グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[2170: 匿名さん]

要は価格と内容がマッチしてない部屋が残ったってことでしょ。どこでも売れ残るのはそうなので言う必要もないことだけど。
これから値下げに入るからそのうち売れるんじゃないの。

[2171: 匿名さん]

>>2169
確かに。参考になりますね。
どのくらい値引きして売るのかも興味深い。

[2172: 匿名さん]

ここは面倒くさい、ネクラに狙われて大変ですね。
どうしようも無い奴らですね。

[2173: 匿名さん]

>>2172

検討に無関係なコメントは控えるように。

[2174: 匿名さん]

>>2172 匿名さん

控えるように(*ﾟ∀ﾟ*)

[2175: 匿名さん]

20%売れ残りは、早く現金化しないと経営的にキツいですね。かなり値引きが期待できます。

[2176: 匿名さん]

>>2175
残6部屋って少ないようで20パーセントなんですね。いくらまで下げるのかなあ。

[2177: 匿名さん]

>>2176 匿名さん
1LDKが4部屋だから、単純に20％と考えてもね。
ただ、市況がまだ元気なうちに売り抜けたいのがデベの本音かと

[2178: 匿名さん]

>>2177 匿名さん

1LDK＋Sは、実質2LDKでこのマンションの主力、それが3戸。2戸が約100m2の高額物件。実質、20%以上の売れ残りでしょう。
1000万円単位の値引きは期待できます。

[2179: マンション掲示板さん]

救急病院の深夜の救急車、ヤマト運輸の荷下ろし
目の前のカフェや近隣店舗の帰りの酔っ払い集団…etc
住みはじめた後どんだけ不満の声あがるかな

[2180: マンション掲示板さん]

駅まで徒歩３分ってのも盛りすぎ
小走りでも改札まで５分は掛かる

[2181: 匿名さん]

>>2180 マンション掲示板さん

小走りなら3分で改札まで着く

[2182: 匿名さん]

>>2180 マンション掲示板さん
HPにはペデストリアンデッキエスカレーター下まで徒歩3分、改札まで5分となっています。

[2183: 匿名さん]

駅近いから、中古になっても100万円/m2は下回らないでしょう。

ここが恐らく、成約価格が100万円/m2前後。
https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_109/pj_89650641/

[2184: 通りがかりさん]

これ借地権でしょ。
権利形態によって金額全然違うよ。

[2185: 匿名さん]

>>2178
購入者はいい気しないですよね。

[2186: 匿名さん]

>>2184 通りがかりさん
普通借地権だから、1.2掛けな感じか

[2187: 匿名さん]

設備面が凄く充実しているのが印象に残ります。
色々な設備が故障したときはどうなるのでしょうか。
自己負担となるのか、それども会社が対応してくれるのか。

[2188: 匿名さん]

>>2184
普通借地権だと更新可能か。だとすると定期と違ってほとんどデメリットはないね。
地代も6000円と安いし。これなら固定資産税の土地分とトントンかな。

[2189: 匿名さん]

ふーん。
大崎って安いんだね。

[2190: 匿名さん]

>>2188 匿名さん

普通借地権は実質ほとんどデメリットないんだけど、なぜか転売時に嫌われる

[2191: 匿名さん]

まだ、玄関できてないよ。間に合うの？

[2192: 匿名さん]

すぐできるくらいの小規模なエントランスなので大丈夫です。

[2193: 匿名さん]

エントランスは最後で案外早くできますよ。

[2194: マンション検討中さん]

>>2184 通りがかりさん

ここって借地権なんですか？
敷地は所有権の共有となっていますが、
素人ですみません
教えてください

[2195: 匿名さん]

>>2194
借地権でこんなに高かったら世も末。

[2196: 匿名さん]

>>2194 マンション検討中さん

違います。
流れを読めばわかりますが、中古になっても借地権マンションよりは下がらないだろう、という話。
裏返すと、中古になったとたん、どれくらい下がることを許容できるかが関心事のマンション。上がることは、まず期待できないので。

