グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[201: 匿名さん]

いよいよ一期の申し込みですね。プレミア二億ションはさすがに坪600万には届かず。スタンダードも立地を考えるとまあこんなもんですかね。

[202: 匿名さん]

欲しいです〜憧れです。

[203: 匿名さん]

金利上昇が気になりますね。
御殿山小の北側の住友の土地がタワマンになる可能性は結構あると思っています。そこを待ちたい思いはあるのですが、入居は4〜5年後でしょうし、今みたいに低金利で借りられないだろうとも思ってます。
ここは一年後入居だし、恐らくは低金利で住宅ローン減税の適用も受けられる。
欲しい時が買い時とは言いますが悩ましい。

[204: 住民板ユーザーさん1]

そんなに、良いマンション？
パークシティ大崎に見下ろされて、いくらまでだすの？

[205: マンション検討中さん]

良いマンションだと思いますよ。
パークシティ賃貸中ですが、世帯数多いから、色んな方いてちょっと微妙です。知り合いも売るに売れず困っていると言ってた。同時に多数売り出されてるからね。外観も個性無いしつまらないマンションですよ。
義理親と幼稚園の関係で動けないから。住友の先の物件は確かに気になるけど、更に高くなりそうだし。今決断かな。

[206: 匿名さん]

>>205 マンション検討中さん

わかります。
御殿山閑静でいいですよね。
子供がいるので、もうここできめてしまおうか、あー、と悩んでおります。

[207: 匿名さん]

我が家は明日、行きますよ。3回行きましたが、場所と設備と内装で納得です。スケジュールの早さに戸惑いましたが、早く決めてスッキリします。

[208: 匿名さん]

>>205 マンション検討中さん
204の書込みは最低だと思う。しかし、同時に多数とか売れなくて困ってるとか書いてあるけど、パークシティ大崎は出ていた部屋はどんどん売れて今はそれほど売りに出てないですよ。知り合いがとか賃貸中とかつまらないマンションとか、ただ批判したい信憑性に欠ける書込みですね。

[209: 匿名さん]

>>208 匿名さん
気になって覗いてるパークシティ住民さん？

[210: 住民板ユーザーさん3]

パークシティ顔真っ赤。

パークコートシリーズだったらよかったかなと個人的には思います。

[211: 匿名さん]

大崎でパークコートなわけないだろ

[212: マンション検討中さん]

205です。
今日行って来ました。数時間滞在していましたが、ずっとワイワイ賑わってましたよ。決めて良かったww

[213: マンション検討中さん]

昨日行ってきました。2LDKタイプはすでにかなり申込が入っていました。立地と内装が良いだけに買おうか悩んでいますが、今週には決めようと思います。

[214: 匿名さん]

18戸完売した？
先着順だと早いもん勝ちでしょ。

[215: 匿名さん]

>>212 マンション検討中さん

微妙な人が買わないといいですね。

[216: マンション検討中さん]

213さん、確かにそうでしたね！
場所と内装良いですよね～。設備もそれなりに良いですし、何よりこの場所は今後出なさそう！
私は週末に手続きしてきます。

[217: マンション検討中さん]

大井町
武蔵小山

と三択で迷っています。

失礼ながらみなさんの世帯年収と頭金などを教えていただけますか？

うちは、世帯年収は1400万くらいで、きっとみなさんよりも低いと思います。
手が届かないかなと思ったり、子どものために一番この物件を気に入っていて、思い切ろうかと思ったり

[218: 匿名さん]

迷うポイントはどこですか？
ちなみに御殿山小学校は三分の一は御殿山の戸建てや低層マンションの人、三分の一はパークシティ等のタワマンダブイン新住民、残りの三分の一は地元民で高輪とかに不動産持ってる人です
あとは地方の企業から東京に駐在してる（家賃会社持ち）の人もいます

[219: マンション検討中さん]

まず

大井町
メリット
夫婦ともに通勤に便利
交通網が強い
商業施設が充実

デメリット
治安がよくはない
学区がよくはない

武蔵小山
メリット
安い
比較的閑静で暮らしやすそう

デメリット
通勤に乗り換えが2回必要
学区も特別によくはない。普通

御殿山
メリット
言わずと知れた高級住宅地
閑静
学区がいい
商業施設が充実
山手線路線

デメリット
高い、ローンが心配

です。
しがないサラリーマン家庭が手を出せないイメージがあるのです。

[220: 匿名さん]

車を持たないなら大井町だね
ちなみにここは再開発で見違えましたがいわゆる御殿山ではないです
御殿山も高級住宅地っても駅から遠いし坂の上で不便だし道は狭いし最近はせせっこましい三階建ての戸建てばっかりで見た目も別に大したことないけどね

[221: 匿名さん]

この物件のいいところは再開発エリアの真ん中にあることとと大崎駅が近いとこです
御殿山はイメージだけでこのマンションの良さと御殿山の良さは全く関係がないです
大崎のマンションだと思ってください

[222: 匿名さん]

大崎はサラリーマンが選ぶ街だったんだけどねえ。ここまで高くなると厳しいね。

[223: 匿名さん]

>>222 匿名さん
昔も今も山手線内側にサラリーマンがマンション買えるタイミングはほとんどなかったよ

[224: マンション検討中さん]

世帯年収は私もそんなに変わらないですよ。やはり駅徒歩5分、御殿山エリアという立地と今後の小学校入学のことを考えるとローンは高いですがその分の価値はあるかなと思っています。

[225: マンション検討中さん]

>>224 マンション検討中さん

本当ですか？
勇気が出ます。

やはり、頭金を多めにしますか？
主人も私も気に入っていて、なんとかならないか銀行通帳とにらめっこしています。

[226: 匿名さん]

ここ、囲まれ感半端ないですね。
陽当たり大丈夫でしょうか？

[227: マンション検討中さん]

うちもそれほど変わらないですよ。と言うか、世帯年収はうちの方が低い。
私達の決め手はやはり場所と利便性と資産性ですね。山手線で良い環境で駅近くで手が届くなら、多少無理してでもって夫婦で話し合い結論出しました。

