グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス［旧称：（仮称）大崎御殿山プロジェクト］について

[評判気になるさん]

グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンスについて知りたいです。

公式URL：http://www.grandevance.com/

所在地：東京都品川区北品川5丁目533番1、3、4（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
埼京線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩5分 （「大崎」駅南口ペデストリアンデッキエスカレーター下より徒歩3分）
間取：1LDK～4LDK
面積：42.83平米～117.76平米
売主：プロパスト
施工会社：小川建設
管理会社：シノケンアメニティ
総戸数：31戸（他管理室1戸）
建物完成予定：平成30年1月下旬
引渡予定：平成30年2月末

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【仮称名称を正式物件名称に変更し、情報の一部を追記しました　2017.1.6 管理担当】

[1801: 匿名さん]

ここは物件としては建物、立地ともに悪くないです
売れない理由はひとえに価格が割高だからですよ
値段にみあった付加価値（エリア内での優位性）も特に際立つものはないですからね
あと南側と東側（特に東はひどい）は建物が隣接していてヌケ感がないだけでなく
目が合いそうな距離ですからね
むしろ割安にしないとなかなか買う人はいないかと思います

[1802: 匿名さん]

本当に割高。それに尽きる。

[1803: 匿名さん]

せめてPCの分譲当時とは言わないまでも
中古価格くらいならねぇ。

[1804: 匿名さん]

パークシティの中古価格と言うと坪450弱くらいですよね。
まぁ大崎の実勢価格としては、それくらいが妥当なところだとは思いますが、タワーという事以外はこちらが上なので、それよりもう少し高値でも違和感はないと思います。

[1805: 匿名さん]

>>1804 匿名さん

なるほど、敷地に余裕がなく、近隣建物とくっついていて、眺望、採光に難ありなところは、隣のタワーに勝ってますね。

[1806: 匿名さん]

光の速さで過剰反応してきましたね。
不安なのかな。

[1807: 匿名さん]

>>1804
あなたのように思う人がほぼいないから
完売してないと思うんですが。

[1808: 匿名さん]

私はパークシティ大崎の住人です、って白状してるのと一緒やん、こんなの。w

[1809: 匿名さん]

>>1808
そういうあなたはこちらの購入者ですか？

[1810: 匿名さん]

完売は無理なので、転売業者に売ることにしました。半値でね。

[1811: 匿名さん]

こにゃにゃちは。パークシティ大崎さん。
中古の古マンはスレチでござぁ〜〜い。
新築羨ましいのは皆の周知、しかし古マン版へ移動してくだしゃー^o^

[1812: 匿名さん]

近所の者ですが、
こちらのマンションがいつ無事完売になるか
生温かく見守らせていただきますね。

[1813: 匿名さん]

1次取得者は新築志向なのかな。ここもすぐに中古になるのにね。
ここは残りは実に厳しい。値引きは必至かもしれんがそれでも売れるかどうか。
どうするつもりなんだろうね。

[1814: 匿名さん]

パークシティが坪450なら、タワーということ差し引いても新築、駅近、市況を考えると500ぐらいが妥当なラインと思います。
プレミアムは確かに割高感はあるけど、だからこそのプレミアムなわけで4世帯ぐらいなら需要はあるという読みだったのでしょう。

[1815: 匿名さん]

読みが見事に外れたってわけね。
その読みが実に不可思議だけど。

[1816: 匿名さん]

私は意見違います。
周りのタワマンから見劣りする小規模物件、中小デベという不利と
仕様のよさと市況、新築であることを総合して
坪450が妥当と考えます。
だからここは割高だと考えます。

[1817: 匿名さん]

>>1814 匿名さん

何を言ってるのかさっぱりわからん

[1818: 匿名さん]

まあ、どんなに理屈こねても、売れ行きが全て。
もう、残酷な結果が出てるじゃん。

人気物件なら、こんな小規模、購入希望者が殺到してサクッと完売するよ。

新築時の人気と中古価格って比例するんだよね。

[1819: 匿名さん]

>プレミアムは確かに割高感はあるけど、だからこそのプレミアムなわけで4世帯ぐらいなら需要はあるという読みだったのでしょう。

品川区で2億前後の住戸の需要というと、タワマン最上層住戸か五山あたりの低層マンションに限られると思う。ここのような平凡な10階建てミニマン(低地だが駅近で利便性は高い)は小さく分けて庶民需要に特化すべきだったね。
ここの駐車場はサイズ制限があると以前のレスで書いてあったように思うが、それだとさらにアウトだと思う。
推測だが、御殿山と名付けることで高額住戸の需要も見込めると考えたのかな。