[2197: 匿名さん]

どうして、ここの方々はイチイチ嫌味や、嫌な事しか言わないのでしょう。
回りの古くさいマンション住民の嫉妬か、タワマン住民のクソどもか。

[2198: 匿名さん]

>>2197 匿名さん

余裕ないですね。最新マンションなんだから、回りを貶さず優越感に浸ってればいいのに。

[2199: 匿名さん]

>>2197
タワマン住人ですがいいマンションだと思いますよ。

[2200: 匿名さん]

31戸のマンションに2000以上のレス！
注目物件だから中古も売れやすいでしょう。

[2201: 匿名さん]

>>2200
31戸のマンションの6戸も売れ残ってるのに？

[2202: 匿名さん]

>>2201 匿名さん

価格の問題でしょう。
下げれば売れると思います。
だからこそ、ローン組んで直ぐに債務超過にならないか、中古価格を予想することが大切。

ここのチェックNo5です。
http://x1mansion.com/crevia-bunkyousekiguchi

[2203: 匿名さん]

>>2202
そうなると小規模かつ中小デベだと
かなり安くしないと。

[2204: 匿名さん]

中小デベでも立地や仕様の高さ、デザイナーズマンションでもあるからからあまり安くなることはないでしょうね。竣工して1年しても売れ残ってたら考えるでしょうけど。

[2205: 匿名さん]

1000～2000万円ほど高い。
1年も現金化できないのでは、資金ショートしちゃうよ。個人に1000万円単位の大幅値引きをすると既に購入した人が騒ぎ出すから、まあ、業者にバルク売りでしょう。

[2206: 匿名さん]

>>2204
でも中古で売るときは安くしないと売れなそうですね。

[2207: 匿名さん]

この値段6戸も買う業者いるかなあ。

[2208: 匿名さん]

バルクっていってもたったの5-6戸じゃね。。このぐらいの数であれば竣工後しばらくして売れ切れるんじゃないかな。

[2209: 匿名さん]

それも値引きしだいでしょ。

[2210: 匿名さん]

外廊下のLEDが軽薄な白色光で高級感を大きく損なってます。街の雰囲気にも合わない。売主さん、まだこれから売らなくてはいけない部屋もあるし、暖色のLEDに変えた方がいいですよ。

[2211: 匿名さん]

あとやたら存在感ある雨どいもね。

[2212: 匿名さん]

物件概要では、建物完成時期３月末、になっているけど、今ので完成??

[2213: 匿名さん]

>>2212 匿名さん
いじめてあげるな。
職人さんだって一生懸命やってる。
まあ、期日を守るのは社会人としての最低限の話だけど。
引き渡しまでに間に合えば

[2214: 匿名さん]

以前Aタイプであったみたいですが、キャンセル住戸が一番出やすいのは今の時期でしょうか？

[2215: 匿名さん]

大崎で最も浸水被害の大きな場所って、ピンポイントではどこになりますかね。
御殿山小の南側が周囲より一段階 色が濃くなっていますが、本物件の場所ではないですよね？！

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/yakuwari/files/FD-38.jpg

[2216: 匿名さん]

そのネタを大崎の川の近くの物件の人が書くかね。
品川区浸水ハザードマップ。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000047000/yoso_a.pdf
皆まで書かないけど、それ以上は止めておいた方が良いのでは。

[2217: 匿名さん]

20年住んでるけど水害のすの字もないけど。
こんなの心配して住めないなら
交通事故にあう可能性あるから車乗らないって
言ってるのと同じ。
どうぞご勝手に心配してください。

[2218: 匿名さん]

>交通事故にあう可能性あるから車乗らないって

交通事故にあわない車に乗れば良い。
実際、車では無理だけど、住宅なら何か方法があるんじゃない。

[2219: 匿名さん]

まあ心配な人は浸水の可能性のない場所を選ぶ。
このあたりなら御殿山とか。

[2220: 匿名さん]