[228: 匿名さん]

近隣に数年前から住んでますが、住みやすいですよ。何より街並みが綺麗だし、歩道広いし。何より便利だね。
子供は御殿山小に入れる予定です。教育レベル高いです。

[229: 匿名さん]

>>226

今、住んでいるところが畑のど真ん中にあるような田舎の戸建だったらそうかもしれないねｗｗｗｗｗｗ
これで囲まれ感とかいってるんだったら都会あきらめるか、タワーマンションの最上階でも買って、どうぞ

[230: 匿名さん]

エントランス出てから１０秒でスーパー、２０秒でスタバ、３０秒でセブンイレブンに行かれるのは便利そう

[231: 匿名さん]

ここは割高ですけど３０戸なら地元民とかここじゃないといけない理由がある人が買うかもね
しかし最低価格も最高価格もパークシティより高いわけだがそうは見えないね
土地の値上がりぶんが転嫁されているだけだがこんな高いマンション買う人に満足してもらうには相当デザインで頑張らないとね
下手すると周囲のでかい建物に埋没しちゃってうよね
２億のプレミアムルームだけど4LDKという庶民プランなのが謎だ

[232: 匿名さん]

モモレジさんも驚愕って感じだね。

>改めて凄い時代になったなぁ…と思わずにはいられないですね。

[233: マンション検討中さん]

土地だけじゃなくて建築コストの上昇分も乗ってますよ。

[234: 匿名さん]

>>233 マンション検討中さん
その通りかと思います

[235: マンション検討中さん]

これが高いと思うなら買わなければ？他の物件はもっと高いじゃないですかね。
環境を鑑みると、妥当だと納得してます。

[236: マンション検討中さん]

高輪とそんなに値段は変わらないから高輪を選ぶのもてですよ。
交通網はこちらの方がいいですが、ネームバリューは高輪のような気もします。
治安も同じくいいですし。

[237: マンション検討中さん]

高輪の方が高かったです。駅距離や生活環境はこちらの方が全然便利

[238: 匿名さん]

ですよね、、^_^;
ここは、やっぱり億超えでしょうか？

[239: 匿名さん]

ここは中古市場には滅多にでてくることがないかとおもいます。
新築で買うしかないですかね。

[240: 匿名さん]

気に入ったら、その時が買い時だと考え決めます。

[241: 匿名さん]

>>236 マンション検討中さん
高輪は坪600の越えですよ。

[242: 匿名さん]

>>235 マンション検討中さん
高いじゃなくて割高です
そこんとこよろしく

[243: 匿名さん]

>>241 匿名さん

ここは坪単価いくらくらいでしょうか？

[244: 匿名さん]

割高？そうっすか？高輪や白金に比べればましだよ

[245: 匿名さん]

高輪や白金との比較は意味ないでしょうな。
元々の相場ってものがある。

それはそうと、ここの書き込み見てると、ほぼ完売じゃないの？
決めますって人の数だけで売り切れって感じ。

[246: 匿名さん]

相場って、変動するでしょ。しかも、環境や利便性により大きく変わる。そもそも高輪が高い理由が分からない。
私は検討者では無いですが、これだけ注目されてれば、直ぐに完売でしょうな。検討される方はお早めにって感じですかね。

[247: 匿名さん]

わかるとかわからないとか個人の感想よりはデータから算出した沖式時価のほうが参考になると思う。

グランデバンセ 120万円/㎡
ブリリア高輪ザハウス 173万円/㎡

[248: 匿名さん]

ここにも居たか。。。。意味不明な信者君wwバカかって。
自分でしっかり見極めなさいよ。

[249: 匿名さん]

確かに‼データデータって、その何とかデータが市況や今のリアルタイムな動向を反映してますか？だいたいどこにもケチ付けて高い高いと煽ってるだけでは？

[250: 匿名さん]

>>248
自分はマンション売買経験豊富なので、自分でしっかり見極めているよ。常にね。

[251: 匿名さん]

247はよほど都合が悪かったか(笑)

[252: 匿名さん]

見極めてる？笑っちゃうwwそれでも正しいと!?ぷぷ
まぁ、どこかの販売営業ですか？頑張って下さいね。

[253: 匿名さん]

あらあら、正体を現わしちゃったね。。。

[254: 匿名さん]

>>248 匿名さん
その自分の意見も回りのデータの集合体でしょうに。データを見る事で悪いことはないよ。君は数字が分からないアホだな。

[255: 匿名さん]

254、痛いこと言われたからと興奮すんなって。

[256: マンション検討中さん]

誰だろう、どこの営業が煽ってる？
静かに検討させてください。
ほっといて

[257: 匿名さん]

多分被害妄想だね。

[258: 匿名さん]

そうだよ！営業だよ！だからなんだ！書き込んでも良いだろう！

[259: 匿名さん]

247だけど、あくまでデータの1つ。
ここが気に入ってるなら気にせず購入すればいい。
迷ってる人には参考にならないわけでもないだろう。

[260: 匿名さん]

営業が逆ギレ!
258、別に良いけど、競合してる？先の嫌なネガティブばかり書かないで、自分で売ってる物件を売れる様に頑張ったらいかがですか？自分の物件の掲示板でねww
本当に検討してる私達は気分悪い。データも不要です。

[261: 匿名さん]

営業だよって開き直ってるのは明らかに釣りだろうけど、
これ本当だったら他社の物件にマイナス意見書き込むってすごいコンプラ意識低いよね。
そんなところの物件は買いたくないです。

[262: 匿名さん]

私は買いたい

憧れだわ

[263: 匿名さん]

あからさまに他社の批判を書き込むのは、その会社のコンプラ意識、如何なものかと思いますね。。。
その個人の素養の問題なのか、その会社の教育なのか。どちらにしても意識低い営業ですね。

[264: 匿名さん]

営業かもわからないのに思い込みが強いのね。生きづらくありません？

[265: 匿名さん]

