グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[2121: 匿名さん]

見当違いのあさっての値付けですね。

[2122: 匿名さん]

確かに高いけど高輪台も同じように高いし、今は都内全般に高いですね。

[2123: 匿名さん]

モデルルーム閉めるから、よいよ竣工現地販売ですね。

[2124: 匿名さん]

プロパスト的には現地販売しないで売り切りたかっただろうね。

[2125: マンション検討中さん]

そろそろキャンセル住戸が出やすい時期に入ってきたでしょうか？Aタイプまた出ないですかね。

[2126: eマンションさん]

いよいよ周りの囲いが外れてきましたね！
思っていたより存在感あってカッコいいです。

[2127: 匿名さん]

かっこいいですね！
PCの住人ですが近所にかっこいいマンションできて嬉しいです。

[2128: マンション検討中さん]

思っていた以上にスケール感ある感じですね。
金利も上がっているし、やっぱり今買っておくべきですかね。

[2129: 匿名さん]

買いたいときが買い時。

[2133: 匿名さん]

[No.2130～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]

[2134: 匿名さん]

色味CGと違わない？

[2135: 匿名さん]

>>2134 匿名さん
マンションなんてそんなもんだよ。
CGは所詮売るためのツール

[2136: 匿名さん]

って言うか、天候や角度によっても違うし、ましてや写真じゃ分かんないよね。。イチイチケチつけたいんかね。

[2137: 匿名さん]

4月引渡し、まにあうの？
玄関回り、まだ出来てない。
共用部未完成で内覧会？
再内覧会、再再内覧会だと無理ですね。

[2138: 匿名さん]

囲い取れて中身出て来てかっこいいなと思った反面、向かいの昭和マンションとお見合いなのが勿体無い。億するプレミアム住戸でもそれはきつい。

[2139: 匿名さん]

雨どいの色ってこのままなんでしょうか？
屋上から地上まで一直線に伸びる筒をなんでこんなにも目立たせるのでしょうか？
立地的にしょうがないのかもしれないけど、マンションの側面が表の顔になってしまってて、景観を損ねてると思うのは私だけでしょうか

[2140: 匿名さん]

側面の窓小さいから確かに雑居ビルみたいで
良くも悪くもマンションぽくないですよね。

[2141: 匿名さん]

観たけど側面がよくなかったね。このマンション。

[2142: 匿名さん]

そうですか？全体的にカッコいいと思いますが。
まぁ、感性人それぞれですから。

[2143: 匿名さん]

人それぞれですね。
私は狙いすぎかなと思いました。
若いうちはいいですが、
高齢者が定年後落ち着いて住むデザインではないかな。

[2144: 匿名さん]

デザイナーズマンションだけあって目を引くような外観にはなっているなと思いました。前の建物よりこのエリアにプラスになると思うので良いですね。

[2145: 匿名さん]

確かにそうですね。
億ションのデザイナーズマンションで大崎の景観をさらにおしゃれにしてもらえてますね。

[2146: 匿名さん]

側面の窓の大きさと形や配置が雑居ビルっぽさを出してるんじゃないでしょうか。

[2147: 検討板ユーザーさん]

>>2146 匿名さん
ネガ写真かもしれないが悪くないと思ってしまった。

[2148: 匿名さん]

雑居ビルっぽさもありますけど
いかにもなマンションじゃなくてかっこいいです。

[2149: 匿名さん]

ビジネスホテル風かな。

[2150: 匿名さん]

デザインの好みは人それぞれだと思いますが、実物はもっとスケール感がありますね。写真だとなかなか伝わらないですが。

[2151: 匿名さん]

>>2150
タワマンに囲まれてて
スケール感言われてもな。

[2152: 匿名さん]

ずいぶん梁の目立つ建物ですね。これをカッコいいというかやばいというか。

でもメリットが、北側の部屋でも陽が当たる、分単位だけど。設計の狙いかな。

[2153: 匿名さん]

意見は見る人それぞれでしょうが、タワマンには無いデザインだし、
これはこれで良いと思います。

[2154: 匿名さん]

日曜日にモデルルーム閉鎖ですね。
現地モデルルームはいつからでしょう。

[2155: マンション検討中さん]

もっとガラスの面積を大きくして欲しかった。

[2156: 匿名さん]

側面はこんなもんでしょうね。

[2157: 匿名さん]

明日でMR閉鎖か。

[2158: マンション比較中さん]

カフェ側の壁面に排水管？が見える
ＣＧにはないものですね

[2159: 匿名さん]

>>2158
けっこう目立ちますよね。

[2160: 匿名さん]

MR最終日。果たして売り切れるのか？

[2161: 匿名さん]

注目してるんですねww余程興味がおありの様でww

[2162: 匿名さん]

現地で見ると写真よりも立体感あってかっこ良かったです。

[2163: 匿名さん]