確かに御殿山小の南側が色が濃くなっていますね。水深3〜5mですか。
だからと言ってそこが一番低地とは言えないし、確率も低いのであまり心配してもよくないのでは。

[2221: 匿名さん]

4月入居間に合わないよ。
大丈夫？

[2222: 匿名さん]

最近は毎晩夜中まで部屋に電気付いてますよ。
作業お疲れ様です。

[2223: 匿名さん]

>>2221 匿名さん

どこまでできているのでしょうか？

[2224: 匿名さん]

品川区浸水ハザードマップによると、このマンションあたりが1〜2mなのに対して、御殿山小学校の南側の方が0.5〜1mでより水深が浅いですね。
でも1000年〜5000年に1回の確率らしいですし、過去20年災害は無いそうですし、目黒川の水害予防は進んできてるので気にすること無いのでしょうね。

[2225: 匿名さん]

どうでもいい

[2226: 匿名さん]

>>2224 匿名さん

先日港湾局より公開された最新のデータによれば、御殿山小の南側は確かに周りより一段階水深が深く、3〜5mとなっていますよ。
一度、港湾局のホームページを見られてみるといいと思います。

[2227: 匿名さん]

>>2226 匿名さん
高低図から考えるとどうですか。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000030800/120118_hyoukouzu3...
どうでもいいですね。

[2228: 匿名さん]

1000年から5000年のうちに一度の可能性を考えるより他にやることないんですか？

[2229: 匿名さん]

東日本大震災以後は考える人が多くなっただろうね。

[2230: 匿名さん]

１年から５年のうちに一度の可能性を考えるのはいかが

スタバの前の交差点とかどお

[2231: 匿名さん]

>>2226 匿名さん

その該当地域の方々にとってはアレかもしれませんが、このマンションには何ら関係がない場所ですので良かったのでは？

[2232: 匿名さん]

水害どうこう関係なく
残6部屋なのは変わりません。

[2233: 2210]

外廊下の電気は白色から暖色に変わってました。なかなか行動が早くて好印象。
ここのポジさんは他の物件を貶めるせいでスレが荒れるね。余計なことは書かなければいいのに。

[2234: 匿名さん]

他物件を貶めないとこれといった売りがないからじゃないでしょうか。

[2235: 2210]

>>2234 匿名さん
その書き込みも漠然とこの物件を貶める書き込みなので止めた方が良いと思います。批判するにも各論で事実ベースで書かないと。
仕様は頑張ってるみたいだし、立地も素晴らしいと思います。

[2236: 匿名さん]

値引き販売は始まりましたか？

[2237: 匿名さん]

他の物件を貶める、とは具体的にどの物件を指しているのでしょうか。

[2238: 匿名さん]

>>2237
それ聞いてどうすんの？

[2239: 匿名さん]

>>2236
それ聞いてどうすんの？

[2240: 匿名さん]

>>2215
それ聞いてどうすんの？

[2241: 匿名さん]

完成したようですね。
キャンセルはやはり出なかったようですね。

[2242: 匿名さん]

もうすぐ引き渡しですね。いよいよですね。

[2243: 匿名さん]

4月に入ってから、少し前に見た時は、まだ完成には時間が掛かりそうに見えたのですが、もう完成したんですね。早いな～。

[2244: 匿名さん]

実際の部屋がみられるのはいい。
しかし間取りはもちろんオプションも好きなように選べないってのはどうなんだろうね。

[2245: 匿名さん]

地域No. 1の高級マンションですね♪

[2246: 匿名さん]

>>2241 匿名さん
完売したんだ、素晴らしい！と思ったら完成でしたか。早く売れるといいですね
>>2245 匿名さん
確かに新築販売時坪単価は最高額でしょうね！

[2247: 匿名さん]

文句なく坪単価最高のマンションですよ。
10階なのにPCの最上階より高いくらいです。

[2248: 匿名さん]

完成していないけど内覧会てした…

[2249: 匿名さん]

通りかかったら内覧会してました。
玄関完成してないけど。

[2250: 匿名さん]