今日行ってみたらすごく混んでた。
意外と大きい部屋目的の人多いのかな？

[266: マンション検討中さん]

私も今日行ったのですが2LDKタイプはあと2つほどしか残っていませんでした。立地はすごく魅力的なのでどうしようか迷っています。

[267: マンション検討中さん]

266さん
モデルルームのタイプですよね？営業の方に早い者勝ちと言われました。
買える方羨ましいです！

[268: 匿名さん]

BタイプとDタイプでかなり迷っています。
同じくらいの大きさで、一応両方とも2LDK可・・・

[269: 匿名さん]

私は以前から気になってて、今日チラシ見て行ったのですが、かなり混み合ってて、見れませんでした。。
大きい部屋では無いですが、南向きの小さめのタイプは予算的にも良さそうです。週末予約したのですが、まだあるかしら。

[270: 通りがかりさん]

>>267 マンション検討中さん
そうです。今週中には決めないともうなくなっちゃうかもしれませんね。

[271: 匿名さん]

先着順はあっという間になくなるね、普通。
全戸販売じゃないから要望のあった住戸だけ販売だろうし。

[272: 匿名さん]

https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0007325134/

ほぼおなじような立地、面積で２５００万もの価格差ってどうなのよ？
築１１年、立地の違いというだけでこの価格差正当化できるのかな？

[273: 匿名さん]

まあ価格が妥当かどうかは売れ行きでわかるでしょう。
ただ、272さんの中古みると、小規模物件のリセールはやはりちょっと厳しいのかな、と。
この価格でも2月から売れてないってことだよね。

[274: 匿名さん]

えぇ～これと一緒は無いでしょうww
価値は全然違いますよ。

[275: 匿名さん]

>>274
ヴィラドール中古物件の坪単価は280万です
それに対してグランパンセ御殿山の2LDK　63平米の部屋の坪単価は440万

中古マンションは経年によって坪単価は年間4万くらい減価すると言われてますのでその分を計算しても
280+4×11年=324万

駅への距離の近さ、デザイン性や室内仕様を考えてもちょっと価格差がありすぎませんかね？
同じような小規模マンションでタワーマンションのような共用部の付加価値もないこの物件の
価格設定は相当強気ですね

グレードの差やその他プレミアムを考えても350～370くらいが本来の実力ではないかと考えます
そんの関係ない！という人はぜひどうぞ

[276: 匿名さん]

年間で4万減とか始めて聞いたわwwwwww
その割りに5分圏内外の資産価値の違い無視してるし、駅徒歩10分と11分の物件比べても「ちょっとの違い」とか思ってそうで笑えてきますわ

[277: 匿名さん]

ヴィラドール、一瞬安いなと思いましたが、この間取りはいただけませんね。柱は全部食い込んでるし、ウナギの寝床。階高とかスラブ厚とかはわかりませんが価格コンセプトは真逆っぽいので、ベンチマークにするのはどうかと。

[278: 匿名さん]

物件名間違えるなよ。
そうですか？じゃあ、今の状況ではどこも買えないね。ってか、買わない方か。

[279: 匿名さん]

>>275
というか、この間取りで投資分万ならそりゃ買い手つかねーだろ‥
なにいっちゃってんの？

[280: マンション検討中さん]

まぁまぁ、もうこの手の書き込みに反論するのは止めましょうよ！流して流して。きっと、反論されると嬉しくて一人で盛り上がる方ですから。
私達は私達で情報交換しましょう。

[281: 匿名さん]

今日行ったらすごい混んでた・・・
予約しておかないと下手すると見れないかも

[282: 匿名さん]

>>281 匿名さん

はいはい

[283: マンション検討中さん]

>>281 匿名さん
もう完売？

[284: 匿名さん]

たった31戸。MRが混んでてみられないようじゃ、もう全戸完売だろうね。行っても無駄らしい。
販売開始からもう2週間だもんな。

[285: 匿名さん]

チラシ配りはじめましたね。
完売しないのでしょうね。

[286: 匿名さん]

9、10階は2億超えだから、即決できる人は少ないでしょうね。
100平米超える4LDKなんて憧れです。

[287: 匿名さん]

>>286 匿名さん

この規模で2億円超を売るのは、きついですね。

すべて億ションの低層マンションか、一等地の大規模化マンションならわかりますが…

勝算あって企画したんでしょうけど…
もう少し価格帯の幅を狭め、上限1.5億以下なら間違いなかっと思いますが。

[288: 匿名さん]

入居までまだ1年ありますし、年内完売できればいいって感じですかね。

[289: 通りがかりさん]

すぐ近くの中古マンションもチラシ配ってましたよ。
大崎徒歩5分、築20年、14階の2LDK、66.6平米で6,980万ですって。

[290: 周辺住民さん]

築20年は買わないでしょ・・・。

[291: 匿名さん]

>>289 通りがかりさん
築20年で6980万はすごいですね〜
駅徒歩5分圏内というのが大きいのでしょう。

[292: 匿名さん]

>>291 匿名さん

新築時とほぼ同じ値段です。
フルリノベーション代込みだから、割高です。

[293: 匿名さん]

アクス御殿山も徒歩5分なんですね。あちらは北口が最寄りか。築20年で新築時の価格を維持できているのは良いですね。

[294: 匿名さん]

この辺は20年前とは比較できないほど、利便性、環境良くなったからね。今は人気のエリアで、賃貸でも直ぐに決まるみたいよ。

[295: 通りがかりさん]

アクス御殿山は築20年には見えないですね。
同程度の2LDKをパークシティのタワーで買おうとするといくらくらいですかね。

[296: 匿名さん]

10年後は品川にリニアの駅もできるので、大崎は隣接駅としてさらに開発が進むのでしょうね。

[297: 匿名さん]

>>295 通りがかりさん
築20年には見えないデザインですよね。パークシティのタワーだと向きにもよりますが中住戸で1億くらいでしょうか。
築20年で3割安はまあ妥当ですかね。

[298: 匿名さん]