[1820: 匿名さん]

そもそも大崎なんて坪400前後の実力しかないのにこの価格で売れるわけないんだよなぁ。
現実見ないと。

[1821: 匿名さん]

>>1820
一応言っておくけど
駅5分の土地にあるんだから
単純に大崎の平均坪単価で論じる意味はないよ。

[1822: 匿名さん]

沖式新築時価では坪396万。400万は妥当では？
まあ、沖式って立地とかだけじゃなくてデベロッパーによってもずいぶん違うんで、それが影響してる気はするけど。

[1823: 匿名さん]

将来は駅5分までしか検索されないと言われてますよね。

[1824: 匿名さん]

suumoだと検索条件は駅1,3,5,7,10分以内　だね。
メトロ駅とかなら5分以内限定もいいだろうけど、山手線駅だと7分とか10分以内で検索のほうがいい物件を逃さない率が高いよね。

[1825: 匿名さん]

>>1819
まったく同感だな
ただ土地の取得金額が非常に高額だったと思われるため庶民プランではプロジェクトが成りたたずやむを得ずプレミアムプランをつくり、他の部屋の坪単価を低く（それでも高いが）抑えたという苦肉の策ではないかと想定

目黒川より北側（北品川アドレス）のマンションは低地であっても駅名の「大崎」ではなく、ほぼ例外なく「御殿山」をつけている
ここもそれに倣ったのかと想定するが、パークシティ大崎はアドレス北品川（計画時は北品川五丁目再開発計画、しかも敷地内に御殿山幼稚園が入居している）にもかかわらず御殿山ではなく思い切って大崎を名乗り再開発エリア全体が大崎駅との一体感を醸し出すようにしている
ここは再開発エリアの中にあること、ならびに大崎駅近くであり利便性が高いこともあって高級感より利便性追求のプランにスべきだったと思うが、前述した通り高額で売りたいがためにコンセプトがぐらつき結果的に中途半端となり売れ残っているのかと思う

[1826: 匿名さん]

長

[1827: 匿名さん]

御殿山のブランド感と大崎の利便性両方を兼ね備えているだろう、というのがデベの言い分なのかと思うが

・御殿山のブランド感→御殿山じゃないよねここ、名前だけ
・大崎の利便性→駅から近いのはいいけどタワーみたいない眺望も共用設備もない

その割には高すぎでは→これが不人気の最大の理由
まあ３１戸しかないのでこの値段で買ってくれる人を粘り強く待つのでしょうが
自分が中古売却するときも大きなキャピタル・ロスが許容できないのであれば
粘り強く待つことになるかと思います

[1828: 匿名さん]

新築で売りづらい物件は
中古でも売りづらいですからね。
リセール考えたらここはなかなか買うの勇気いりますよね。

[1829: 匿名さん]

>>1823 匿名さん

それ、賃貸の話でしょ。
中古リセールはもっと幅があります

[1830: 匿名さん]

>>1829
本当ですよね
徒歩５分というキーワードだけで例えば大崎駅であれば「パークシティ大崎やグランスカイ」、「ミッドサザンレジデンス」などが「検索されず見逃される」とか「５分以上なのでそもそも選択肢から外される」なんてことになるわけないでしょｗ
ゆえに駅から５分というのがこの物件の圧倒的アドバンテージとはならず他物件と比較した場合リセール上有利になるわけがないです

[1831: 匿名さん]

>>1830
あと最近は検索項目にタワーとか大規模が
あるからとくに大崎は土地柄そこにチェック入れる人も多いと思いますよ。

[1832: 匿名さん]

イジメかよ、、、

[1833: 匿名さん]

つまり徒歩5分以内じゃないと暴落てこと。

[1834: 匿名さん]

>>1833 匿名さん
お、そうだな

[1835: 匿名さん]

>>1833
ここは5分だからよかったですね。
その前に売れればいいですね。

[1836: 匿名さん]

もう、買っちゃった人はしょうがない。
諦めましょう。

[1837: 匿名さん]

>>1836 匿名さん
手付け流しでキャンセルの方が得かも

[1838: 匿名さん]

>>1837
将来のキャピタルロス考えたらありえるかも

[1839: 匿名さん]

>>1838 匿名さん
売らなければどうということはないw

[1840: 匿名さん]

大崎なんて含み損の宝庫だって前から言われてるし平気だよ、売らなければ。

[1841: 匿名さん]

>>1840
聞いたことないけど。
どこで前から言われてるの？

[1842: 匿名さん]

タワマン品川区値段上昇率トップ10の
1位と8位が大崎なんだけど。
ねえ、ねえ、含み損の宝庫って
前からどこで言われてるんですかー？
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170917-00004105-toushin-bus_all&p...

