないですねw
なんでパークシティ買わずにこの価格でこれ買うのって感じです

[367: 匿名さん]

そりゃパークシティ新築時に買ってればそうですよ。レジデンスは売りに出ないし今や中古でも新築時同等かそれ以上じゃなきや買えないし。
となると駅からこの距離はこれが最後っぽいかなと。

[368: 匿名さん]

>>364 匿名さん
分譲時平均坪単価から計算すると合っていると思いますが、違うという根拠は？

[369: 匿名さん]

>>366 匿名さん
パークシティ大崎の中古もありかもしれませんね。タワーマンションの各階ゴミ捨て場、パーティールーム、フィットネスジム、ゲストルーム、スタディルームとかは魅力的ですし。

[370: 匿名さん]

367ですが、私はタワマンは微妙で、
共用設備使う気ないのに管理費余分に取られるのがなんとも...
パークシティ買うならレジデンスですね。
管理費はタワー並みと聞きましたが。

[371: 匿名さん]

>>367 匿名さん
２億と出すならパークシティの中古でも新築同様にできますよね
正直プロパストの強気の根拠とそれについてく客の気持ちはわからんです
まあ気に入ったんならいいですけどそこまでこの物件じゃなければという理由も大多数の人には希薄でしょう
その代わりリセールは相対的に不利でしょうね
少なくともリセール時は新築だからという理由で買ってくれる人はいなくなるわけだから

[372: 匿名さん]

>>370 匿名さん
そういう気持ちはわかりますが余分な管理費を嫌う人がなんでこんな割高なマンション選ぶんですか？

[373: 匿名さん]

>>372 匿名さん
まあまあ、割高かどうかはその人が決める訳なので。グランデバンセにしろパークシティ大崎にしろ立地が素晴らしいので、家を探している人は大崎駅の山手線内のこの場所を見に来る価値はあると思います。素晴らしい雰囲気ですよ。

[374: 匿名さん]

グランデバンセ御殿山に興味がある人は、パークシティ大崎もついでに見て、納得して契約すれば良いのではないでしょうか？場所的には近いので。

[375: 匿名さん]

>>368 匿名さん

新築時安かったアクスが値上がりしたから、ここも同じ比率たけ値上がりするというロジックがわかりません。

アクスの中古価格と似たような価格に落ち着くとの仮定なら、ここは新築価格が高いから、新築時より下落するでしょ？

何か間違ってます？単純な算数です。

[376: 匿名さん]

グランデバンセはパークシティと比較すると確かにもう少し現価格よりも安くてもいいとは思う。
一方でこれだけ客が付いているのはこの立地ならではの生活のしやすさという実需があるからではないでしょうか？今は割高感があっても実需があるというのは資産性には大きな強みとなります。

[377: 匿名さん]

まあ販売個数も少ないから強気でもほんとにいいと思った人が相当数いればということでしょう。
もちろんパークシティがいいというのもその通りですが、今から買おいとして希望の間取り、方角、階数のものがいつ出てくるかもわからないので。
パークシティとこれが同時に売ってたらそりゃパークシティかなと思いますが、こればっかりは縁です。

[378: 匿名さん]

>>375 匿名さん
おかしいですね。なぜ築20年のアクスの価格に10年後になるのですか？しかも医療モール、スーパー、スタバ、クリーニングなどが徒歩1分にあり、パークシティ大崎の再開発地の中心にあるグランデバンセの方が住環境が明らかによいので参考にならないかと。ゲートシティ大崎も近いですし。この立地は貴重ですよ。

[379: 匿名さん]

>>378 匿名さん

そういったこと、諸々補正するに決まってるじゃないですか。
アクスが気に入らないなら、グラスカでも、それこそパークシティでもいいですけど、周辺中古価格を参考に、相場感として中古になったらこれくらい下がりそうと言っているだけ。しかも、立地がいいから、小規模物件でありながら、下げ幅が許容範囲と評価している訳です。
新築単価がパークシティの中古より高いから、少なくとも中古になったら、値下がりすると思うのが普通だと思いますけど？中古になって上がると思うのが不思議でなりません。

[380: 匿名さん]

>>379 匿名さん
5%上がると書いたのは、アクス御殿山が参考になると不思議なことを書かれていたのでアクス御殿山と分譲時と現在の中古価格を比較して差し上げたまでです。
もともと諸々補正すると書いていませんでしたし、当初書かれていた10年後に2割下がるというのでは、全然補正された計算になっていませんよ。