>>2161
興味なかったらこのスレ来ないでしょ

[2164: 匿名さん]

ですね！と言う事は、注目マンションですね。しかも、興味あるなら、検討してるの？
若しくは、ただの冷やかし嫌がらせ？多分、買えない後者だねww？

[2165: 匿名さん]

棟内モデルルームができるまでしばらく休止状態かな。
モデルルーム使用住戸として値引きできるからぼちぼち売れていくかね。

[2166: 匿名さん]

>>2164
いえ。観察ですよ。大崎の今後の中古相場を占う意味で。ここは結局完売できなかったということで対相場高すぎたということですよね。
参考になります。

[2167: 匿名さん]

結局は残6部屋のままでしたね。部屋の間取り階数と値段まで全部出てますよ。
https://www.kencorp.co.jp/housing/sale/building/187613.html

[2168: 匿名さん]

2164: 匿名さん　

またマウンティングかな、お山に帰ってから存分におやり

[2169: 匿名さん]

>>2166
売れ残ったという事よりも、どういう物件が売れ残ったか中身をみてみたほうがいいですね。
９，１０階の100平米の部屋は、ワイドスパンでいいけど、間取りがひどすぎる。廊下が長いし、リビングが狭すぎる。また、収納も少ないし。
これで13000～15000万程度であれば今のご時勢だったら売れるだろうけど、２億弱を出せるご家庭だったら、ちょっと多く出して２億オーバーでもっといい部屋買うよね。
ここが売れ残った＝大崎のテッペンと考えるのは、早すぎですね。
それよりも、この値段で２LDKをある程度売り切ったと考えるのが自然です。

[2170: 匿名さん]

要は価格と内容がマッチしてない部屋が残ったってことでしょ。どこでも売れ残るのはそうなので言う必要もないことだけど。
これから値下げに入るからそのうち売れるんじゃないの。

[2171: 匿名さん]

>>2169
確かに。参考になりますね。
どのくらい値引きして売るのかも興味深い。

[2172: 匿名さん]

ここは面倒くさい、ネクラに狙われて大変ですね。
どうしようも無い奴らですね。

[2173: 匿名さん]

>>2172

検討に無関係なコメントは控えるように。

[2174: 匿名さん]

>>2172 匿名さん

控えるように(*ﾟ∀ﾟ*)

[2175: 匿名さん]

20%売れ残りは、早く現金化しないと経営的にキツいですね。かなり値引きが期待できます。

[2176: 匿名さん]

>>2175
残6部屋って少ないようで20パーセントなんですね。いくらまで下げるのかなあ。

[2177: 匿名さん]

>>2176 匿名さん
1LDKが4部屋だから、単純に20％と考えてもね。
ただ、市況がまだ元気なうちに売り抜けたいのがデベの本音かと

[2178: 匿名さん]

>>2177 匿名さん

1LDK＋Sは、実質2LDKでこのマンションの主力、それが3戸。2戸が約100m2の高額物件。実質、20%以上の売れ残りでしょう。
1000万円単位の値引きは期待できます。

[2179: マンション掲示板さん]

救急病院の深夜の救急車、ヤマト運輸の荷下ろし
目の前のカフェや近隣店舗の帰りの酔っ払い集団…etc
住みはじめた後どんだけ不満の声あがるかな

[2180: マンション掲示板さん]

駅まで徒歩３分ってのも盛りすぎ
小走りでも改札まで５分は掛かる

[2181: 匿名さん]

>>2180 マンション掲示板さん

小走りなら3分で改札まで着く

[2182: 匿名さん]

>>2180 マンション掲示板さん
HPにはペデストリアンデッキエスカレーター下まで徒歩3分、改札まで5分となっています。

[2183: 匿名さん]

駅近いから、中古になっても100万円/m2は下回らないでしょう。

ここが恐らく、成約価格が100万円/m2前後。
https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_109/pj_89650641/

[2184: 通りがかりさん]

これ借地権でしょ。
権利形態によって金額全然違うよ。

[2185: 匿名さん]

>>2178
購入者はいい気しないですよね。

[2186: 匿名さん]

>>2184 通りがかりさん
普通借地権だから、1.2掛けな感じか

[2187: 匿名さん]

設備面が凄く充実しているのが印象に残ります。
色々な設備が故障したときはどうなるのでしょうか。
自己負担となるのか、それども会社が対応してくれるのか。

[2188: 匿名さん]

>>2184
普通借地権だと更新可能か。だとすると定期と違ってほとんどデメリットはないね。
地代も6000円と安いし。これなら固定資産税の土地分とトントンかな。

[2189: 匿名さん]

ふーん。
大崎って安いんだね。

[2190: 匿名さん]

>>2188 匿名さん

普通借地権は実質ほとんどデメリットないんだけど、なぜか転売時に嫌われる

[2191: 匿名さん]