アクスネタはどうでも良くね。。中古でもさ、20年落ちは検討外でしょ、次売れずに困るよ。

[299: マンション検討中さん]

わが家、世帯年収それほど無いですが、このエリアでも買える事が分かりました！行ってみて良かった～

[300: 匿名さん]

でも2LDKで8400万からでしょ。年収1500万は必要だよなあ。
自分はもう少し多いけど、8000万以上なんてとても買う気にはなれない。

[301: マンション検討中さん]

もう少し安い部屋もあったけど。。私達は都心で立地良ければ、ある程度広さは妥協出来るポイントです。それより、教育環境、利便性で選びますね。仕様も良いし。
高輪も見たけど、仕様悪いし、事務所入るし、良くなかった。
それほど年収あって羨ましいですが、8000万以上出さないのであれば、田舎に行くしかないね。埼玉のベッドタウンで戸建でも買えば

[302: 匿名さん]

年収の低い人に埼玉でも買えば？って言われたのかな。。。
いや面白い人がいるね。

[303: 匿名さん]

302さん、何?意味分からない。

[304: 匿名さん]

>>303 匿名さん
302は自分の方が年収高いアピールをさりげにしたが、スルーされて埼玉に行けと言われてキレてる、器の小さい奴って感じ。

[305: 匿名さん]

このスレは攻撃的な人間が多いね。

[306: 匿名さん]

ここガードマンいないんでしょ。
将来オーバルやパークやアクスではなくホームズよりになるね。
8000万以上出したあとで管理費高くなくていいけど。

[307: 匿名さん]

ん？1500万？
子供いない、もしくはシングル？
それか今後が節約？

[308: 匿名さん]

>307
マウンティング（mounting）かな。
山に戻って存分おやり

[309: 匿名さん]

>>308 匿名さん

かしこまりました

[310: マンション検討中さん]

すみふが買った御殿山小学校の前の土地ってシティタワー級のマンション建設が計画されているのでしょうか？ここの再開発が大崎の資産性にも影響与えそうで気になっています。

[311: 匿名さん]

>>310 マンション検討中さん

>>310 マンション検討中さん
具体的な計画は発表されていませんね。立地的にはタワーマンションかなと思いますが、ソニー通りの向かいにはガーデンシティ品川御殿山もあるのでオフィスビルということもあるのかも知れません。
いずれにしても資産性にはプラスかと。

[312: 匿名さん]

人口増大に住民施設が追いついていません。
これが改善されるまで巨大駐車場になるでしょう。
高輪ＰＴのように周りの車を引きつけるくらいの魅力ある内容で。

[313: マンション検討中さん]

商業施設になってくれると理想的。
高級レストランやハイブランドが入るようなテナントビルは無理かなあ。

[314: 匿名さん]

スミフですからね。魅力がないものにはしないでしょう。分譲マンションであればかなりの価格設定になると思いますが、このエリアの資産価値はさらに上がるでしょうね。

[315: ご近所さん]

>このエリアの資産価値はさらに上がるでしょう

　いいねー　ご近所としてこの営業さんの言葉に賛同します。どんどんつり上げてください。

[316: 匿名さん]

>>312 匿名さん
御殿山小学校旧校舎跡地に大崎図書館が移転しますね

[317: 匿名さん]

>316
すばらしい！　で、そこは０歳児を預かってもらえますか？

[318: 匿名さん]

なぜ図書館が０歳時を預かってくれると思うのですが？
保育園ならパークシティ大崎内に区立五反田第二保育園が併設されています

[319: 匿名さん]

なぜ図書館が０歳時を預かってくれるかと聞いたと思いますか。
場所だけの案内でお客は満足しますか？

[320: 匿名さん]

最近では託児スペースがある図書館も出てきているようですが、まだまだ珍しいですよね。

[321: 近隣住民]

>>319 匿名さん

お客様？？
ネットの意見交換掲示板で自分は客だと主張するような方はこの辺りには住んで欲しくないなあ。

[322: 匿名さん]

なるほど
図書館が託児サービスをやっている自治体があるのですね
知りませんで失礼しました

残念ながら2017年現在品川区立の図書館において託児サービスを行っているところはありません
新しくできる図書館でそのようなサービスが行われるかは今のところ不明です

[323: 匿名さん]

なるほど、
ついでに各保育園の定員と応募状況もお客に説明してあげると喜ばれますよ。

[324: 検討板ユーザーさん]

お客様のお子様の月齢と世帯収入もお聞きして保育園の入園見込みも予想して差し上げたいです。

[325: 匿名さん]

まあまあ、教えてあげてもよいじゃあないですか。新しくできる大崎図書館は保育所併設で、0歳児は7ヶ月から預かる事が可能です。7ヶ月の定員は8名です。お客様には色々情報教えてあげなくちゃならないですからね笑

[326: マンション検討中さん]

一期完売しましたね。二期は6戸。順調みたいですね。

[327: マンション検討中さん]

残りが6戸ということでしょうかね？ 4LDKも案内が消えてるので2戸とも売れたのでしょうね。

[328: 匿名さん]

1期が18戸だから残りは13戸？
6戸は要望が入った部屋でしょう。

[329: 匿名さん]

AタイプのFCって何！？と思ったんですがファミリークロークのことでしたか。ウォークインできそうな大きさなだなと感じられますので、その扱いでよろしいのかな。
脱衣室側からも出入りできるのでしょうか。
廊下側の扉は確認できたのですが、
脱衣室側と居室側も引き戸っぽい漢字の書き方がされていたのがきになりましたものですから。

[330: 匿名さん]

AタイプのFCはクロークとしても使えますし、メニュープランによってはパウダールーム側とベッドルーム側の引戸を壁にしてDENとして使う間取りを選ぶこともできます。

[331: 評判気になるさん]

完成まであと10カ月。そろそろタワークレーンが現れる頃かな。

[332: マンション検討中さん]

エントランスにあるコッパー色の壁は夜になると壁の中にあるライトが点灯するのでしょうか？だとしたらかなりお洒落な感じになりますね！

[333: 匿名さん]