>>2249 匿名さん
共用部分完成してないで内覧会とかありなの？
突貫なの？

[2251: 匿名さん]

中はできてるかもしれませんが、
駐車場の入り口前が土出てます。

[2252: 匿名さん]

入居のタイミングなのに盛り下がってますね。

[2253: 匿名さん]

PC大崎の分譲時と比べると高くなりましたね
当時380万円くらいの坪単価が500万円前後に上がってるんですね

[2254: 匿名さん]

大崎はここ数年で上がりましたね。
今後このまま上がり続けるか、今がピークか興味深いところです。

[2255: 匿名さん]

建設コストはアベノミクス効果で高止まりだから、このまま高止まりだろうね
マンション関連のコストは建築関連だけでなく、管理人、警備員、コンシェルジュ等の人件費も軒並み3割高ですからね

[2256: 匿名さん]

建築コストは高止まりでしょうけど大崎の地価は今後も上がるでしょうから、全体としてはまだ上がると思います。

[2257: 匿名さん]

建築コストは高止り、管理人等の人件費も３割高
価格はまだまだ上がる。坪単価が５００万円！
大枚叩いて管理費も膨大、、誰が買うの？

[2258: 匿名さん]

大崎で坪500かぁ。確かにこれでは高すぎて高値掴みのリスク大。
いっても大崎の適正価格はマックス坪400だよ。
ここの皆さんも同じ意見みたいだし。

[2259: 匿名さん]

「賃上げ２．４１％、２０年ぶり高さ」by日経
「管理人、警備員、コンシェルジュ等の人件費も軒並み３割高」by2255
３％高の間違いじゃない。
３割高とおっしゃる会社の建物には住みたくないね。

[2260: 匿名さん]

大崎が坪500近くならこれはもう危険信号。
新航路問題もありますし、これからは総合的には下がる要素しかありません。
新駅は遠いですし、リニアの影響も限定的です。
すでにお住いなら、利食ってサクッと足抜けするのが賢いやり方でしょう。

まぁ日本人は常にこういったことで重い腰を上げるのが苦手ですから、いつも儲けさせて貰っているのですが。笑

[2261: 匿名さん]

>>2258
10年前には適正価格がマックス坪300でも
高いって言われてましたけどね。
どれだけその手の予想が意味ないかわかります。

[2262: 匿名さん]

2258と2261の違いは
１０年超毎に出てくる山の頂上で線を引く解釈と、
その間も見る時間軸の違いだな。

で、次の大崎で坪５００は何十年後に来るのかな？
意味ない予想、誰か立ててちょう～だい

[2263: 匿名さん]

六本木が坪1000だから、素直に大崎五反田は坪500でしょ
2年前の目黒駅前が坪660だった気がするから、そんなもんでしょ

[2264: 匿名さん]

4月下旬入居でまだ工事してるし、
残6部屋から変わってないみたいだし
大丈夫でしょうか。

[2265: 匿名さん]

>>2264 匿名さん
大丈夫も何も、引き渡し日オーバーはありえんでしよ。
後は神のみぞ知る。

[2266: 匿名さん]

>>2263 匿名さん

じゃあここは適正価格ってこと？
散々割高とか叩き続けて急に手のひら返ししたのが不思議。

本当はどっちなの？
みんな、大崎のくせに坪500はやり過ぎって言ってたじゃん。

[2267: 匿名さん]

武蔵小山が460、武蔵小杉やたまプラーザも400の時代だから、大崎も500は当たり前
100平米1億5000万円だからきりもいい

[2268: 匿名さん]

いろんな人が書き込んでるわけで。
2263は「ここは割高派」じゃなく例えばここの契約者とかだと考えれば何の矛盾もない。

[2269: 匿名さん]

>>2266 匿名さん
大崎の相場は適正だと坪400ちょい。これでも出世したよね。
ことタワーマンションに関しては、ざっくり言うと港区のグローバルフロントタワーとちょうど同じくらいの価値と考えてもらうとよい。
あちらも坪400くらい。