まだ、玄関できてないよ。間に合うの？

[2192: 匿名さん]

すぐできるくらいの小規模なエントランスなので大丈夫です。

[2193: 匿名さん]

エントランスは最後で案外早くできますよ。

[2194: マンション検討中さん]

>>2184 通りがかりさん

ここって借地権なんですか？
敷地は所有権の共有となっていますが、
素人ですみません
教えてください

[2195: 匿名さん]

>>2194
借地権でこんなに高かったら世も末。

[2196: 匿名さん]

>>2194 マンション検討中さん

違います。
流れを読めばわかりますが、中古になっても借地権マンションよりは下がらないだろう、という話。
裏返すと、中古になったとたん、どれくらい下がることを許容できるかが関心事のマンション。上がることは、まず期待できないので。

[2197: 匿名さん]

どうして、ここの方々はイチイチ嫌味や、嫌な事しか言わないのでしょう。
回りの古くさいマンション住民の嫉妬か、タワマン住民のクソどもか。

[2198: 匿名さん]

>>2197 匿名さん

余裕ないですね。最新マンションなんだから、回りを貶さず優越感に浸ってればいいのに。

[2199: 匿名さん]

>>2197
タワマン住人ですがいいマンションだと思いますよ。

[2200: 匿名さん]

31戸のマンションに2000以上のレス！
注目物件だから中古も売れやすいでしょう。

[2201: 匿名さん]

>>2200
31戸のマンションの6戸も売れ残ってるのに？

[2202: 匿名さん]

>>2201 匿名さん

価格の問題でしょう。
下げれば売れると思います。
だからこそ、ローン組んで直ぐに債務超過にならないか、中古価格を予想することが大切。

ここのチェックNo5です。
http://x1mansion.com/crevia-bunkyousekiguchi

[2203: 匿名さん]

>>2202
そうなると小規模かつ中小デベだと
かなり安くしないと。

[2204: 匿名さん]

中小デベでも立地や仕様の高さ、デザイナーズマンションでもあるからからあまり安くなることはないでしょうね。竣工して1年しても売れ残ってたら考えるでしょうけど。

[2205: 匿名さん]

1000～2000万円ほど高い。
1年も現金化できないのでは、資金ショートしちゃうよ。個人に1000万円単位の大幅値引きをすると既に購入した人が騒ぎ出すから、まあ、業者にバルク売りでしょう。

[2206: 匿名さん]

>>2204
でも中古で売るときは安くしないと売れなそうですね。

[2207: 匿名さん]

この値段6戸も買う業者いるかなあ。

[2208: 匿名さん]

バルクっていってもたったの5-6戸じゃね。。このぐらいの数であれば竣工後しばらくして売れ切れるんじゃないかな。

[2209: 匿名さん]

それも値引きしだいでしょ。

[2210: 匿名さん]

外廊下のLEDが軽薄な白色光で高級感を大きく損なってます。街の雰囲気にも合わない。売主さん、まだこれから売らなくてはいけない部屋もあるし、暖色のLEDに変えた方がいいですよ。

[2211: 匿名さん]

あとやたら存在感ある雨どいもね。

[2212: 匿名さん]

物件概要では、建物完成時期３月末、になっているけど、今ので完成??

[2213: 匿名さん]

>>2212 匿名さん
いじめてあげるな。
職人さんだって一生懸命やってる。
まあ、期日を守るのは社会人としての最低限の話だけど。
引き渡しまでに間に合えば

[2214: 匿名さん]

以前Aタイプであったみたいですが、キャンセル住戸が一番出やすいのは今の時期でしょうか？

[2215: 匿名さん]

大崎で最も浸水被害の大きな場所って、ピンポイントではどこになりますかね。
御殿山小の南側が周囲より一段階 色が濃くなっていますが、本物件の場所ではないですよね？！

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/yakuwari/files/FD-38.jpg

[2216: 匿名さん]

そのネタを大崎の川の近くの物件の人が書くかね。
品川区浸水ハザードマップ。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000047000/yoso_a.pdf
皆まで書かないけど、それ以上は止めておいた方が良いのでは。

[2217: 匿名さん]

20年住んでるけど水害のすの字もないけど。
こんなの心配して住めないなら
交通事故にあう可能性あるから車乗らないって
言ってるのと同じ。
どうぞご勝手に心配してください。

[2218: 匿名さん]

>交通事故にあう可能性あるから車乗らないって

交通事故にあわない車に乗れば良い。
実際、車では無理だけど、住宅なら何か方法があるんじゃない。

[2219: 匿名さん]

まあ心配な人は浸水の可能性のない場所を選ぶ。
このあたりなら御殿山とか。

[2220: 匿名さん]

確かに御殿山小の南側が色が濃くなっていますね。水深3〜5mですか。
だからと言ってそこが一番低地とは言えないし、確率も低いのであまり心配してもよくないのでは。