D1は１LDKでもかなり広々としている。
横長リビングで14畳だから、お客さんが来ても十分に広いと思うし、キッチン自体も単身者やDINKS向けだからと簡素にはしておらず、きちんと広さも設備も十分に備えているのだなという風に感じられました。
普通に二人暮らしOKの広さですね。

[334: マンション検討中さん]

Aタイプの2LDKは４人家族（未就学児２人）では狭いでしょうか？
ここの物件を選ぶ方はDINKSか単身が多いんですかね？？

[335: 匿名さん]

知人はパークシティ大崎の５０㎡台の2LDKに家族４人で暮らしてます
廊下とか畳半畳くらいで効率よい間取りだと思いましたがかなり息がつまる
ソファなども置くスペースがないので床でくらす感じでした
ただパークシティは大規模マンションなので共用部が充実しています
子供が寝付くまではライブラリに行って新聞を読んだり、ジムでトレーニング
をしたりするとのことでした
専有部分は狭くても大規模マンションならそのような暮らしもありなのかと
思いましたが、ここは小規模なのでそうもいきませんよね

[336: 住民板ユーザーさん8]

私も55平米で未就学児2人と家族4人で暮らしていましたがソファーやダブルベッド、ジャングルジムも置いていましたよ。リビングは居室と繋いで1LDKにしていて、まあ物だらけでしたがそこまで窮屈感はなかったですね。

[337: ご近所さん]

大崎ニューシティにオフィスがあり、15年くらい大崎の変貌を見届けてきましたが、本当にいい街になったと思いますよ。ニューシティは一番最初にできた再開発物件なので一番いい場所ですよね。駅から雨にも濡れないし。その後ゲートシティ、シンクパーク、アートビレッジなど開発はめまぐるしいですね。待ち望んでいたツタヤも出来たし。全ての事（銀行、郵便局など）がこの街で事足りると思います。また最近は五反田と大崎の境界線は無くなったように感じています。この街に住んだときに唯一ストレスに思えそうなのは通勤ラッシュ時、特に朝の人波に逆流して駅へ向かうのはちょっと大変そうですね。相変わらずマナーのない人間が歩きスマホしてたりしますから危ないですよね。

[338: 匿名さん]

55平米で4人家族とか、ちょっと無理があるかなあ。
普通に70平米3LDKにすればよかったのにねえ。大崎はファミリー向きなのに残念。

[339: 匿名さん]

最初はよくても、すぐこどもは大きくなるので、住み替えが必要になると思います。
含み益も期待できないので、結局割高になると思います。
予算内で3LDKを探された方がいいと思います。

[340: 匿名さん]

ここの2LDK(Aタイプ)の特徴はDENとしても使えるぐらいのファミリークロークがあります。このスペースを上手く活用できれば子供が2人いてもそこまで窮屈感はないかもしれませんね。

[341: 通りがかりさん]

この立地なら値下がりの心配もないし、売ってよし貸してよし。
マンションはとにかく立地。広さを求めて立地を妥協すると、値下がりして住み続けざるを得なくなる。

[342: 匿名さん]

幼児2人のうちならなんとかなっても小学校高学年ぐらいになればもう無理だろう。
5,6年で買い替えせざるを得ないのは厳しいかな。
はじめからそれなりの広さのものを買っておいた方がいいね。

[343: 匿名さん]

>>339 匿名さん
まあでも大崎に家族で住むなら家賃は最低でも２０万はかかる
五年住んだら家賃だけで１２００万近い
今大崎の新築買って5年後に１２００万ものキャピタルロスが出るとも思えないので買ってもいいのでは
金利も低いのでローン減税と合わせるとむしろ逆ざやになるので頭金は温存してフルローンがオススメ
賃貸感覚で買えばいいと思うよ

[344: 匿名さん]

無理やりここを勧めてるのはどういう人なのかね。。

[345: 匿名さん]

>>342 匿名さん
もちろん広いの買えればそれに越したことはないが広さのために郊外行くのはやめたほうがいい
広さがどうしても必要になったら買い換えればいい
どうせ転勤とかもあるかもしれない
その時は貸せばいい

[346: 匿名さん]

無理やり勧めてるわけではないが一般論として将来を見越して広さを求めて郊外に行くと身動き取れなくなるよって話
もちろん広いの買う予算があるなら買えばいい

[347: 匿名さん]

予算7000-8000万なら郊外でなくても都心の近く（大崎と同レベル）の立地で70平米ぐらいが手に入るでしょ。
なんで無理矢理郊外と連呼するのやら。

[348: 匿名さん]

>>347 匿名さん
予算７０００万なら大崎のほうが例えば品川シーサイドなんかよりキャピタルロスが少ないだろうって話だよ
郊外の巣に帰りなしっし

[349: 匿名さん]

品川シーサイドなんて考えてもいなかったね（笑）
悪いが私は大崎は眼中にない。

[350: 匿名さん]

>>345 匿名さん
郊外とか、極端な例を引き合いに出して、ここがいいって…
その論理だと、大崎より更に立地がよく、値下がりの恐れのない立地を何で薦めないの？

全てはバランス。必要な広さと資産価値を維持しやすい立地を両立しましょう、その広さは、4人家族の最低限の広さを満たしていないので、両立でききていないのでは？という問題設定なのに。

○○は、反論するとき、すぐ極論を持ち出すから困る。

[351: 匿名さん]

郊外は確かに安くて広いよ。
でも余程の地場人気エリアじゃないと中古の値下がりはでかいし、都心見たく中古なのに買い金額より高く売れたなんてことはまず起こらない。

さらに職場が郊外ならまだしも郊外住みで都心勤めとか片道1時間で辛いよ。
往復2時間。一日24時間しかないのにその1/12を通勤でとられる。当然それで仕事の時間が減るわけではないし、自分や家族とのふれあいの時間が圧迫される。圧迫されるついでに2時間も鉄の箱に知らない人間同士詰め込まれて体力も使うしストレスも多くて体調崩すし。