[1843: 匿名さん]

>>1840
こいつのマンションの含み損がすごいんだろ。
可哀想に。

[1844: 匿名さん]

釣られてる感じがします。
大崎は今後も上昇する可能性は高いと思いますが。

[1845: 匿名さん]

大崎の上昇余地は、城南だと品川や新駅徒歩圏ほどではないと思う。

[1846: 匿名さん]

>>1841 匿名さん
むしろ含み益だらけやろ
今買ったらあかんけどなw

[1847: 匿名さん]

前から ＝＞　これから　の間違いじゃない？

[1848: 匿名さん]

含み損の話で、大量にパークシティの人達があぶり出されたかっこうになりました。
中古マンスレにお帰りください。

[1849: 匿名さん]

大崎は地上300m圏か。
ついに三井先生も警告し始めた。
終わったな。

http://pressroom.up.seesaa.net/image/4E6B8AFE383BBE79BAEE9BB92E58CBA.p...

https://www.sumu-log.com/archives/9283/

[1850: 匿名さん]

悲観的に見ても将来的にだいたい坪450くらいで安定するんじゃないですか？
PCより前の大崎のマンションは含み損まったくないでしょう。
つまり、このマンション購入者以外は。

[1851: マンション住民さん]

PCが含み損ていつの話なんだろう…
ずっと含み益が続いてるんだけど

[1852: 匿名さん]

このスレで一番おもしろいのは、
この物件自体のネガは飛び交うにもかかわらず、大崎自体のネガには一斉に過剰反応して潰しにかかることだ。
一体、誰の仕業であろう。

笑い

[1853: 匿名さん]

>>1851
PC含み損なんて書いてませんから。

[1854: 匿名さん]

>>1852 匿名さん

こちらの物件が嫌い且つ大崎が大好きな方々なようですね。

[1855: 匿名さん]

買った人はキャピタル・ロス覚悟の地縁の方でしょう
地縁もなく買ってたら凄まじい情弱

[1856: 匿名さん]

>>1852
この物件のネガは根拠がありますが、
大崎のネガには根拠がないからじゃないですか？

[1857: 匿名さん]

>>1856 匿名さん
まあ隣のマンションが含み益だったら、苦々しく思う購入者はいるかもね。

[1858: 匿名さん]

>1852 匿名さん
気になりますね。
大崎という言葉に敏感な方々なのは間違いなさそうですが。

[1859: 匿名さん]

>>1857 匿名さん
待てば下がると思ったのに
ムキー！
って感じですか？

[1860: 匿名さん]

ここは待てば下がるでしょ。
竣工しても完売してなければ。

[1861: 匿名さん]

>>1852 匿名さん
そんなプライド高い人いますかね。
ここ、品川区ですよ。この周辺は高級と呼べるマンションはないはずですけど。

[1862: 匿名さん]

>>1861
釣りです。スルーで。

[1863: 匿名さん]

釣りなの？これ
この周りに高級マンションなんてあったっけ。

[1864: 匿名さん]

リジェ御殿山

[1865: 匿名さん]

>>1863
高級マンションがあるとかないとか
誰かそんなこと過去に書いてますか？
日本語読めますか？

[1866: 匿名さん]

ジャンピングキャッチするとこうなるよ

[1867: 匿名さん]

>>1863 匿名さん

確かに大崎には高級と呼べるマンションはないですね。
てか大崎にそれを求めるのはヒドいでしょ。笑

[1868: マンション比較中さん]

ここは高級って評判ですけど

[1869: 匿名さん]

リジェはたしかに高級マンションって感じ。
佇まいとか、広い住戸しかない（グロスが高く管理費等も高い、必然的に庶民には手が届かない）というのが大事かな。

[1870: 匿名さん]

>>1867
マンションを大崎で選ぶ人は利便性重視で、
誰も大崎に高級さ求めてないし、
そんなことこの板で主張してもいない。
あなたとか1861は板の流れも関係なく、
ただ大崎が高級じゃないと言いたいだけ。だから釣りじゃないかと言いました。

[1871: 匿名さん]

山手線、埼京線の始発は凄くありがたい。

[1872: 匿名さん]

>>1871 匿名さん
りんかい線も入れてあげて～

[1873: 匿名さん]

りんかい線は、用がないのでどうでもいいです。
たま～に朝乗ると、大井町ホームがすげえ混んでいて、乗り切れないのにはびびった。

[1874: 匿名さん]