俺は家庭事情で郊外住んでるけど、それが無ければすぐにでも引っ越したい。
ほかの人も言っているけど、広さは本当にその広さがないとダメな時以外は妥協したほうがいい。
それこそ郊外の安いところはいつまでも安いのだから。

[352: マンション検討中さん]

環境のよさと、大崎駅からの距離、ライフとセブンが目の前という立地の利便性に惹かれているけど、坪単価考えると迷ってます。
この先の品川のリニア開通や山手線新駅などの影響である程度資産価値は保たれるものでしょうか？

[353: 通りがかりさん]

ここの資産価値が下がるときはバブルやリーマンショックの時のような日本全体が下がる時で、どこ買ってても下がるので仕方がないかと。
そういう時、株や債券はもっと下がるし、現金は金融政策で刷りまくっているので気付かないだけで既にどんどん価値が下がっている。
不動産の資産価値は自分で見極めるしかないけど、資産ポートフォリオに組み込むのは悪くないと思う。

[354: マンション検討中さん]

352です。
どの形で資産を保有するかも大事ですよね。ありがとうございます。

[355: マンション検討中さん]

352です。
これほどの坪単価でもこの立地や現在やこれからの大崎の環境を考えると妥当なところだという解釈でいいでしょうか？

[356: 匿名さん]

大崎の交通利便性と品川駅周辺の今後の再開発を考えると、大きな社会情勢の変化がない限り今よりも資産価値が上がる可能性はあると思います。

[357: 匿名さん]

品川駅徒歩圏内のほうが将来的な資産性は高い可能性大かな。

[358: 匿名さん]

ここって南側にマンション立ってるけど、日当たりってどうなの？

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん
マンションとの間に少し距離があってちょうど太陽の方が抜ける位置にあるので南側は日当たりはいいね。

[360: 匿名さん]

山手線の駅近、目の前にスーパー・クリーニングがある、三井不動産が整備した美しい街並みの真ん中にある、多種多様な習い事や評判の良い小学校が近くにある、周りの交通量が多くない、複数のカフェやレストランが近くにある、人が多過ぎなくゆったりと過ごせるなど、立地がすごく良いので資産価値が保ちやすいですよ。
一度この立地での生活を経験すると他で満足するところを見つけるのは難しいだろうなと感じています。

[361: 匿名さん]

小規模だし、ランドマーク的なタワーよりは資産価値の維持は一般的には厳しい。
将来の中古価格は、近くのアクス御殿山が参考になると思います。築10年で20%ダウンくらい？
それほど悪くもなく、まあまあじゃないでしょうか。

[362: 匿名さん]

>>361 匿名さん
アクス御殿山は築20年ですよ。
しかも今売りに出てる部屋は、分譲時の平均坪単価から計算すると5%以上値上げされてますよ。あなたの言う通りアクス御殿山を参考にすれば、20年後は5%アップですね。
立地はグランデバンセの方がアクス御殿山より
良いですね。

[363: 匿名さん]

昔は大崎安かったもんね。
今後さらなる相場上昇の余地がどれほどあるものか。

[364: 匿名さん]

>>362 匿名さん

？新築時価格が違うよね？？
大丈夫？？？

[365: 通りがかりさん]

近所に住んでますが目の前のライフは鮮度悪くて使えないスーパーだと思った方が良いよ。

[366: 匿名さん]

近隣某タワー住民です
場所も見た目も悪くないけどこの価格はちょっと受け入れられないですねw
なんでパークシティ買わずにこの価格でこれ買うのって感じです

[367: 匿名さん]

そりゃパークシティ新築時に買ってればそうですよ。レジデンスは売りに出ないし今や中古でも新築時同等かそれ以上じゃなきや買えないし。
となると駅からこの距離はこれが最後っぽいかなと。

[368: 匿名さん]

>>364 匿名さん
分譲時平均坪単価から計算すると合っていると思いますが、違うという根拠は？

[369: 匿名さん]

>>366 匿名さん
パークシティ大崎の中古もありかもしれませんね。タワーマンションの各階ゴミ捨て場、パーティールーム、フィットネスジム、ゲストルーム、スタディルームとかは魅力的ですし。

[370: 匿名さん]

367ですが、私はタワマンは微妙で、
共用設備使う気ないのに管理費余分に取られるのがなんとも...
パークシティ買うならレジデンスですね。
管理費はタワー並みと聞きましたが。

[371: 匿名さん]

>>367 匿名さん
２億と出すならパークシティの中古でも新築同様にできますよね
正直プロパストの強気の根拠とそれについてく客の気持ちはわからんです
まあ気に入ったんならいいですけどそこまでこの物件じゃなければという理由も大多数の人には希薄でしょう
その代わりリセールは相対的に不利でしょうね
少なくともリセール時は新築だからという理由で買ってくれる人はいなくなるわけだから

[372: 匿名さん]

>>370 匿名さん
そういう気持ちはわかりますが余分な管理費を嫌う人がなんでこんな割高なマンション選ぶんですか？

[373: 匿名さん]

>>372 匿名さん
まあまあ、割高かどうかはその人が決める訳なので。グランデバンセにしろパークシティ大崎にしろ立地が素晴らしいので、家を探している人は大崎駅の山手線内のこの場所を見に来る価値はあると思います。素晴らしい雰囲気ですよ。

[374: 匿名さん]

グランデバンセ御殿山に興味がある人は、パークシティ大崎もついでに見て、納得して契約すれば良いのではないでしょうか？場所的には近いので。

[375: 匿名さん]

>>368 匿名さん

新築時安かったアクスが値上がりしたから、ここも同じ比率たけ値上がりするというロジックがわかりません。

アクスの中古価格と似たような価格に落ち着くとの仮定なら、ここは新築価格が高いから、新築時より下落するでしょ？

何か間違ってます？単純な算数です。

[376: 匿名さん]

グランデバンセはパークシティと比較すると確かにもう少し現価格よりも安くてもいいとは思う。
一方でこれだけ客が付いているのはこの立地ならではの生活のしやすさという実需があるからではないでしょうか？今は割高感があっても実需があるというのは資産性には大きな強みとなります。

[377: 匿名さん]

まあ販売個数も少ないから強気でもほんとにいいと思った人が相当数いればということでしょう。
もちろんパークシティがいいというのもその通りですが、今から買おいとして希望の間取り、方角、階数のものがいつ出てくるかもわからないので。
パークシティとこれが同時に売ってたらそりゃパークシティかなと思いますが、こればっかりは縁です。

[378: 匿名さん]

>>375 匿名さん
おかしいですね。なぜ築20年のアクスの価格に10年後になるのですか？しかも医療モール、スーパー、スタバ、クリーニングなどが徒歩1分にあり、パークシティ大崎の再開発地の中心にあるグランデバンセの方が住環境が明らかによいので参考にならないかと。ゲートシティ大崎も近いですし。この立地は貴重ですよ。

[379: 匿名さん]

>>378 匿名さん

そういったこと、諸々補正するに決まってるじゃないですか。
アクスが気に入らないなら、グラスカでも、それこそパークシティでもいいですけど、周辺中古価格を参考に、相場感として中古になったらこれくらい下がりそうと言っているだけ。しかも、立地がいいから、小規模物件でありながら、下げ幅が許容範囲と評価している訳です。
新築単価がパークシティの中古より高いから、少なくとも中古になったら、値下がりすると思うのが普通だと思いますけど？中古になって上がると思うのが不思議でなりません。

[380: 匿名さん]

>>379 匿名さん
5%上がると書いたのは、アクス御殿山が参考になると不思議なことを書かれていたのでアクス御殿山と分譲時と現在の中古価格を比較して差し上げたまでです。
もともと諸々補正すると書いていませんでしたし、当初書かれていた10年後に2割下がるというのでは、全然補正された計算になっていませんよ。

[381: 匿名さん]

相場変動は全ての物件にあてはまるので置いておくとすると、個々の物件の資産維持性は立地と物件自体の特性に依存する。
ここは立地はいいと思うけど、小規模というのがいささか不利だ、というのはデータが示す通り。
小規模好きもいるのであとは好みで決めればいい。
個人的には、品川駅周辺の再開発やリニアなどで、小規模ならブリリア品川あたりが面白そうかな。

[382: 匿名さん]

8000万の2LDKを仮に買ったとして、10年で2割資産価値減だと1600万減。
大崎駅徒歩5分の2LDKならば新築ではなくなったも23万は固い。
23万で10年の家賃総額が2760万。
今は金利が安いから利息と固定資産税やもろもろの諸費用払ったとしても
家賃払うより得だし、さらに家賃みたいに払っても何も残らない金じゃないわけだから、
このレベルの高値だとしても住むために買うなら得。
資産運用するならわざわざこのマンション選ばなければいい。

[383: 匿名さん]

>>382 匿名さん
いやいや、グランデバンセより立地条件が悪いアクス御殿山の中古価格6680万円は築20年の価格ですよ。だからその価格を参考に10年で2割減という前提はやっぱりおかしい。
でも、山手線駅のこの立地を買っておけば、資産価値の大きな下げは心配しなくて良いという方向性はその通り。2割下げはまずあり得ないからより安心かと。

[384: 匿名さん]

一人で住むんだけど2LDKと1LDK+S+WCIとどっちがいい？
広すぎても掃除大変？

[385: 匿名さん]

381、382は素晴らしいセンスをしてらっしゃいます。高値掴みしないためのものの考え方の本質がわかってらっしゃるようです。それに比べ…

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん
381、382は考え方の方向性はいいけど、ちょっとずつ惜しいかと。ブリリア品川は山手線駅外側だし品川駅からだと10分もかかるし生活環境がグランデバンセに比べるとイマイチ。ラーメン二郎好きな人はすぐ隣にお店があるから良いかもしれませんね。
382は、中古で売る場合の価格と賃貸価格を比較する考え方はいいけど、大前提の10年で2割減という設定根拠がおかしいのでそこは参考にならないですね。

[387: 匿名さん]

10年で2割減は妥当だと思います〜

[388: 匿名さん]

>>386

オープンハウスというマイナーデべの「山手線外側」で「品川駅徒歩10分」の「オープンレジデンシア品川」が坪400万程度であっさり完売しているので、世間の評価はあなたとはちょっと違うようだね。ここはまだ完売していないようだ。
ブリリア品川はメジャーデベ、インターシティ至近、キャナルビューというオープンにない利点があるのでおそらく人気はさらに相当上でしょう。

[389: 匿名さん]

388に追記。
386さんの言うように住環境が全然違うといっていいので、こことブリリア品川は競合はしないと思うよ。
あくまで近隣エリアにおける資産性での比較。

[390: 匿名さん]

>>387 匿名さん
どうしてですか？根拠を示してください。当初10年後に2割減と書いた方は立地条件が異なる築20年の物件の中古価格を根拠にしていましたが、当てにならないと思いますよ。

[391: 匿名さん]

やっぱり……な人ですね。

世の中、二つとして同じ物件はないのですよ。
不動産を査定する場合、周辺の物件の取引価格を
参考に、異なる条件を補正して出すのです。
沖式中古価格も仲介業者も、基本的考え方は同じ。だから、近所の築年数が違う物件でも参考になるのです。勿論、補正項目、補正係数は業者により異なるので、そこが腕の見せ所。

ここの中古単価が、アクス以上、パークシティ未満はコンセンサスだと思いますが、それは本質ではない。10年20%ダウンも本質ではない。なぜなら、査定者依存の補正の範疇だから。

あなたが……なのは、立地、築年数の異なる物件が参考にならない、参考にすることが間違っていいると噛みついて、切り捨てているところ。

つまり、査定の本質を全く理解していないところなのです。

[392: 匿名さん]

>>391 匿名さん
あれ？あなたが固執した10年で20%はもういいんですか？それであなたはどう補正したんですか？

[393: 匿名さん]

>>392 匿名さん

ダメだ、こりゃ……

[394: 匿名さん]