ここもう全部売れましたか？

[1875: 匿名さん]

もう直ぐの様です。

パークシティ大崎に住んでいる住人さんは、自分の古マンの価値が下がらないか戦々恐々で書き込みしているんですねwwかわいそうにww

[1876: 匿名さん]

サイト見る限り残6から
変わってないけど。

[1877: 匿名さん]

もう、これ以上売れないでしょう。
半額ならなんとか売れるかな？
それでも、一番高い部屋は1億円以上だからな～。やっぱり厳しいかな。

[1878: 匿名さん]

>>1875 匿名さん

ここにそんな影響力ないでしょう。
自分の周りを太陽が回っているとでも思ってるのかな。

[1879: 匿名さん]

>>1875 匿名さん
中古の価値下落を心配するのなら、同じエリアのここが値下げせずに売れるよう応援するのというものでしょう？ここに書き込んでる人は自分の古マンの価値は気にしてないようですねww

[1880: 匿名さん]

ここがバーゲンセールしても、周辺マンションの中古価格に何にも影響ないよ。自意識過剰。
だって、ここが売れないのは、立地のせいではなく、この物件に魅力がないせいだから。

[1881: 匿名さん]

タワーマンションは悪くないけど、住むならせめて、『スーゼネ・免震』の最低条件はクリアしないと、危なくて住めない。
安全面でも資産面でも。

[1882: 匿名さん]

>>1881
ふーん。

[1883: 匿名さん]

ここ誰もまとめスレを作らないんだね。
そんなに売りがないのかな。

[1884: 匿名さん]

勢いがあったスレでもなかったにもかかわらず、驚異の１分台の速さで返信してますね。

なぜでしょう。
色々なスレを見回りしているのでしょうか。

[1885: 匿名さん]

痛いとこ突かれて黙り込んじゃいましたね

[1886: 匿名さん]

検討者なのでアプリ通知設定にしてますから。
これで満足ですか？
別に痛いところでもなんでもないですけど。

[1887: 匿名さん]

で検討者なのに、この物件のネガでもない投稿に対して秒速で返した内容が、ふーん。、でつか。

[1888: 匿名さん]

私は賛同しかねるのでふーんと書きました。
なにかおかしいですか？

[1889: 匿名さん]

>>1881 匿名さん
あちこちに出没している武蔵小山の方ですか？

[1890: 匿名さん]

成約キャンペーン始まりましたね。

[1891: 匿名さん]

焦って買った人涙目だね

[1892: 匿名さん]

>>1891 匿名さん
このキャンペーンぐらいじゃ涙でないでしょ
涙出るときは、値下げ

[1893: 匿名さん]

>>1892 匿名さん
買った事実に涙

[1894: 匿名さん]

おおっぴらにやる方法としては実質値下げといっていい。
この程度だと効果があるかどうか。

[1895: 匿名さん]

>>1892 匿名さん
売れ残ってこういうキャンペーンが始まっちゃった物件を買ってしまったことは涙目でしょうね
人気のない物件を高値掴みしちゃった証拠を突きつけられた体だから

[1896: 匿名さん]

MRでは個別に値引き交渉の可能性も出てくるかもしれないね。

[1897: 匿名さん]

タワーマンションは悪くないけど、住むならせめて、『スーゼネ・免震』の最低条件はクリアしないと、危なくて住めない。
安全面でも資産面でも。

[1898: 匿名さん]

値引きは竣工後じゃない？さすがに。

[1899: 匿名さん]

>>1898 匿名さん
確かに、よっぽど金回りが厳しいなら話は別だけど、今数千万も値引きする理由がないね。

[1900: 匿名さん]

広告が際どくなってきた。別に違法ではないだろうけど

〔各種施設までの距離又は所要時間〕

（8）道路距離又は所要時間を表示するときは、起点及び着点を明示して表示すること（他の規定により当該表示を省略することができることとされている場合を除く。）。

（9）団地（一団の宅地又は建物をいう。以下同じ。）と駅その他の施設との間の距離又は所要時間は、それぞれの施設ごとにその施設から最も近い当該団地内の地点を起点又は着点として算出した数値を表示すること。ただし、当該団地を数区に区分して取引するときは、各区分ごとに距離又は所要時間を算出すること。

（10）徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示すること。この場合において、１分未満の端数が生じたときは、１分として算出すること。

（11）自転車による所要時間は、道路距離を明示して、走行に通常要する時間を表示すること。

不動産の表示に関する公正競争規約施行規則（平成14年12月26日公正取引委員会承認第199号　最終変更：平成24年５月31日） 第５章　表示基準　第10条(8)(9)(10)