どうでもいいけどアクス御殿山だけどあの場所で御殿山というのはかなり図々しいね
今ならアクス大崎とかアクス北品川などになるのだろうけど当時は大崎にはブランド力がなかったんだろうね

[395: 匿名さん]

>>393 匿名さん
参考にするところが間違っているのではなくて参考にする方法が間違っているのでしょう。アクスを参考にするなということでなくて、アクスの中古価格を元にどうやったらグランデバンセの価格が10年後に2割減となるという理屈になるのかが説明されたら納得するのではないですか？
私も10年後に2割減はおかしいと思いますよ。

[396: 匿名さん]

なんか面倒くさいですね。でもやさしいから、教えちゃうね。
基本的な考え方は「中古単価が、アクス以上、パークシティ未満」これが全てです。
物事を捉えるとき、俯瞰的にざっくりと上下限を抑え、相場感を掴むことは、
一般的な仕事のやり方としても大事ですよ～。仕事できない人は覚えておいてね。

相場感の掴みが目的なので、別に電卓叩いてません。暗算によるあたり計算です。
住まいサーフィンとマンションマーケットでは、少し中古相場が違いますが、両者
の間をとって、暗算しやすいように切りのよい数字で
　・築２年　　パークシティ大崎ザタワー　１３５万円／ｍ２
　・築２０年　アクス御殿山　９５万円／ｍ２

ここのマンションが中古になると、ざっくり
　・築２年　１３０万円／ｍ２（パークシティよりは少し安い）
　・築２０年　１００万円／ｍ２（アクスよりは少し高い）
この間をとって、
　・築１０年　１１５万円／ｍ２

ここの新築がいくらかよくわかりませんが、１４０万円／ｍ２くらい？
そうすると、ざっと８０％くらいになるんじゃない？

あと、念のため言っておくと、別に１０年後の価格を充てることが目的じゃないですよ～。
そんなの３８１さんが言ってるように、相場変動でどうにでも変わるから。
あくまで、新築が割高と言われている中、新築価格が許容範囲かどうかを掴むのが目的です。
まあ、相場維持前提でこの新築高騰の中、中古１０年で２０％減て、そんなに悪い数字じゃない、
立地的に価格維持しやすい、買ってもいいかな、というのが結論です。
３８１、３８２さんは、別な角度からですが、そういう俯瞰的な見方をされているから素晴らしい
センスと言いました。

あ～疲れた。

[397: 匿名さん]

>>396 匿名さん
実際は、築20年アクス御殿山100.3万円/m2(6680万円/66.6m2)を95万円/m2にしたり、130万円と110万円の間を間を取ると言いつつ築10年 120万円/m2にせずに115万円/m2にしたり、グランデバンセの新築は135万円/m2程度のところを140万円/m2にしたり、80%にするために涙ぐましい偽装ですね(笑)
10年後にの価格を充(当)てることが目的じゃないと予防線まで張ってナイスなセンスですね、お疲れさま！
ちなみにオリンピック後は不動産価格が下がる可能性が示唆されていますし、俯瞰で見て高値掴みしないようにすること自体は否定していませんよ。ただし、偽造した根拠を示さなければならないような10年後に2割減なんて無責任なことは書くことには大いに疑問を感じます。

[398: 匿名さん]

アクス御殿山が20年前の分譲価格と同じくらいもしくはより高い値段で売られているように、経年に従って値段が下がって行くという計算は都心回帰が進んでいる近年では山手線駅の駅近立地では、成り立たなくなっていますね。
パークシティ大崎の中古なり、グランデバンセなり、自分で住むのなら、資産価値の下がりにくさと生活環境の良さを両方兼ね備えた立地を選ぶのが良いでしょうね。

[399: 匿名さん]

ここは、投資物件なの？
住人が値上がりしたら売りさばこうと思ってる人や賃貸の人ばっかりだと嫌な感じ

[400: 匿名さん]

>>397
やっぱり…な人ですね。相変わらず論点がピンボケ、どころか的外れですね。

現在の市場価値（中古相場）から見て、新築価格が割高かどうかの判断材料
の話をしているだけです。最終的には、個々人が判断すればいい話で、私は
私の考えを述べたまで。

私は、それぞれの方が、それぞれの判断材料を述べ、参考にするのはこの掲
示板の趣旨に沿っている行為だと思います。

それに対して、責任うんぬんていうのがそもそもおかしいと思いますが、百
歩譲って仮に責任という話がつきまとうなら、じゃあ、あなたが「１０年後
２０％も下がらない」というのは無責任じゃないんですか？

そこまで言うなら先ず、これに答えてください。更にその根拠も示してくだ
さい。あなたは、批判ばかりで、なんら自分の考えを全く示していません。
おまけに、偽造とか誹謗中傷する有様です。そういった行為こそ、この掲示
板の趣旨に反すると思いますが、ご自分の行為に対してどうお考えですか？

－－－
また、もうお付き合いするのも面倒ですが、偽造とか誹謗中傷されたままも
嫌なのでお答えします。あなたへのお付き合いはこれが最後です。

（１）中古価格について
繰り返しになりますが、中古価格は「住まいサーフィン」と「マンションマ
ーケット」の中古価格の間です。
あなたの「築20年アクス御殿山100.3万円/m2(6680万円/66.6m2)を95万円/m2」
という、売り出し価格１件をサンプルにするより、よっぽど妥当だと思います。
（売り出し価格と成約価格が違うことくらいわかりますよね？）

（２）「130万円と110万円の間を間を取る」とは言ってません。
それこそねつ造です。（130＋100）/2＝115で間違ってますか？
（概算なので、別に120にしてもいいですけどね。）

（３）グランデバンセの新築価格について
価格表を持ってませんので平均価格はわかりませんし、電卓もたたいていま
せんので目の子です。現在、物件概要に出ている　5,850万円／42.83m2で計
算すると、136.6万円／m2です。140万円でそんなおかしくないと思いますが。

あ～疲れた。－－－の上にある質問には、是非、答えてくださいね。